マンション売却を住みながら行うコツとは？手続きの流れを解説します

マンションは、住みながら売却することが可能です。住みながら売却活動するメリットは、家の管理のしやすさや買主と対面できるなどがあります。

ただし、居住中の住宅内に内見者を招き、間取りや広さの確認、眺望や日当たりなどの確認をしてもらうので、事前の内見対策が重要です。

普段の清掃や、内見者の質問対応など、成約しやすくなるようコツを押さえておきましょう。

なお、売却にあたって、依頼する不動産会社の選別も大切です。優良な不動産会社に依頼できれば、売却期間の短縮や高額売却が期待できます。

一括査定を使えば簡単に複数社を比較できるので、高額かつスムーズな売却を実現するためには積極的に活用していきましょう。

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マンション売却は住みながら行うこともできる

マンション売却は、住みながら行うことができます。

マンションの売却方法は大きく二つに分かれ、一つは住みながら売却すること。もう一つは、一旦家の中の荷物を全て引き払い、空室の状態で売却することになります。一般的には、空室の状態で売却するほうが良いのですが、どちらかというとやむを得ずに住みながら売却するケースがあります。

では、そのケースとはどのようなときになるのでしょうか？

住みながら売却するケースは、主に買い替えで売却資金を新しい住処の購入資金にするとき

住みながら売却するケースは、主に買い替えのときです。

現居を売却した資金を新居の購入に充てる場合には、住みながら売却するケースはよくあります。新居の引き渡しを受けられるタイミングにもよりますが、現居を売却して引き渡すタイミングと新居の引き渡しを受けるタイミングが合えば、現居売却後に仮住まいする必要がなく、引っ越しが1回で済む可能性があります。

また、買主との交渉次第では引き渡し日の調整も可能となるので、新居引渡しの日まで待ってもらうこともできます。このように、住みながら売却することは引っ越しが1回で済む利点があります。

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住みながら売却する場合の成約率は？

住みながら売却する場合の成約率について、正確に調査されたデータはありません。

一応、限られた範囲の情報として、東京テアトル株式会社が「（北浦和、蒲田、関内で35㎡以上のマンション成約のうち）47%が居住中だった」という情報を出しています。

参照：マンション売却センター（東京テアトル株式会社）「住みながらでもマンション売却はできる？居住中売却の注意点」

少なくとも、居住中だからといって「まったく売れない」ということはないでしょう。

成約まで時間がかかったり、内覧対応で手間が生じたりするかもしれませんが、住みながらでもマンションを売ることは可能です。

マンション売却を住みながら行う売主側のメリット・デメリット

ここでは、マンション売却を住みながら行う売主側のメリット・デメリットについて解説します。

売主側のメリット

まずは、売主側のメリットになります。下記に4つ取り上げましたので、各々解説していきます。

• ①家の管理がしやすい
• ②印象が良くなることがある
• ③買主と対面できる
• ④家具のレイアウトなどを確認させやすい

①家の管理がしやすい

一つ目は、家の管理がしやすいことです。

現在住んでいる家になるので、家の中の整理整頓、水回りを綺麗に掃除するなど、総じて家の維持管理がしやすい環境となります。仮に、売却したいマンションを空き部屋にした場合、清掃などの維持管理のためにわざわざ通う必要があります。

しかし、普段から住んでいる家であれば、このような手間はなくなります。

②物件の印象が良くなることがある

二つ目は、物件の印象が良くなることがあります。

築年数が経過したマンションであれば、内装などに痛みやひび割れなどがあるケースがあります。内見者は現居を見て購入するか否かを判断するので、空室の状態であると見えなくてもよいところまで確認できてしまい、物件に対しての印象が悪くなる可能性があります。

もちろん、売主には契約不適合責任があるため、引き渡し後2年間は買主から「購入前のイメージした物件と違う！水回りに水漏れ、壁にひびがあるから直してくれ！」と言われれば、原則補修する義務が生じます。また、売買契約を結ぶ前には、建物状況報告書を作成し、不動産の状態を細かく買主に伝える必要があります。

よって、家具などが部屋内に配置されていることで、これら悪い印象の要素となるものを初見の段階では和らげることができ、内見者への心象アップに繋がります。

③買主と対面できる

三つ目は、買主と対面できます。

自分が愛着を持って住んでいた家は、できれば大切に住んでくれる人に譲りたいと思う人は多いでしょう。よって、内見者と対面することで事前に相手側の性格や風貌など様子をみることができます。

多額の取引をする相手に相応しいのか？この家を大切に使ってくれそうか？などを事前に確認でき、安心して取引を進めることができます。

④家具のレイアウトなどを確認させやすい

最後に、家具のレイアウトなどのイメージを内見者にさせやすいことです。

住居内に家具や家電が配置されていることで、生活感が湧いてきます。手持ちの家具や家電の種類や寸法などは人により異なりますが、仮に間取りが歪な部屋や狭い部屋があった場合には、家具の配置が参考になるケースがあります。

このように、内見者に生活感などのイメージが付きやすくなります。

売主側のデメリット

続いて、売主側のデメリットになります。

• ①不特定多数の人に住戸内を内見される
• ②土日の予定が組みにくくなる
• ③住み替えの場合、売却する時期に期限があり、売り急がなければならないケースもある

①不特定多数の人に住戸内を内見される

一つ目は、不特定多数の人に住戸内を内見されることです。

普段生活しているプライベートな空間をあかの他人に見られることは、人により苦痛に感じる人がいるかもしれません。また、このコロナ渦に於いては、不特定多数の人を住居内に入れることを気にする人も多いでしょう。

しかし、内見者は基本他人の家であるということは承知の上であることと、不動産会社の担当者と一緒に内見します。収納のなかや部屋などを、勝手に開けてみることはありません。内見時間も1時間超となるようなケースはあまりなく、原則部屋の様子や設備の確認、眺望や日当たりなどの確認程度に留まります。

よって、あまり気にすることはないように思えますが、どうしてもプライベートな空間は見られたくないと思う人は売却前に仮住まいするしかありません。

②土日の予定が組みにくくなる

二つ目は、土日の予定が組みにくくなります。

不動産の内見は、ほぼ土日に集中します。内見時は必ず立ち合いが必要であることと、内見者の来訪希望に極力沿うことが重要となります。不動産売買はよく縁ものと言われますが、このような縁を大事にすることで希望価格且つ早期売却に繋がります。

よって、買主が決まるまでは、土日にレジャー関連の予定を入れることは避けたほうが良いでしょう。

③住み替えの場合、売却する時期に期限があり、売り急がなければならないケースもある

三つ目は、住み替えの場合、売却する時期に期限があります。よって、売り急がなければならないケースもあるでしょう。

特に、売却資金を新居に充当する場合には、手元に資金がなければ新居の引き渡しを受けることができなくなります。よって、売却スピードを上げるため、値下げを断行する必要も出てきます。

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住みながらマンション売却するときのコツ9つ

住みながら売却するには、先々のスケジュールを決めておくことや内見当日は綺麗な状態にしておくことなど、たくさんのコツがあります。ここでは、住みながらマンション売却するときの代表的なコツを9つ紹介します。

これらを網羅できることで、早期売却、売却がスムーズに進みます。

• ①引き渡ししたい時期を明確に決めてスケジュールをしっかりと組む
• ②住み替え場合、住み替え先の不動産の候補を絞っておく若しくは決めておく
• ③内覧の希望には可能な限り応じて、売却できるチャンスを逃さない
• ④内覧日当日、家のなかはとにかく綺麗な状態にする
• ⑤内見者が来たら、挨拶を欠かさず行う
• ⑥原則、住戸内の案内は不動産会社に任せる
• ⑦ペットを飼っている場合、タバコなどを吸う場合は、ニオイに細心の注意を払う
• ⑧内見者の質問には誠実に回答する
• ⑨土日に内覧者が集中することから、家族の理解が必要となる

①引き渡ししたい時期を明確に決めてスケジュールをしっかりと組む

一つ目は、引き渡ししたい時期を明確に決めてスケジュールをしっかりと組むことです。

マンションを売却するには、不動産会社選び、査定、媒介契約、売却活動と時間が掛かります。また、売却に掛かる期間は市場の動向や内見者の数、不動産会社の力量にもより、どの程度になるかはわかりません。

よって、引渡ししたい時期を明確に決めて、そこから逆算する形でスケジュールを組むことが必要です。仮に、7月末に引渡しし新居に移りたいのであれば、売却に要する期間を3か月としても1月位からは売却に向けてアクションしておく必要があります。

②住み替え場合、住み替え先の不動産の候補を絞っておく若しくは決めておく

二つ目は、住み替えの場合、住み替え先の不動産候補を絞っておく若しくは決めておきます。

住み替えは、売却と購入をほぼ同時期に行うかたちになります。よって、売却後に引っ越す新居も決めておかなければなりません。仮に、住み替え先を決めていなければ、賃貸住宅などに一回引っ越すことになりますが、住み替えで2回の引っ越しは極力避けたいところです。

よって、住み替え先の不動産は目星を付けておくことで、売却のスピード感が決まっていきます。

③内見の希望には可能な限り応じて、売却できるチャンスを逃さない

三つ目は、内見の希望には可能な限り応じることです。

内見の希望に応じ続けることで、売却できるチャンスが増えるためになります。不動産会社は内見者を集めるために、多額の宣伝費を投入しているケースがあります。不動産会社の努力に報いるためにも、内見の希望には可能な限り応じます。

④内見の当日、家のなかはとにかく綺麗な状態にする

四つ目は、内見者が来る当日、家のなかはとにかく綺麗な状態にすることです。

内見者は、実物を見て購入か否かを決めていきます。そのときに良い印象を与えるには、綺麗な状態であることが必須になります。よって、内見当日は家のなかは整理整頓、水回りはカビや汚れのない状態、床などに埃やごみが落ちていないことなど、最低限人を招くことができる綺麗さであることが重要です。

⑤内見者が来たら、挨拶を欠かさず行う

五つ目は、内見者が来たら挨拶を欠かさず行うことです。

これも先述と同様に、内見者への心象アップに繋がる事項になります。内見者が購入を決めるときには、取引する相手の心象も少なからず影響します。挨拶をしっかりと行えれば、前の売主（居住者）への心象がよくなり不動産自体も好印象に映っていきます。

⑥原則、住戸内の案内は不動産会社に任せる

六つ目は、原則住戸内の案内は不動産会社に任せます。

内見者を連れてくるのは、不動産会社です。不動産会社は、内見者に物件を決めてもらうために多くの戦略を持っています。売主が物件の良さを一番わかっているので口出ししたいところですが、一旦不動産会社に全て任せるのが鉄則です。

なお、内見者より質問があった場合には、快く応対することも重要となります。

⑦ペットを飼っている場合、タバコなどを吸う場合は、ニオイに細心の注意を払う

七つ目は、部屋の中の生活臭に注意を払うことです。例えば、ペットを飼っていれば、動物独特の匂いや排せつ物の匂いなどがあります。また、タバコを吸う人であれば、タバコ独特の煙臭い匂いが部屋中に染みついていることがあります。

これら匂いについて、人は意外と敏感な生き物で、匂いがあることで住み心地にも影響してきます。仮に、近所に焼肉屋さんがあったとします。排煙ダクトから出た油の蒸発した臭いが日常的に家の周辺に漂っていたら、ほぼ100％の人が不愉快に感じます。

つまり、不動産の印象は視覚的なもののほかに、嗅覚で感じることも重要となります。よって、これら匂いが気になるような状況であれば、極力内見日までに脱臭剤などを用いて、匂いをなくす作業をしておいたほうが良いでしょう。

⑧内見者の質問には誠実に回答する

八つ目は、内見者の質問には誠実に回答することです。

先述で少し触れていますが、内見当日は内見者から物件について質問がくることがあります。このようなときには、誠実且つ快く答えてあげましょう。内見者が一番知りたいのは住み心地です。日当たりや風通し、眺望の見え方などの質問は全て答えます。

⑨土日に内見者が集中することから、家族の理解が必要となる

最後は、土日に内見者が集中することから、家族の理解が必要となります。

仮に、4人家族であれば、本人を除き配偶者や子供には外出してもらうなどです。内見者も売主側の家族が多いほど、気が引けてしまうことがあります。よって、立ち合い者は最少人数とし、ほかの家族は外出やマンションの共用部にいてもらうなど、売却時には家族の協力と理解が必要です。

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マンション売却を住みながら行うときの手順

ここでは、マンション売却を住みながら行うときの主な手順について、紹介していきます。

• ①購入当時の資料を集めておく
• ②あらかじめ周辺の相場観を調査しておく
• ③一括査定サイトに査定依頼し、現在の価値を確認する
• ④不動産会社に実査定を依頼する
• ⑤専属専任媒介契約を結び、不動産会社のサポートを手厚い状態にする
• ⑥売却活動開始、インターネットやレインズに掲載し内見者を募る
• ⑦内見者の対応をする
• ⑧内見者と交渉、申込書を取得し契約日を決める
• ⑨不動産売買契約を結ぶ
• ⑩引き渡しの準備をする
• ⑪カギの引き渡し

①購入当時の資料を集めておく

まずは、購入当時の資料を集めておくことです。物件については、図面集や構造・設備などを記載したパンフレットなどになります。さらに、売買契約当時の売買契約書や重要事項説明書、管理規約集などを用意しておきましょう。

これらは、不動産会社が売却活動時、若しくは売買契約書などを作成するときに使用します。

②予め周辺の相場観を調査しておく

次に、予め周辺の相場観を調査しておくことです。

レインズマーケットインフォメーション、土地情報総合システムなどで調査も可能ですが、一括査定サイトでは不動産の立地ごとの相場観を示してくれることがあります。一括査定サイトであれば、だれでも簡単に相場観を調査できるのでおすすめです。

③一括査定サイトに査定依頼し、現在の価値を確認する

相場観を調査したら、次は査定を受けます。査定は、一括査定サイトの利用がおすすめです。

一括査定サイトでは、一回の入力で複数社の机上査定を受けられることにより、不動産の価値を確認できます。さらに、売却を依頼できる不動産会社を知ることができるのもメリットです。

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④不動産会社に実査定を依頼する

一括査定サイトで査定を受け、売却する不動産会社が決まったら、次は実査定です。

実査定とは、実際の不動産を不動産会社の担当者が確認し、査定額を算出する作業になります。実査定の段階では、予め算出した机上査定をベースに建物や内装の状態、眺望や隣接建物との距離感などを確認し、査定額を算出していきます。

⑤専属専任媒介契約を結び、不動産会社のサポートを手厚い状態にする

実査定額の提示と売り出し価格の提案、売却完了までのサービスやプロセスなどに納得できたら、媒介契約を結びます。媒介契約は、不動産会社の手厚いサポートを受けられる専属専任媒介契約がおすすめです。

⑥売却活動開始、インターネットやレインズに掲載し内見者を募る

媒介契約を結ぶと、不動産会社はインターネット上での広告の掲載やレインズに登録し、幅広く内見者を募集していきます。このとき不動産会社は物件への問い合わせ対応、内見予約の対応などを行います。

⑦内見者の対応をする

内見の予約が入れば、当日は内見者の対応となります。物件の案内は、原則不動産会社の担当者が行います。当然に、内見予約が入れば必ず立ち合いとなります。

⑧内見者と交渉、申込書を取得し契約日を決める

内見者がマンションに興味を示せば、具体的な条件交渉に入ります。交渉の上、内見者が納得すれば申込書を取得し契約に向けて準備を進めていきます。

⑨不動産売買契約を結ぶ

不動産売買契約を結びます。このときまでに不動産会社は重要事項説明書と売買契約書を準備し、買主は住宅ローンの事前審査を完了しておきます。また、このとき買主から手付金の受領があります。

⑩引き渡しの準備をする

売買契約が済んだら、引き渡しの準備です。引っ越し業者の手配、水道・ガス・電気の切り替え手続き、固定資産税の評価証明書の取得など、やるべきことはたくさんあります。

また、売却益がでそうな場合には、不動産会社に課税譲渡所得の金額と実際にかかる税金の金額を確認しておきましょう。

⑪カギの引き渡し

最後に、鍵の引き渡しです。買主からは、最終金の振り込み、住宅ローンの実行金の振り込みがあれば鍵の引き渡し手続きを行います。なお、引き渡し完了後に司法書士が所有権の移転登記などを行うため、一般的に引き渡しは平日の午前中に行われます。

住みながらマンション売却を行うことが良いケース４つ

ここでは、住みながらマンション売却を行うことが良いケースについて紹介していきます。なお、売却しないと住み替えが成立しない場合には、仮住まいするか住みながら売却するか迷うところですが、下記４つを参考に判断してみてはいかがでしょうか？

• ①家のなかの物が少ない
• ②家のなかを多くの他人に見せることに抵抗感がない
• ③自宅にいることが比較的多い
• ④二重ローンを組みたくないと思っている

①家のなかの物が少ない

まずは、家の中の物が少ないことです。リビングや各居室に物が溢れている状態であると、内見者は満足に部屋のなかを確認できず、さらに不動産の印象が良くなることはありません。

よって、家の中の物が少なく整理整頓され、清潔感あるようなかたちであれば、住みながら売却を行ってもよいでしょう。

②家のなかを多くの他人に見せることに抵抗感がない

次に、家のなかを多くの他人に見せることに抵抗感がないことです。

住みながら売却を行うということは、普段生活しているプライベートな空間をあかの他人にさらけ出すことになります。売却中であるからと割り切れることや、もともと人を招く機会が多く抵抗感がなければ、住みながら売却を行ってもよいでしょう。

③自宅にいることが比較的多い

続いて、自宅にいることが比較的多いことです。

マンションを住みながら売却するうえで、内見者が来るときには立ち合いが必要となります。基本内見者は土日に集中することが多いのですが、平日に内見者が訪れることも当然あります。

中古マンションの売買は、いかに内見者に見せる機会を多く作れるかが、早期売却のポイントにもなります。よって、仕事やレジャーなどで家を空けることが多い人には、向いていない売却手法となります。

④二重ローンを組みたくないと思っている

最後に、二重ローンを組みたくないと思っていることです。

買い替えは、個人の年収や資産状況にもよりますが、購入を先行することもできます。新たにローンを組んだ後に引っ越しを行い、元の家を空室にした状態で売却する形式をとることも可能です。

このとき、元の自宅のローンと新たなローンを二重で支払う時期があります。売却が完了すれば、元の家の住宅ローンを完済できるので、二重になる期間は数か月程度が見込まれますが、その間の出費の負担が重いと考えるのであればこの手法は適格ではありません。

よって、二重ローンを避けるのであれば、先に売却を先行する方法が有効です。

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マンション売却を住みながら行うことについてQ＆A

ここまで、マンション売却を住みながら行うことについて、さまざまな視点から解説してきました。ここからは、マンション売却を住みながら行うことに対して素朴な疑問を挙げていきます。

• ①マンション売却を住みながら行うと売れない、若しくは価格が下がるというのは本当なのか？
• ②売却資金が入らないと、新居の引き渡しを受けることができない場合、自宅の引き渡しはどのようにすればよいのか？
• ③マンションの売却はいつごろから始めるべきか？
• ④内見者には、どの程度部屋の中を見られてしまうのか？
• ⑤内見時の見せ方のコツや、特に綺麗にしておいたほうが良い箇所は？
• ⑥1回の内見にかかる時間はどのくらい？

①マンション売却を住みながら行うと売れない、若しくは価格が下がるというのは本当なのか？

マンション売却を住みながら行うと売れない、若しくは価格が下がるということはありません。

中古不動産売買は、需要と供給によって成り立っており、そのエリアに不動産需要があれば必ずその不動産は売れます。価格が下がることについては、販売が長引いたときや売主側の都合で早期売却を希望された場合などに実際に起こりえますが、「住みながら売る」ということに関しては特に因果関係はないケースが多いでしょう。

②売却資金が入らないと、新居の引き渡しを受けることができない場合、自宅の引き渡しはどのようにすればよいのか？

このケースでは、売主は売却活動時に「引き渡し猶予」を付けて売却を行います。引き渡し猶予とは、買主から最終金を受け取るもしばらく住み続けることができることとなり、売買契約を結ぶときには特約として記載されます。

これにより、売却資金が入った売主は、その資金を新居の売主に最終金として支払い、鍵の受け取り及び引っ越しを行います。つまり、引き渡し猶予期間に先述の手続きなどを速やかに行い、現居を空室にしたあとに鍵の引渡しを行うことになります。

なお、引き渡し猶予期間は一般的に、1週間～2週間程度に設定されます。

③マンションの売却はいつごろから始めるべきか？

不動産には繁忙期があります。一般的には、春先の3月から4月、夏休み明けの秋口となる9月から10月も第二繁忙期とも言われています。中古不動産売買は先着順での販売であるため、買主が多く見込める時期であれば買主間で競争が生まれ、早期かつ高値売却の可能性も高まります。

また、春先を狙って不動産を購入するなら、2月位から物件探しを始めるのが一般的です。よって、春先を狙って売却するなら2月位から売却活動を始めておくのがベストとなります。つまり、2月から売却活動を始めるのであれば、1月には査定や媒介契約を済ませておく必要があります。

④内見者には、どの程度部屋の中を見られてしまうのか？

内見者の目的は、間取り図だけではわからない部屋の広さや雰囲気の確認、眺望や晴れていれば日当たりの確認がメインとなります。また、住戸内を見学するときには、居住者の許可を取りながら見る形になるので、原則勝手に部屋に入って見られることはないと思ってよいでしょう。

なお、収納のなかなどはプライベートなものがたくさんあるため、原則見られることはありません。

⑤内見時の見せ方のコツや、特に綺麗にしておいたほうが良い箇所は？

まず、内見時は玄関を綺麗にしておきます。ここで物件の第一印象が決まってくるので、靴など玄関周りにものがあれば片づけておくのがベストです。

次に、部屋の中の電気は極力すべて点灯し、とにかく明るい状態で見せることになります。暗い部屋を見せてしまうと、やはり内見者への印象が悪く、なかなか商談に進みづらくなります。

最後に、水回りです。キッチンのシンクやトイレ、バスルームなどはカビなどの汚れがないように、綺麗な状態にしておきます。

⑥1回の内見にかかる時間はどのくらい？

1回の内見に掛かる時間は、概ね20分～30分程度が多くなります。1時間を超えるようなことはあまりないと認識しておきましょう。

まとめ

マンションを住みながら売却することには、家の管理のしやすさや買主と予め対面できるなどのメリットがある反面、立ち合いが必要であるため土日の予定を入れづらくなることや住み替えの場合に売却期限があることなど、デメリットもあります。

よって、住みながら売却することについては、その性質や特徴をよく理解することが重要です。なお、マンションの今の価値をすぐに知りたいなら、一括査定サイトの利用がおすすめとなります。

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