一軒家の売却査定で見られるポイントは？高く売るコツを解説

一軒家を売るとき、まずはいくらで売れるのかを調べるため、不動産会社へ売却査定を依頼します。査定額に納得できれば、そのまま売却を依頼するのが一般的な流れです。

しかし、不動産知識のない人にとって、提示された査定額が適切なものなのかは判断は困難です。本当に信用できるのか不安に思う人も少なくありません。

売却査定が適正なものか判断するためには、どのような基準で価格が決まるのか知っておくことが大切です。この記事で解説しているポイントを参考に、根拠のある査定かどうか判断しましょう。

また、安く買い叩かれず、なるべく高値で一軒家を売るためには、不動産会社の比較も重要です。

一括査定を使えば、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できるので、効率的に不動産会社を比較できます。高額売却を実現するためにも、積極的に活用していきましょう。

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一軒家の売却査定を依頼する方法は2種類

一軒家の売却査定は、「不動産会社へ直接問い合わせる方法」と、「一括査定サイトを使う方法」があります。

いずれも最終的には不動産会社へ依頼することになりますが、直接依頼するのと、一括査定サイトを間に挟むのでは、それぞれメリット・デメリットが異なります。

違いを詳しく解説していくので、自分の状況や希望に適した方法を選びましょう。

1.不動産会社へ直接問い合わせる

基本的に、売買を取り扱っている不動産会社であれば無料で査定をしてもらえます。

売却物件の近隣にある不動産会社に相談するのも良いですし、家を購入・建築したときのハウスメーカーが売買を取り扱っているなら、そこに相談してもよいでしょう。

ただし、「賃貸専門」「マンションの売買専門」といった不動産会社もあるので注意が必要です。売買を取り扱っており、一軒家の実績を豊富にもっている業者へ相談しましょう。

また、売買を取り扱う不動産会社は、「仲介業者」と「買取業者」の2つに分けられます。下記の表は、それぞれの特徴をまとめたものです。

不動産会社の種類

不動産会社の種類	特徴
仲介業者	・売主と買主を仲介して手数料を取る業者 ・相場価格で売れる可能性は高いが、買主が見つからない限り売却できない
買取業者	・不動産を買い取り、再販することで利益を得る業者 ・相場価格より安くなる傾向にあるが、早ければ数日で売却可能

時間がかかっても高く売りたい場合は仲介業者、多少安くても短期間で売りたい場合は買取業者に相談するとよいでしょう。

メリット：査定から売却依頼までスムーズ

不動産会社に直接問い合わせるメリットは、査定から売却依頼までスムーズに移行できる点です。

提示された査定額に納得できれば、そのまま売却を依頼できます。買主の募集や売買手続きのサポートをワンストップで進めることが可能です。

ただし、査定額はあくまで「売却予想価格」であることは覚えておきましょう。最終的な売却価格は買主との交渉で決まるため、査定額通りに売れない場合もあります。

デメリット：査定額が適正なのか判断がむずかしい

不動産会社に直接問い合わせるデメリットは、提示された査定額が適正か判断しにくい点です。

査定はもともと、依頼先によって結果に違いが生じるものです。各業者で得意な地域や物件タイプが異なるため、同じ物件でも数百万円単位で差が出ることもあります。

さらに、契約を獲得するために非現実的な高額査定を提示する悪質業者もいるため、1社だけの査定額で価格相場を判断するのは危険といえます。

複数の査定を比較すればデメリットを解決できますが、そうするといくつもの不動産会社と1社ずつやり取りする必要があるため、「売却依頼までスムーズ」というメリットが損なわれてしまいます。

2.一括査定サイトを使う

手間をかけずに、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できる方法が「一括査定サイトの利用」です。

一括査定サイトは、「不動産を売りたい人」と不動産会社をマッチングさせるサービスです。簡単な必要事項を入力すれば対応可能な不動産会社が紹介され、査定を申し込めます。

入力は60秒程度で完了し、おおむね6社前後の不動産会社に申し込めるので、スムーズかつ気軽に各社を比較できます。

とくに、提携会社数の多い一括査定サイトであれば、対応可能地域や不動産会社の選択肢が広がるためおすすめです。

例えば、下記のリンクから利用できる「イエウール」なら全国2,000社以上と提携しているので、普通なら売却がむずかしい物件・地域でも高値かつスピーディーに売れる可能性があるでしょう。

メリット：「価格相場」と「優良業者」を手軽に調べられる

一括査定サイトのメリットは、手軽に査定結果を比べられる点です。むずかしい手続きをせずに各社の査定額を入手できます。

先に解説した通り、不動産会社の査定額は数百万円のズレが生じますが、複数業者の査定額を比較すれば平均的な価格相場がわかります。

また、その他の売却条件や実績、担当者の人柄などを比べることで、優良業者と悪質業者を見分けることも可能です。一軒家が得意な不動産会社を効率的に探せます。

「価格相場の把握」と「優良業者の選別」は、不動産売却を成功させるためにもっとも大切な要素です。一括査定サイトを使えば、最良の売却を実現できるでしょう。

デメリット：複数の不動産会社から営業をかけられる

一括査定サイトのデメリットは、複数の不動産会社と連絡を取るため、対応がやや大変になる点です。

なかには、ろくにやりとりせず強引に面談を取り付けようとしてきたり、しつこく電話をかけてきたりするような業者もいるので、こうした営業に煩わしさを感じる場合もあります。

面倒な営業を避けるためには、契約する不動産会社を早めに選び、依頼しない業者にはその旨をはっきり伝えることが大切です。

また、利用する一括査定サイトも、提携業者の選別や悪質業者の排除に積極的なところを選ぶようにしましょう。

一軒家の査定で見られるポイント10個

不動産の査定額は様々な要素で変わりますが、業界内の基準として公益財産法人不動産流通推進センターの「不動産査定マニュアル」があります。

このマニュアルによると、一軒家の査定は土地と建物部分を分けて、それぞれの結果を合算することで算出します。

下記は、一軒家の査定で重要となるポイントをピックアップし、簡易的な表現でまとめたものです。

• 交通アクセス
• 近隣施設や街並み
• 日当たり・風通しや眺望など
• 上下水道やガス施設
• 土地の形状や間口
• 前面道路の幅員や整備状況
• 建物の再建築価格
• 築年数
• 付加価値のある住宅性能や各種設備
• 市場の傾向

それぞれどのような要素なのか、詳しい内容を見ていきましょう。

参照：公益財産法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル　「価格査定マニュアル」による査定方法」

1.交通アクセス

交通アクセスは、土地部分の査定で用いられるポイントです。交通の利便性について評価します。

具体的には、最寄り駅まで行くときの徒歩・バス所要時間や、バス停までの距離、バスの運行本数などが基準です。

利便性が高いほど評価はプラスとなりますが、都心部では賑やかな繁華街にあるより、駅からやや離れても閑静な地域にあるほうが売れやすいケースもあります。

2.近隣施設や街並み

近隣施設は、商業店舗と公共施設の2つが見られます。商業店舗はコンビニやスーパー・商店街などを指し、公共施設は公園や学校・図書館などです。

すぐ近くに商業店舗や公共施設があり、活気に満ちた環境であれば、評価は高くなります。反対に、距離が離れていたり、利用者が少ない状況であれば、評価はマイナスです。

街並みは街全体の景観を意味し、しっかり整備されているほど高評価となります。治安の良さや、建物や緑地が整然としているかが重要です。

3.日当たり・風通しや眺望など

周辺に高い建物がなく、十分な日当たりや風通しを確保できる場合は、評価が上がります。

眺望はバルコニーなどから見た景観が重要で、見晴らしが良く街並み全体を見通せたり、障害物がなく自然を感じられるような物件だと高評価です。

ただし、日当たりや風通し、眺望が良くても、高地にあって坂道や階段が多いとマイナス要素となっていまいます。

4.上下水道やガス施設

上下水道やガス施設などのライフラインが整っていないと、評価が下がってしまいます。

とくに重視されるのが排水施設とガス施設の整備状況で、適切に配管され、十分な供給や処理能力を持っていることが大切です。

飲用水や電気などほかの施設についても、すぐに利用できる状況でなければ査定額を下げる要因となります。

5.土地の形状や間口

土地の形状は、正方形や長方形などの整形地であるほうが高く評価されます。反対に、三角形や台形、五角形など、歪な形をした土地の評価は低くなります。

また、間口（道路と接している部分の幅）も狭いとマイナスで、いわゆる「うなぎの寝床」といわれるような細長い形状や、奥に広い空間があるものの間口が狭い旗竿地などもマイナス要素です。

重要なのは「活用しやすく建物を効率的かつ自由に建てられること」で、同じ面積でも形状が歪であるほど査定額は下がります。

6.前面道路の幅員や整備状況

「幅員」とは道路の幅を指します。広い幅員のほうが評価は高く、反対に車が通れないほど細い場合はマイナス評価となります。

なお、建築基準法には法律上の道路が定められており、原則4m（一部地域では6m）未満だと道路とみなされません。

建築基準法42条

この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
引用：建築基準法42条、e-Gov法令検索

法律上の道路と接していないと、その土地は原則として建築工事ができなくなり、既存の建物がある場合でも再建築（建て替え）ができません。

法律上の道路に面していない土地については、関連記事でも詳しく解説しているのでぜひ参考にしてください。

7.建物の再建築価格

建物部分の査定でもっとも重要なのが「再建築価格」です。対象の建物を、いまから新しく建てると想定したときの費用が基準となります。

部材の調達費から作業員の給料まで工事費全体が考慮されるため、建築当時より物価が上がっていれば再建築価格も高くなります。

ただし、次に解説する築年数や、老朽化による劣化も考慮されるため、中古一軒家の価値が新築当時より高くなるケースはほとんどないでしょう。

8.築年数

築年数が古くなるほど建物の価値は下がり、基本的には築25年で下がり切ります。

「25年」という数字はあくまで査定の基準であり、建物の物理的な耐久期限を表すものではありませんが、市場価値としてはほぼゼロとみなされるのが一般的です。

建物の価値がなくなった一軒家は「古家つき土地」といわれ、土地の値段のみで売買されます。

ただし、途中でリフォームをおこない、建具や外装・内装を改修していれば、価値が向上して築年数による低下率を抑えることができます。

9.付加価値のある住宅性能や各種設備

住宅や設備になんらかの付加価値があれば、査定においてプラスに評価されます。

具体的には、耐震性や省エネ性、耐久性を上げ、長く安心して住める住宅になっていることが重要です。

また、これらの性能を証明する制度を受けていれば、より評価が上がり売却もしやすくなります。

下記は、性能を証明できる制度の例です。

制度名	概要	参照サイト
安心R住宅	・中古住宅のマイナスイメージを払拭し、流通を促進するための制度。 ・新耐震基準や既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合していることなどが条件。	国土交通省「安心Ｒ住宅」
住宅性能表示制度	・構造耐力、省エネルギー性、遮音性などを検査し、総合的に判定する制度。 ・耐震性や耐火性など28項目の性能レベルが表示され、購入希望者の安心につながる	株式会社日本住宅保証検査機構「既存住宅の性能評価とは（概要・料金）」

10.市場の傾向

物件そのものだけでなく、不動産市場の需要と供給バランスも査定額に影響します。

需要が少なく供給戸数は多いような状況であれば査定額は下がりますし、反対に需要に対して供給戸数が少ないようであれば高く評価されます。

これらのバランスは地域や時期によって変わり、売主も「人の移動が多くなる春に合わせて売り出す」といった工夫で、高く売れるよう努力することが可能です。

売却査定における価格産油方法の種類

一軒家の売却査定で重要となるポイントを解説しましたが、より具体的な計算方法は、次の3つにわけられます。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

売主がこれらの計算方法まで把握しておく必要はそれほどありませんが、理解しておけば不動産会社の説明がわかりやすくなるので、参考程度に押さえておきましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は、土地の査定で使われる計算方法です。査定対象となる土地と似た条件の土地（事例地）を選び、評価の基準とするものです。

交通の便や近隣の状況といった項目に評価点を付け、事例地との比較をおこないます。簡単にいえば、「事例地は評価〇点で〇〇万円だったから、評価▢点の査定地は▢▢万円」という決め方です。

計算式にすると、次のようになります。

原価法

原価法は建物の査定に使われる方法で、再建築価格や経過年数、リフォームの有無などを総合的に考慮して算出します。

「新耐震基準適合性」や「建物の品等格差率」「付加価値率」など様々な補正がかかるため、一般の人がすべてを理解するのは困難です。

不動産会社の説明を受けるときは、どのような要素がプラスになったか、もしくはマイナスになったかを聞き、その根拠に納得できるか確認しておくとよいでしょう。

収益還元法

収益還元法とは、「将来的に生み出す利益」をもとに価格を算出する方法です。賃貸住居や倉庫、駐車場などの収益物件に利用するのが主で、マイホームの一戸建てを売るときは使われません。

「直接還元法」と「DCF法」という2種類の計算方法があり、それぞれ次のような計算式になります。

収益還元法の計算は複雑なので、実際に計算するときは不動産会社もしくは不動産鑑定士に依頼することをおすすめします。

なるべく高く査定してもらうコツ

ここまで解説したように、一軒家の売却査定はいくつもの要素が複雑に絡み合って決定します。交通アクセスや近隣状況など、個人ではどうしようもない要素も多々あります。

しかし、売主としては「どうすれば高く売れるか」も気になるところでしょう。そこで、一軒家を高く売るために売主ができる工夫を3つ紹介します。

• 査定前に清掃をしておく
• 劣化・破損箇所は可能な範囲で修繕しておく
• 自分で価格相場を調べておく

上記のコツを参考に、高額査定・高額売却を狙いましょう。

査定前に清掃をしておく

査定前に清掃しておくことで担当者の印象が良くなり、査定額をアップできる可能性があります。

玄関や水回りなどはとくに汚れが目立つので、しっかり清掃したうえで消臭にも気をつけておきましょう。

不要なものを整理整頓し、室内全体が整っていれば、「家の管理をしっかりおこなってきた優良オーナー」と見てもらえるかもしれません。

担当者としても印象の良いオーナーのほうが営業に熱が入りやすいので、スムーズな売却を実現するためにも物件はきれいにしておきましょう。

劣化・破損箇所は可能な範囲で修繕しておく

劣化・破損箇所がわかっていれば、可能な範囲で修繕しておきましょう。問題のある箇所がそのままだと評価は下がりますし、購入希望者の印象も悪くなります。

ただし、大規模なリフォームまですると費用も高くなるため、独断で実施しないほうがよいでしょう。多額の費用をかけても、その分だけ高く売れるとは限りません。

リフォームをする場合は、まず不動産会社と相談し、費用対効果を検討することが大切です。

また、劣化が激しく修繕する費用もないという状況であれば、訳あり物件を取り扱っている買取業者に相談してみるのもよいでしょう。

自分で価格相場を調べておく

先にも解説しましたが、依頼する不動産会社によって査定額は変わります。単純に営業力のない業者や、悪意を持って安値を提示する業者にあたると、安く買い叩かれるかもしれません。

また、不動産取引では価格交渉も珍しくなく、購入希望者の値下げ要求をどこまで受け入れればよいか悩む売主もいます。

そのため、不動産会社の査定をただ鵜呑みにせず、自分でもある程度の価格相場を調べておくことが大切です。

具体的な調べ方としては、不動産ポータルサイトの売り出し中物件を見る方法や、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産流通機構の「REINS Market Information」で過去の取引事例を調べる方法があります。

売却予定の物件と近い条件の物件があれば、おおまかな価格相場を把握できるでしょう。

一軒家の査定から売却までの流れ

査定から売却まで全体的な流れを把握しておけば、スムーズに売却活動を進められます。

具体的には、次のような段階を踏むのが一般的です。

1. 査定の申し込み
2. 机上査定
3. 訪問査定
4. 媒介契約の締結
5. 売却活動
6. 売買契約の締結

とくに、査定が「机上査定」と「訪問査定」の2段階にわかれていることは覚えておきましょう。

それぞれの内容を詳しく解説していきます。

【STEP1】査定の申し込み

まずは査定の申し込みが必要です。この記事で最初に解説した通り、不動産会社に直接問い合わせるか、一括査定サイトを利用します。

査定の申し込み段階では、物件の所在地や築年数、面積などいくつかの情報を伝える必要があります。購入したときの契約書や登記事項証明書を用意しておくとスムーズです。

必要な書類などがわからなくても、不動産会社に相談すれば適切な指示をもらえるので、まずは気軽に相談してみましょう。

【STEP2】机上査定

問い合わせをしたら、まずは不動産会社が机上査定をおこないます。机上査定とは、所在地や面積など書類上のデータを使っておこなう査定です。

簡易的な査定なので結果は数日程度で出ますが、物件の管理状況など「リアルな情報」は反映されないので、最終的な売却価格とはズレが大きくなる場合もあります。

まずは机上査定で複数の不動産会社を比べ、おおまかな価格相場を調べつつ2~3社に絞って訪問査定を依頼するのがスタンダードな査定の進め方です。

【STEP3】訪問査定

訪問査定は、担当者が現地に赴き、物件の管理状況や周辺地域を目で見て判断する査定です。書類上のデータだけではわからない情報を集め、より具体的な査定額を算出します。

訪問査定で提示された査定結果をもとに不動産会社を選別し、売却を依頼する1社を選びます。

なお、訪問査定にかかる担当者の交通費は仲介手数料に含まれているため、別途に出張料などを支払う必要は基本的にありません。

【STEP4】媒介契約の締結

売却を依頼する業者が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、どの契約を結ぶかで売主および不動産会社の制限が変わります。

媒介契約	メリット	デメリット
一般媒介契約	・同時に複数の不動産会社へ依頼できる ・自分で買主を見つけても良い	・不動産会社にレインズへの登録や状況報告の義務なし
専任媒介契約	・不動産会社は7日以内にレインズへ登録する義務がある ・2週間に一度以上、必ず状況報告がある ・自分で買主を見つけても良い	・1社にしか仲介を依頼できない
専属専任媒介契約	・不動産会社は5日以内にレインズへ登録する義務がある ・1週間に一度以上、必ず状況報告がある	・1社にしか仲介を依頼できない ・自分で買主を見つけるのは不可

※レインズ：物件の売買・賃貸情報を共有するためのネットワークシステム

基本的には専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだほうが、不動産会社も売却活動に注力しやすくなって早く売れるのでおすすめです。

「買取業者」なら査定後すぐに売却できる

上記で解説した媒介契約は、仲介業者に依頼したケースの手順です。仲介業者ではなく、買取業者に依頼した場合は、査定後すぐに現金化ができます。

買取業者の査定額は「うちならこの価格で買います」という意思表示なので、早ければ数日で売却が完了します。

ただし、再生・再販するためのコストなどが考慮されるため、仲介業者で売却したときより2~5割ほど価格が下がるので注意が必要です。

「多少安くなっても早く売りたい」「訳あり物件で仲介業者に断られた」という状況であれば、買取業者の利用を検討してみるとよいでしょう

【STEP5】売却活動

媒介契約を結んだあとは、買主を探すための売却活動に移ります。レインズや不動産ポータルサイトへの登録、チラシやDMの配布など、一般の人から購入希望者を探すのが基本です。

売却活動にかかる費用は仲介手数料に含まれるため、別途費用が発生することは原則ありません。

ただし、売主の希望で追加の広告を依頼した場合、その費用は売主が負担することになります。

また、隣地との境界があいまいなために測量が必要なケースなど、状況によって追加費用がかかる場合もあるため、不動産会社に直接確認しておきましょう。

【STEP6】売買契約の締結

買主が見つかれば、契約書に署名・捺印し、売買契約を締結します。

買主側が住宅ローンを組む場合、審査に通るまで1ヶ月ほど待つ必要があります。審査に通ったあと、買主に融資した金融機関の店舗で契約締結をおこなうのが一般的です。

売買契約締結後、登記所にて名義変更をおこない、代金が振り込まれれば売却は完了です。

まとめ

一軒家の売却査定は、様々な要素が複雑に影響しあい、価格が決まります。

専門知識がなければ算出は困難ですが、不動産会社であれば適正価格の算出も可能です。

ただし、不動産会社にも得意な物件や地域があるため、どこに依頼しても同じ結果になるとは限りません。査定額に数百万円の価格差が生じることもあります。

なるべく高値で売るためには、複数の業者に査定してもらい結果を比較することが大切です。価格以外の条件も一緒に比べることで、優良業者を見つけられます。

査定の仕組みと高く売るためのコツを押さえて、優良業者に依頼することができれば、きっと納得のいく売却を実現できるでしょう。