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【離婚時の家の査定】公平に財産分与をおこなうための査定方法と注意点

家の査定 離婚

離婚時、夫婦の家をどのように分割・処分するか決めるにあたって、まずは家の価値を調べることが必要です

家の価値を調べる方法には、一般的な「不動産会社の無料査定」と、有料でおこなう「不動産鑑定」があります。どのように財産分与をするかで、適切な方法が異なるので注意しましょう。

離婚時の財産分与では、家も含めたすべての財産を折半するのが原則です。離婚協議の取り決め次第ではありますが、基本的には収入の割合に関係なく分けることになります。

家のような現物資産は分割が困難なので、財産分与の話し合いがまとまらない可能性もあります。スムーズに離婚手続きを進めたいときは、売却して現金で分けるのが手っ取り早くおすすめです。

一括査定を使えば、複数の不動産会社を簡単に比較できるので、スムーズかつ高値で売却できる業者を見つけられます。離婚にあわせて家を売るのであれば、積極的に活用していきましょう。

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この記事のポイント!
  • 家の価値は築年数や評価基準で変わるので、離婚時に適した査定をおこなう必要がある。
  • 査定をおこなう方法は「不動産会社の無料査定」と「有料の不動産鑑定」の2種類。
  • 内密の査定も可能だが正確な調査には現地訪問が必要。

目次

離婚時は家の価値を明確にするため査定が必要

離婚するとき、家を処分するにしても、そのまま残しておくにしても、価値を明確にしておく必要があります。

売却するなら売り出し価格の設定が必要ですし、そのまま残しておくのであれば財産分与でほかの財産も含めて清算しなければいけません。

家の査定は、後腐れなく離婚するために必須の作業といえるのです。

家だけでなく「すべての夫婦共有財産の分け方」をまとめて話し合うことが大切

離婚にあたって「離婚後の家はだれのもの?」「相手名義の家をもらうことはできるの?」という疑問をもつ人は少なくありません。しかし、離婚時は家のことだけでなく、夫婦の財産全体で考えることが必要です。

なぜなら、離婚時の財産分与は次の3点が大前提となるからです。

  • 夫婦共有財産を折半するのが原則
  • 財産分与において「収入割合」や「名義」は基本的に関係ない
  • 実際に「なにを」「どれくらいの割合で」分けるかは夫婦の合意で決定する

例えば、家や車などの現物資産をすべて処分し、現金で財産分与するのであれば、金銭を1/2ずつ分ければよいので話は単純です。しかし、家を残して片方のものにするなら、もう片方は他の財産を多めにもらうなど、帳尻を合わせる必要があります。

まずは上記の大前提を理解し、家だけでなく夫婦の財産全体で考えるようにしなければ、適切な財産分与はできないのです。

夫婦共有財産とは「結婚後に夫婦が協力して築いた財産」

財産分与における夫婦共有財産とは、結婚後に夫婦が協力して築いた財産すべてを指します。預貯金や不動産、有価証券、車や貴金属など、あらゆる財産が対象です。

「協力して築いた」という部分は、実際にお金を稼ぐことだけでなく、家事や育児などの負担も考慮されます。そのため、専業主婦(夫)でも財産分与では半分の取り分があるのです。

この考え方は「2分の1ルール」ともいわれ、法律に定められたものではありませんが、法制審議会総会の「民法の一部を改正する法律案要綱」をもとにしています。

…離婚後の当事者間の財産上の衡平を図るため、当事者双方がその協力によって取得し、又は維持した財産の額及びその取得又は維持についての各当事者の寄与の程度、婚姻の期間、婚姻中の生活水準、婚姻中の協力及び扶助の状況、各当事者の年齢、心身の状況、職業及び収入その他一切の事情を考慮し、分与させるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定めるものとする。この場合において、当事者双方がその協力により財産を取得し、又は維持するについての各当事者の寄与の程度は、その異なることが明らかでないときは、相等しいものとする。

引用:法務省「民法の一部を改正する法律案要綱 第6の2 平成8年2月26日法制審議会総会決定」

「異なることが明らかでないときは、相等しいものとする」という記載から、結婚後に築いた財産は原則として「配偶者がいたから得られた財産」とみなされるため、収入割合や名義とは関係なく分けることになります。

家が財産分与の対象にならないケースとは?

結婚後に築いた財産はすべて財産分与の対象ですが、結婚前から所有していた財産はそれぞれの特有財産です。

そのため、結婚前に購入した家に夫婦で住んでいた場合、その家は財産分与の対象から除外されます。

また、結婚後に親の援助で家を買った場合、その部分も特有財産となります。

例えば、夫の親に頭金を援助してもらったのであれば、頭金の部分は夫の特有財産です。全額だしてもらったのであれば、その家は丸々夫の特有財産ということになります。

財産分与の割合に影響する要素

「財産分与は折半」と解説しましたが、これはあくまで原則です。実際は夫婦の話し合い次第であり、双方の合意さえあれば、なにをどのように分けるかは自由です。

しかし、客観的に公平な財産分与をするためには、離婚に至る経緯も考えなければいけません。具体的には、次のような要素が影響します。

  • 不倫やDVなど、どちらかの有責であるかどうか
  • 医師や弁護士など、特別な技能・資格をもっているか
  • 一般より著しく高所得を得ているかどうか
  • 専業主婦などで、離婚後の住まいや収入源の確保に問題があるか

不倫やDVなどの有責があれば取り分は減りますし、特別な技能・高所得で「資産形成への寄与度」が明らかに大きい場合は取り分が多くなります。

また、資産形成への寄与度が極わずかでも、離婚後の生活が立ち行かなくなるような状況の場合、救済的な意味合いで取り分が認められます。

客観的に見て合理的な割合で分けることが、財産分与では重要です。

「離婚時に適した査定」をするための重要点

適切に財産分与をするためには、すべての財産の価値を明確にする必要があります。そのために家の査定は必須です。

しかし、家の価値は様々な要因で変わります。とくに、築年数による価格の低下と、査定基準の違いは重要です。

離婚で公平に分割するためには、現時点での価値がどの程度あるか、専門家の観点から調査することが大切です。

1.築年数

家は一度でも入居するか、建ててから1年経つと中古に変わり、そこから年が経過するごとに価格が下がっていきます。

公益財団法人東日本不動産流通機構(レインズ)の調査によると、首都圏における中古戸建ての平均成約価格は次のようになっています。

首都圏の中古戸建住宅成約状況(2021年)
築年数 平均価格(万円) 土地面積(㎡) 建物面積(㎡)
築0~5年 4557 112.89 97.35
築6~10年 4,155 118.13 98.87
築11~15年 3,955 138.56 103.32
築16~20年 3,810 137.61 105.84
築21~25年 3,421 141.25 111.37
築26~30年 2,917 159.59 116.15
築31年~ 2,355 171.48 101.71

参照:公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー 築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

築10年程度で500万円、築20年程度で1,000万円ほど値下がりしているとわかります。

このように、離婚時に築年数がどれだけ経過しているかで家の価値は大きく変わります。

2.査定基準による違い

家の価値は、どのような目的で算出するかによって金額が変わります。まったく違う用途で算出された価値で財産分与をすると、公平さが失われる恐れがあるので注意が必要です。

例えば、毎年送られてくる固定資産税通知書には、課税の基準となった「固定資産税評価額」が記載されています。

この評価額は自治体が課税するために計算したものなので、市場の価格相場とは大きなずれが生じます。

シーンによって基準が変わるので、離婚時には「財産分与のための査定」が必要なのです。

離婚の際に家を査定する方法は2つ

離婚の際、実際に家を査定する方法は「不動産会社の無料査定」と「不動産鑑定士がおこなう有料の鑑定」があります。

どちらも家の価値を測るものですが、無料査定は売買のため、不動産鑑定は公平かつ客観的な評価のためと、目的が異なります。

算出される価格も異なる場合が多いので、状況に応じた使い分けが大切です。

具体的にどのような違いがあるのか、それぞれの特徴を見ていきましょう。

1.無料で依頼できる「不動産会社の査定」

不動産会社の無料査定は、売却するときの価格設定に用いるのが主な目的です。

物件固有の情報(所在地や面積など)や、市場の動向などを考慮して、「どの程度の価格で売却できるか」を予測します。

あくまで予測なので、査定額のまま売れるとは限らない点には注意が必要です。実際にいくらで売り出すかは売主に決定権がありますし、最終的な売却価格は買主との交渉で決まります。

しかし、知識が豊富で営業力のある不動産会社であれば「自社なら高く売れる」という自信があるため、査定額も高くなります。

そのため、査定額は優良業者を見極めるための判断材料としても重要です。

2.有料で依頼する「不動産鑑定」

不動産鑑定は、国家資格者である不動産鑑定士にのみ許された独占業務で、公平かつ客観的な価値を評価するためのサービスです。

高い信頼性があるため、公共事業の土地評価や、課税標準の決定、訴訟などでの証拠など、主に公的な場面で用いられます。

個人においては、親族間売買で不動産会社を挟まないときや、ゴルフ場などの特殊な物件を売買するとき、遺産分割で正確な家の価値を図りたいときなどに使われます。

財産分与でも利用されることは多く、当事者間で争いにならないよう価値の公平さが重要なシーンで使われるのが一般的です。

なお、鑑定費用の相場については下記の記事で詳しく解説しているので、よろしければ参考にしてください。

不動産鑑定 格安 不動産鑑定を格安でおこなうことは可能?鑑定費用の相場について解説します

無料査定と有料の鑑定どちらを使うべき?

無料査定と不動産鑑定の違いを解説しましたが、「具体的な使い分け方がいまいちわからない」という人もいるでしょう。

簡単にまとめると、離婚時においては次のように使い分けるのが一般的です。

  • 離婚に合わせて家を売るなら「無料査定」
  • 家を残しつつ財産分与するなら「不動産鑑定」

どのように財産分与をするかによって、適切な方法が変わります。

離婚時に家をどうするのかが重要なので、まずは離婚協議でお互いの気持ちを確認し、財産分与の方法をすり合わせておきましょう。

離婚に合わせて家を売るなら無料査定をすべき

家を売却して現金で財産分与をしたり、住宅ローンの返済にあてたりするのであれば、不動産会社の無料査定を受けるべきです。

なぜなら、査定は「現実的に売却可能な価格」を提示してもらえるからです。

不動産の売買で価格を決めるのは「売主と買主の合意」であり、双方が納得すればどのような金額でも成立します。

逆にいうと、鑑定をおこなっても双方の合意が得られない限り、その価格では売れません。

査定についても同じことはいえますが、不動産会社は売買を成立させることが目的なので、買い手がつく現実的な価格を算出します。売買の相場については、鑑定より精度が高くなることも多いのです。

より高値で売るためには一括査定の利用がおすすめ

家を査定する目的は、価格設定のほかに「不動産会社の選別」もあります。どの不動産会社に売却を依頼するかで結果は大きく変わるため、査定による選別は重要なステップです。

不動産会社はそれぞれ得意分野が異なるため、査定額も数百万円単位で変わります。査定額通りに売れるとは限りませんが、実力のある不動産会社ほど高く売るためのノウハウがあるため、査定額も自然と高くなるのです。

そして、優秀な不動産会社を選別するためには、なるべく多くの査定を集める必要があります。ここでおすすめなのが、一度に複数社へ査定を申し込める一括査定サービスです。

一括査定を使えば、簡単な入力で効率的に複数社へ査定を依頼できます。各社へ1社ずつ問い合わせる手間が省け、査定額やその他の条件を同時に見比べることが可能です。

全国対応の一括査定サイトを使えば、郊外などの通常では売りにくい地域でも不動産会社を見つけられます。高額かつスムーズな売却を実現するために、積極的に活用していきましょう。

家を残しつつ財産分与するなら有料の鑑定が必要

離婚にあたって家を残し、夫婦どちらかが引き取るのであれば、不動産鑑定をおこないましょう。

財産分与は、夫婦の持つ財産全体を折半するのが原則です。どちらかが家を引き取るということは、なんらかの形で分与の割合を調整する必要があります。

現金など別の資産を多めに分割したり、慰謝料があればそこから差し引くなどの方法が一般的ですが、いずれにせよ「家の正確な価格」がわからなければ調整できません。

そこで不動産鑑定をおこなえば、家の価格を公平に評価することが可能です。夫婦それぞれの主観によらない価格がわかるので、トラブルなく財産分与ができます。

配偶者や近所の人に内緒で査定は可能?

離婚時に家を査定する場合、「配偶者に知られたら離婚の話し合いがこじれてしまう」「すべてが終わるまで近所の人に知られたくない」と考える人は多いでしょう。

結論として、査定は基本的に内緒で依頼できますが、状況次第ではむずかしいケースもあります。

まだ離婚協議中であったり、離婚を持ちかける前などの事情があるとき、どのように査定すればよいか見ていきましょう。

基本的には内緒で査定できる

不動産会社の無料査定も、優良の不動産鑑定も、基本的に内緒の査定(鑑定)は可能です。

いずれも依頼者の利益を第一に考えるので、内緒にしたいと相談すれば可能な限りの対応をしてくれます。

例えば、不動産会社がおこなう「机上査定」では、所在地や面積、近隣の相場などで価格を調べられます。

簡易的な調査であれば書類上のデータだけで算出できるため、まずは気軽に問い合わせてみましょう。

正確な査定には現地調査が必要

内緒で査定すること自体は可能ですが、正確に査定してもらいたい場合は、どうしても現地調査が必要になります。

家の価格は、実際の管理状況や周辺環境など、目で見て調べなければわからない要因が多々あるため、書類上のデータだけでは正確性に欠けてしまうからです。

ただし、訪問査定が必要でも、相談すればなるべく周囲の目がないときに訪問するなど、内緒にするための努力は最大限をしてくれるでしょう。

具体的にどの程度まで対応してもらえるかは依頼先によるので、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

必要書類を自分だけで準備できるかも注意

配偶者に知られたくない場合、必要な書類を自分で準備可能かどうかが問題になります。

査定で必要な書類としては次のようなものがあげられ、基本的には家の名義人本人ではなくても用意は可能です。

家の査定・売却で必要となる書類例
免許・資格 概要 取得場所
登記事項証明書(登記簿謄本) 土地の所在地や建物の構造などが記された書類 法務局
(窓口のほか、郵送やオンライン取得も可能)
公図 地番や接道状況がわかる書類
土地測量図や境界確認書 土地の形状や広さがわかる書類
建築設計図 建物の設計や構造を把握するのに利用 新築時に建築会社に発行
リフォームの契約書・報告書 リフォーム履歴を把握するために必要 リフォーム時に請負業者から発行

とくに重要なのは登記事項証明書や公図などですが、これらは名義人でなくても取得可能であり、法務局に直接取りにいけば配偶者にバレる心配もありません。

査定の依頼先や、物件の状況次第で必要な書類は変わるので、事前にどのようなものを用意すべきか直接確認しておきましょう。

匿名で査定できるサービスもあるが精度が低いので注意

「だれにも知られず家の価格を調べたい」という考えから、家の査定を匿名でおこないたいという人もいます。しかし、匿名査定は精度が低い点に注意しましょう。

AIやビックデータを活用したものなどさまざまな匿名査定サービスがありますが、結局は過去の事例や地域の平均相場を表したものでしかありません。

家の価格は管理状態や周辺状況、その時の市場動向など、人の目でしか判断できない要素が数多くあります。正確な査定額をだすためには、不動産会社が直接物件を訪問して査定する必要があるのです。

匿名査定サービスは「おおまかな家の価格を知りたいとき」だけに使用し、離婚にあたって本格的に売却・財産分与を検討するときは、不動産会社に直接査定してもらうようにしましょう。

なお、匿名査定サービスについてより詳しく知りたい場合、よろしければ下記の関連記事を参考にしてください。

不動産 査定 匿名 【不動産の査定】が匿名でできるサービス8選!メリットやデメリットを詳しく解説します

家の財産分与における注意点

離婚時の財産分与では次のような注意点があるため、トラブルを起こして離婚協議がこじれないように気をつけましょう。

  • 相手の単独名義だと勝手に売られる恐れがある
  • 共有名義でも財産分与は折半が基本
  • 住宅ローンの名義変更は困難

とくに、名義が相手の単独名義であるときは、勝手に売られないようにするための対策が大切です。

それぞれの具体的な内容を解説します。

相手の単独名義だと勝手に売られる恐れがある

家の売却は名義人に決定権があるため、相手方の単独名義になっている場合、勝手に売却される恐れがあります。

仮に夫の名義であった場合、妻に対してなにも言わずに売却することが可能です。査定から売却まで、すべて夫だけで完結できます。

ただし、離婚前に売却した場合、売却益は財産分与の対象となるのが原則なので、相手の売り逃げにはなりません。

自分が住んでいる状態で売却されても明渡しを避けることは可能

配偶者名義の家に住んでおり、その配偶者が別居中に家を売却した場合、購入した第三者から明渡し請求をされるケースがあります。

このような場合、家を購入した第三者から明渡しを請求されるかもしれませんが、権利の濫用として拒否することも可能です。

権利の濫用とは?
一見すると正当な権利でも、権利者が加害意思を持っている場合や、双方の利益を比べて片方が著しく利益を損なうとき、その権利は認められないという考え方。

家を購入したときの事情や別居に至る経緯、その他諸々の事情を考慮し、明渡しを認めるのが社会通念上ふさわしくないと裁判所が判断した場合、権利の濫用とみなされます。

実際に権利の濫用が認められるかは個々の状況によるため、詳しくは弁護士へ相談するようにしましょう。

勝手に売られないためには「仮差押え」が効果的

配偶者が勝手に売却することを防ぐ方法として、仮差押えという対策があります。仮差押えとは、紛争の相手方が財産を一方的に隠したり、処分したりするのを防ぐ制度です。

仮差押えが認められると、相手方は財産を動かせなくなります。離婚調停や離婚訴訟の際に仮差押えをすることで、配偶者が勝手に家を売ることを阻止できるのです。

仮差押えをするときは、相手方がもっている財産を取りまとめ、裁判所へ申し立てる必要があります。具体的な手続きについては、弁護士へ相談することをおすすめします。

相手名義の家を確実にもらう方法はある?

離婚後の住居問題などから、財産分与でどうしても家をもらいたいという人は多いでしょう。

しかし、先述した通り財産分与は相手との話し合いで分け方を決めます。不倫など相手の有責であれば交渉を有利に進められますが、確実に家をもらえる方法はありません。

ましてや、名義が相手のものである場合、相手方も心情的にゆずれない場合があります。「自分が買ったものだから自分のもの」という意識があると、話し合いはむずかしいでしょう。

相手に納得してもらうためには、金銭で相手の取り分を補填するなど、なんらかの譲歩が必要になります。こうした話し合いを進めるためにも、離婚時の家の査定は重要です。

共有名義でも財産分与は折半が基本

夫婦の場合、家の名義を共有名義にしているケースは少なくありません。共有名義の不動産は、出資した金額の割合に応じて持分割合が設定されます。

持分割合は、言い換えれば共有者それぞれがどれくらいの割合で所有権を持っているかを示すものです。多く出資していれば、それだけ持分割合も多くなります。

しかし、財産分与においては、家の持分割合が多くても取り分が増えることはありません。「9割以上の持分割合を持っているから家をもらえる」というわけではないので注意が必要です。

財産分与においては、出資や収入の割合に拘わらず、すべての財産が「夫婦が共同で築いた財産」とみなされるのが一般的です。そのため、財産全体を折半するのが基本となっています。

結婚前から所有していた場合や、親から出資してもらったなどのケースは除きますが、婚姻中に購入した家であれば持分割合と関係なく財産分与がおこなわれるのです。

共有名義なら売却には双方の同意が必要

共有名義の家を売る場合は、共有者全員の同意が必要となります。共有者が1人でも反対していれば、家の売却はできません。

離婚時によくトラブルとなるのがこの部分で、共有名義の家を離婚後に処分したいと思っても、相手と連絡がつかず処分できないといった事態がよく起こります。

維持費や税金の負担も協力して負担する必要があり、離婚時に共有名義の家を残しておくとあとになって様々な問題が発生してしまいます。

余計なトラブルを防ぐためには、共有名義の家は離婚と同時に売ってしまうか、財産分与でほかの財産と清算して単独名義にしておくようにしましょう。

なお、離婚時に共有名義不動産をどうするかについては、下記の記事でも解説しているのでぜひ参考にしてください。

元妻 元夫 共有不動産 住宅ローン 元妻や元夫と住宅ローンを組んだ共有不動産を解消する方法は4つ!相手に会いたくないときの進め方も解説

住宅ローンの名義変更は困難

財産分与で配偶者に家を譲る場合、家の名義変更が必要となります。しかし、住宅ローンが残っている場合、同時にローンの名義を変更しようと思ってもなかなか認められません。

金融機関にとって、変更後のローン名義人が本当に返済できるのかわかりませんし、再度審査するためにもコストがかかるためです。

また、家の名義変更だけして、ローンはそのままにしておくということも原則できません。住宅ローンの規約では、家の名義人とローンの名義人は同一であることが定められています。

例外も一部ありますが、配偶者に家を譲る場合は基本的に、残債を一括で返済するか、譲り受ける側が借り換えをおこなうことになります。

住宅ローン返済中の離婚については別の記事でも解説しているので、よろしければ参考にしてください。

離婚 住宅ローン 銀行 相談 【住宅ローン返済中に離婚】銀行への相談は必要だが名義変更はできない!対処法と他の選択肢を解説

まとめ

家の査定は決してやましいことではありませんが、離婚にあたって慎重に事を進めたい、あるいは気持ちの面で知られたくないと思うのは自然なことです。

なるべく内密に家の価格を知りたいときは、不動産会社も不動産鑑定士も可能な限り協力してくれるので、まずは相談してみましょう。

家の価値を明確にし、公平な財産分与をすることが、トラブルを起こさず離婚を進めるためには必要です。しっかりと専門家の査定を受け、正確な価格を把握しましょう。

家の査定についてよくある質問

離婚時に家の査定は必要ですか?

基本的には必要です。家を残す場合も、売却する場合も、離婚時点での正確な価値を把握してなければ、公平な財産分与ができなくなります。

家の査定にはどんな方法がありますか?

不動産会社がおこなう無料査定と、不動産鑑定士がおこなう有料の鑑定があります。家を売るなら無料査定、どちらかが家をもらう代わりに他の財産などで清算する場合は鑑定を使いましょう。

提示された査定額で必ず売れますか?

いいえ、査定額で売れるとは限りません。査定はあくまで予想価格であり、最終的な売却価格は買主との交渉で決まります。

なるべく高く査定してもらうコツはありますか?

査定前に清掃をしたり、劣化・破損箇所は可能な範囲で修繕しておいたりするとよいでしょう。また、近隣の売り出し中物件などからおおまかな価格相場を調べておくことも効果的です。

家をなるべく高値でスムーズに売るコツはありますか?

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