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【分譲マンションを売る人が続出する理由5つ】売却のコツや失敗例も解説します

分譲マンション 売る人 続出

最近、「分譲マンションを売る人が続出している」とい言われることが増えています。様々な要因から、2022年はマンションを売るのに絶好のタイミングとなっています。

しかし、いざ自分が売り出すとなると、「本当にいま売るべきか」「周りに流されず様子見すべきではないか」と不安になる人も多いでしょう。

そこでこの記事では、なぜいま分譲マンションを売る人が増えているのか、その理由を詳しく検証していきます。売却が増えている理由を把握し、自分の状況と照らし合わせてみましょう。

また、個人で売り時を判断するのはむずかしいため、専門家の意見を直接聞くことも大切です。

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この記事のポイント!
  • 統計的にもマンションの売却件数は増加している。
  • 2022年は様々な要因から「マンションの売り時」といえる。
  • 高く売るためには不動産会社選びや内覧対策が重要。

目次

2022年は売却件数が前年より増えている

まずは、本当に分譲マンションを売る人が増えているのか、データから検証してみましょう。

下記は、首都圏における中古マンションの新規登録件数(レインズ※に物件を登録した件数)を月別に集計したものです。

※レインズ:不動産の売買・賃貸情報を共有するためのネットワークシステム

中古マンション新規登録件数

参照:REINS TOWER(東日本不動産流通機構)「レインズデータライブラリー」

2022年は、3月を皮切りに前年より多い数値で推移しているとわかります。

なお、上記のデータは2022年から集計方法が変わり、それまで集計対象だった「媒介契約更新」や「登録期間延長」が排除されています。

つまり、集計対象が減ったうえで前年より集計値が増えているということになるため、実際は数値以上に売却件数が増えていると考えられるでしょう。

「各月における売却件数の前年比」を見ても上昇傾向に転じている

ここ数年の市場動向から見ても、マンション売却件数は上昇傾向なっているとわかります。

下記は2019年~2021年における新規登録件数について、各月の前年比をまとめたものです。コロナ禍の影響もあり、ほとんどの月で前年比がマイナスになっています。

中古マンション新規登録件数_前年比

参照:REINS TOWER(東日本不動産流通機構)「レインズデータライブラリー」

2022年は集計方法の変更から上記グラフに掲載していませんが、先に解説した通り前年より増加傾向です。

つまり、ここ2~3年は常にマイナスだった新規登録件数が、2022年に入って上昇傾向に転じているといえるでしょう。

分譲マンションを売る人が続出している理由5つ

データからも分譲マンションを売る人が続出しているとわかりましたが、どのような理由で増えているのでしょうか?

具体的な理由としては、次の5つが考えられます。

  • マンション価格が高騰し続けているから
  • 価格高騰前のマンションが売り時の「築10~15年」に差し掛かるから
  • コロナ禍の買い控え・売り控えから回復しつつあるから
  • リモートワーク普及による住み替えが増えているから
  • 「今後はマンションが売れなくなる」という予想が多いから

様々な面から、いまが中古マンションの売り時といえる状況になっています。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.マンション価格が高騰し続けているから

マンション価格は高騰を続けており、株式会社不動産研究所の調査によれば2021年の平均価格はバブル期を超え、過去最高値の6,260万円をマークしました。

この高騰もいつまで続くかわからず、「高値のうちに売ってしまおう」という層が売却に動いていると考えられます。

また、近年は世界的なインフレ加速やコロナ禍によるウッドショックで、戸建てやマンションの建築費が値上がり傾向にあります。そのため、比較的安く買える中古マンションの需要が伸びているのです。

歴史的な高値相場と、需要の多い売り手市場であることが、売却者を増やす要因となっています。

参照:株式会社不動産研究所「全国新築分譲マンション市場動向2021年(年間のまとめ)」

2.価格高騰前のマンションが売り時の「築10~15年」に差し掛かるから

価格高騰前に建てられたマンションが売り時とされる「築10~15年」に差し掛かることも、売却者の増加を後押ししています。

下記は、区分所有マンションの価格動向を示す不動産価格指数をグラフにしたものです。現在のマンション価格高騰は2013年頃から始まっており、当時から約1.8倍まで増えています。

区分所有マンションの不動産価格指数

参照:国土交通省「不動産価格指数 不動産価格指数(住宅)」

価格高騰前に建てられたマンションは築10~15年を迎えますが、これぐらいの築年数だとマンションの劣化や旧式化はそれほど進んでいません。資産価値が残っているため、多くの需要を見込めます。

また、ちょうど大規模修繕が終わる頃でもあり、毎月の修繕積立金が上がる前に手放せることも、売り時といえる要因です。

2022年は「マンションの売り頃」と「価格相場のピーク」が重なる時期であることから、売却者も増えていると考えられます。

3.コロナ禍の買い控え・売り控えから回復しつつあるから

新型コロナウイルスの影響により、不動産の買い控え・売り控えが見られました。景気後退の懸念や、外出自粛で現地訪問ができないことなどから、様子見をする人が多くなったのです。

しかし、コロナ禍における社会のあり方も徐々に変わり、元通りとまではいかずとも経済活動は回復しつつあります。

買い控え・売り控えから転じ、住宅取引が活発になることで、中古マンションの売却件数が増えていると考えられます。

4.リモートワーク普及による住み替えが増えているから

リモートワークの普及も、中古マンションの需要増加に影響しています。出社の必要がなくなり、自宅で仕事をする人が増えた結果、住宅に求めるものも変わってきているのです。

内閣府の調査によると、東京圏在住者で「地方移住への関心がある」と答える人の割合は、コロナ禍になってから増え続けています。

理由も「広さ」や「環境の良さ」をあげる人が多く、郊外や地方の住宅需要も上がっていることが、中古マンション売却にも追い風となっていると考えられます。

参照:内閣府「第5回 新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査 【地方】地方移住への関心(東京圏在住者)」

5.「今後はマンションが売れなくなる」という予想が多いから

現在は売り時ともいえるマンション市況ですが、将来的には売却がむずかしくなる恐れもあります。

まず、分譲マンションのストック総数(現存する全戸数)は増え続けている一方、人口は減少しています。将来的に供給過多となり、中古マンションは激しい競争にさらされる可能性が高いでしょう。

また、生産緑地の2022年問題により都市部の住宅用地が増えることで、不動産市場が暴落する恐れもあります。

生産緑地の2022年問題とは?
生産緑地とは、1992年改正の生産緑地法により指定され、税金の優遇を受けられる代わりに30年間の営農義務がある市街化区域内の農地のこと。多くが2022年に指定解除されるため、売却・宅地転用の急増による不動産市場の混乱が懸念されている。

上記のように、今後のマンション売却に対して悲観的な見方があることから、価格が高騰しているうちに売却しようと考える人が増えているのです。

分譲マンションの売却件数が増える一方で成約しにくくなっている

マンションが売り手市場である一方、売り出してもなかなか成約できないケースが増えています。

一見すると矛盾しているように感じますが、原因は物件の一極集中と、買主が物件を選ぶ基準にあります。

それぞれの原因について、詳しく見ていきましょう。

競合が増えて1つの物件に需要が集中している

先にも解説した通り、分譲マンションのストック総数は増加を続けていますが、一方で人気のある物件は限られてきます。

築浅であったり、立地や利回りの良さなど、好条件のマンションほど購入希望者は多くなります。一方、条件が悪く資産価値の低い物件はなかなか売れません。

また、狙っていた物件が買えなかった人も、少し待てばまた条件の良い物件が出てくる可能性があるため、様子見に回ります。極端にいえば、妥協して購入する人が少なくなっているのが現状です。

物件の選択肢が増えていることで、魅力の低い物件はふるいにかけられてしまい、いつまでも売れない状態が続いてしまうのです。

買主側の選ぶ基準も上がっている

インターネットで情報を収集したり、物件の比較が容易になったことなどから、買主側の分譲マンションを選ぶ基準が高くなっています。

一人ひとりが「どのような基準でマンションを選ぶべきか」を把握しているので、不動産会社の言葉を鵜呑みにせず、自分自身で物件を吟味する人が増えているのです。

また、築古マンションの場合、建築技術の向上によって旧式化しており、競争力が下がっているという問題もあります。

物件に対して見る目が厳しくなったことで、質の悪い物件は買われにくくなっています。

分譲マンションを高値でスピーディーに売るためのコツ6つ

売り手市場であっても、適当に売り出すだけでは納得のいく売却ができない可能性もあります。

分譲マンションを高値でスピーディーに売るコツとしては、次の6つがあげられます。

  • 不動産会社を比較して優良業者を選別する
  • インターネット広告が得意な不動産会社を選ぶ
  • 媒介契約を「専任媒介」「専属専任媒介」にする
  • 値引き交渉を踏まえて価格を設定する
  • 引っ越したあとに売却する【住み替えの場合】

これらのコツを押さえて、後悔を残さないマンション売却をおこないましょう。

1.不動産会社を比較して優良業者を選別する

マンション売却では、いかに優良な不動産会社を見つけられるかで結果が変わります。

不動産会社はそれぞれ得意な地域・物件が違い、依頼先によって売却価格が数百万円変わることも珍しくありません。1年以上売れなかった物件が、不動産会社を変えただけですぐに売れるというケースもあります。

優良な不動産会社を見つけるためには、複数社へ査定を依頼し、査定額やその他の売却条件を比較することが必要です。しかし、1社ずつ問い合わせるのは手間がかかります。

そのため、不動産会社を選ぶときは「一括査定」の利用がおすすめです。いくつかの不動産会社にまとめて査定を申し込めるので、手間なく各社を比較できます。

とくに、下記リンクから利用できる「イエウール」の一括査定なら、厳選された優良業者から最大6社まで比較できます。簡単な入力で申し込めるので、マンションを売るときはぜひ活用してみましょう。

2.インターネット広告が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶポイントとして、インターネットを活用しているかどうかが重要となっています。

近年の不動産購入はインターネットでの情報収集がメインであり、オンライン上での宣伝・営業に力を入れている業者であれば、スピーディーに売却できる可能性が高くなります。

不動産会社を選ぶときは、その業者がどのようにインターネットを活用しているかチェックしておきましょう。

不動産ポータルサイトに載せている物件情報や写真を見るだけでも、業者の質は測れます。優良業者であれば情報に過不足がなく、物件の魅力が十分に伝わってくるでしょう。

オンラインでの面談や、VR広告などを導入しているような業者も、時代に合わせた経営努力を積極的におこなっているためおすすめです。

3.媒介契約を「専任媒介」「専属専任媒介」にする

マンションを売却するときは、不動産会社のなかでも「仲介業者」に依頼するのが一般的です。

また、仲介業者に依頼するときは、3つの契約形態を選ぶことになります。

媒介契約 メリット デメリット
一般媒介契約 ・同時に複数の不動産会社へ依頼できる
・自分で買主を見つけても良い
・不動産会社にレインズへの登録や状況報告の義務なし
専任媒介契約 ・不動産会社は7日以内にレインズへ登録する義務がある
・2週間に一度以上、必ず状況報告がある
・自分で買主を見つけても良い
・1社にしか仲介を依頼できない
専属専任媒介契約 ・不動産会社は5日以内にレインズへ登録する義務がある
・1週間に一度以上、必ず状況報告がある
・1社にしか仲介を依頼できない
・自分で買主を見つけるのは不可

不動産会社からすると、「一般媒介契約」は他社に成約を取られる恐れがあるため、積極的な営業活動がしにくくなります。

積極的に営業してもらうためには、他社に依頼できない「専任媒介」「専属専任媒介」を結ぶとよいでしょう

なお、売買を取り扱う不動産会社は、仲介業者のほかに「買取業者」もいます。

不動産会社の種類 特徴
仲介業者 ・売主と買主を仲介して手数料を取る業者
・相場価格で売れる可能性は高いが、買主が見つからない限り売却できない
買取業者 ・不動産を買い取り、再販することで利益を得る業者
・相場価格より安くなる傾向にあるが、早ければ数日で売却可能

買取業者は早く売れる一方、価格が仲介より2~5割ほど安くなるため、「とにかくすぐに現金が欲しい」「訳あり物件で仲介業者に断られた」といったときに利用しましょう。

4.値引き交渉を踏まえて価格を設定する

マンションの売買では、買主から値下げ交渉をされることも珍しくありません。交渉の結果、価格で折り合いがつかずキャンセルになったり、想定以上に安く買われてしまうケースがあります。

こうした価格交渉の対策として、最初の売り出し価格を高く設定する方法があります。最低希望価格より10%~20%上乗せして売り出せば、無理なく値下げに応じることが可能です。

売れなくてもあとから値下げして売り直すことはできますし、設定通りに売れればその分お得です。相場から外れない範囲であれば、高めの価格設定は効果的な売却方法となります。

5.内覧対策として掃除やホームステージングをおこなう

マンションの購入希望者は、買う前に物件を内覧するのが一般的です。内覧時の印象で成約するか決まるので、しっかりと対策しておきましょう。

内覧対策の基本は掃除で、水回りや玄関など、汚れが目立つところはとくにきれいにしておく必要があります。換気や消臭剤など、ニオイ対策をしておくことも大切です。

より成約率を上げるためには、室内をモデルルームのように演出する「ホームステージング」の利用もおすすめです。物件の魅力を最大限引き出せるので、購買意欲を刺激できます。

売却物件は「商品」と考え、買い手がつきやすいよう売主側も可能な限り工夫するようにしましょう。

6.引っ越したあとに売却する【住み替えの場合】

住み替えでマンションを売却する場合、「引っ越し前と引っ越し後のどちらで売るべきか」という問題があります。

引っ越し前に売却すれば、売却益を引越し費用に充てられる点はメリットですが、内覧時に生活感の残る部屋を見せることになるので、成約しにくい恐れがあります。

また、売却してから引っ越す計画だと、早く売ろうとして焦ってしまい、良い条件で売却できないかもしれません。

一方、先に引っ越し、空き室状態にしてから売り出せば、落ち着いて買主を探せます。

好条件でマンションを売るためには、引っ越してからじっくりと腰を据えて売却活動を進めるとよいでしょう。

【注意!】分譲マンションの売却でありがちな失敗例

多くの人にとって、マンションは人生で何度も売るものではありません。経験が少ないことから、売却で失敗してしまう人もいます。

そこで、実際の失敗例を把握し、同じ状態に陥らないよう注意しましょう。主な失敗例として、次のケースを紹介します。

  • 大掛かりなリフォームで赤字になる
  • 高過ぎる価格設定で買い手がつかない
  • 「不動産の売れない時期」に売り出してしまう
  • 買主がついたと思ったら住宅ローンが通らずキャンセルになる

大掛かりなリフォームで赤字になる

築古マンションの場合、設備や内装が古臭く、劣化しているケースが多くなります。対策としてリフォームを施す場合もありますが、費用面で注意が必要です。

部分的な補修であれば数万円程度からでもできますが、間取りを変えるなど大規模な工事をおこなうと、数百万円以上まで費用が膨れ上がる可能性があります。

しかし、大掛かりなリフォームをしたからといって、コストを丸々売値に乗せられるわけではありません。リフォームに費用をかけた分、赤字になる恐れがあります。

リフォームをおこなうときは、事前に不動産会社と相談し、費用や効果をしっかり検討しておきましょう。

高過ぎる価格設定で買い手がつかない

高過ぎる価格設定をしたことで、いつまで経っても売却できないケースがあります。

大切な資産を少しでも高く売りたいのは当然のことですが、地域のマンション相場から大きく外れた価格設定だと、購入希望者も寄り付きません。

相場に沿った価格設定をすることが、時間をかけないスムーズな売却につながります。

一括査定で複数社の査定額を比べるなど、自分のマンションがいくらで売れるのが普通なのか事前に調べておきましょう。

「不動産の売れない時期」に売り出してしまう

一般的に、8月は不動産が売れにくくなります。夏の暑さが内覧に適さないことや、お盆で不動産会社が休業していること、春先の住宅需要が落ち着くことなどが原因です。

長期間売れ残っていると「なにか問題がある物件なのでは?」と疑われやすくなるため、一旦売却を取り下げてから改めて売り出すことも検討しましょう。

不動産が売れやすい時期としては、引っ越しが多くなる3月頃があげられます。就職や進学などで新しい生活環境を整える人が多く、住居の需要が見込めます。

ただし、マンションは売り出してから成約するまで3ヶ月程度かかるため、実際に売り出すのは12月頃がよいでしょう。

買主がついたと思ったら住宅ローンが通らずキャンセルになる

買主が見つかり、仮契約まで進んでも、相手方が住宅ローン審査に落ちてキャンセルになる場合もあります。

仮契約のときに「住宅ローン特約」をつけていると、無条件で契約解除となるので、手付金も返還が必要です。審査を待っていた時間が無駄となり、売り時を逃してしまうかもしれません。

審査落ちによるキャンセルを防ぐためには、買主の勤務先などを可能な限り調べておきましょう。不安定な職業であったり、転職したばかりなどの買主は、審査に落ちる可能性が高くなります。

まとめ

2022年現在、マンション市場は「売主有利」といえる状況です。様々な観点から売り時といえるため、実際に売り出す人も増えています。

本当に売るべきかどうかは個々の状況にもよりますが、もっとも避けるべきなのは「売り時を考え過ぎていつまで経っても売却できない」という状況です。

どうしても売却に不安があるなら、不動産会社の無料査定を活用して、いま売るべきかアドバイスを聞いてみましょう。専門家の観点から、最良の売却タイミングを提案してもらえます。

少しでも売却を検討しているなら、悩みすぎず、積極的に動いていくことも資産運用には大切です。

マンションの売却についてよくある質問

マンションの売却タイミングを判断するにはなにを考慮すればよいですか?

税制や市況、社会情勢といった外的要因と、自身の生活環境やライフプランといった内的要因を考えましょう、最終的には、自分が納得し、後悔のない売却ができるかどうかが重要です。

築年数で売り時を判断することはできますか?

築10年~15年のマンションは、設備はそれほど古くなっておらず、資産価値も残っているため、売却しやすいといえるでしょう。ただし、高く売りたいのであれば少しでも築浅のうちに売るべきです。

築何年でマンションの資産価値はなくなりますか?

物件にもよりますが、おおむね築26年で下げ止まりになります。

2022年現在マンションの価格高騰が続いていますが、今後もこの状況は続くでしょうか?

インフレの影響など、短期的には高値の状態が続くと予想されます。しかし、社会情勢や税制などの変化があれば、下落に転じる恐れもあります。また、長期的には人口減少と過剰供給によって、マンション売却がむずかしくなるかもしれません。

マンションを売るための不動産会社探しはどのようにすればよいですか?

一括査定サイトを利用し、不動産会社を比較しましょう。査定額やその他の条件、担当者の態度などから、優良な不動産会社を見つけることが可能です。→【オンラインで価格がすぐわかる!】イエウールの一括査定はこちら

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