家を売る理由が離婚だと売却は困難？トラブルを防ぐ注意点を解説

家を売る理由が離婚だと、売りにくくなるケースがあります。例えば、家を購入する人が新婚のカップルの場合、離婚が原因で売却している家を購入することは、縁起が悪いと思われることは事実です。

また、売主側もマンションの売却理由が離婚と言うのは、少々恥ずかしいという気持ちになることや、できれば誰にも言わずに売却を進めたいと思う人もいます。

では、家を売る理由が離婚の場合、買主に伝える義務はあるのでしょうか？また、買主から売却理由を尋ねられたら、正直に伝えなければならないのでしょうか？この記事では、家を売る理由が離婚のときの疑問点や、離婚が原因で家を売却するときに注意すべき点などについて解説します。

家を売る理由が離婚だと稀に売りにくいことがある

はじめに、家を売る理由が離婚だと稀に売りにくいことがあります。

原則、離婚は買主の都合であり、物件自体に瑕疵があることや事故物件などのように心理的瑕疵があるわけではありません。しかし、離婚と言う売却理由は、一部買主には敬遠されることがあります。

それは、新婚のカップルなど、離婚と言う言葉を縁起が悪いと思う人です。実際、家を買う人は比較的若い世代が多く、新婚カップルの割合は比較的多くいます。

しかし、家を買う人は新婚カップルだけではなく、単身の人もいれば、結婚して10年位の夫婦、熟年の夫婦など、購入する世代はさまざまです。よって、当然に売却理由が離婚ということについて気にしない人もいます。

つまり、家を売る理由が離婚であると、一部の世代の人には物件として敬遠されることがあります。この記事では、離婚が原因で築浅物件を売却するケースについて取り上げ、よくある疑問点などについて解説していきます。

離婚が原因で家を売るときによくある疑問点3つ

ここでは、離婚が原因で家を売るときによくある疑問点を紹介し、その対策などについて各々解説していきます。

• ①内見者に住宅の売却理由を聞かれることはあるのか？
• ②売買前に買主に離婚が理由であることを伝える必要はあるのか？
• ③離婚が原因で家を売る場合、縁起が悪いと思われることはあるのか？

①内見者に住宅の売却理由を聞かれることはあるのか？

一つ目の疑問点は、「内見者に住宅の売却理由を聞かれることがあるのか？」についてです。殆どのケースでは、内見者が売主の売却理由を詮索することはないと思っても良いでしょう。しかし、なかには以下のように思う人もいます。

内見者のなかには、「築浅物件をなぜ売るのか？」と思っている

内見者のなかには、「なぜ、買ったばかりの築浅物件を売るのか？」と思う人もいます。

一般的に、中古物件は築浅物件ほど人気が高くなります。よって、築浅物件は高値で売却できるケースや早期売却のケースが多く、築年数が浅いほど高値若しくは早期売却の可能性が高まります。

また、日本国内では未だ新築志向が強く、中古物件を検討する人は新築が高すぎて買えないので仕方なく中古を探している、というケースが多くあります。よって、新築より安い築浅物件が希望するエリア内で販売されていたら、基本的に物件の引き合いは強くなります。

つまり、売却理由を聞く前に、物件自体の検討の方に神経が注がれているケースが殆どで、家を売る理由などのバックグラウンド的な要素はあまり気にされないことが多くあります。しかし、なかには売却理由を内見者より聞かれることがあるので、その場合は下記３つの対策を行っていきます。

なお、内見者が売却理由を聞く理由は、事故物件や欠陥物件、または近隣に変質者がいるなど何かネガティブな要素があるのではと思っているからです。一生に一度あるかないかの買い物で、長年ローンを組んで変な物件だけは掴みたくないという自衛心からきていることが多くあります。

• 【対策1】説明等は原則不動産会社に任せる
• 【対策2】売却理由の質問があっても焦った表情は見せない
• 【対策3】内見者に話しかけられたら、会話を心掛ける

【対策1】説明等は原則不動産会社に任せる

対策1つめは、説明等は原則不動産会社に任せることです。

中古不動産の売買の場合、内見者（買主）の対応は全て不動産会社の担当者が行います。間取りの説明や部屋内などの案内、日当たりの説明やマンションであれば眺望などの説明などです。また、売主の代わりに担当者は買主の質問に全て応えていくスタイルになります。

よって、内見者から売却理由を聞かれるのは、不動産会社になり、売主に内見者が直接質問することはほぼないと思って良いでしょう。

【対策2】売却理由の質問があっても焦った表情は見せない

対策2つめは、売却理由の質問があっても焦った表情は見せないことです。

原則、売却理由を答えるのは不動産会社の担当者になります。よって、内見者の立会い中売主は、売却理由の質問があったとしても平然を装い、焦った表情は見せないようにします。

売主が動揺した表情を見せてしまえば、内見者は「訳アリ物件なのではないか」と誤解を与えてしまうこともあります。

【対策3】内見者に話しかけられたら、会話を心掛ける

対策3つめは、内見者に話しかけられたら、世間話などの会話を心掛けることです。まずは、内見者が来たときの最初の挨拶は必ず行い、あとは立会い人と言う立場で担当者と一緒に付き添いをします。

また、内見者に物件のことについて話しかけられたら、質問の答えは端的に行い、その後は他の話題で会話をするように心がけましょう。会話をすることでお互いの人間性や考えなどがわかり、お互いの信頼を高められるきっかけになります。

高額の取引をする相手になる可能性があるため、どんな人物であるのかなどをお互い確認しあう機会となるでしょう。

②売買前に買主に離婚が理由であることを伝える必要はあるのか？

二つ目の疑問は、売買前に買主に離婚が売却理由であることを伝える必要があるのかです。この疑問について、二つの見解を紹介します。

離婚は瑕疵事項ではないため、買主に伝える義務はない

まず、離婚という事実は、瑕疵事項ではないため買主に伝える義務はありません。

よって、今回の売却理由が「離婚」であったとしても、「子供の進学のための買換えで売却している」や「職場に近いところへ引っ越すために売却している」など、全くのでっち上げはないものの、事実に近しいことを売主に伝えることは全く問題ありません。

なお、不動産会社の担当者には、しっかりと事実を伝えます。担当者が事実関係をわかっていなければ、後にトラブルになることがあります。

ただし、買主が新婚や結婚前のカップルの場合には、念のため伝えておいた方が無難

ただし、買主が新婚や結婚前のカップルの場合には、念のため伝えておいた方が無難です。

このような人は、これから新しい生活を迎えるにあたり、離婚と言う言葉には、やはり抵抗感や縁起が悪いと思う人がいます。離婚したから売却しているという事実は、本人や不動産会社の担当者が言わない限り、公にわかってしまうことはほぼないでしょう。

しかし、近所の噂話や友人や知人などのSNSなどから、バレてしまう可能性は否定できない世の中になっています。売買契約後にトラブルになることを少しでも懸念するのであれば、新婚カップルなどの人には伝えておくのが無難であると言えます。

③離婚が原因で家を売る場合、縁起が悪いと思われることはあるのか？

3つ目の疑問は、先述でも触れていますが、離婚で家を売る場合は縁起が悪いと思われることがあるのかです。

これは、新婚カップルなどには、縁起が悪いと思われることはあります。よって、物件として敬遠されることもあるでしょう。

離婚以外はどう？家の売却でよくある理由

では、「離婚」以外の売却理由では、内見者はどのように思うのでしょうか？以下に、家の売却でよくある理由をポジティブな理由とネガティブな理由に分けて、紹介していきます。

家の売却でポジティブな理由

はじめに、家の売却でポジティブな理由を挙げていきます。

• 転勤による引っ越し
• 子供の進学のため
• 親の介護、田舎に帰る
• 手狭なので買換え
• 定年退職などにより移住

このなかで、転勤や子供の進学による売却は、ファミリー世帯であれば売却理由としてよくあるものです。また、親の介護のためや手狭なので買換えという理由も、売却理由ではよくあるもので嫌悪感を抱くようなものは一つもありません。

よって、これら売却理由であれば、内見者はそれまでのバックグランドは気にせずに物件の検討を進められそうです。

家の売却でネガティブな理由

続いて、一般的にネガティブな理由を挙げていきます。以下の理由では、一般的にどのように思われるでしょうか？

• 同じ建物内や近隣で事件事故が起きた
• 近隣トラブル
• 住環境が悪い
• 離婚
• ローンが払えなくなった

同じ建物内や近隣で事件事故が起きたら嫌悪感などは最も強い

このなかで一番嫌悪感を抱く内容は、建物内や近隣で事件事故が起きた、ではないでしょうか。例えば、マンションであれば共用部で自殺があった、他住戸で孤独死があったなどは心理的瑕疵として告知事項となります。

このような場合には、一般的にこの事実を知ることで嫌悪感や心理的なストレスを受けるケースが多く、物件の検討を回避されます。よって、相場より売値が安くなること、告知事項の原因により相場からの下落率が変わります。

近隣トラブルがあるような家には、住みたくない

次に、近隣トラブルです。近隣に変質者、口うるさい住人がいる、毎日嫌がらせしてくる住人がいる、など、平穏な日常生活を阻害される可能性がある事案となります。これらは心理的瑕疵や物理的瑕疵に該当する事項ではありませんが、良好な住環境を阻害する瑕疵として、売買前に告知する必要はあります。

住環境が悪い家には、できれば住みたくない

続いて、住環境についてです。道路沿いであれば騒音や排気ガス、線路沿いであれば電車の騒音は、住み心地に影響があります。また、近隣にコンビニやパチンコ屋があれば、夜中まで煌々と電飾が点けられ、寝付けないということも出てきます。

住宅を購入する人は、基本平穏で快適な生活を求めている人が多いなかで、住環境の悪さは嫌悪感を抱くことや物件として敬遠されるケースは多いでしょう。

離婚やローンが支払えないという売却理由には、物件や周辺環境などに瑕疵は全くない

では、最後に離婚やローンが払えなくなったという理由です。この二つの理由は、ネガティブな理由であるとはいえ、物件自体や住環境などに欠陥があるわけではなく、買主の個人的な理由が原因となります。特に、ローンが払えなくなったという理由で物件自体に嫌悪感を抱く人はまずいないでしょう。

つまり、「離婚」や「ローンが払えない」という理由はネガティブなものではあるのですが、他の理由と比べれば重くはありません。よって、離婚という理由で売りづらくなるケースはあるものの、他のネガティブな理由に比べればあまり気にする必要はないでしょう。

離婚が原因で家を売却するときに注意すべきこと８つ

離婚が原因で家を売却するときには、注意すべきことがあります。ここでは代表的な８つの注意点を紹介します。

• ①売却は離婚前に行う
• ②住宅ローンは完済が必須
• ③非名義人の配偶者にも財産分与する必要がある
• ④売却では高値挑戦しない
• ⑤売れないときには買取を検討する
• ⑥売却前に多額の初期費用が掛かることがある
• ⑦売却の方向性は、夫婦間で良く話し合う
• ⑧契約不適合責任に注意する

①売却は離婚前に行う

一つ目は、売却は離婚前に行うことです。

離婚時に話し合うことは、主に子供がいれば親権や養育費、他に配偶者に支払う慰謝料、家の処分についてです。このなかで、最も時間が掛かり手間や費用負担が発生するのが家の売却になります。よって、離婚することが決まったら家の売却へ早めにシフトしておきましょう。

なお、売却は離婚前がおすすめです。家の売却では、夫婦間で予め決めておくべきことがたくさんあります。例えば、売り出しの金額や売却の方向性（早めに売るか時間を掛けて売るか）、値引き交渉の金額をどの程度まで受けるかなどです。家は夫婦共有の財産であるため、一方が非名義人であっても売却には夫婦間の話し合いが必須となります。

よって、家の売却は双方の連絡が取りやすい離婚前に行います。また、不動産会社の担当者も一旦売主側の窓口を一本化されるので、連絡などを簡素化できるメリットもあります。

②住宅ローンは完済が必須

二つ目は、住宅ローンは完済が必須になります。

家を売り引き渡すには、ローンに附帯されている抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、債権者が不動産を担保にできる権利のことです。もし債務不履行に陥った場合、債権者は抵当権がついている不動産を競売にかけ、債権の回収を行えます。

この抵当権がついたままの不動産を買主が引き渡しを受けることは、買主側にとってはリスクとなるので、よって、住宅ローンは完済し抵当権の抹消が必須となります。

なお、住宅ローンを完済するには、「住宅ローンの残額＜売却金額＋自己資金」である必要があります。「売却金額＋自己資金」が住宅ローンの残額を下回る場合には、抵当権を抹消できません。このような場合には、抵当権を抹消せずとも売却し、売却完了後にもローン返済を継続していく任意売却を行います。

任意売却の売却方法は、通常の不動産仲介での売却方法と変わりはありません。しかし、売却前には金融機関に任意売却を行うことについての交渉や、販売価格になどについて予め了承を得るなど、売却準備に時間が掛かります。

③非名義人の配偶者にも財産分与する必要がある

三つ目は、非名義人の配偶者にも財産分与する必要があります。

先述でも触れていますが、マイホームは夫婦で築いた財産であるため、配偶者が非名義人であっても財産分与の対象となります。売却資金から必要経費を差し引いて残った金額について、1/2ずつに分ける必要があります。

④売却では高値挑戦しない

四つ目は、売却では高値挑戦しないことです。

高値挑戦の場合には、好立地や需要が高いエリアなど付加価値的な部分が望める不動産であることを除き、大抵不調に終わることが多くあります。すると、離婚で早めに家を処分したいところで、売却期間を間延びさせるだけになる恐れがあります。

よって、高値挑戦はせずに、極力早期に売却できるように相場並みの金額で売り出しを行うのがよいでしょう。

⑤売れないときには買取を検討する

五つ目は、売れないときには買取を検討することです。

離婚で家を売るときには、できる限り早めに処分したいと思います。しかし、売却は買主が現れない限り成立しないため、物件によっては不動産仲介では時間が掛かるケースがあります。

よって、売却活動をはじめて3か月程度経過したら、買取に出すことも検討しましょう。特に、家が売却できたら離婚すると決めている夫婦であれば、買取業者さえ決まれば売買契約や現金化はスピーディーとなります。

なお、買取は相場の60％～70％程度が売却価格になるため、不動産仲介で売却したときよりも手元に残る金銭が少なくなります。また、多額のローンが残っており「買取金額＋自己資金」でローン完済できないときには、そもそも利用ができないなどの注意点もあります。

買取を利用するときには、複数社に買取査定を出し、一番高値で付けた買取業者に買い取ってもらいましょう。

⑥売却前に多額の初期費用が掛かることがある

六つ目は、売却前に多額の初期費用が掛かることがあります。

主なものは、建物の住宅診断（インスペクション）費用、一戸建ての場合には敷地の測量費用が掛かることもあります。これらの費用負担をどうするのかについて、予め話し合う必要があります。

⑦売却の方向性は、夫婦間で良く話し合う

七つ目は、売却の方向性は夫婦間で良く話し合うことです。

先述でも触れていますが、不動産売却は多額のお金が動く取引であるため、どちらか一方が独断で進めることで、後にトラブルになることがあります。よって、売却の方向性（売り出しの金額、売却のスピード感、値引きをどこまで受けるかなど）を予め夫婦間で打ち合わせしておきましょう。

⑧契約不適合責任に注意する

最後は、契約不適合責任に注意することです。

契約不適合とは、隠れた瑕疵や故意・善意無過失を問わず、契約と適合していない場合に売主に異議を申し立てられる権利となります。買主には、以下の権利が認められています。

• 売主に物件の不具合や欠陥箇所の修理を依頼する「修補」
• 修補で不具合などが改善しない場合に資産性で減じた分を請求する「代金減額請求」
• 買主が被った損害を請求できる「損害賠償請求」
• 売買契約を解除できる「契約解除」

契約不適合責任をできる限り回避するためには、住宅診断を行い建物の状態を正確に把握すること、補修が必要な個所は予め工事を行っておくこと、建物状況報告書に建物の状態を詳細に記載し買主に伝えること、などがあります。

家を売るときには一括査定サイトの利用がおすすめ

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まとめ

家を売る理由が「離婚」だと、新婚のカップルや結婚前のカップルには、縁起が悪いなどと敬遠され、売却しにくいケースがあります。また、離婚と言う事実は、物件的な瑕疵や心理的な瑕疵に該当せず告知事項ではないため、買主に伝える義務は原則ありません。

しかし、先述のように新婚などのカップルには、縁起が悪い物件と思われるケースがあり、後にトラブルになると面倒です。よって、離婚が原因で売却しているという事実を念のため伝えておいた方が、後にトラブルの心配がなく安心です。

なお、離婚で家が売るときには、高値挑戦しないことなど注意点が多くあります。スムーズに売却を進めるために、予め周知しておいたほうが良いでしょう。