離婚で売るときローンはどうする？残債別の売却方法を解説

離婚で家を売るときには、原則住宅ローンの完済が必須となります。よって、住宅ローンが残っている家を売るには、住宅ローンの残額を「査定額＋自己資金」で完済の見込みがあるのかを確認します。

では、離婚で家を売るとき、引渡しまでにローン完済できないケースで売却はできるのでしょうか？この記事では、離婚したときに家を売る場合、ローンがあるケースの確認事項や、住宅ローンの完済が可能か否かによる各々の売却方法、家を売るときの注意事項などについて解説します。

家を売るときに住宅ローンが残っていたら完済が必須

離婚で家を売るときに住宅ローンが残っていたら、完済が必須になります。

完済が必須な理由は、住宅ローンには抵当権が附帯されているからです。抵当権とは、債権者が不動産を担保にできる権利となります。債務者のローン返済が滞ったときに抵当権は実行され、不動産を競売に掛け債権回収を行います。

よって、抵当権が付いたまま買主に引き渡しすると、買主が住んでいるにも関わらず、元の所有者がローン返済を滞らせることで家が競売になる可能性があります。つまり、抵当権が付いたままの不動産を引渡されることは、買主にとってリスクでしかありません。

したがって、家を売るときには住宅ローンを完済し、抵当権を抹消した状態で引き渡すのが一般的となります。

 住宅ローンが完済できるかで売却方法が変わる

離婚で家を売るときには、原則住宅ローンの完済が必須となりますが、住宅ローンの残額次第では売却前の完済が難しいケースがあります。このようなケースでは、売却ができないのでしょうか？

結論は、売却できないということはなく、任意売却という方法があります。ここでは、住宅ローンが完済できるか否かで、売却方法が変わることについて解説していきます。

• ①「住宅ローン＜査定額＋自己資金」であれば通常売却が可能
• ②「住宅ローン＞査定額＋自己資金」であれば任意売却

①「住宅ローン＜査定額＋自己資金」であれば通常売却が可能

まず、住宅ローンを完済できる見込みがあれば、以下2つの売却方法があります。

売却方法2つ

売却方法は、不動産仲介と買取になります。以下に、詳細を解説していきます。

• A.不動産仲介を利用する
• B.買取を利用する

A.不動産仲介を利用する

まずは、不動産仲介を利用する方法です。

不動産仲介とは、主に個人の売主が買主を探し、売買契約を結ぶ方法となります。しかし、売主の個人は、不動産売却は素人であるため、買主を探すことや売買契約などをすることは当然できません。そこで、取引を成立させるためにサポートに入るのが不動産仲介会社です。

不動産仲介会社は、売主より売却の依頼を受けたら、査定や売却準備、買主探しや売買契約・引き渡しまで全ての業務を行います。また、取引が無事に成立したら、成功報酬である仲介手数料を売主から受け取ります。

不動産を売る方法として仲介は最もオーソドックスな売却方法であり、、査定額に応じて自由に価格設定もできるので、高値売却の追及もしやすいというメリットがあります。

B.買取を利用する

次に、買取を利用することです。

買取は、買取専門業者が買主となり、売却を進める方法となります。買取は、買取業者さえ決まってしまえば、契約や引渡し・現金化までが最短1週間程度でできるのがメリットです。さらに、売却活動をする必要はなく、買取業者に買取の査定を出し、一番高い査定を付けた買取業者に売却するだけになります。

なお、買取は仲介より相場が低く、比較するとおおむね20%~50%ほど下がるため、買取金額がローン残額を上回ることを再度確認し進めることが必要です。

②「住宅ローン＞査定額＋自己資金」であれば任意売却

家を売却しても住宅ローンの完済が難しい場合には、任意売却を検討しましょう。

任意売却は住宅ローンの返済が滞り、売却してもローン完済できないときに行う売却手法です。よって、任意売却をおこなうのは離婚による世帯年収の減少で、ローンの返済が困難になるような状況が主になります。

任意売却を行うには、金融機関に任意売却を了承してもらうことが必要となるので、任意売却を専門で行う不動産会社に依頼し、金融機関との交渉を進めるのが一般的です。任意売却を金融機関に認めてもらったら、売り出し価格などを提案します。

任意売却は、金融機関との事前の交渉や売り出し価格の提案などを行うため、売却準備に時間が掛かってしまいます。

売却後にローンが残っていても支払いを続けられる

任意売却では、売却後にローンが残っていても支払いを続けられます。さらに、その支払金額は月々で支払える金額に抑えるために、ローン期間の延長措置が行えるケースが殆どです。これらは、金融機関と予め交渉しておく必要があります。

なお、ローンが残っている状態ではあるのですが、任意売却では抵当権の抹消ができます。これが任意売却を行う最大のメリットです。よって、買主への引渡しは問題なく行えます。

金融機関には債権を全額回収できるメリットがある

一方で、任意売却を了承することは、金融機関にはメリットがないように思えます。しかし、任意売却は債権を全額回収できるメリットがあります。

仮に、抵当権が実行され競売になると、売却金額は債権額を大きく下回るケースが多く、債権が全額回収できることはまずありません。よって、任意売却は当初より債権回収に時間が掛かってしまいますが、確実に全額回収できるので金融機関としてもメリットがあります。

売却希望の家に住宅ローンが残っている場合の確認事項3つ

売却したい家に住宅ローンが残っていたら、予め確認したいことがあります。ここでは、確認事項を３つ紹介します。

• ①住宅ローンの残債はいくらか？
• ②双方に居住する意思はないのか？
• ③現在の家の価値はどのくらいか？

①住宅ローンの残債はいくらか？

一つ目は、住宅ローンの残債がいくらか？です。

住宅ローンの残債は、ネットバンキング若しくは金融機関から届く返済予定表にて確認できます。まずは、現在の住宅ローンの残額を正確に把握しておきましょう。

②双方に居住する意思はないのか？

二つ目は、双方に居住する意思がなく、売却に同意していることです。

家（マイホーム）は夫婦共有の財産であるため、非名義人でも居住する意思があれば売却は原則できません。よって、夫婦間の意思確認をしっかりと行います。

③現在の家の価値はどのくらいか？

最後は、現在の家の価値がどのくらいであるか？です。

周辺の相場に則った査定額を知ることで、家の売却でローン残債を完済できるか否かを判断できます。なお、家の売却では売却で得た金銭がそのまま手元に残るわけではありません。

家を売却するときには、取引を仲介する不動産会社に支払う仲介手数料、印紙税や売却益があった場合に掛かる所得税などの税金、予め建物全体や構造部分の状態を確認する住宅診断の費用、一戸建ての場合には土地の測量費などの費用が掛かります。

よって、売却した金銭が実際にどのくらい残るかは、不動産会社に確認しておくのが良いでしょう。

一括査定サイトを利用し、複数社の査定額から相場観を把握するのがおすすめ

現在の家の価値を知るには、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトでは気軽に複数社から査定してもらえるので、相場観を把握しやすくなります。

なお、机上査定を受けた不動産会社には、査定書をもらうだけでなく、査定の根拠や売却完了までのストーリー、売却活動時に受けられるサービスなどを確認しておきましょう。これらを材料に、不動産会社を選定していきます。

離婚時に住宅ローンがある場合の主な選択肢2つ

離婚で家を売る場合、住宅ローンが残っていることは決して珍しいことではありません。そこで、離婚時に住宅ローンがある場合の主な選択肢2つを紹介していきます。

• ①離婚前に売却する
• ②どちらか一方が住み続ける

①離婚前に売却する

まずは離婚と売却のタイミングについてですが、売却は離婚の前がおすすめです。

離婚前の売却がおすすめの理由は、現金化することで財産分与しやすいことや、離婚後に家の売却の件で連絡を取る必要がなくなるからです。次の章でメリット・デメリットを紹介します。

なお、離婚後に売却せずに住み続けることには、多くの問題点や注意点があります。まずは、今の家は広すぎてしまうことです。さらに、結婚当時のことや離婚した相手のことを常に思い出すような環境下となります。

また、住宅ローンをペアローンで組んでいる場合には名義変更を行い、相手が組んでいたローン分を新たに加えて審査する必要があります。この場合、居住する人が二人分のローンを支払える返済能力が必要です。

しかし、ペアローンを組んでいる人は、一人分のローンでは購入が難しいため、ペアローンにして返済能力を増強させているケースが多くあります。つまり、居住したくてもローン審査が通らないことなどから止む無く売却というケースもあるでしょう。

また、非名義人が居住する場合には、原則非名義人にローンの返済能力が必要です。例えば、非名義人が専業主婦であれば、ローンの返済能力はなく、住み続けることはできません。つまり、この場合も売却せざる得ない状況となります。

よって、離婚時にローンが残っている家がある場合には、返済能力があれば居住し続けることができます。しかし、返済能力がない場合には売却する選択肢しかありません。したがって、離婚時にローンが残っているときは、家を売るという方向性は最も現実的な考え方と言えるでしょう。

離婚前に売却するメリット

以下に挙げた3つのメリットが、離婚前に売却をおすすする理由です。

• A.離婚前に売却すれば財産分与しやすくなる
• B.離婚後に家の売却で連絡を取り合う必要がなくなる
• C.家を処分しスッキリとした気分になれる

A.離婚前に売却すれば財産分与しやすくなる

離婚前に売却すれば、財産分与しやすくなります。

財産分与とは、婚姻時に築いた夫婦共有の財産を分けることで、折半となるのが一般的です。離婚時に前もって家を売ることで、不動産を現金化することができ、財産分与がしやすいというメリットがあります。

B.離婚後に家の売却で連絡を取り合う必要がなくなる

離婚後に家の売却で、連絡を取り合う必要がなくなります。

家の売却では、査定や媒介契約、その後の売却の方向性や不動産会社の担当者とのやり取り、内見時の清掃や立会いなどに手間が掛かります。特に、売却のスピード感や値引き交渉を受けるか否かなどの売却の方向性については、予め夫婦間で話し合いや案件ごとに対応を検討する必要もあります。

よって、家の売却は連絡が取りやすい離婚前が良いでしょう。

C.家を処分しスッキリとした気分になれる

最後に、離婚前に家を処分するとスッキリとした気分になれます。

離婚時には、慰謝料や子供がいれば親権についてなど、重要な話題が多くあります。そのなかで、家の売却は最も時間が掛かり、手間が掛かる事項です。

家の売却を離婚後に行うことで、離婚後も元配偶者と連絡を取り合う必要があるなど、煩わしいことがたくさんあります。しかし、離婚前に家を処分しておけば、全てをスッキリさせた状態で離婚手続きを進めることができます。

離婚前に売却するデメリット

離婚前に売却するメリットは、多くは離婚協議等と並行して家の売却を進めるので、心労が増すことにあります。離婚についての話し合いだけでなく、家の売却にも神経を注ぐ必要があり、全ての手続きを終えるまで心身共に大変な時期となることがあるでしょう。

②どちらか一方が住み続ける

続いて、どちらか一方が今の家に住み続けることです。どちらか一方が住み続けるには、多くの注意事項があります。以下に、解説していきます。

どちらか一方が住み続ける場合の注意事項

どちらか一方が住み続ける場合の注意事項を4つ紹介します。

• A.不動産は財産分与の対象となる
• B.ペアローンで購入した場合、ローンの組み換えが必要
• C.非名義人の配偶者が住む場合は、強制退去のリスクがある
• D.住宅ローンの名義変更はできない

A.不動産は財産分与の対象となる

まず、不動産は財産分与の対象となります。よって、不動産を現金化していない場合でも、分ける必要があります。

不動産を財産分与するには、その家の不動産鑑定評価額を算出し、その半分の金額を居住しない相手側に現金で支払います。よって、仮にこの金銭の支払いができない場合には、家を売却するのが賢明と言えます。

B.ペアローンで購入した場合、ローンの組み換えが必要

次に、ペアローンで家を購入した場合、ローンの組み換えが必要です。

ローンを組み換えるには、元配偶者が組んでいたローン分を新たに加え、再度審査する必要があります。ローン審査は、主に昨年の年収と年齢により組める金額が変わってきます。そもそも、ペアローンを組む理由として一人の年収ではローンを組める金額が足りないことから、配偶者がローンを組んでいることが多くあります。

よって、一人で新たにローンを組むことは難しい、若しくは組めたとしても支払いギリギリのパターンが容易に予見できます。

つまり、いくら住みたいと思っていても、ローンが組めなければ居住することはできません。ペアローンの場合で居住することを選択する場合には、自らの支払い能力（ローンをいくらまで組むことが可能か）を予め確認しておくのが良いでしょう。

C.非名義人の配偶者が住む場合は、強制退去のリスクがある

住宅ローンをそのまま名義人が支払いを続ける条件で、非名義人の配偶者が住み続ける場合には、強制退去のリスクがあります。なぜなら、名義人のローン返済が滞ってしまうと、抵当権が実行され差し押さえられてしまうからです。

抵当権の実行とは、債権者が債権を回収する最終手段で、再三ローン返済の督促をしたにも関わらず、従わないときに行われます。抵当権が実行されると、裁判所により家が競売となり、落札者が決まると強制退去の措置となってしまいます。

D.住宅ローンの名義変更はできない

最後に、住宅ローンの名義変更はできません。

住宅ローンを組む名義人が、非名義人の配偶者にローンを引き継ぐことはできないということです。なぜなら、住宅ローンの審査はローンを組みたい本人に対して、収入・年齢・職業・過去の滞納履歴など「その人に固有の情報」で審査を行っているからです。

つまり、金融機関が融資しているのは名義人のみで、相手側の配偶者に対して融資をしているわけではありません。よって、ローンを組んでいない配偶者がローンを引き継いで住み続けるには、新たに住宅ローンの審査を受ける必要があります。

新たな名義人が審査に通るには、正社員などで企業に就業、収入や年齢にて支払い能力が確保できている、個人信用情報にキズがないなどが主な条件です。

専業主婦若しくは仕事がパートやアルバイト、契約社員などであると、支払い能力を厳しく見られるため審査通過が難しくなるでしょう。

まとめ

離婚で家を売るときには、「査定額＋自己資金」で住宅ローンの残債が完済できるか否かで売却方法が変わります。よって、離婚で家を売るときには、まずは住宅ローンの残額をネットバンキングや返済予定表で確認、家の価値は一括査定サイトで査定を受けるのが良いでしょう。

なお、離婚で家を売るのであれば、離婚前がおすすめです。不動産を売却し現金化することで財産分与がしやすいことや、離婚後に家の売却について元配偶者と連絡を取り合う必要がなくなる、などのメリットがあります。

ローンがある状態で離婚後にどちらか一方が住み続けることは、名義変更やローンの新たな審査などで注意事項などが多くあり、手続きもやや複雑です。したがって、離婚でローン残債がある家は、売却するのがおすすめとなります。