離婚時に家の査定を取る際の適切な方法は？売却時の注意点を解説

離婚時に家の査定は必須になります。家の査定が必要な理由は、公平に財産分与するためや家の正確な価値を知るためです。また、住宅ローンが残っていれば、原則売却して引き渡しするときには完済が必須となります。よって、売却益で完済できるかも大きなポイントです。

では、その家の査定を取るには、どのような方法があるのでしょうか？一般的には、不動産会社に依頼することや一括査定サイトなどを活用することにより、査定を受けることができますが、これらの善し悪しについてはわかっていない人のほうが多いようです。また、これら以外に査定を取る方法があれば知りたいと思うでしょう。

この記事では、離婚時に家の査定を取る際の方法や、査定を受けるときや売却するときの注意点、そもそも「離婚したら家を売るべきなのか？」についても解説します。

家の査定が離婚時には必要な理由3つ

はじめに、家の査定が離婚時に必要な理由について解説します。以下に挙げた、3つが主な理由です。

• ①家の正確な価値を知るため
• ②公平に財産分与をするため
• ③ローン残債を完済できるか否かを確認するため

①家の正確な価値を知るため

まずは、家の正確な価値を知るためです。

今の家の価値を知ることで、財産分与時の金額を決めるときや、ローン残債があるときに完済が可能か否かを判断することができます。よって、家の価値を知ることがこのあと紹介する事項のベースとなっています。

②公平に財産分与をするため

次に、公平に財産分与をするためになります。

婚姻後に購入したマイホームは、財産分与の対象となります。つまり、離婚後は原則双方に1/2ずつ（話し合いにより分配比率は変更できる）分配する必要があります。よって、予めその金額がどの程度になるかを知っておく必要があります。

なお、双方が売却に同意している場合は、売却で得た資金を原則折半します。不動産を現金化することで分けやすくなるので、トラブルになることはまずないでしょう。

一方で、どちらかが財産分与にてマイホームを譲り受ける代わりに、相手方へ家の価値の半分程度の金額を支払う分与方法もあります。このときに家の価値を知る方法として、やはり査定を受けることが重要となってきます。

ちなみに、相手側に支払う金額は、購入したときの金額ではなく、現状の家の価値を参考にすることが注意点です。購入時の金額にすると、築年数経過による経年劣化や市場価格などにより、家の価値が現在と変わっていることが多いから、になります。

③ローン残債を完済できるか否かを確認するため

最後に、ローン残債を完済できるか否かを確認するためになります。

家を売却し引き渡すには、住宅ローンを完済し抵当権を抹消することが必要です。つまり、ローン残債を売却資金で完済できる見込みがなければなりません。よって、売却資金の見込みを知るには、まずは家の査定を行ない、今の家の価値を知ることが必要です。

さらに、売却に掛かる必要経費を差し引き、どの程度の資金が手元に残るのかを算出しておきます。結果、「ローン残債＜売却資金」であれば、売却自体は問題ないことがわかります。

なお、この時点で売却金額がローン残債を下回ってしまう場合には、自己資金で補填できれば売却は問題ありませんが、補填ができずにローン完済が困難な場合には任意売却の検討となります。このように、査定を受けることで、今後の売却の見通しを立てることができます。

離婚した時に家の査定を依頼する方法

では、離婚したときに家の査定はどこに依頼すればよいのでしょうか？ここでは、代表的な2つの査定方法とその方法のメリット・デメリットについて紹介し、比較検討していきます。

• ①一括査定サイトを利用する
• ②不動産会社に依頼する

①一括査定サイトを利用する

まずは、一括査定サイトを利用する方法です。

一括査定サイトでは、複数社から査定を得られるため、おおよその相場観を掴むことが可能です。

以下に、一括査定サイトを利用するメリット・デメリットを紹介していきます。

一括査定サイトを利用するメリット

まずは、一括査定サイトを利用するメリットを2つ挙げていきます。

• A.複数社から査定を取得できる
• B.売却を依頼できる不動産会社が分かる

A.複数社から査定を取得できる

メリット一つ目は、複数社から査定を取得できることです。

一括査定サイトは、住所やマンション名などを指定の項目に入力するだけで簡単に利用できます。複数社から査定額が届くだけでなく、査定の根拠となる評点や査定物件の市場的な評価、売却完了までのストーリーなども確認できます。

また、複数の査定を比較できることで、査定に多少のばらつきがあることが分かります。それらを平均すれば、専門知識がなくてもおおよその価格相場を把握できるでしょう。

ただし、1円でも高く売りたいと思うがあまり、高い査定にどうしても飛びついてしまうことがありますが、もしその査定が他社より著しく高い査定であれば要注意です。稀に、不動産会社のなかには、売却案件を取りたいがために相場を逸脱した高い査定を付けるケースがあります。

よって、複数社の査定を比較し、相場を逸脱した査定を排除することで悪質な不動産会社を避けることができます。

B.売却を依頼できる不動産会社が分かる

メリット二つ目は、売却を依頼できる不動産会社が分かります。

不動産売却が初めての人であれば「CMを行っているような不動産会社が良いのか？」「街の不動産会社が良いのか？」など、どこの不動産会社に依頼すればよいか迷ってしまうでしょう。

そこで一括査定を使えば、自分の物件に対応可能な不動産会社がすぐにわかり、スムーズに売却を依頼することが可能です。

一括査定サイトを利用するデメリット

続いて、一括査定サイトを利用するデメリットになります。以下に、2つ挙げていきます。

• A.周辺で売却経験がない不動産会社が査定している可能性がある
• B.追客の電話が掛かってくる

A.周辺で売却経験がない不動産会社が査定している可能性がある

デメリット一つ目は、周辺で売却経験がない不動産会社が査定している可能性があります。

不動産の査定は、一般的に机上査定と実査定があり、一括査定サイトでは机上査定にて査定額を算出しています。机上査定では、周辺の売買事例を元に査定額を算出する「取引事例比較法」を用います。地域の売買事例を収集し、査定物件との優劣をポイント化していくという方法です。

査定の結果、ポイントがプラスであれば売買事例よりも高い査定、マイナスであれば売買事例よりも低い査定という形で金額を算出します。

この方法で注意すべきなのは、面積や築年数など「書類上のデータ」だけで行うことも可能である点です。しかし、実際の不動産売買では管理状態や周辺地域の環境など、現地でしかわからない「リアルな情報」も価格に影響します。

リアルな情報は、その地域で実際に取引をしなければ培われません。よって、査定している不動産会社が他都道府県の場合には、立地周辺で売却事例があるのかなどを確認してみましょう。

B.追客の電話が掛かってくる

デメリット二つ目は、不動産会社から追客の電話が掛かってきます。

査定を出した不動産会社は、案件を取りたいと思っています。よって、不動産会社からは追客の電話やメールでの連絡があります。連絡がつながなければ何度も電話やメールがあり、しつこいと思うこともあるでしょう。

不動産会社から連絡があったときには、査定額の根拠や売却時のサービスなどを聞きだし、査定を得た複数社を比較検討する材料を得ておきます。

②不動産会社に依頼する

二つ目は、不動産会社に依頼することです。不動産会社とは、大手の不動産会社から街の不動産会社までさまざまになります。ここでは、不動産会社に査定を依頼するメリット・デメリットを紹介します。

不動産会社に依頼するメリット

まずは、不動産会社に依頼するメリットです。以下に、2つ紹介します。

• A.一括査定サイトよりも、正確な査定結果が分かる
• B.不動産会社の担当者と接見でき、査定額の根拠などを知ることができる

A.一括査定サイトよりも、正確な査定結果が分かる

メリット一つ目は、一括査定サイトよりも正確な査定結果が分かります。

査定の方法は一括査定サイトと同じく机上査定となりますが、依頼するところは街にある近隣の不動産会社となるケースが殆どです。周辺の相場観を掴んでいることや売買経験が豊富にあり、今の市場を元に正確な査定を出せます。

また、机上査定ではなく、実際に自宅を見て査定する実査定も可能です。実査定は売却を依頼する際には必須であることや、査定額を確定できます。机上査定はあくまで仮の査定になるので、より詳しく査定してもらいたいなら実査定がおすすめです。

B.不動産会社の担当者と接見でき、査定額の根拠などを知ることができる

メリット二つ目は、査定の段階から担当者と接見でき、査定結果も面談で受けられます。担当者と細かな打ち合わせや不明な点は質問できること、売却完了までのストーリーなども確認でき、家の売却についてより具体的に検討できます。

不動産会社に依頼するデメリット

次に、不動産会社に依頼するデメリットです。以下に、2つを挙げていきます。

• A.店舗等に出向く必要がある
• B.しつこく営業されることがある

A.店舗等に出向く必要がある

デメリット一つ目は、不動産会社へ依頼するには、店舗等に出向く必要があることです。

一括査定サイトのように一度の入力で済むことはなく、1件1件を尋ね歩きます。よって、3件机上査定を受けたいのであれば、不動産会社3件に連絡を入れ、出向く必要があります。

B.しつこく営業されることがある

デメリット二つ目は、不動産会社からしつこく営業されることがあります。

机上査定時には、電話やメールなど連絡先を不動産会社に提供します。不動産会社としても、売却案件を獲れることは確実に仲介手数料を得られるチャンスです。よって、査定した案件は是が非でも取りたいと思っており、不動産会社によってはしつこく営業を受けることがあります。

離婚するときの査定や売却するうえでのコツや注意点

離婚するときに受ける査定や売却するときには、コツや注意点があります。以下に、５つ紹介していきます。

• ①査定額を確定するには実査定が必要になる
• ②査定は複数社受け、それぞれの会社の売却方法やサービスなどを比較する
• ③ローンがあるときには、ローン完済ができるか否かで売却方法が変わる
• ④売却は離婚前がおすすめ
• ⑤売却した資金が全て手元に残るわけではない

①査定額を確定するには実査定が必要になる

査定を受けるときの注意点は、査定額を確定するには実査定が必要であることです。

机上査定は、周辺の売却事例を元に算出したものであり、物件自体を見て査定はしてません。机上査定で見ていない物件の状態は、実査定にて確認します。マンションであれば、眺望や日当たり、室内の状態や設備の状態などです。

また、一戸建てであれば、建物の状態や接面道路の状況、周辺建物との隣接状況などになります。つまり、図面や概要だけではわからない部分を実査定にて確認し、査定額を確定していきます。

②査定は複数社受け、それぞれの会社の売却方法やサービスなどを比較する

査定を受けるときのコツは、査定は複数社受けそれぞれの不動産会社の売却方法やサービスなどを比較することです。

複数社比較することで、各々の見解の違いやサービスの違い、売却完了までのアプローチなどが異なることがわかります。よって、各々の不動産会社を比較し、どの不動産会社で依頼すれば売却が成功する確率が高そうかなど、を掴むことができます。

③ローンがあるときには、ローン完済ができるか否かで売却方法が変わる

売却する時の注意点になりますが、ローンが残っているときにはローン完済ができるか否かで売却方法は変わります。以下、ローン完済ができるorできないパターンにて解説していきます。

ローンが完済できれば通常方法での売却

家を売却後、引渡しまでに完済できる見込みであれば、不動産仲介での売却が可能となります。

不動産仲介は、最もオーソドックスな売却方法で査定額を元に自由に価格設定ができます。よって、集客の状況により価格を変更することや、立地や希少性の高い物件であれば、高値売却の追及も可能です。

マイホーム購入後、比較的短い期間での離婚となると、ローン残債が多い可能性があります。購入時には、自己資金を10％程度入れておくと万が一の売却時にも苦労なく売却できるのでおすすめです。

なお、ローン完済が必要な理由は、抵当権の抹消が必要であるからです。抵当権とは債権者が不動産を担保にできる権利で、ローンを組んでいる人が債務不履行に陥ったときには、債権者は抵当権がついている不動産を競売にかけ債権回収ができます。

つまり、抵当権がついたままの不動産を買主に渡してしまうと、旧所有者が債務不履行になったときに今の所有者の家が競売になってしまいます。このような事態は、社会通念上良くないことであるので、一般的に売却時には抵当権を抹消して引き渡しを行います。

ローンが完済ができなければ任意売却を検討

ローン完済ができないと、売却資金と自己資金でローンを一括返済できないということになり、抵当権も抹消できないという事態に陥ります。売却時に抵当権の抹消は必須であるため、この状態で売却を進めることはできません。

このようなときには、任意売却という方法を検討しましょう。任意売却とは、金融機関と交渉して特別にローンを残したまま抵当権を抹消し、売却を行うという方法です。

売却益は返済に充てられ、不足分は引き続き分割で支払うことになります。交渉次第では、引越し代を売却益から支出することもできます。

ただし、任意売却は特殊な売却方法であるため、任意売却ができる不動産会社は限られることが注意点です。まずは不動産会社に、任意売却が可能かどうか問い合わせてみましょう。

また、金融機関によっては任意売却が許可されないこともあります。このようなときには、売却ができない可能性があることも注意しなければなりません。

④売却は離婚前がおすすめ

離婚時に売却するときの注意点として、家の売却は離婚前がおすすめになります。離婚前の売却がおすすめの理由は、以下になります。

1. 現金化することで財産分与がしやすい
2. 家の売却が離婚時に最も手間や費用が掛かる
3. 離婚後の売却だと、離婚した相手とやり取りする必要があり煩わしいことも

離婚後双方に今の家に住む意思がないのであれば、離婚協議中であっても早めに売却にシフトするのが良いでしょう。

なお、離婚自体の話し合いに神経を注いでいるなかで、家の売却にも神経を注力することには難しいこともあります。しかし、家の売却では、売却の方向性（早期売却かゆっくり売却するかなど）、売却価格について、値引き交渉をどの程度まで受けるか、内見時の対応や立会いなど、予め決めておくべき事項がたくさんあります。

このような意見のすり合わせは、双方の連絡が取りやすい時期に行うのが理想です。よって、離婚協議などで大変な時期であっても、離婚前に売却に動いておくほうが得策と言えます。

⑤売却した資金が全て手元に残るわけではない

最後に、売却した資金が全て手元に残るわけではありません。

売却活動をすると、不動産会社には主に仲介手数料の支払いがあります。仲介手数料は、「（成約価格×3％＋6万円）×1.1」で算出できます。例えば、成約価格が3000万円の場合、仲介手数料は1,056,000円です。

さらに、最近中古売買では、予め住宅診断（インスペクション）を受けるケースが多くなっています。住宅診断を受ける理由は、契約不適合責任を極力回避するためです。つまり、事前に住宅診断を受け建物の状態を把握しておくことで、住宅診断士の助言にて売買を行う前に補修工事を行うことができます。

また、設備の不具合や内装の不具合箇所を把握することで、「建物状況報告書」に詳細を記載することが可能です。これにより、売買を行う建物の状況を細かく買主に伝えられるので、契約不適合責任の追及を極力回避できるようになります。

これらの住宅診断や補修工事を行うことで、数十万円～数百万円の負担となります。さらに、購入した金額よりも売値が高ければ、譲渡所得が発生し、取得費などの必要経費を差し引いた課税譲渡所得に税金が掛かります。

上記の負担金があるため、売却価格がそのまま手元に残るわけことはありません。ローン残額を一括返済できるかどうか考えるときは、このような負担金を考慮して計算しなければならないことが注意点です。実際に売却によって負担する金額については、不動産会社に確認しましょう。

離婚したら家を売るべきなのか

ここまで離婚したら査定を取るなど、家を売る前提で話しを進めてきました。しかし、離婚したときの家の取り扱いは、売却のみではありません。ここでは、そもそも離婚したら家を売るべきなのか？について、離婚したときに家を売るメリット・デメリット、および所有し続けることのメリット・デメリットを踏まえて紹介していきます。

離婚するときに家を売るメリット・デメリット

まずは、離婚するときに家を売るメリット・デメリットについて解説します。

家を売るメリット

家を売るメリットについて、2つ紹介します。

• ①離婚後にトラブルになりにくい
• ②元配偶者との関係を断ちやすい

①離婚後にトラブルになりにくい

メリット一つ目は、離婚したときに家を売ると、離婚後にトラブルになりにくいことがあります。

不動産は離婚時に処分するものとしては、最も高額なものです。一方が不動産を所有し続けると、もう片方の配偶者は不動産の価値の半分程度を、財産分与として金銭にて受け取ることができます。これらの金銭の受け取りや財産分与の配分について、双方の価値観が異なりトラブルになることがあります。

②元配偶者との関係を断ちやすい

メリット二つ目は、元配偶者との関係を断ちやすいことがあります。

家の売却をすることで、過去の資産を精算できます。持ち続けることでトラブルを誘発するより、売却したほうがスッキリとした気分になれるでしょう。

家を売るデメリット

家を売るデメリットについて、2つ紹介します。

• ①住宅ローンの残債によっては、売却手続きが複雑若しくはできないことがある
• ②売却には、初期費用の負担がある

①住宅ローンの残債によっては、売却手続きが複雑若しくはできないことがある

デメリット一つ目は、住宅ローンの残債によっては、売却手続きが複雑若しくはできないことがあります。家を売却するときには、住宅ローンがないのが理想的です。また、住宅ローンが残っていたとしても、住宅ローンの残債が査定額を下回れば、売却自体は問題ありません。

一方で、住宅ローンの残債が査定額を上回る場合には、抵当権の抹消ができないため、そのままの状態での引き渡しが困難となります。よって、このような場合には先述でも触れていますが、任意売却を検討します。任意売却とは、売却（＋自己資金）してもローン完済ができないときに行う売却方法です。

任意売却ではローン完済しなくても抵当権を抹消し、売却後に残るローンについては支払える金額までローン期間の延長が行えます。なお、これらの措置は金融機関との交渉にて、了承を得ることが必須です。なお、金融機関との交渉によっては任意売却が認められず、売却ができない可能性もあります。

②売却には、初期費用の負担がある

デメリット二つ目は、売却には初期費用の負担があります。

まず、中古不動産の売買では、売却活動前に住宅診断（インスペクション）を受けるケースが多くなっています。また、一戸建てであれば、土地境界が曖昧で敷地面積の登記がされていないときには境界確定の測量、都心など地価が高い立地では測量が必須になります。

さらに、売却が完了すると仲介手数料の負担や、売却益が出た場合には所得税・住民税の負担があります。特に、売却開始前の住宅診断や測量などは、一時的に自己資金からの負担となるため、どちらが負担するのか予め決めておくことが必要です。

離婚後も所有し続けるメリット・デメリット

続いて、離婚後も所有し続けるメリット・デメリットについて解説していきます。

所有し続けるメリット

まずは、所有し続けるメリットです。以下に、2つ紹介していきます。

• ①これまでの住環境を維持できる
• ②引っ越しなどの物理的な負担がない

①これまでの住環境を維持できる

所有し続けるメリット一つ目は、これまでの住環境を維持できることです。これまでと変わらない環境に居住できることで、ストレスを感じることはありません。

②引っ越しなどの物理的な負担がない

メリット二つ目は、引っ越しなどの物理的な負担がありません。引っ越しは、見積もりを取ることや引っ越し当日までに荷造りなどの準備、各種住所変更などの手続きなど、さまざまな手間や費用負担があります。

引っ越しがないことでこれら負担がなく、これまで通りに平穏な生活を送れます。

所有し続けるデメリット

続いて、所有し続けるデメリットになります。以下に、2つ紹介していきます。

• ①ローンを一人で支払うことになる
• ②相手に財産分与として金銭の授受が必要となる

①ローンを一人で支払うことになる

所有し続けるには、一人でローンを支払うことになります。もともと単独名義でローンを組んでいる人が所有し続けるのであれば、何も問題はありません。一方、非名義人が所有するときや、ペアローンなどを組んでいるときは、相手がもともと負担していた分を引き受けることにあります。

しかし、ローン自体は名義変更できないため、非名義人の配偶者がローンを組みたいときは別途ローン審査を受け、元夫婦間で家の売買取引をおこなうという形を取ります。従って、非名義人が家を所有し続ける場合、その人にローンが支払える安定した収入があるかどうかがポイントになります。

つまり、仮に支払い能力がないときには所有したくてもできない事態が起こることも十分にありえるのです。

②相手に財産分与として金銭の授受が必要となる

続いて、所有することで家に住まない相手には、財産分与として金銭の授受が必要となります。

授受する金銭は、査定評価額の半分程度が一般的です。例えば、査定額が1000万円であれば、現金で500万円を相手に支払う必要があります。

よって、家を所有し続ける人は、家の価値のおよそ半分の現金を所有していることが必須です。つまり、いくら所有したいと思っても、所定の現金が手元になければ、家は売却するしかありません。

まとめ

離婚時には、家の査定は必須です。査定が必要な理由は、今の家の正確な価値を知ること、公平に財産分与を行うことなどになります。また、ローンがあるときには、ローンを完済できるか否かを判断できます。

離婚する方向性で話し合いが進み、離婚後は双方家に住まない意思であれば、早めに家の査定を受け売却に動くのがおすすめです。

なお、家の査定はいち早く気軽に知りたいなら一括査定サイトを利用しましょう。一括査定サイトであれば、一度に複数社より査定を受けることができ、今の家の価値を簡単に知ることができます。具体的な数字を知ることで、売却に動きやすくなることが一番のメリットです。