離婚で家を売りたい！売るときの具体的な方法と手順を解説

離婚で家を売るには、確認すべき事項があります。それは、主に以下に挙げる事項となります。

• 今の家の価値がどれくらいになるのか？
• 夫婦ともに離婚後は住まない意思であるのか？

上記に挙げた項目以外でも、確認すべき事項があります。よって、離婚で家を売るには、予め準備や夫婦間での話し合いを行い、双方の意思疎通を図ることが必要です。また、離婚で家を売るときには、以下のような疑問点も生じます。

• 家の価値を知るにはどのような方法があるのか？
• 離婚で家を売却するにはどのような方法があるのか？
• そもそも離婚で家は売却すべきなのか？

この記事では、上記疑問点について解決していきます。

離婚で家を売るときに、まずは確認すべき事項

離婚で家を売るときには、確認すべき事項があります。以下に、解説していきます。

• ①今の家の価値はどのくらいか？
• ②住宅ローンはあるのか？また残債はどのくらいか？
• ③夫婦ともに離婚後は住まない意思であるのか？
• ④家を売るタイミングはいつにするのか？

①今の家の価値はどのくらいか？

一つ目は、今の家の価値はどのくらいであるのかです。

家の売却では、まず今の家の価値を知ることで売却の方向性やローン完済ができるか否かを判断できます。また、財産分与時には査定時の金額をベースに配分を決めていくので、全ての手続きのベースとなるものと考えておきましょう。以下は、今の家の価値を知る方法になります。

家の価値を知る方法

家の価値を知るには、主に下記3つの方法があります。これらは全て無料で利用できるのが特徴です。

• A.レインズマーケットインフォメーションなどで相場を調査する
• B.一括査定サイトで査定を受ける
• C.不動産会社で査定を受ける

A.レインズマーケットインフォメーションなどで相場を調査する

まずは、不動産流通機構が提供するレインズマーケットインフォメーションや、国土交通省が提供する土地総合情報システムなどを用いて相場を調査する方法です。

これらのサイトでは、一戸建てとマンションを選択し、その後所在地の住所を選択することで、過去に遡って売買事例を閲覧できます。

ただし、これらのデータベースはおおよその所在地の相場観はわかるものの、売買事例の詳細な立地は伏せられています。、あた、過去の事例が網羅されているわけでもないので、似た条件の物件が見つからない場合もあります。

B.一括査定サイトで査定を受ける

次に、一括査定サイトで査定を受けることです。

一括査定サイトは、複数社から査定を受けられることで、地域の不動産相場を把握できたり、売却を依頼できる不動産会社をスムーズに調べられるといったメリットがあります。

一括査定ではまず「机上査定」という方法で、面積や築年数などからおおまかな査定額を算出します。机上査定で条件の良さそうな不動産会社をいくつかピックアップし、実査定（担当者が現地を見て査定する方法）を依頼して、その結果から最終的に依頼する1社を選ぶのが一般的な流れです。

C.不動産会社で査定を受ける

最後に、街にある不動産会社に依頼し査定を受けることです。

不動産会社の査定は、1事業者ずつ連絡を入れ店舗へ訪問する方法です。面倒な部分はありますが、担当者と対面し査定を受けることができます。

多少手間が掛かるものの、不動産会社と腰を据えてじっくり相談することができます。また、物件に対する市場的な評価、売却活動の内容、売却完了までの具体的な提案などを聞くことができ、より売却について現実的となります。

なお、不動産会社の査定も複数社に査定を受けるのがおすすめです。不動産会社ごとに微妙に査定額などの見解が異なること、売却活動時に受けられるサービスの違い、仲介手数料など実費で掛かる部分に違いがあるからになります。

②住宅ローンはあるのか？また残債はどのくらいか？

二つ目は、住宅ローンはあるのか？またローン残債は具体的にどのくらいあるのかになります。

住宅ローンの有無は、今ローン支払いを行っているか否かになるのですぐにわかります。重要なのは、ローンの残債はいくらであるのかです。

後に紹介していきますが、売却してローン完済ができるか否かで売却方法が大きく異なってきます。よって、ローンの残債額の確認は必須となります。なお、ローン残債は、金融機関から定期的に送付される返済予定表か、ネットバンキングにて確認できます。

③夫婦ともに離婚後は住まない意思であるのか？

三つ目は、夫婦ともに離婚後は住まない意思であるのかです。

夫婦で築いた財産であるマイホームを売却するには、双方に住まない意思があることが重要となります。

もしも非名義人が家を取得して住み続けたいのであればで、ローンの組み直しや相手側への賠償（家の財産分与を金銭で清算する）が可能であることが必要です。

よって、双方の離婚後に住まない意思があるのかについて確認しておきます。

④家を売るタイミングはいつにするのか？

最後は、家を売るタイミングをいつにするのかです。

家を売るタイミングは、離婚前か離婚後になります。どちらが好ましいかは家庭の事情により異なるため、事前に話し合いをしておきます。なお、一般的には離婚前に売却するのが好ましいとされています。

離婚時には家は売却すべき

離婚時には家は売却すべきです。

また、売却するタイミングはできれば離婚前がおすすめになります。その理由について、以下に解説していきます。

売却は離婚前がよい理由3つ

ここでは、離婚したときの売却は離婚前がよい理由について3つ紹介していきます。

• ①財産分与がしやすくなる
• ②離婚後に家の売却で連絡を取り合うことがなくなる
• ③スッキリした気分になれる

①財産分与がしやすくなる

一つ目は、財産分与がしやすくなります。

財産分与は、通常夫婦間で築いた財産について、原則1/2に分配する制度です（相互の合意で割合を変更することは可能）。不動産の状態であると明確に分けるのが難しく、家を引き継いだ人は相手側に対し、査定額の半分程度の金銭を渡す必要があります。

一方で、不動産を離婚前に売却し現金化していれば、明確に分けやすくなるのがメリットです。

②離婚後に家の売却で連絡を取り合うことがなくなる

二つ目は、離婚後に家の売却で連絡を取り合うことがなくなります。

家の売却では、予め売却の方法、売却に対する方向性（早めに売りたいかゆっくり売却したいか）、売り出し価格、値引きの許容範囲など、擦り合わせておく事項がたくさんあります。また、売却をどちらかが一方的に進めると、後にトラブルになる可能性があるため、双方が頻繁に連絡を取り合う必要があります。

よって、離婚前であれば連絡は取りやすい状況であることが一般的であるので、離婚前の売却がおすすめです。

③スッキリした気分になれる

三つ目は、家を処分することでスッキリとした気分になれます。

前の配偶者と関連のあるものを売却することで、人生での一区切りをつける人もいるでしょう。家の売却は人生の岐路と言っても過言ではありません。離婚前に家を処分することで、スッキリとリセットした気分になれます。

離婚後の売却がおすすめできない理由３つ

一方で、離婚後の売却がおすすめできない理由について３つ紹介します。

• ①財産分与がしにくい
• ②離婚後に金銭トラブルになることがある
• ③家の売却で連絡を取り合わなければならない

①財産分与がしにくい

一つ目は、財産分与がしにくいことになります。

不動産は基本現金に換えたほうが、分配しやすいのは明白です。不動産のままの財産分与となると、不動産を引き継いだ人は引き継がなかった人に、査定時に算出した金額をベースに話し合いのもと、支払う金額を決めていきます。

なお、大抵の場合財産分与は1/2ずつになるので、査定額の半分の金銭を相手側に渡すのが一般的です。

②離婚後に金銭トラブルになることがある

二つ目は、離婚後に金銭トラブルになることがあります。

例えば、家が査定額より高く売れてしまった場合には、相手側に予め支払った金銭は結果的に1/2未満となり、家を引き継がなかった人は損してしまいます。反対に査定額より安く売れてしまった場合は、家を引き継いだ人が損します。また、不動産の財産分与時にローンの元本分を相殺するかで、意見が食い違うことも予想されます。

このように、不動産は査定額通りに売却できるとは限りません。またローンを引き継いだものがマイナス資産を相殺できるかについては、十分な話し合いが必要となります。離婚後は、一般的に連絡を取りづらくなり意見のすれ違いがより顕著となるでしょう。よって、離婚後に売却することで金銭トラブルが起きやすい状況となります。

③家の売却で連絡を取り合わなければならない

三つ目は、家の売却で連絡を取り合わなければなりません。

先述と被る部分にはなりますが、家の売却には後のトラブルを回避するために、頻繁に連絡を取り合うことが必須になります。しかし、離婚後はお互いの生活リズムが異なってしまうことや、同一世帯ではないことで、頻繁に連絡を取り合うことが難しくなることが一般的です。よって、家の売却でトラブルが起きやすいことや、売却に関する方向性が纏まりづらく売却自体が難航するケースもあります。

離婚で家を売る方法

離婚時に家を売るには、以下2つの方法があります。各々、詳細について解説していきます。

• ①ローン完済が可能であれば「仲介」
• ②ローン完済が難しければ「任意売却」

①ローン完済が可能であれば「仲介」

売却資金や自己資金でローン完済が可能であれば、仲介での売却となります。仲介は不動産会社に買主募集や各種手続きのサポートをしてもらうという、オーソドックスな売却方法です。

仲介の特徴は、査定額に応じて売り出し価格を決められることや、インターネット上での反響や内見者などの数字をもとに、売却方針や売り出し価格を柔軟に変更できることです。また、取引が成立すると、仲介した不動産会社に仲介手数料が発生します。

ただし、仲介は不動産会社の力量により、売却できるスピードや最終的な売却価格に若干の差があります。よって、仲介で売却するときには、予め複数社に査定を出すことが大切です。

多くの担当者とコンタクトを取ることで、不動産会社の取引実績や営業力、売却活動中のサービスなどを比較し、最良な不動産会社と媒介契約を結んで行きます。

売却を急ぐ、売れない場合は「買取」

なお、売却を急ぐ若しくは半年以上売却活動するも売れない場合には「買取」がおすすめです。

買取は、買取を行う専門の不動産会社が買主となり、売買を進めていく方法となります。買取業者さえ決まってしまえば、即契約と引き渡し、現金化ができるのが特徴です。買取専門の不動産会社に査定を出し、一番高い査定金額を付けたところに売却するのが基本的な流れです。

不動産会社が買主となるので、内見等での立ち合いがなく、売れる時期が明確にわかるため資金繰りはしやすい方法です。ただし、買値は仲介で売るときより20%~50%程度安くなる傾向にあるため、ローン残債がある場合には完済がむずかしくなる場合があり、利用には注意が必要です。

②ローン完済が難しければ「任意売却」

次に、売却してもローン完済が難しければ、「任意売却」となります。

任意売却は、金融機関と交渉してローンを残したまま抵当権を抹消してもらい、家を売却する方法です。残ったローンについては売却後も分割で返済を続けます。

任意売却を金融機関に認めてもらうには専門の知識とノウハウが必須であり、一般的な不動産会社では取り扱いができないことが多いため、専門の仲介会社に依頼します。任意売却を専門で行う不動産会社は、インターネット上で検索すると良いでしょう。

なお、売却の方法は仲介のやり方と一緒となるのですが、売り出し価格については金融機関に了承を得るなど、一般の売却にはない面倒な部分が多くあります。よって、売却の準備には多少時間が掛かってしまうことがあるでしょう。

離婚で家を売りたいときの手順

ここでは、離婚で家を売りたいときの手順について、紹介していきます。ポイントは、双方の意思確認とローン残債額です。

• ①双方の意思を確認する
• ②ローンの有無、残債額の確認
• ③相場の調査、査定を受ける
• ④実査定を受け、媒介契約を結ぶ
• ⑤住宅診断を受ける
• ⑥売却活動を始める
• ⑦申し込みを受け売買契約を結ぶ
• ⑧引き渡しに向けて準備をする
• ⑨物件を引渡し、仲介手数料を支払う

①双方の意思を確認する

まずは、双方の意思確認になります。

売却するには、「夫婦ともに離婚後は住まない」という意思であるかが必須です。双方の意思については、離婚協議などを行う際に確認しておきます。

②ローンの有無、残債額の確認

次に、ローン残債の有無と残債額の確認です。

ローン残債については、金融機関から発送される返済予定表、若しくはインターネットバンキング上にて予め該当月分の残債額を確認しておきます。

③相場の調査、査定を受ける

続いて、立地する周辺の相場の調査や査定を受けていきます。

相場の調査については、レインズマーケットインフォメーション、土地総合情報システムにて無料で行うことができます。ただし、これらはおおよその所在地での相場観となるため、物件ピンポイントの相場観ではありません。

よって、周辺の相場観をピンポイントで知るには査定を受ける必要があります。なお、不動産会社への連絡が面倒且つ敷居が高いと思っているなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトでは、一回の住所等の入力により、複数社から机上査定を受けられます。

机上査定は、取引事例比較法を用いて査定額を算出しているため、査定額を確定するには実査定が必要です。

④実査定を受け、媒介契約を結ぶ

机上査定を受けた不動産会社のなかから、実査定を受ける不動産会社を選びます。実査定とは、実際の建物などを不動産会社の担当者が確認し、査定額を決定するものです。

査定額のベースになるのは机上査定で算出した金額となり、室内の状態や設備機器の状態、眺望や周辺環境などを確認し、優劣を付けていきます。建物の状態や周辺環境が良ければ、机上査定額よりプラス査定、悪ければマイナス査定となり、家の査定額が確定します。

査定の報告は、実査定から早くて2・3日後です。不動産会社の担当者と対面し、査定金額の提示や売り出し価格の提案、売却活動の方針や媒介契約の種類について説明を受けます。また、売買が成功したときの仲介手数料の金額などの提示があり、全て納得できたら媒介契約を結びます。

媒介契約を結べば、不動産会社は売却準備に入ります。

⑤住宅診断を受ける

売却活動前には、住宅診断を受けます。住宅診断とは、住宅診断士や建築士などに住宅の劣化状況や不具合の有無、改修や補修すべき箇所のアドバイスをもらうサービスです。

このサービスの普及は、2018年に施行された契約不適合責任が大きく影響しています。契約不適合責任では、契約と適合していないものであれば買主は引き渡しを受けてから2年間は異議を唱えられるようになっています。旧法の瑕疵担保責任より、売主の責任が増え買主保護の考え方が強まった形の法改正となります。

これにより中古不動産の売買では、任意ではありますが住宅診断を予め受けるケースが多くなっています。住宅診断を受けることで、買主に対し「建物状況報告書」にて建物の状態を詳細に伝えることができること、素人では気づかない不具合について予め補修ができることで、契約不適合責任を回避しやすくなっています。

一戸建ての場合は、測量が必要になるケースもある

築年数が古い、若しくは都心部などの地価が高いエリアで売却する場合には、測量が必要となるケースがあります。一戸建てを売買するには正確な土地の広さが必須であることや、都心部など地価が高いエリアでは土地面積に少しでもズレがあることで、売買価格が大きく異なってしまいます。

よって、測量だけであれば測量士に、境界確定と登記が必要な場合には土地家屋調査士に依頼します。なお、これらの専門家は不動産会社から紹介を受けるのが通例です。

⑥売却活動を始める

レインズへの掲載、ホームページなどへの掲載が完了するなど売却の準備が整ったら、売却活動開始となります。媒介契約を交わした不動産会社が、物件の問い合わせや資料請求の対応、内見予約などを取得していきます。問い合わせは、一般顧客から不動産会社までさまざまです。

内見当日は基本的に不動産会社の担当者が案内しますが、売主の居住中物件であれば立ち合いのもと行うのが一般的です。

⑦申し込みを受け売買契約を結ぶ

内見者が物件を気に入れば、商談となります。引き渡し時期や資金計画の相談、契約条件の確認をしていきます。最終的に内見者が納得すれば申し込みです。その後、住宅ローンの審査を行い問題がなければ売買契約となります。

⑧引き渡しに向けて準備をする

売買契約後は、引き渡しに向けて準備を行います。具体的には、転居先の住居の確保、引っ越し業者の手配や電気ガス水道の使用停止手続き、固定資産税の評価証明書を取得します。また、これまで家族で使用していた大型の家具家電が不要になるケースもあります。よって、不用品のリサイクルショップでの売却や廃棄処分が必要になることもあります。

⑨物件を引渡し、仲介手数料を支払う

最後に、物件の引き渡しを行います。鍵の引き渡しは、概ね買主が住宅ローンで使う銀行の応接室で行います。これは、ローン実行が平日になることと、実行確認後に即引き渡しとなるので銀行の応接室が都合がよいためです。

また、引き渡しが終われば、不動産会社へ所定の仲介手数料を支払います。最近では売買契約時に仲介手数料の半金を支払うケースが多くあり、引き渡し時には残りの半金を支払うケースが殆どです。

まとめ

離婚で家を売るときには、離婚後に夫婦ともに住む意思がないこと、今の家の価値を確認することが必須になります。さらに、売却を進める場合には、ローンの有無とその残債を売却で完済できるかがポイントです。

なお、売却するタイミングは、離婚前がおすすめとなります。現金化することで財産分与がしやすくなり、離婚後の売却に比べてトラブルを誘発するリスクが少ないからです。よって、離婚が決まり家を売却するなら、早めに査定に動き売却自体も進めてしまうのが得策となります。