マンション購入の注意点５つ！失敗しないための方法も解説！

「マンション購入での注意点は？」「マンション購入で失敗しない方法はある？」と考えていませんか。

マンション購入はあなたにとって1番大きな買い物であるかと思います。それ故に、絶対に失敗したくないですよね。

マンション購入での失敗はあなたが負債を抱え込むことと同じ意味を成します。

そこで本記事では、マンション購入時の注意点と失敗しないための方法を解説していきます。

ぜひ、最後まで読んで後悔しないマンション購入をしましょう！

マンション購入での注意点５つ

マンション購入で注意すべき点は非常に多くありますが、今回はその中でも特に重要な注意点を５つ紹介します。

それぞれの注意点についても解説しているので、ぜひ参考にしてください。

購入時だけでなくランニングコストもかかる

ランニングコストとは、何かを継続的に運用・運営していくために払い続けなければならない費用のことをいいます。

そして、マンション購入におけるランニングコストは以下の５つからなります。

それぞれがどんな費用で何に使われているのか詳しく解説していきますね。

管理費

管理費はマンションの共用部である廊下やエントランスなどを管理するための費用です。

通常、マンションの管理会社はマンションの管理を委託しています。その委託にかかる費用というわけです。

この管理費から、管理人の人件費も支払われています。

管理費によって行われているマンション管理には様々なものがあり、代表的なものは以下の通りです。

• 共用部の電気代
• エレベーターの保守費用
• 消防設備の保守費用
• 水道設備の保守費用
• ゴミ回収費用
• 防犯カメラリース代

修繕積立金

修繕積立金はマンションの維持に必要な工事の際に使われる費用のことです。この修繕積立金はあくまで大規模な工事を想定したうえで積み立てられるお金のため、管理費とは少し違います。

鉄部や床材の錆止め塗装・外壁の塗装工事・床部の防水工事などに修繕積立金は使われます。

また、築年数が古くなればなるほど修繕に手間がかかるのは当然ですので、費用は高くなっていくので注意が必要です。

駐車場料金

駐車場料金はマンションの敷地内にある駐車場を借りる場合に支払わなければならない費用のことです。

管理費と同様にマンションの管理組合の費用になるので、マンション管理の費用として充てられます。

解体積立金

解体積立金はマンションの解体時にかかる費用を居住者が積み立てるものです。マンションの解体は膨大な費用がかかります。

実際に解体されるのは数十年後などかなり先の話になります。

解体時に積み立てた金額が解体時の費用に足りない場合は、追加で不足分を負担しなければなりません。

この解体積立金は、マンションの解体時以外には使われることはありません。

固定資産税

不動産の所有者は毎年、固定資産税を納税しなければなりません。上記4つの費用は毎月負担ですが、固定資産税は年に一度納めればよい税金となります。

毎年、4月上旬に郵送される納税通知書に第1期から第4期までの納付期限が記載されています。

一括で支払うことも可能ですし、4回に分割して支払うことも可能です。

延滞が続いてしまうと自治体の調査が入り、資産を差し押さえられてしまう可能性があるので、納付期限はしっかりと守りましょう。

購入するマンションの相場価格を把握しないと損！

マンション購入される大多数の方は予算は決めているものだと思います。

しかし、そのマンションの相場価格を知っておかないと「もっといいマンションを購入出来たかも」と後悔してしまいます。

同じ予算で購入するのですから、出来ればより良いマンションを購入したいですよね。

同じエリアにあるマンションの築年数、専有面積、駅までの時間を自分が購入を検討しているマンションと比較してみましょう。

不動産取引情報提供サイトである「レインズマーケットインフォメーション」で不動産の売買価格を調べることが出来ます。

都道府県、地域、築年数、間取りなどの条件を入力すると過去の売買取引が表示されます。

そこに表示される1㎡あたりの単価と専有面積を掛けると相場価格を求めることが出来ます。

例えば、1㎡あたりの単価が35万円の場合は専有面積が90㎡の物件は

35万円×90㎡＝3150万円が相場価格となります。

不動産会社を見極める

マンション購入は不動産会社に仲介を依頼する必要があります。

そこで、悪質な不動産会社に仲介を依頼してしまうと購入価格の面で損をしてしまいます。

マンション購入の取引であれば、不動産会社によっては取引価格が数百万円変わることも珍しくありません。

ここで、いくつか悪質である可能性が高い不動産会社のポイントを2つ紹介します。

常に人材募集をしている不動産会社

常に人材募集している不動産会社はブラックな会社の可能性が高いです。ブラックな会社は人材の移り変わりが激しいため、営業マンがしっかり育っていないことが多々あります。

ある程度、知識やノウハウがある営業マンとやり取りをした方が安心できますよね。

また、成果を出すことを急かされている営業マンも多いため、こちら側のヒアリングが雑だったりその物件のメリットばかりを推してきます。

常に人材募集している不動産会社はそういった背景があることから、避けるべきといえるでしょう。

宅地建物取引士の免許を持っているスタッフがいない

不動産の取引において重要事項の説明は宅地建物取引士の専売特許です。この資格を持っているスタッフがいない不動産会社は注意が必要です。

本来、宅地建物取引士にのみ許された業務を無資格者が行うと業務停止処分になるなどの処分があります。

しかし、現状では無資格者が不動産における、重要事項の説明を行っているケースも実在します。

有資格者の場合は、不動産会社のWebサイトや名刺に記載されているので確認してみてください。

また、それぞれの不動産会社によって、専門にしている業務が異なります。

主に「売買」「管理」「賃貸」に分かれており、賃貸を専門にしている不動産会社の場合はマンション購入には適していません。

マンションの売買実績が少ないため、充分な知識や経験がないといえます。

必ず「売買業」を専門としている不動産会社に仲介を依頼しましょう。

ホームページを確認する方法が最も簡単なのでおすすめです。

おすすめの物件として紹介されているマンションが、賃貸物件ばかりなら「賃貸業」を専門にした不動産会社だと判断できます。

立地や環境は適しているか

立地や周辺環境もマンション選びでは重要な要素です。

しかし、購入時は気に入っていた立地や周辺環境は年月が経つごとに変化していきます。

見晴らしがよく日当たりが良かったものの、近くに高層ビルが経ち日差しが遮られた、というのはよくある話です。

また、近くにあったかかりつけの病院や、行きつけのスーパーが閉まってしまったということもあります。

これらは都市計画を確認することや、比較的閉店しにくいチェーン店のスーパーが近い立地を選ぶことで防ぐことが出来ます。

そして、治安が悪いエリアは避けましょう。その近くの地域に住む友人に聞くのが1番信用できるでしょう。

しかし、その地域の近くに住む友人がいない場合はネットで調べることもできます。

ぼうはん日本の「犯罪発生マップ」で地域別の過去1年間の犯罪状況を確認することができます。

災害リスクを把握する

マンションの予算や間取り、立地などに気が向きがちで、災害リスクのことを考えない人が多くいます。

自然災害から自分や家族の身を守ることを考えても、災害リスクを把握しておくことは非常に重要です。

前述した修繕積立金は個人的な修繕に充てることができないため、災害リスクを考慮せずにマンション購入をするのはおすすめできません。

仮に、被害に遭ってしまったとして、回復するのにかかる費用は多額であることは間違いないでしょう。

災害リスクは各自治体が「ハザードマップ」を公開しており、各自治体のホームページから一般の方でも見ることが出来ます。

「ハザードマップ」の説明は以下の通りです。

「ハザードマップ」とは、一般的に自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図

引用：国土地理院(https://www.gsi.go.jp/hokkaido/bousai-hazard-hazard.htm)

ハザードマップでは洪水、土砂災害、高潮、津波などの面からその地域の想定される最大規模の災害を把握できます。

また、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」も併用し、活用することで災害リスクを網羅的に把握することができます。

この「ハザードマップポータルサイト」は申し出れば不動産会社からもらうことも出来ます。

また、地震大国でもある日本は耐震基準が新しく定められています。

この新耐震基準に従っているマンションを購入するほうがリスクは間違いなく避けられるでしょう。

新耐震基準は以下の定義で定められています。

 新耐震基準の考え方は、中規模の地震（震度５強程度）に対しては、ほと んど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震（震度６強から震度７程度）に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生 じないことを目標としたものである

引用：国土交通省「住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題」(https://www.mlit.go.jp/common/000233510.pdf)

マンション購入で失敗しないための選び方5ステップ

マンション購入は以下の5ステップを実践することで失敗を防ぐことが出来ます。

マンション選びで役立つサイトも載せているので、ぜひ参考にしてください。

大枠の予算を決める

予算が決まらないことにはマンション選びは進みません。

間取りから決める人もいることも事実ですが、自分が購入できるマンションの予算を把握しておかないと、破産してしまう可能性だって出てきます。

予算というのは家計に無理がない金額ということを忘れないでください。

ここで、正しい予算の決め方を紹介します。

多くの人がしてしまいがちなミスは入居時にかかる費用の見積もりが甘いことです。

引っ越しや入居の際にもまとまったお金は必要になります。新しい家具や家電を購入するためです。

これを防ぐには、まず現金での予算額を決める必要があります。

マンション購入する人は、現金での貯蓄と住宅ローンの借り入れから支払う人が多いでしょう。

住宅ローン＝借金と捉えて構いません。住宅ローンの借入額は少なくする方が賢いため、先に現金の予算額を決めましょう。

貯蓄額－入居時の費用50万円(引っ越しや家具代)＋怪我や疾病時などの緊急時の費用＝予算

という計算式で求めましょう。入居時の費用は購入する家具の有無でも変動はするので、自分に合った金額に変換してください。

また、怪我や疾病時の費用は生活費3か月分ほどあると、無理なく過ごせるでしょう。

この式で現金の金額が分かったら、次は住宅ローン借入額です。

住宅ローンの返済額は年間で「年収の25％以内」であれば安心と一般的にいわれています。

この25％という数字を年収負担率と呼んだりもします。

【年収負担率の計算方法】

年間返済額÷年収×100＝年収負担率

【住宅ローン借入額の計算方法】

年間返済額÷12か月÷審査金利100万円あたりの返済月数×100万円

金利や返済期間の関係で額は変動します。SUUMOの「住宅ローンシミュレーション」は金利や年収、返済期間から細かく設定して計算できるのでおすすめです。

ライフプランに合わせて間取りを決める

主に子供の出生で必要な間取りや広さが変わってきます。

家族構成が変わるのであれば、それを見越して余分に1部屋余るマンションを購入すべきです。

間取りのことはよく1LDKや2LDKなどといいますが、この他にも様々なアルファベットで示された名称があることはご存じでしょうか。

知っておくと間取り図を見ただけで部屋のイメージがしやすいので便利です。

代表的なものをいくつか紹介しますね。

L	リビング
D	ダイニング
K	キッチン
S	サービスルーム
DEN	書斎
WIC	ウォークインクローゼット
WTC	ウォークスルークローゼット
UB	ユニットバス
PS	パイプスペース
CL	クローゼット
MB	メーターボックス

間取りを決める際は、生活の動線や家事の動線の確認もしましょう。

この動線は、短いほど効率が良いといえます。そのため、洗濯機置き場と脱衣所が遠い部屋などは動線の面で効率が悪いといえます。

キッチンやお風呂、洗濯場などの水回りは出来るだけ距離が近い方が掃除もしやすいですよね。

間取り図を見たときにあらかじめイメージしておき、内見の際に最終確認をする方法がおすすめです。

立地や周辺環境を考慮してマンションを選ぶ

周辺環境は実際に住んでみないと分からないことも多いです。

例えば、線路近くのマンションを購入し、夜中に貨物列車が通る回数が多くうるさくて眠れないことや、近くの工事現場から砂が舞ってくるなど様々です。

ここで、3つの視点から立地や周辺環境を評価することをおすすめします。

3つの視点とは、利便性、交通環境、子育て環境です。

・利便性

買い物は手軽に出来るか、病院は近いか、銀行や市役所は近いかなどです。

・交通環境

駅までの距離、バス停までの距離、渋滞の頻度や交通量などです。

利用できる交通機関を確認しておきましょう。

・子育て環境

公園が近くにあるか、学校までの距離は子供が徒歩で行ける距離か、などです。

これらは、間取りを決めた時と同様に動線をイメージして、実際に動線通り動いてみることで程度が分かります。

また、学校への経路は安全なのかも事前に確認しておきましょう。

生活に必要なお店や施設、公共機関を書き出しておき、近くにあれば1つずつチェックしていく方法もおすすめです。

そのマンションの相場価格や中古マンションであれば評判を調べる

マンションの相場価格を調べるときにおすすめのサイトを３つ紹介します。

・「レインズマーケットインフォメーション」

直近の1年間で取引された物件の販売価格・成立価格が公開されています。

全国指定流通機構連絡協議会が運営しているWebサイトのため、情報の信用性が高く条件を絞り込んで検索することが出来るのでおすすめです。

・「土地総合情報システム」

レインズマーケットインフォメーションとは違い、地価まで調べることができるWebサイトです。国土交通省が運営しており、国土交通省が実際に不動産を購入した人を対象にしたアンケート結果をまとめたページもあります。

その地域に不動産を購入した人のリアルな意見を、5年前のものまでさかのぼって見ることができるWebサイトです。

・各不動産ポータルサイト「SUUMO・LIFULL・アットホームなど」

各不動産ポータルサイトは上記2つのWebサイトとは違い、現在の販売価格を確認することができます。

この3つのWebサイトで購入を検討しているマンションの築年数・地域・間取り・立地などが近いものと比較しましょう。

もしかすると、あなたが購入を検討しているマンションの取引実績があるかもしれません。

その場合は、そちらを参考にしましょう。

また、近隣エリアで似たようなマンションがどうしても見つからない場合は、条件を緩める必要があります。

そして、中古マンションの場合は実際に購入した人の評判を頼りにしましょう。

実際に住んでいた人の評判や口コミを参考にするのは非常に役立つのでおすすめです。

マンションの評判や口コミは以下の2つのサイトで調べることが出来ます。

・「マンションレビュー」

情報量が膨大で1948件の物件に対する評判・口コミが掲載されています。

ユーザーからの評価がそれぞれの物件に対してあるので見やすく、一目で評判の良し悪しが分かります。

・「マンションノート」

口コミが100万件以上集まる(賃貸物件含む)日本最大級の物件口コミサイトです。

部屋、周辺環境、買い物など細かくカテゴリー分けされており、それぞれの口コミが掲載されています。

口コミが細分化されているため、よりあなたや家族に適した物件をリサーチできます。

内見を複数回、時間をずらして行う

なぜ、複数回行い、時間をずらして行うのかというと、時間帯で隣人の騒音や日当たりが変わるからです。

1回の内見で全てを判断しないようにしましょう。

実際に入居してから「内見のときと住環境が違う」となっても手遅れになってしまいます。

中には「何度も内見を申し込むのは申し訳ない」と思う人もいるかもしれませんが、大きな買い物なので後悔しないように納得いくまで内見を行ってください。

マンション購入で最初にすべきこと

マンション購入で最初にすべきことは良質な不動産会社を選ぶことです。

不動産会社の対応が良ければ、スムーズに契約までいきますし、自らマンションを探さなくても希望の条件に沿ったマンションを紹介してくれます。

ここで良質な不動産会社を選ぶ際のコツや特徴を3つ紹介します。

営業時間が長い会社を選ぶ

マンション購入するとなると、不動産会社に足を運んだり、担当の営業マンと連絡を取ったりすることが多くなります。

営業時間が短い会社を選んでしまうと、仕事終わりに立ち寄ろうとした際に、別日に再度行かなければならなくなります。

そこで、融通がきく営業時間が長い会社を選びましょう。

ネットで評判の良い会社を選ぶ

評判の良い会社を探すのはネットが手っ取り早いでしょう。

「●●●(会社名)　評判」などで検索すると評判を確認することができます。

ポイントは複数の記事や口コミサイトを見ることです。

同じ会社でも担当営業マンによって評判は左右されてしまうからです。

宅地建物取引業の免許更新回数が多い

不動産の仲介をするには「宅地建物取引業」の免許が必須です。この免許の更新期間は5年ごとになっています。

つまり、免許更新回数が多ければ多いほど、業歴が長く業績も安定しているということになります。

不動産業の8割は5年以内に潰れるとまでいわれています。

この廃業率の高さからも伺える通り、長く不動産業を続けるのは難しいものなのです。

免許更新回数は以下の部分に記載があります。

【例】

国土交通大臣　(3)　第7890号

東京都知事　　(4)　第2378号

上記の太字の部分が更新回数になります。

つまり、5年以上営業していれば(2)になり、10年以上営業していれば(3)になります。

まとめ

本記事では、マンション購入での注意点と失敗しないための選び方を解説しました。

マンション購入は、家族に相談することはもちろんですが、Webサイトで情報を集めたり、友人に聞いたりする方法が非常に役に立ちます。

まずは、良質な不動産会社を見つけサポートしてもらうことから始めてみましょう。

そのあとに、本記事で紹介した失敗しないための選び方を実践して、納得のいくマンション購入をしましょう。