【ローンの残っている家を売って新居を買いたい】具体的な4つの方法と流れを解説

「ローンの残っている家を売って新居を買いたい」と考える人は少なくありません。住環境の改善、家族構成の変化など、利用も人それぞれでしょう。

しかし、ローンの残っている家を売るには残債の返済が必要です。売却益で完済できるなら問題ありませんが、不足するときは自己資金の用意や借り換えローンが必要となります。

この記事では、ローンの残債がある状態で住み替えをするための具体的な方法や、後悔しないための注意点を解説します。資金計画のシミュレーションもおこなっているので、ぜひ参考にしてください。

なお、今あるローンを返すためには、家をなるべく高く売ることが重要です。そして、家の売却価格はどの不動産会社に依頼するかで変わります。

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• ローンが残っている家を売るためには、住宅ローンの完済と抵当権の解除が必要。
• 売却益や自己資金で完済できない場合は住み替えローンを検討。
• 資金計画をしっかりシミュレーションし経済的に無理がないよう住み替えることが大切。

ローンの残っている家を売って新居を買うことは可能

結論から言うと、住宅ローンの残債がある家でも売却は可能です。新しい家を買って、住み替えることもできます。

ただし、無条件で売却できるわけではなく、残債はすべて返済する必要があります。返済せずに家を売ろうとしても買い手はまずつきませんし、金融機関から規約違反に問われる恐れがあります。

完済が必要となる理由と、具体的な売却方法について、詳しく解説していきます。

売却時の住宅ローン完済と抵当権抹消は必須

家を売るときに住宅ローンの完済が必要な理由として、抵当権の存在があげられます。抵当権とは、返済が滞ったときに貸主が家を差し押さえるための権利です。

仮に抵当権の付いた家がそのまま売れたとしても、元々の所有者（売主）が返済を滞らせた場合、差し押さえがおこなわれます。

買主からすれば自分とは関係のない事情で家を奪われる恐れがあり、抵当権が付いたままの家を購入するのは、リスクが非常に高くなるのです。

また、金融機関の規約には「完済前に無断で家を売却した場合、規約違反として残債の一括請求をおこなう」という条項を盛り込むのが一般的です。一括請求を拒否した場合、やはり差し押さえが実行されます。

これらのことから、家を売るときは住宅ローン完済と抵当権抹消の抹消が、事実上必須となっているのです。

具体的な方法は4パターン

「抵当権が家の売却で問題となる」と解説しましたが、逆にいえばローンを完済し抵当権を抹消できる状態にできれば、なんの問題もなく家を売却できます。

具体的には、次の4パターンのいずれかで完済できるなら、家の売却が可能です。

• 売却益で残債をすべて返す
• 自己資金で残債をすべて返す
• 住み替えローンで返済費用と新居費用を同時に借りる
• ダブルローンを利用する

それぞれメリットやデメリットがあるので、1つずつ詳しい内容を見ていきましょう。

1.売却益で残債をすべて返す

ローンの完済は物件の引き渡しと同時におこなえればよいので、売却益を返済に充てることも可能です。残債額が売却益より少ない「アンダーローン」であれば、売却に支障はほぼありません。

注意点として、売却価格がそのまま売却益になるわけではない点を覚えておきましょう。仲介手数料や登記費用などで、売却価格の5~10%程度は差し引かれるのが一般的です。

また、不動産会社の査定も、そのままの価格で売れるとは限らないため注意が必要です。査定額はあくまで「売却予想価格」であり、実際の売却価格は買主との交渉次第で上下します。

なるべく正確に査定してもらうためには、複数の不動産会社に依頼し、各社が提示する金額を比較することが大切です。各社の査定額を平均すれば、適正な相場を把握できます。

まずは手軽に複数社を比較できる一括査定を使い、家がどのくらいで売れるか確認してみましょう。

2.自己資金で残債をすべて返す

売却益で返済しきれない場合、自己資金から支払うことも可能です。預貯金から支払うか、車など他の資産を処分して返済資金を用意することになります。

経済的に余裕がある人や、残債額が少ない人なら手軽な方法ですが、まとまった資金を自分で用意するのがむずかしい人には向いていない方法です。

ただし、売却益と合わせて完済できればよいので、全額を自己資金で用意する必要はありません。家の査定額と、自分の経済状況を踏まえて検討してみましょう。

3.住み替えローンで返済費用と新居費用を同時に借りる

自己資金がなくても、新たにローンを組むことで返済資金をまかなうことが可能です。とくに、住み替えで家を売るなら「住み替えローン」を活用しましょう。

住み替えローンは、新居の購入費用と合わせて今ある家のローン返済費用も借り入れることができます。住み替えにかかる費用を一本にまとめられるので、返済管理もわかりやすくなるでしょう。

ただし、住み替えローンは一般的な住宅ローンより金利が高く、審査も厳しい傾向にあります。借入額は最小限に抑え、無理のない返済プランにすることが大切です。

4.ダブルローンを利用する

住宅ローンは本来「現に居住している家」が対象なので、原則として1本しか組めません。しかし、売却益などで完済の目処が立っている場合、金融機関の承諾を得られれば2本目の住宅ローン（ダブルローン）を借りられます。

「完済の目処が立っていること」が前提なので、一見するとわざわざダブルローンにする必要はなさそうですが、先に新居を購入しつつ、今住んでいる家の売却時期をコントロールできるというメリットがあります。

住み替えで大きな問題となるのが「家の売却時期」と「新居の購入時期」の調整で、家を先に売ると新居が見つかるまで仮住まいが必要ですし、新居を先に購入すると多額の資金が必要となります。

しかし、ダブルローンで新居を購入すれば、住み替え後に落ち着いてから今の家を売ることが可能です。じっくり時間をかけられるので、有利な条件で売却しやすくなります。

ただし、ダブルローン状態のときは月々の返済負担が増加するため、経済的余裕がある人に向いている方法といえるでしょう。

ローンが残っている家の売却から新居購入までの流れ

ここからは、ローンが残っている家の売却から新居購入までを、流れに沿って解説していきます。

全体の流れを簡単にまとめると、次のようになります。

1. 残債額を確認する
2. 家の売却価格を調べる
3. 資金計画をシミュレーションする
4. 売却活動をおこなう
5. 新居を探して購入する
6. 新居への引っ越し
7. 物件の引き渡し
8. 確定申告

なお、上記の流れは先に家の売却をおこなう「売り先行」です。この他にも、新居の購入を優先する「買い先行」という方法もあります。

それぞれのメリット・デメリットは下記の関連記事でも解説しているので、よろしければそちらも参考にしてください。

2022年11月9日【家を売って住み替える】具体的な方法や失敗しないための注意点を解説

1.残債額を確認する

まずは残債額を確認して、具体的な売却・住み替え計画を立案しましょう。返済していればおおよそは把握しているかと思いますが、間違いがないよう正確な金額を調べることが大切です。

確認方法は、契約時に金融機関からもらった返済予定表や、同じく金融機関から毎年発行される残高証明書を見ます。金融機関によっては、Webサイトでも確認可能です。

また、売却前に金融機関との相談は必須なので、そのときに直接確認することもできます。いずれにせよ、売却を思い立ったらすぐに確認して、なるべく早く今後の見通しを立てましょう。

2.家の売却価格を調べる

次に、家の売却価格がいくらになるか調べます。残債額と売却価格がそれぞれいくらになるかで、売却~住み替えがスムーズに進むかどうか決まります。

残債額が売却価格を下回る場合は「アンダーローン」といわれ、売却益で残債をすべて完済することが可能です。金融機関からの了承も確実にもらえるので、売却にあたってなんの支障もありません。

一方、残債額が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、不足分を返済できることを金融機関に証明しなければならず、自己資金や住み替えローンが必要となります。

完済がむずかしいようであれば無理に住み替えようとせず、経済的に余裕ができるまで待ったほうがよいでしょう。

住み替え資金を確保するためにも高く売れる不動産会社を見つけることが重要

売却価格を調べるときは、高額売却が可能な不動産会社を見つけることが重要です。家が高く売れれば資金をより多く確保できるため、余裕をもって住み替えられます。

「どの不動産会社でも大差ないのでは？」と思うかもしれませんが、じつは不動産会の違いによって、査定額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

不動産会社はそれぞれ独自の売買ノウハウや顧客ルートをもっており、査定基準も各社で異なります。物件タイプや地域によっても得意・不得意があるので、複数の不動産会社を比較することが高く売るためのコツとなります。

なお、不動産会社を比較するときは、無料で複数の不動産会社へ問い合わせられる「一括査定サイト」を利用するのがおすすめです。サイト側が提携企業を厳選しているので優良業者が揃っており、安心して査定を依頼できます。

例えば、下記のリンクから利用できる「イエウール」では、全国2,000社以上もの優良業者と提携しているため、売却物件と相性のよい不動産会社もきっと見つけられるでしょう。

3.資金計画をシミュレーションする

残債額と売却価格がわかったら、具体的な資金計画のシミュレーションをおこないます。支払時期を見落としてうっかり資金を使ってしまわないよう、入念な事前確認が必要です。

売却代金がいつ入るのかや、新居の購入代金や各種税金はいつ支払うのかなど、キャッシュフロー（お金の流れ）を把握することが重要です。また、ローンを借り入れる場合は月々の返済に無理がないかも考慮しましょう。

まずはどれくらいの費用がかかるか、家の売却と住み替えにわけて考えるのがおすすめです。下記は、家の売却にかかる費用とそのタイミングです。

住み替えにかかる費用とそのタイミングは、次のようになります。

具体的なシミュレーション例

ここでは実際に金額を仮定し、家を売ってから新居を購入する「売り先行」で資金計画をシミュレーションしてみます。

これらの条件を踏まえてシミュレーションしてみると、次のようになります。

上記では省略していますが、住み替えローンで頭金を入れるなら新居の購入・成約~引き渡しの間に支払いが発生します。また、新居に直接引っ越さず仮住まいに移るなら、そのときの引っ越し費用や家賃も別途計算が必要です。

自分の資金状況に合わせて「売り先行」「買い先行」を選ぶのが重要

家を売って住み替えるときの方法は、先にも紹介した「売り先行」と、先に新居を買ってから家を売り出す「買い先行」があります。

売り先行は今ある家がいくらで売れるか決まってから新居探しをするので、資金の見通しが立てやすくなります。売却代金も早いタイミングで入るので、支払いも楽になるでしょう。

一方、買い先行は先に新居を買うため、引っ越しを済ませてからじっくり売却活動を始められます。ただし、先に家を買うため、まとまった資金を用意しなければいけません。

資金計画のシミュレーション時点で自分の資金状況も検証し、無理のない方法を選ぶようにしましょう。

4.売却活動をおこなう

資金計画の見通しを立てたら、実際に売却活動をおこないます。基本的に不動産会社へ一任することになりますが、どのように依頼するかも売却結果に影響します。

まず、不動産会社には「仲介」と「買取」という2種類の業者がいます。仲介は買主募集などのサポートをおこなう業者ですが、買取は自社で物件を直接買い取る業者です。

買取を利用すれば最短数日というスピーディーな売却が可能ですが、買取価格は相場よりおおむね2~5割ほど安くなるため、「とにかく早く売りたい」「訳ありなので普通の売り方だと売れない」というときに利用しましょう。

仲介の場合、不動産会社とは「媒介契約」を結びますが、この契約にも3つの種類があります。

基本的には、「一般媒介」より「専任媒介」や「専属専任媒介」のほうがしっかり売却活動をおこなってもらえるので、高くスピーディーに売却できます。

ただし、仲介はいつ売れるかわからないため注意が必要です。一般的には3ヶ月以内に売れますが、半年や1年以上売れない場合もあります。

中々売れないときは、別の不動産会社へ切り替えることも検討するとよいでしょう。

5.新居を探して購入する

家の売却活動~成約の間に、新居となる物件も探しておきましょう。住宅ローンを借りて購入する場合は、住み替え後の返済プランにも注意が必要です。

仮に5,500万円を固定金利2%で借り入れた場合、返済期間35年で計算すると月々の返済額はおよそ18万円になります（ボーナス払いなしの場合）。

月々の返済額を減らすには、頭金を多く入れるか、購入する新居のグレードを下げる必要があります。返済できなくなって破産しては元も子もないので、無理のない範囲で借り入れましょう。

なお、ほしい物件が見つかっても、購入申込みは今ある家が売れてからが原則です。どうしても確保したい場合は、ダブルローンを使って買い先行に切り替えるのも選択肢の1つとなります。

6.新居への引っ越し

家を売却し、新居の購入できたら、引っ越しをおこないます。売却した家の引き渡し日までに引っ越す必要があるので、速やかに引越し業者を手配しましょう。

引越し業者の予約は1ヶ月前におこなうのが目安で、直前になると対応してもらえない場合もあります。すぐに依頼できるよう、売却活動中に見積もりだけ取って引っ越し業者の目星を付けておくのもおすすめです。

また、公共料金の引っ越し手続きも忘れないよう注意が必要です。利用停止に立ち会いが必要な場合もあるので、早めに連絡して日程調整をしておきましょう。

7.物件の引き渡し

契約時に取り決めた日程に従って、物件の引き渡しをおこないます。引き渡しは売主・買主だけでなく、不動産会社や金融機関の担当者なども集まって執り行うのが原則です。

一般的には買主がローンを組む金融機関に集まり、代金決済を確認したうえで鍵や権利証を引き渡します。一連の手続きにおおむね1~2時間ほどかかると考えましょう。

引き渡しが終わったら、その日のうちに所有権移転などの登記申請をおこないます。法律の知識が必要になるので、司法書士に委任するケースが大半です。

1週間程度で申請が受理されれば家の売却は完了し買主に、名義が移行します。

8.確定申告

家の売却益（譲渡所得）は原則として他の所得と分けて課税され、年末調整をおこなっている会社員でも確定申告が必要です。

申告をしないと、無申告加算税や延滞税などが課されてしまうので注意しましょう。また、売却で赤字になった場合も、損失分を他の所得と合わせて計算（損益通算）できるので、申告したほうがお得です。

確定申告をするときの注意点などは、下記の記事で解説しています。

2021年12月16日不動産売却後の確定申告で必要な書類とその作成方法をわかりやすく解説します

また、下記の記事は各種税金の計算方法や、住み替えでも使える節税方法を解説しているので、合わせて参考にしてください。

2021年10月28日不動産売却でかかる税金は4種類【計算方法と5つの節税方法も解説】

ローンの残っている家を売って新居を買うときの注意点

「ローンが残っている状態で新しい家を買う」という行為は、単純に言って出費が大幅に増加します。

数百万円以上の残債があるなか、新たに数千万円の新居を買うことになるため、慎重に検討しなければ経済的な破綻もありえます。

住み替えで後悔しないよう、とくに次の点は注意しておきましょう。

• 返済負担はほぼ間違いなく増加する
• 住み替えローンやダブルローンは審査が厳しい
• 「譲渡所得税の特例」と「住宅ローン控除」は併用できない場合がある

それぞれ詳しく解説していきます。

返済負担はほぼ間違いなく増加する

ローンが残っている状態での住み替えは、基本的に月々の返済負担が重くなります。

新居購入費の大半を現金でまかなえたり、今ある家が残債以上で売れたりした場合は別ですが、大半の人は現状より高額のローンを抱えることになるでしょう。

現状の返済は問題なくても、新たな借入額があまりにも多くなると、想定以上に返済が苦しくなるかもしれません。

ここまでも繰り返し伝えていますが、確実に返済が可能な範囲で借り入れることが大切です。転職や結婚、出産といったライフイベントも考慮したうえで、事前にしっかりシミュレーションをおこないましょう。

住み替えローンやダブルローンは審査が厳しい

住み替えローンやダブルローンを申し込む場合、通常の住宅ローンより審査が厳しくなります。それだけ債務者の負担が大きく、金融機関も警戒するということです。

具体的な条件は金融機関によって異なりますが、とくに重要なのは「返済比率」で、年収のうち返済額が何%を占めるかという指標が見られます。

例えば、年収が500万円で、年間の返済額が200万円の場合、返済比率は「200万÷500万=40%」となります。仮に金融機関が返済比率を35%以下と定めていた場合、このケースでは融資を受けられません。

他にも、様々な要件で審査に落ちる可能性はあります。審査に通りやすくするためには、安定した収入を確保し、自己資金を多く用意することが大切です。

「譲渡所得税の特例」と「住宅ローン控除」は併用できない場合がある

住宅ローンを利用するメリットとして、住宅ローン控除による所得税の節税があります。最大13年間、年末のローン残高の0.7%相当額を控除できる制度です。

一方、家の売却にあたっては、下記のように譲渡所得税を軽減する制度があります。

• 3,000万円特別控除（譲渡所得から最高3,000万円を控除）
• マイホームの買い替え特例（譲渡所得税の繰り延べ）
• 譲渡損失の損益通算（売却の損失を他の所得と合算）
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例（10年以上保有の住居売却で税率を優遇）

上記のうち、「3,000万円特別控除」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は、住宅ローン控除と併用できません。

どちらかお得になるかは個々の状況によるため、どの制度を優先するかしっかりと検討することが必要です。自分で判断がつかない場合は、税理士にも相談してみましょう。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

参照：国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

参照：国税庁「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」

参照：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

まとめ

ローンの残っている家を売って新居を買うときは、資金面のリスクを正確に把握しておくことが重要となります。

経済的に破綻する可能性がある場合は無理せず、資金面の目処が立つまで我慢することも大切です。

また、無理なくスムーズに住み替えるには、今ある家をなるべく高く売ることが必要です。一括査定を利用して、もっとも条件のよい不動産会社を選びましょう。

事前のシミュレーションをしっかりおこなえば、後悔のない住み替えも可能です。この記事で解説したポイントを参考に検討を重ね、より良い住環境を獲得しましょう。