「家を売る」というイベントは人生で何回もあることではなく、ほとんどの人が初めてです。動くお金が大きいので、失敗しないかと不安に思う人も多いでしょう。
実際に家の売却でミスをしてしまうと、数百万円の損失が生まれたり、訴訟問題になったりします。
家の売却で失敗しないためには、事前に「やってはいけないこと」を把握し、トラブルが起こらないよう注意することが大切です。この記事で解説する「やってはいけないこと」を参考に、スムーズな家の売却を実現しましょう。
なお、滞りなく、さらにはなるべく高値で家を売るためには、不動産会社選びがとくに重要です。
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- 家の売却前は「不動産会社選び」が重要なポイント。
- 売却活動中はルールやマナーを守り、トラブルを避けることが大切。
- 売買契約の成立後も確定申告が終わるまで気を抜かないよう注意。
目次
家の売却でやってはいけないこと
家の売却における注意点は多く、やってはいけないことも多種多様です。
ここでは、わかりやすいように次の3段階に分けて解説します。
- 家の売却前にやってはいけないこと
- 家の売却中にやってはいけないこと
- 家の売却後にやってはいけないこと
売り出す前から売買契約成立後まで、時系列に沿って解説していくので、売却活動の進捗具合に応じてチェックしてみましょう。
家の売却前にやってはいけないこと8選
家の売却前にやってはいけないことは、次の8つがあげられます。
- 不動産会社を比較せずに選ぶ
- 仲介と買取の違いを知らずに不動産会社を探す
- 媒介契約の種類を適当に決める
- 査定額だけで不動産会社を決める
- 独断でリフォーム・解体をする
- ローンを組んでいる金融機関に無断で売り出す
- 相場価格を調べず売り出す
- 自分の希望売却価格にこだわりすぎる
不動産会社選びと住宅ローン、売り出し価格の設定が主なポイントです。
それぞれ詳しく解説していきます。
不動産会社を比較せずに選ぶ
家の売却にあたって、不動産会社選びはもっとも重要な作業です。どの不動産会社に依頼するかで、売却価格や期間が大きく変わります。
不動産会社ごとに得意な物件や地域が異なるため、価格が数百万円単位で変わることや、売れるまで数ヶ月以上の差がでることもありえます。
大切なのは、「有名な大手企業だから」「昔から付き合いがあるから」といった理由で決めず、なるべく多くの不動産会社を比較することです。
複数社の売却条件や担当者の対応を比べることで、物件ともっとも相性の良い不動産会社を見つけられます。
なお、不動産会社の比較にあたっては「一括査定サイト」の利用をおすすめします。簡単な入力で複数の不動産会社に査定を申し込めるので、手軽に最良の業者を見極めることが可能です。
仲介と買取の違いを知らずに不動産会社を探す
不動産会社を探すにあたって、「仲介」と「買取」の違いを把握しておくことが大切です。どちらも売買を取り扱う不動産会社ですが、メリット・デメリットが異なります。
| 不動産会社の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 仲介 | ・買主募集や各種手続きのサポートをする業者。成約時に仲介手数料が発生する。 ・相場価格で売れる可能性は高いが、買主が見つからない限り売却できない。 |
| 買取 | ・不動産を買い取り、再販することで利益を得る業者。 ・相場価格より安くなる傾向にあるが、早ければ数日で売却可能。 |
一般的に利用される仲介は、一から買主を探すことになるので、売却まで時間がかかります。売りにくい家だと、半年や1年以上かかることも少なくありません。
一方、買取は業者が物件を直接買い取るので、スピーディーな売却が可能です。ただし、物件を再生・再販するためのコストなどが差し引かれる分、仲介で売ったときより2~5割ほど安くなります。
高く売りたければ基本的に仲介を使うべきですが、一刻も早く売却したい場合や、訳あり物件のように「仲介では売却がむずかしい家」を売るときは、買取を利用するのがおすすめです。
不動産会社を探すときは、どのような依頼形式になるのかもチェックしておきましょう。
媒介契約の種類を適当に決める
先にも述べた通り、不動産会社は仲介と買取の2種類に分けられますが、仲介の場合は「媒介契約」の種類にも注意が必要です。
媒介契約は「家の売却を依頼する（売買の媒介を依頼する）契約」ですが、これには3つの種類があり、それぞれで売主・不動産会社にかかる制限が異なります。
| 媒介契約 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ・同時に複数の不動産会社へ依頼できる ・自分で買主を見つけても良い |
・不動産会社にレインズ※への登録や状況報告の義務なし |
| 専任媒介契約 | ・不動産会社は7日以内にレインズへ登録する義務がある ・2週間に一度以上、必ず状況報告がある ・自分で買主を見つけても良い |
・1社にしか仲介を依頼できない |
| 専属専任媒介契約 | ・不動産会社は5日以内にレインズへ登録する義務がある ・1週間に一度以上、必ず状況報告がある |
・1社にしか仲介を依頼できない ・自分で買主を見つけるのは不可 |
※レインズ：不動産業者が物件情報を共有するためのネットワークシステムおよびその運営組織。売却物件の広告や、購入物件の検索など、不動産業界において取引に欠かせないツールとなっている。
仲介だと不動産会社は成約させて初めて手数料をもらえますが、一般媒介だと他社に成約を取られる恐れがあるので、結果として売却活動に注力してもらえない恐れがあります。
そのため、集中して売却活動に取り組んでもらえる専任媒介や専属専任媒介のほうが、基本的には早く売却可能です。
一般媒介は、物件情報をなるべく多くの人に見てもらいたいときや、自分で買主の目星が付いているときに利用するとよいでしょう。
悪徳業者の「囲い込み」には要注意
仲介のうち、専任媒介や専属専任媒介を利用するときは、悪徳業者の「囲い込み」に注意しましょう。囲い込みとは、自社で買主を見つけるために、他社からの購入申込みを遮断する行為です。
仲介業者は成約させることで手数料を得られますが、その上限は「（売買価格の3％+6万円）+消費税」と決められています。
しかし、仲介手数料は売主と買主それぞれに発生するため、どちらも自社で見つければ双方から手数料をもらえるのです。
売主・買主のどちらか一方だけ担当した場合、仲介業者は39万6,000円までしか得られませんが、双方を担当した場合は「39万6,000円×2=79万2,000円」を得られます。
囲い込みで業者は利益を増やせますが、売主にとっては売却期間が伸びるだけの悪質行為です。
他社からの内見申し込みが一切ないときや、なんの進捗もないのにレインズの物件情報が「申し込みあり」「紹介停止中」となっている場合、囲い込みを疑ったほうがよいでしょう。
査定額だけで不動産会社を決める
売主にとって、少しでも高値で売りたいのは当然のことです。しかし、査定額だけで不動産会社を決めると、悪徳業者に引っかかる危険があります。
相場とかけ離れた「見せかけの査定額」で媒介契約を獲得した後、なにかと理由を付けて値下げを強要してくるというのが悪徳業者の手口です。
このような手口は、売主自身が相場を知っておくことで避けられます。不動産ポータルサイトで近隣の物件情報を調べたり、一括査定で各社の査定額を見比べるなどして、適正な相場を把握しておきましょう。
独断でリフォーム・解体をする
築年数の古い家や、管理状態の悪い家を売るとき、リフォームや解体を施すケースがあります。これらは売りやすくなる効果もありますが、同時に高額の費用がかかる点に注意が必要です。
かかった費用をすべて売却価格に上乗せできるとは限りませんし、そもそもリフォームや解体で100%売れるようになるわけでもありません。無駄な出費になってしまう可能性が高いのです。
状況によっては有効な方法ですが、個人の判断で実行してしまうと、かえって損するケースが多いでしょう。
リフォームや解体を検討するときは、必ず優良な不動産会社へ相談し、費用対効果を考えて計画を立てることが大切です。
ローンを組んでいる金融機関に無断で売り出す
住宅ローンが残っている家を売る場合、事前に金融機関へ相談する必要があります。住宅ローンが残っている家には抵当権が付いていますが、これを解除しないと家を売却できないためです。
住宅ローンが残った状態で売却すると規約違反となり、残債の一括返済を請求される恐れがあります。
また、買主にとっても抵当権の付いた家はリスクが高く、いつ差し押さえられるかわからないため購入するメリットがありません。
そのため、住宅ローンの残る家を売るときは、売却益や自己資金で残債をすべて返済することが必須となります。
詳しくは関連記事でも解説しているので、こちらもぜひ参考にしてください。
【ローンの残っている家を売って新居を買いたい】具体的な4つの方法と流れを解説
相場価格を調べず売り出す
先にも少し触れましたが、家を売るにあたって相場価格の把握は重要です。悪徳業者を避けるだけでなく、スムーズに買主を見つけるためには適正価格で売り出すことが必要だからです。
相場より高ければ売却がむずかしくなりますし、反対に安すぎても「なにか問題があるのでは」と警戒されます。
相場価格の調べ方としては、次の方法があげられます。
基本的には一括査定の利用だけでも十分ですが、自分で違う視点からも調べてみたいというときは、他2つの方法もおこなってみましょう。
ただし、家の売却価格は様々な要因が絡み合い、細かい違いでも大きく変動します。近隣物件や過去の取引事例で調べる方法は、あくまで参考程度に捉えておくことをおすすめします。
自分の希望売却価格にこだわりすぎる
売主の立場だと、「最低でもこの価格で売りたい」と思う場合もあるでしょう。しかし、自分の希望にこだわりすぎると、売却期間が長引いてしまうかもしれません。
不動産の価値は、年月の経過で変動するのが普通です。家自体の経年劣化もありますし、周辺の開発状況や社会全体の経済情勢などにも影響を受けます。
最終的な売却価格を決めるのは売主ですが、相場を考えずに自分の希望を押し通そうとすると、成約が遠のいてしまうでしょう。
先に解説した方法で相場価格を調べつつ、不動産会社のアドバイスを受けながら現実的な価格で売却することが大切です。
家の売却中にやってはいけないこと6選
家を売り出してから成約するまでの間にやってはいけないことは、次の6つがあげられます。
- 不動産広告のルールを守らない
- 物件の問題点や買主が不利になる情報を隠す
- 不動産会社にすべて丸投げしてしまう
- 内見時に準備せず迎え入れる
- 買主に高圧的な態度を取る
- 契約内容を確認せず署名する
不動産売買におけるルールやマナーを守り、トラブルを避けることが重要です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
不動産広告のルールを守らない
不動産売却の広告をおこなう際は、「宅建業法」と「不動産表示に関する公正競争規約」の2つを遵守する必要があります。
主なルールをまとめると、次のようになります
- 誇大広告の禁止
- 広告開始時期の制限（建築確認がないと広告できない）
- 取引態様の明示（媒介での販売か、業者が売主なのかを明示）
- 景品表示法の自主規制（抽選などで提供する景品などの規制）
- 表示の基準（表示すべき項目や文字サイズの規定）
- 用語の使用（「完璧」「最高」などの使用禁止）
これらはあくまで不動産業者のルールですが、売主もある程度把握しておけば、広告の仕方を相談するときや、ルールを守らない悪徳業者を見抜くときに役立ちます。
物件の問題点や買主が不利になる情報を隠す
不動産売買において、売主は物件の問題点や売主が不利になる情報を告知する義務があります。問題点などを隠して売却すると、契約不適合責任に問われてしまうので注意が必要です。
とくに気をつけたいのが、瑕疵物件と呼ばれるような問題を抱えている場合です。瑕疵とは欠点や欠陥という意味で、雨漏りなどの物理的なものから、事故物件といった心理的なものまで、いくつもの種類があります。
契約不適合責任（および法改正前の瑕疵担保責任）や、瑕疵物件については、関連記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？売却時に押さえるべきポイントも紹介
瑕疵物件の売却方法を解説！売却価格やおすすめ売却先も紹介します
不動産会社にすべて丸投げしてしまう
「不動産のプロに任せればすべてうまくやってもらえる」と考える人もいますが、その考えは危険です。不動産会社に丸投げしてしまうと、思わぬ不利益が発生するかもしれません。
例えば、先に伝えた囲い込みや、相場より大幅に安い値下げの強要などをされる恐れがあります。また、多くの物件を抱える業者だと、他の物件を優先されて売却期間が長引くといったことも考えられます。
これらのリスクを防ぐには、売主もある程度の知識を付けることが大切です。こまめに進捗を確認したり、売りやすくするための対策を相談してみるなど、積極的にコミュニケーションを取りましょう。
内見時に準備せず迎え入れる
家の売買では、事前に買主が物件を見学する「内見」をおこないます。内見時の印象で最終的な購入意思が決まるので、成約を獲得するためには入念な準備が必要です。
印象をアップさせるためには、とくに次の点を意識しましょう。
- 整理整頓、不用品の処分
- 水回りなど汚れやすい部分の清掃
- 換気、ニオイ対策
- 照明で室内が明るく見えるにする
買主が納得して購入意思を固められるよう、可能な範囲で物件をよく見せる工夫を施すことが大切です。
買主に高圧的な態度を取る
ごく一部ですが、売主のなかには「家を売ってやる」という、上から目線の考えを持っている人もいます。
しかし、売主と買主は本来対等な関係であり、上も下もありません。どれだけ魅力的な物件であっても、売主の態度が悪いと買主の購入意欲はなくなります。
過剰にへりくだる必要はありませんが、年齢や社会的立場に関係なく、丁寧な対応を心掛けるようにしましょう。
契約内容を確認せず署名する
買主が決まれば売買契約の締結に移行しますが、その前に売買条件をしっかりチェックしましょう。原則として、契約書に書かれた内容が最終的な条件となります。
契約書は不動産会社が作成しますが、担当者のミスなどで事前の取り決めと異なることが書かれる可能性もあります。また、悪徳業者に騙されないためにも、内容の確認は大切です。
契約書に署名・捺印した後は変更ができなくなるので、認識の違いや矛盾点がないか隅々まで読み込むようにしましょう。
家の売却後にやってはいけないこと4選
家の売買契約が成立した後も、気を抜くと思わぬトラブルが発生するかもしれません。
売却後については、次にあげる行為はしないよう注意しましょう。
- 引き渡し日になっても居座る
- 家に不用品を残したまま引き渡す
- 所有権や抵当権の登記申請を拒否する
- 確定申告を忘れる
主に、家の引き渡しや税金の申告に関する事柄が重要です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
引き渡し日になっても居座る
売却後の引き渡し日は、契約を結んだときに定めておきます。買主の住宅ローン審査が終わるのに1ヶ月程度かかるので、それに合わせて設定するのが一般的です。
引き渡し日になっても特別な事情なく売主が居座り続けていると、契約不履行となり、違約金が発生します。金額は契約時の取り決めによりますが、一般的な相場は売却価格の2割ほどです。
住み替えで家を売る場合、引き渡しでトラブルが起きないよう、売却活動と合わせて新居の確保もしておくことが必要となります。
住み替えにかかる家の売却については、下記の関連記事でも詳しく解説しています。
【家を売って住み替える】具体的な方法や失敗しないための注意点を解説
家に不用品を残したまま引き渡す
家を引き渡すにあたって、「家具や家電をそのままにしておきたい」と考える人もいるでしょう。家と一緒に手放すことができれば、処分の手間が省けます。
しかし、家の売買では、不用品は売主の手で処分してから引き渡すのが原則です。契約で不用品を残す特約を付けることもありますが、処分費用の分だけ値下げを要求されるケースが大半です。
また、不用品のなかに価値のある物が混ざっていると、後から返してもらうのは困難になります。高額な品や思い出の品がないか確かめるためにも、不用品の整理は引き渡し前に終わらせましょう。
自分で処分ができないのであれば、不用品回収業者などのプロに依頼するという方法もあります。とくに、ゴミ屋敷や事故物件を処分するときは、専門家に依頼したほうが楽に片付けられるでしょう。
所有権や抵当権の登記申請を拒否する
物件の引き渡しは鍵や権利証を渡すことで完了しますが、それだけでは所有権の変更はできません。法務局で所有権移転登記をおこなう必要があります。
実際の申請手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、当事者の署名などが必要になります。売主・買主のどちらか一方でも手続きを拒否すると、所有権を変更できません。
登記申請を拒否していると契約不履行になり、違約金を請求される恐れがあるため、特別な理由がない限り手続きを拒否しないようにしましょう。
また、住宅ローンの残っている家を売ったときは、抵当権の抹消登記も必要です。住宅ローンの完済後、金融機関から送られてくる書類を使って、登記申請をおこないます。
詳しくは下記の関連記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
不動産売却で発生する登記の種類を徹底解説！費用や登記のタイミングもわかりやすく解説します
確定申告を忘れる
不動産を売却したときは、翌年の2月中旬から3月中旬に確定申告をする必要があります。普段は年末調整のみの会社員でも、必ず申告しなければいけません。
不動産売買で得た利益を申告し、その利益に対して課せられる「譲渡所得税」を納税します。
また、売買で損失が出た場合も損益通算（給与所得などから不動産売買の損失を控除する制度）を利用できるので、いずれにしろ確定申告は忘れずおこないましょう。
確定申告に必要な書類などについては、下記の記事を参考にしてください。
不動産売却後の確定申告で必要な書類とその作成方法をわかりやすく解説します
家を高値でスムーズに売るためやっておくべきことは？
ここまでは「家の売却でやってはいけないこと」を紹介しましたが、高値でスムーズな売却を実現するために「やっておくべきこと」も見ていきましょう。
具体的には、次の7つが大切です。
- 一括査定を利用する
- 隣地との境界を明確にする
- 相続登記を済ませておく
- 売出価格を少し高めに設定する
- ホームステージングを利用する
- ホームインスペクションをおこなう
- 既存住宅売買瑕疵保険を付ける
家の売却価格を最大限高め、手続きが滞りなく進むよう、これらのコツをしっかり押さえておきましょう。
一括査定を利用する
先にも解説しましたが、家の売却では不動産会社選びが重要となります。より高く、そしてスピーディーに家を売るためには、物件と相性の良い優良業者を見つけることが大切です。
そのため、まずはオンラインで利用できる「一括査定サイト」を使って、複数社にまとめて査定を依頼してみましょう。
全国対応の一括査定サイトなら、どのエリアでもスピーディーかつ高値で売れる不動産会社を見つけられます。
また、サイト側でも提携業者を厳選しているので、悪徳業者に引っかかる心配がほぼないのもメリットです。
例えば、下記のリンクから使える「イエウール」では、全国2,000社以上もの優良業者と提携しています。多種多様な不動産会社があるので、あなたと相性の良い優良業者もきっと見つかるでしょう。
隣地との境界を明確にする
古くからある家だと、隣地との境界があいまいになっていることがあります。塀や生垣があっても、じつは登記上の境界とずれていたというケースが少なくありません。
境界があいまいなままだと、どの範囲まで売却できるのかわからず、正確な売買取引ができなくなります。そのまま売却できても、買主および隣地所有者とのトラブルに巻き込まれるでしょう。
境界があいまいになっていたり、境界に関わるなんらかのトラブルが起きていたりする場合は、境界確定測量や筆界特定制度で問題を解消しておくことが大切です。
詳しくは下記の関連記事で解説しているので、よろしければ参考にしてください。
【土地の境界線トラブル】事例をもとにした対処法や相談先を解説します！
相続登記を済ませておく
相続で家を取得した場合、売却の前に相続登記を済ませておくことが必要です。相続登記は正確には「相続による所有権移転登記」のことを指します。
相続登記は義務ではなく、しなくても罰則がないため、亡くなった被相続人名義のまま放置されている家が多数存在しています。
しかし、家の売却は名義人にしかできないため、必然的に相続登記をしないと家を売ることが不可能となるのです。
家を売るためには相続登記が必須となるので、もし家の名義が被相続人のままなら、速やかに登記申請をおこないましょう。
なお、2024年4月からは法改正により相続登記が義務化されます。売却する・しないに関わらず、今後は必ず相続登記をしなかればならないので注意しましょう。
売出価格を少し高めに設定する
少しでも高値で売却するための工夫として、売り出し価格を少し高めに設定するという方法があります。
不動産売買では価格交渉を持ちかけられることが少なくないので、あらかじめ高めに価格設定をすることで値下げに応じやすくするという方法です。
「最初から安く売り出せればよいのでは？」と思うかもしれませんが、値下げを成功させたという事実が、買主にお得感を与えます。
具体的な上乗せ額は、最低希望売却価格の10~20%程度がよいでしょう。あまり大幅に上乗せしすぎると、購入希望者がいなくなってしまいます.
価格交渉がなければそのまま高く売れますし、買い手が見つからなければ後から値下げすることも可能です。「価格交渉を受ける暇もない」という状況でなければ、ぜひ試してみましょう。
ホームステージングを利用する
ホームステージングとは、室内をモデルルームのようにコーディネートし、そこでの快適な暮らしを演出するというサービスです。
内見時の印象アップになるほか、広告に掲載する写真の見栄えも良くなるので、多くの人に関心をもってもらえます。
ホームステージングをすることで、売却期間の短縮や価格低下の抑制につながるため、築古物件など通常では売りにくい家の売却でとくにおすすめです。
予算は5万~30万円以上とプランによって様々ですが、ホームステージングによって高値で売れる可能性もあるので、手元の資金に余裕があればぜひ検討してみましょう。
ホームインスペクションをおこなう
ホームインスペクションは「住宅診断」とも呼ばれ、建物の専門家が家を検査し、物件がどのような状態か調査するサービスです。
今すぐ修繕が必要な箇所だけでなく、将来的に必要となる修繕やその時期、費用などを教えてもらえます。
今ある不具合を修繕すれば売却しやすくなりますし、今後修繕が必要な箇所を把握できれば買主も安心して購入できます。
費用は5万円~15万円が一般的な相場で、中古・築浅どのような家でも成約率のアップが期待できるサービスです。
既存住宅売買瑕疵保険を付ける
既存住宅売買瑕疵保険保険とは、中古の住宅売買において、家の主要構造部分や雨水の侵入を防止する部分について保証をおこなう保険です。
具体的には、壁や基礎部分、屋根や排水管などの不具合に最大5年間の保証を付けられます。不具合が発生したとき、保険金から修繕費用が支払われるという仕組みです。
この保険の特徴は、売主・買主の当事者が加入するのではなく、検査事業者に加入を依頼する形式である点です。加入の流れをまとめると、次のようになります。
- 売主or買主が「保険法人の登録を受けた検査事業者」に保険加入を依頼
- 検査事業者と保険法人による住宅の検査
- 検査事業者が保険に加入する
- 欠陥が発生した場合、検査事業者が補修をおこなう
- 補修費用として、保険法人から検査事業者へ保険金が給付される※
※検査事業者が倒産した場合、保険法人から直接買主へ補修費用が給付される。
保険料を支払うのは検査事業者ですが、加入を依頼した当事者（売主or買主）に同額を請求されるのが一般的です。検査料込みで5万~15万円程度が相場となります。
売主の方で保険加入を依頼しておけば、買主はコストをかけずに保証を受けられるので、成約率のアップにつながります。
また、事前検査で不具合があるかわかるので、売却後にトラブルとなることも避けられるでしょう。
まとめ
家の売却はいくつもの注意点があり、なんの知識もなく売却活動を始めると、思わぬ損失やトラブルで後悔してしまいます。
納得のいく売却をおこなうためには、査定から所有権の変更まで気を抜かず、やるべきことを1つずつ済ませていくことが大切です。
適切に手続きを進めれば、高値でスムーズに家を売ることは可能です。不動産会社とも積極的に協力して、大切な家を最大限の好条件で売却しましょう。
家の売却についてよくある質問
不動産会社を比較せず決めたり、独断で解体・リフォームしないことなどがあげられます。優良業者を見つけ、プロのアドバイスを受けながら売却活動を始めることが大切です。
物件の欠点や欠陥を隠さないようにしましょう。隠したまま売ると、契約不適合責任を問われる恐れがあります。また、内見にあたってなんの準備もしないと成約しにくくなるので、整理整頓や清掃などを心掛けましょう。
引き渡しや登記申請を怠らないことが大切です。また、売却した翌年に確定申告が必要となるので、こちらも忘れないよう注意しましょう。
なるべく多くの不動産会社を比較し、相性の良い業者を見つけることが大切です。また、ホームステージングで物件の魅力を引き出したり、ホームインスペクションで物件の不具合を明確にしたりすることも効果的です。
一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社を比較しましょう。査定額やその他の条件、担当者の態度などから、優良な不動産会社を見つけることが可能です。→【オンラインで価格がすぐわかる！】イエウールの一括査定はこちら
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