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マンション売却で掛かる税金とは?特例や控除を使い賢く節税!

マンション売却 税金

マンションを売却し主に売却益が出ると、多額の税金が掛かることがあります。よって、特例やできる限り控除を使い賢く節税することで手元により多く資金を残すことができます。では、マンション売却するとどのような税金が掛かり、また賢く節税するにはどのような方法があるのでしょうか?

この記事では、マンション売却で掛かる税金について、主に売却益が出たときに掛かる所得税と住民税を紹介します。また、節税に活かせる特別控除の種類や特性、実際にマンション売却したときの税金シミュレーションを紹介し、マンション売却に掛かる税金全般について理解を深めていきます。

この記事のポイント!
  • 売却益(譲渡所得)に対して住民税と所得税がかかる。
  • 「居住用の3000万円の特別控除」をはじめ税の軽減制度がいくつかある。
  • 住民税・所得税以外にも、印紙税、登録免許税、消費税が発生する。

マンション売却で掛かる税金のうち最も重要なのは所得税と住民税

マンション売却で掛かる税金のうち、最も重要なのは所得税と住民税です。これらは、売却益が出たときにだけ掛かります。

ただし、売却益(譲渡所得)とは、単純に「購入金額<売却価格」ではありません。この部分の売却益の計算方法も、税金の計算では重要となってきます。

なお、売却損となった場合には、これら所得税と住民税は掛かりません。売却損が出た場合に掛かる税金は、後で紹介する売買契約時に必要な印紙税と消費税等になります。

所得税と住民税は譲渡所得(売却益)が出たときだけ掛かる

所得税と住民税が掛かるのは、譲渡所得(売却益)が出たときになります。では、その譲渡所得とは、どのような方法で計算するのでしょうか?以下に、解説していきます。

売却益と課税譲渡所得の計算方法

まず、譲渡所得(売却益)と課税譲渡所得は下記方法にて計算します。

・譲渡所得=譲渡収入金額‐(取得費+譲渡費用)

・課税譲渡所得=譲渡所得‐特別控除

譲渡所得は、譲渡収入金額(売買代金など)から取得費(購入したときの代金など)と譲渡費用(仲介手数料など)を差し引いたものです。

課税譲渡所得は、譲渡所得から特別控除を差し引いたものとなり、この金額をもとに所得税と住民税を計算します。

ただし、特別控除を利用した結果、課税譲渡所得が0円になると税金は掛かりません。

譲渡収入金額とは「マンションの売却価格」と「固定資産税・都市計画税の清算金」を指す

譲渡収入金額とは、マンションの売却価格(買主から支払われた売買代金)だけでなく、固定資産税・都市計画税の清算金も含みます。

中古不動産の場合、引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税は買主負担とすることが一般的です。よって、売主が予め負担している若しくは負担予定の固定資産税等について、引き渡し日以降分を受け取ります。

例えば、7月1日に鍵の引き渡しを行えば、1月1日~6月30日までが売主負担、7月1日~12月31日分が買主負担となります。よって、7月1日以降分の固定資産税等を精算し、買主から受け取ることになります。

取得費の計算方法

譲渡収入金額から、差し引くものとしてポイントになるのが取得費です。この取得費の算出方法には、概算法と実額法があり、どちらか有利なほうを取得費とします。

  • A.概算法
  • B.実額法
A.概算法

概算法とは、取得費を譲渡収入金額の5%とする計算方法です。先祖代々の不動産で取得費が不明な場合や、実際の取得費が5%を下回る場合に使える方法です。

例えば、譲渡所得が5000万円で、取得費が不明だとすると、1000万円に丸々税金が課せられます。

しかし、概算法を使うことで「5000万円-5%=4750万円」となり、課税対象額を減らすことができます。

B.実額法

実額法とは、マンション取得時にかかった実際の費用に、建物の価値低下をあてはめる計算方法です。

具体的には、マンションの購入金額や購入時の仲介手数料など取得に要した費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額となります。

マンション(マイホーム用)の減価償却費は、次のように算出します。

・減価償却費=購入代金など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数

※鉄筋コンクリート造りの償却率は0.015

※経過年数は6か月以上の端数は1年、6か月未満は切り捨て

譲渡費用とは譲渡のために要した費用のこと

譲渡費用とは、売却時に要した費用のことです。マンション売却の場合には、主に下記が該当します。なお、居住期間中の修繕費や固定資産税など、マンションの維持管理に要した費用は対象とはなりません。

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 所有権の移転登記若しくは登録に要した費用
  • 印紙代

所得税と住民税の税率

所得税と住民税の税率は、5年以下・5年超・10年超で段階的に変わります。下記に紹介していきます。

所有期間の違いによる所得税・住民税の税率
短期譲渡所得

(5年以下)

39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
長期譲渡所得

(5年超)

20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
長期譲渡所得

(10年超)

課税譲渡所得6000万円以下の部分 14.21%(所得税10.21%、住民税4%)
課税譲渡所得6000万円超の部分 20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

所有期間の計算方法には要注意!

所有期間の計算方法には、要注意となります。

例えば所有期間5年以下とは、譲渡する年の1月1日時点において5年以下のマンションを差します。つまり、所有期間自体は5年間を超えていたとしても、その年の1月1日時点で5年以下であれば短期譲渡所得とされます。

わかりやすく言うと、マンションを購入してからお正月を迎えた回数が5回以下であれば短期譲渡所得、6回以上であれば長期譲渡所得となります

譲渡所得から差し引ける居住用の3000万円特別控除

3000万円の特別控除とは譲渡所得から差し引ける制度で、大幅な節税効果があります。ただし、さまざまな利用条件があるため、誰でも適用できるわけではない点に注意が必要です。

居住用の3000万円の特別控除を使う条件

ここでは、居住用の3000万円特別控除を使う条件について紹介していきます。

3000万円の特別控除の概要
制度の特徴 譲渡所得から3000万円を控除後(残額があれば課税、なければ非課税)
マイホームの定義 ・現在主として住む自宅を売却したとき
・居住用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき
・家屋を取り壊したときは、上記の期限内で家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されている
・転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき
譲渡の相手 譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系の血族や生計を共にする親族ではないこと
備考 ・住宅ローン控除との併用は不可
・3年に一度しか適用できない
・前年と前々年に於いて、居住用3000万円特別控除などを利用していないこと。
3000万円の特別控除を使うには確定申告が必要

3000万円の特別控除を使うには、確定申告が必要となります。確定申告は、特別控除を使う年の翌年の2月15日~3月15日の間に申告します。なお、うっかり確定申告を忘れると、3000万円特別控除前の課税譲渡所得にて計算されてしまいます。

3000万円特別控除以外にマンション売却時に使える譲渡所得の特例

3000万円特別控除以外にも、マンション売却時に使える譲渡所得の特例があります。以下に、4つ紹介していきます。

  • ①10年超所有軽減税率の特例
  • ②特定居住用財産の買い替え特例
  • ③居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除
  • ④空き家の3000万円特別控除
①10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、先述でも紹介していますが長期譲渡所得のなかで所有期間が10年超となった場合に適用される特例です。譲渡所得6000万円までの税率が14.21%となり、税率が軽減されます。

②特定居住用財産の買い替え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、居住用財産を売却し、売却金額以上の居住用財産に買換えした場合には課税されないという特例です。売却金額以下の買換えをした場合は、その差額だけ課税されます。

③居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除

この特例は、マンション売却をしたものの損失が発生した場合に利用できる制度です。

居住用財産を売却したものの損失があり、その後住宅ローンを使うなど一定の居住用財産を購入した場合に、譲渡損失を他の所得(給与等)と通算できるというものです。通算することで他の所得の課税対象額が減り、節税になります。

また、損失に余りがあるときには翌年以降3年に渡り繰り越して控除が可能です。

④空き家の3000万円特別控除

マンションなどの空き家を相続により取得した場合に、相続開始から3年経過の年末までに一定の要件のもと売却したとき、譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。

その他、マンション売却時に掛かる税金

マンション売却時には、所得税・住民税の他に掛かる税金があります。下記に3つ紹介していきます。

  • ①印紙税
  • ②登録免許税
  • ③消費税

①印紙税

印紙税は、経済的利益がある取引を明確にする文書(売買契約書など)を作成するときに掛かる税金です。税額は成約価格により異なります。

  • 【500万円超1000万円以下】5,000円
  • 【1000万円超5000万円以下】10,000円
  • 【5000万円超1億円以下】30,000円

②登録免許税

登録免許税とは、不動産登記する際に掛かるものです。マンション売却で必要な登記としては、所有権の移転登記費用や抵当権抹消登記が代表的です。

一般的には買主が所有権移転登記を、売主が抵当権抹消登記を負担します。ただし、この区分はあくまで商慣習に基づくものであり、本来は売主・買主が連帯して支払うのが原則です。

地域の慣例や個別の事情によっては、上記とは違う負担割合になる場合もあります。

③消費税

消費税は、年間売り上げが1000万円以上の事業者に対し課せられる税金となります。マンション売却は、個人間売買となり売主は課税事業者ではないことが殆どであるので、建物自体に消費税が掛かることは殆どありません。なお、不動産業者が中古マンションを売却する場合には、消費税込みの金額となっています。

では、個人間売買で消費税を負担するのはどの場面になるのでしょうか?それは、マンション売却時に不動産会社に支払う仲介手数料です。不動産会社は、課税事業者であるため消費税負担が生じます。

マンション売却に掛かる税金のシミュレーション

マンション売却に掛かる税金シミュレーションを2パターン紹介していきます。実際に売却すると掛かる税金について、イメージしていきましょう。

シミュレーション①

1つ目のシミュレーションは、次のような条件でおこないます。

【条件】

  • 所有期間は3年
  • 購入当時の金額3000万円、その他の経費(手数料など)が130万円
  • 売却金額3500万円、固定資産税の精算金5万円
  • 売却時の経費は162万4000円(仲介手数料が「(3500万円×3%+6万円)×1.1=122万1000円」で、その他の経費が40万円)
  • 居住用不動産の3000万円特別控除を適用

まず、取得費を次のように計算します。

  • 減価償却費:(3000万円+130万円)×0.9×0.015×3=126万7650円
  • 取得費:3000万円-126万7650円=2873万2350円
  • すると、譲渡所得は次のようになります。

    (3500万円+5万円)-(2873万2350円+162万4000円)=3040万6350円

    上記に3000万円の特別控除を適用させると「3040万6350円-3000万円=40万6350円」が課税譲渡所得となります。

    つまり、所得税と住民税は次の税額になります。

    40万6350円×39.63%=16万1036円

    また、その他の税金を書き出すと、次のようになります。

  • 仲介手数料の消費税:11万1000円
  • 印紙税:1万円
  • シミュレーション②

    2つ目のシミュレーションは、次のような条件でおこないます。

    【条件】

    • 所有期間は25年
    • 購入当時の金額等は不明
    • 売却金額2000万円、固定資産税の精算金5万円
    • 売却時の経費は102万6000円(仲介手数料が「(2000万円×3%+6万円)×1.1=72万6000円」で、その他の経費が30万円)
    • 居住用不動産の3000万円特別控除を適用

    購入当時の費用が不明なので、取得費は概算法の5%を適用し、「2000万円×5%100万円」となります。

    すると、譲渡所得は次のようになります。

    (2000万円+5万円)-(100万円-102万6000円)=1802万4000円

    3000万円の特別控除を差し引くと譲渡所得がなくなるので、所得税・住民税も非課税となります。

    その他の税金を書き出すと、次のようになります。

  • 仲介手数料の消費税:6万6000円
  • 印紙税:1万円
  • まとめ

    マンション売却で掛かる税金は、所得税と住民税、印紙税、消費税です。このなかで最も重要なのは、所得税と住民税になります。

    これらは、不動産を売却し課税譲渡所得があったときに掛かり、その税率は所有期間により変わります。また、譲渡所得から特別控除を差し引くことで節税になることから、これら利用に関する知識は必須です。事前に知識を持ち合わせることで、売却するタイミングも変わってくるでしょう。

    よって、マンションを売却するのであれば、まずは税金に関する知識をしっかりと身につけることがおすすめです。

    「マンション売却 税金」に関してよくある質問

    マンション売却時に掛かる税金とは何か?

    マンション売却時に掛かる税金は、下記になります。
    ・所得税と住民税
    ・消費税
    ・印紙税
    ・登録免許税
    このなかで最も重要であるのが所得税と住民税です。所得税と住民税は、売却益(譲渡所得)が出たときに掛かる税金となります。所有期間による税率の違い、特別控除利用による節税など予め知っておきたい知識がたくさんあります。

    売却益は、どのように計算すれば良いのか?

    売却益(譲渡所得)を計算する方法は、下記算出式になります。
    ・譲渡所得=譲渡収入金額‐(取得費+譲渡費用)
    譲渡収入金額とは、売却で得た金額と固定資産税などの精算金です。また、取得費には2つの算出方法があります。
    一つは概算法で、購入当時の金額が分からない場合に用いる方法です。もう一つは実額法で、購入当時の金額が分かる場合に用います。建物の現在価値を求めるために、経過年数に応じた減価償却費を差し引き算出します。概算法と実額法は、どちらか有利な方を利用できます。譲渡費用とはマンション売却に要した費用で、主に仲介手数料が該当します。

    所得税の住民税の税率は、所有期間によりどの程度違うのか?

    ・短期譲渡所得(5年以下)→39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
    ・長期譲渡所得(5年超)→20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
    ・長期譲渡所得(10年超)→課税譲渡所得6000万円以下の部分 14.21%(所得税10.21%、住民税4%)、課税譲渡所得6000万円超の部分 20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

    所有期間の計算方法は要注意と言うが、どのような内容になるのか?

    例えば所有期間5年以下とは、譲渡する年の1月1日時点において5年以下のマンションを差します。つまり、所有期間自体は5年間を超えていたとしても、その年の1月1日時点で5年以下であれば短期譲渡所得とされます。短期譲渡所得か長期譲渡所得では税率が全く異なるので、所有期間の計算で勘違いがないように注意が必要です。

    マンション売却時に利用できる特別控除とは何か?

    代表的なものは、3000万円の特別控除です。利用にはさまざまな条件があることや、買い替えの場合には住宅ローン控除との併用は不可となるので注意が必要となります。なお、他には下記特例があります。
    ・10年超所有軽減税率の特例
    ・特定居住用財産の買い替え特例
    ・居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除
    ・空き家の3000万円特別控除

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