人が亡くなった家を売る方法とは？相続して売却するための注意点

住居内で人が亡くなってしまうと、家を売却しようと考えたとき「家の中で人が亡くなると、事故物件になってしまう？」と不安に思う人も多いでしょう。

家の中で人が亡くなると事故物件になるかはケースバイケースです。自殺・他殺や、孤独死で遺体が腐敗している場合は基本的に事故物件とみなされます。

ただし「事故物件とみなされたか」は関係なしに、人が亡くなった家は売却価格が下がってしまう可能性があります。

もしも、人が亡くなった家を高額かつ早く売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に相談するのがおすすめです。

訳あり物件専門の買取業者は自社で物件を買い取るため、買主を探す手間もかからない上、住居内で人が亡くなった家でも問題なく買取してもらえます。

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家の中で人が亡くなると事故物件になる？

住居内で人が亡くなった際、もっとも心配になるのが「事故物件になってしまわないか？」という点です。

殺人事件や自殺が起きた家であれば、世間的にも事故物件と判断されやすいですが、誰にでも起こりうる病死や衰弱死の場合でも同様に扱われてしまうのでしょうか。

まずは不動産売買における「事故物件」の定義を確認していきましょう。

事故物件になるかはケースバイケース

結論からいうと、住居内で人が亡くなった家が事故物件になるかはケースによります。

事故物件とは、何らかの原因により住居内で住人が死亡した家を指す言葉ですが、法律的には「心理的瑕疵物件」と呼ばれる物件の1種です。

心理的瑕疵とは、不動産を売買する際に買主が「事前に知っていれば購入しなかった」と感じる事象のことで、代表的なものとして殺人事件や自殺などが挙げられます。

つまり、住居内で人が亡くなったとしても、買主が心理的瑕疵を感じなければ、その家は事故物件とは見なされないのです。

一般的には殺人事件や自殺など、凄惨な死因だと事故物件と判断されやすいですが、病死や衰弱死など仕方のない死因であれば、事故物件と見なされないケースも多いです。

事故物件と死因の関係

判断の傾向	死因
事故物件になりやすい	殺人事件・自殺など
事故物件になりにくい	病死・衰弱死など

つづいて、事故物件になりやすいケース・なりにくいケースについて、順番に見ていきましょう。

殺人事件・自殺などは事故物件になりやすい

殺人事件・自殺などにより住居内で人が亡くなった家は事故物件と見なされやすいです。

• 親子喧嘩の結果、息子が母親を刺殺した
• 父親がドアノブで首吊り自殺を図った

殺人事件の場合、事件の内容そのものが凄惨であることはもちろん、テレビや新聞などで報道されてしまうことによる風評被害も心理的瑕疵と判断されやすいです。

自殺の場合も亡くなった人の無念が残っていると感じる人が多い上、近年では事故物件サイトに掲載されてしまうこともあり、やはり心理的瑕疵と扱われやすい傾向にあります。

自殺のあった事故物件を売却したい方は、こちらの記事で解説している方法を参考にしてください。

病死・衰弱死などは事故物件になりにくい

病死・衰弱死といった仕方のない死因であれば、住居内で人が亡くなっても事故物件になりにくいです。

• 難病の娘が闘病の末、自宅内で亡くなった
• 年老いた祖母が老衰により孤独死を遂げた

病死や衰弱死は誰にでも起こりうるため、仕方のない死因と判断されますし、事件性もないので、心理的瑕疵と判断されにくい傾向にあります。

ただし、買主が神経質であったり、死体発見が遅れて体液で住居を汚してしまうと、心理的瑕疵と見なされるケースもあるため、必ずしも事故物件にならないとは限りません。

事故物件の定義についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

事故物件であっても法律上は問題なく売却できる

法律上、住居内で人が亡くなったからといって、不動産売却において制限が課せられることはありません。

つまり、住居内で人が亡くなった家は事故物件であるか否かにかかわらず、法律上は問題なく売却できます。

ただし、法律上は問題なく売却できるとはいえ、住居内で人が亡くなった家を売る場合、次のようなデメリットが生じてしまいます。

• 一般的な家に比べて売却価格が下がってしまう
• 「契約不適合責任」により損害賠償請求を受ける恐れがある

それぞれのデメリットについて、詳しく見ていきましょう。

人が亡くなった家は売却価格が下がってしまう

買主が問題ないと判断すれば、人が亡くなった家も売却できます。

とはいえ、住居内で人が亡くなった家は買主に少なからず悪印象を与えてしまうため、値切り交渉などによって売却価格が下がってしまうケースが多いです。

人が亡くなった死因に応じて、以下のように家の売却価格が下落してしまいます。

死因と売却価格の関係

死因	売却価格
自然死・孤独死	10～20％下がる
自殺	20～30％下がる
殺人事件	30～50％下がる

死因が自然死や孤独死であれば、まだ相場に近い価格で家を売却できますが、自殺や殺人の場合は売却価格が半額になってしまうこともあるのです。

そうした場合、一般の買主へ売却しても得られる利益が少ないので、訳あり物件の専門業者へ売却することも検討しましょう。

「契約不適合責任」による損害賠償請求に注意

「住居内で人が亡くなった事を隠しておけば、相場価格どおり高く売れるのでは？」と考える方もいますが、絶対にやめましょう。

住居内で人が亡くなった事実を買主へ伝えずに家を売却すると「契約不適合責任」に問われて、売買契約の解除や損害賠償請求を受ける恐れがあります。

「契約不適合責任」とは、民法562条で買主に保証されている権利のことで、売買契約の内容と物件が異なる場合、買主から売主へ損害賠償請求・代金減額・契約解除などが請求できます。

民法第562条
1.　引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2.　前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

引用：e-Govポータル「民法第562条」

つまり、住居内で人が亡くなった事実を伝えずに家を売却すると、購入した家が心理的瑕疵物件だと把握していなかった買主から「売買契約の内容と異なる」として契約不適合責任を追求されてしまうのです。

「契約不適合責任」を負いたくない場合、住居内で人が亡くなった事実を買主へ伝えてから売却するか、訳あり物件専門の買取業者へ売却するとよいでしょう。

人が亡くなった家を売却できる条件

住居内で人が亡くなった家を売却する場合は、普通の家とは異なり、一定条件を満たさなければなりません。

人が亡くなった家を売却できる条件は次の3つです。

1. 相続登記による家の名義変更が必要（家の名義が故人の場合）
2. 相続人全員の同意が必要（複数人で相続する場合）
3. 家の中で人が亡くなった事実を買主へ伝える

それぞれの条件について、1つずつ見ていきましょう。

相続登記による家の名義変更が必要

亡くなった親の家など、故人が名義人の家はそのままの状態では売却できません。

「相続登記」よって家の名義を変えることで、故人以外でも売却できるようになります。

相続登記とは、不動産の名義を故人から相続人へ変更する手続きのことで、この手続きをもって、家は被相続人ではなく相続人の所有物となります。

ですので、たとえ両親名義の家であっても、売却する前には必ず相続登記をおこない、自分名義の家にしてから売却しましょう。

複数人で相続する場合は相続人全員の同意が必要

兄弟がいる場合など、1人ではなく複数人で家を相続することも可能です。

このように1つの不動産を複数人で共同所有する場合「共有不動産」と呼ばれ、それぞれの共有者には「共有持分」が分配されます。

ただし、共有不動産は共有者全員の共有物なので、1人で自由に扱えるわけではなく、売却したり貸し出したりする場合は他共有者の同意が必要になります。

共有者が共有不動産へおこなえる行為

種類	具体例	条件
保存行為	家に出入りする・修繕する	共有者であれば可能
管理行為	家を貸し出す・リフォームする	持分割合の過半数が必要
変更行為	家を売る・解体する	共有者全員の同意が必要

つまり、住居内で人の亡くなった家を複数人で相続した場合、相続人全員の同意がないと家を売却できないのです。

ですので、兄弟など相続人が複数いる場合は次のような方法を用いて、必ず相続人全員を説得してから家を売却しましょう。

• 相続人全員を説得して、同意を得た上で売却する
• 代表者1名が家を相続して、売却後に利益を分配する

他共有者と協力して共有不動産を売却する方法は、こちらの記事を参考にしてください。

他相続人の同意が得られない場合は共有持分のみを売却可能

複数人で相続する場合、家を売りたいと思っても、他相続人が売却に同意してくれるとは限りません。

そうした場合、共有不動産そのものは売却できませんが、自分が相続した「共有持分」だけであれば自由に売却できます。

ただし、共有持分だけを売りに出しても需要が少ないため、買主が見つかりにくい上、安値で買い叩かれてしまうことも少なくありません。

「できるだけ早く共有持分を売ってしまいたい」という場合、共有持分専門の買取業者に買取してもらうとよいでしょう。

家の中で人が亡くなった事実を買主へ伝える

先述したとおり、住居内で人が亡くなった事実を伝えずに家を売却すると「契約不適合責任」によって、買主から損害賠償請求などを受ける恐れがあります。

ですので、住居内で人が亡くなった家を売却する場合、必ず事前に買主へその事実を伝えてから売却しましょう。

しかし、住居内で人が亡くなった事実を伝えると、なかなか購入希望者が見つからなかったり、値下げ交渉を受けてしまうことも少なくありません。

なかなか買主が見つからない場合、事故物件も買取している「訳あり物件専門の買取業者」へ売却することをおすすめします。

人が亡くなった家を売却する方法

つづいて、実際に住居内で人が亡くなった家を売却する方法を解説します。

住居内で人が亡くなった家を売却する方法は、大きく分けて次の3ステップです。

1. 相続権をもつ相続人を遺言書などで確認する
2. 法務局で相続登記をして家の名義を変更する
3. 不動産業者へ依頼して名義変更した家を売却する

それぞれのステップごとに売却方法を見ていきましょう。

1.家を相続できる相続人を遺言書などで確認する

まずは「家を相続できる相続人が誰であるか？」を確認しましょう。

故人の遺産を相続する場合、遺言状の内容が最優先されますが、遺言状がない場合は被相続人の親族である法定相続人へ相続権が与えられます。

ですので、次の手順で家を相続できる相続人を確認しましょう。

1. 遺言書の有無を確認する
2. 法定相続人を確認する
3. 遺産分割協議で相続人と分け方を決定する

遺言状がある場合、その内容で指定された相続人と分配方法で遺産分割するのが一般的です。

遺言状がない場合は、民法で定められた以下のルールに則り、配偶者や子供といった法定相続人へ遺産が分配されます。

民法第900条　
同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、次の各号の定めるところによる。
1.　子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各二分の一とする。
2.　配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、配偶者の相続分は、三分の二とし、直系尊属の相続分は、三分の一とする。
3.　配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者の相続分は、四分の三とし、兄弟姉妹の相続分は、四分の一とする。
4.　子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人あるときは、各自の相続分は、相等しいものとする。ただし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の二分の一とする。

引用：e-Govポータル「民法第900条」

民法で定められた法定相続分をまとめると、以下の表のようになります。

法定相続分

優先順位	分配割合
第1順位	配偶者に1/2：子供で1/2
第2順位	配偶者に2/3：親で1/3
第3順位	配偶者に3/4：兄弟で1/4

これらを参考に相続人全員で「遺産分割協議」という話し合いをおこない、最終的にそれぞれの分配割合を決定します。

2.法務局で相続登記をして家の名義を変更する

つづいて、法務局で相続登記をして家の名義を変更しましょう。

家の名義を変更するための相続登記の手順は次のとおりです。

1. 登記簿謄本を入手する
2. 被相続人の住民票を入手する
3. 印鑑証明書など必要書類を入手する
4. 相続登記の申請書類を作成する
5. 必要書類を法務局へ提出する

まずは相続登記に必要な以下の書類を、市区町村役場や法務局などで取得します。

• 遺産分割協議書
• 登記申請書
• 被相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票の写し
• 相続する家の固定資産税評価証明書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続する家の全部事項証明書

これらの必要書類を揃えたら、相続したい家を管轄する法務局へ提出しましょう。

必要書類の提出から約1週間〜10日程度で法務局から新しい権利証が発行されて、相続登記が完了します。

相続登記の完了をもって、家の所有権が被相続人から相続人へと移るため、相続した家を相続人が自由に売却できるようになります。

3.不動産業者へ依頼して名義変更した家を売却する

相続登記で家の名義を変更したら、不動産業者へ依頼して相続した家を売却しましょう。

一般的な不動産仲介業者を利用して家を売る場合、売却までの流れは以下のとおりです。

1. 不動産仲介業者へ売却の相談をする
2. 不動産仲介業者と媒介契約を結ぶ
3. 家を購入してくれる買主を探す
4. 見つけた買主と売買契約を締結する
5. 家を引渡して代金を受け取る

ただし、不動産仲介業者を利用して家を売る場合、住居内で人が亡くなったという事実が悪印象を与えてしまうため、なかなか買主が見つかりにくい傾向にあります。

早く売りたい場合は「訳あり物件専門業者」の買取がおすすめ

住居内で人が亡くなってしまうと、家を売ろうと思ってもなかなか買主が見つからずに売却できないケースも少なくありません。

• 「人が亡くなった事実を伝えたら、買主が購入をやめてしまった・・・」
• 「大手不動産業者へ依頼したが、買取拒否されてしまった・・・」

このように、なかなか買主が見つからない場合は「訳あり物件専門業者」に買取してもらうことで、より早く・確実に家を売却できます。

自社で物件を買取している「訳あり物件専門業者」であれば、買主を探す手間もかからない上、住居内で人が亡くなった家でも問題なく買取してもらえます。

最短48時間で家を買取してもらえる買取業者もあるので、いちど無料査定を受けて家の価格だけでも把握しておくとよいでしょう。

人が亡くなった家を売る際にかかる税金

家を相続して売る場合、売却益を得るだけでなく、税金も払わなければなりません。

人が亡くなった家を売る際にかかる税金は次の3種類です。

1. 相続税
2. 譲渡所得税
3. 住民税

ただし、家を売却することで得た利益である「譲渡所得」がマイナスの場合は、譲渡所得税と住民税は課税されません。

• 譲渡所得＝(家の売却額 – 家の購入価格 – 売却にかかった費用)

それぞれの税金の計算方法について、1つずつ見ていきましょう。

家の相続にかかる「相続税」

1つ目は、家を相続する際に課せられる「相続税」です。

相続税とは、遺産を相続した際に相続人が負担する税金で、相続した遺産の金額から基礎控除額を差し引いた「課税遺産総額」に応じて税率が異なります。

• 基礎控除額＝3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

ちなみに相続した遺産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税は課せられません。

以下の表のように、課税遺産総額が高額なほど相続税の税率も高くなりますが、同時に大幅な控除も受けることができます。

相続税の税率

課税遺産総額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	なし
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

家を含めた遺産を相続した際にかかる相続税は、次の計算式で求められます。

• 相続税＝(課税遺産総額 × 税率 – 控除額) × 遺産の取得割合

わかりやすいように具体例を使って、相続税を計算してみましょう。

相続税の納付期限は故人の死から10ヶ月以内で、次のような場合でも相続税を支払わないといけません。

• 遺産分割協議が進まず手元に実際に分配されていない
• 相続した不動産を売却するつもりだがまだ売れていない

相続税は現金による一括納付が原則とされており、支払いが遅れると延滞税が課せられてしまうため注意しましょう。

家を売却した利益に対する「譲渡所得税」

2つ目は、家を売却した時にかかる「譲渡所得税」です。

家や土地などの不動産を売却することで得た「譲渡所得」に課税される税金を「譲渡所得税」といい、給与所得などの所得とは別個に課税されます。

家を売却した際にかかる譲渡所得税は、次の計算式で求められます。

譲渡所得税の計算式

家の所有期間	譲渡所得税の税額
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	譲渡所得 × 30.63%
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	譲渡所得 × 15.315%

家を売却した際に課される「住民税」

3つ目は、家を売却した際に課せられる「住民税」です。

住民税とは、市区町村の運営にかかる必要経費を全住民で共同負担している税金で、1月〜12月までの1年間の所得に対して、翌年1月1日に課税されます。

ですので、家を売却して利益を得たら、その分の住民税を課税しなければなりません。

家を売却した際にかかる住民税の計算式は次のとおりです。

住民税の計算式

家の所有期間	住民税の税額
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	譲渡所得 × 9%
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	譲渡所得 × 5%

まとめ

住居内で人が亡くなった家でも、殺人事件や自殺でない限り「事故物件」と扱われるケースは少ないため、問題なく売却できます。

ただし、住居内で人が亡くなった事実を買主へ伝えずに売却すると、損害賠償請求を受ける恐れもあるため、必ず事前に告知してから売却しましょう。

また、売却したい家が故人名義の場合も、相続登記によって名義変更をすることで家を売却できるようになります。

しかし、住居内で人が亡くなった家を売却する場合、通常の家よりも買主が見つかりにくい上、売却価格も安くなってしまうことも少なくありません。

住居内で人が亡くなった家をなるべく早く手放したい場合は、事故物件も積極的に買取している「訳あり物件専門業者」に買取してもらうとよいでしょう。