土地売却の確定申告はどうやる？期間や手続きの流れを解説

土地売却の確定申告は、譲渡所得が発生したときに必要となります。譲渡所得とは、簡単にいえば「土地の売却で得た利益」です。

申告義務があるのに申告を怠ると、追加で税金を課せられるペナルティが発生します。早めに準備を始め、期間内に申告を済ませましょう。

土地売却の確定申告で一番重要なのは、正しい計算方法を知り、節税に使える特例制度を把握することです。しっかりとした知識を押さえることで、スムーズな申告ができます。

また、手間をかけたくなければ、税理士に相談するのもおすすめです。手続きを一任できますし、節税についても最適なアドバイスをもらえます。

この記事では、土地売却時の確定申告について、計算方法や具体的な流れをわかりやすく解説していきます。

>>【無料で価格相場がわかる！】土地売却の一括査定はこちら

土地売却の確定申告は「譲渡所得」が発生するときに必要

土地売却で確定申告が必要なのは、譲渡所得が発生したときです。譲渡所得とは、売却価格から経費などを差し引いた利益を指します。

譲渡所得に対する税金を算出し、納付するための手続きが確定申告です。土地売却の譲渡所得に限らず、給与所得以外の所得が20万円を超えると申告の義務が発生します。

逆にいえば、土地を売却しても譲渡所得がなければ確定申告は必要ありません。しかし、状況次第では「土地売却で損失がでた」場合でも、確定申告をしたほうが良いこともあります。

まずは、譲渡所得の具体的な計算方法や、損失がでたときに確定申告が必要なケースを見ていきましょう。

譲渡所得の計算方法

土地売却における譲渡所得の計算方法は、次のように計算します。

上記のうち、取得費用と譲渡費用は次の通りです。

参照：国税庁「取得費となるもの」

参照：国税庁「譲渡費用となるもの」

「売却価額-（取得費用+譲渡費用）」の結果がゼロ、もしくはマイナスであれば、確定申告は不要ということになります。

譲渡所得を控除できる特例

確定申告で特例の申請をすれば、課税対象譲渡所得を減らすことが可能です。つまり、譲渡所得があっても、実質非課税にすることができるということです。

具体的には、次の5つの特例があげられます。

• マイホームの3,000万円特別控除
• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除
• 平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

それぞれに適用条件があり、併用できない特例も多々あります。条件を満たしている特例のうち、最大限の控除ができるものを選びましょう。

なお、ここから各特例の内容を詳しく見ていきますが、原則として土地売却という点を軸に解説していきます。

マイホームや相続空き家の特別控除は家屋も対象ですが、家屋部分の適用については国税庁のWebサイトも参照してください。

マイホームの3,000万円特別控除

マイホームの家屋と一緒に敷地を売る、もしくは家屋を取り壊したマイホーム跡地を売る場合、3,000万円の特別控除が受けられます。

例えば、「売却価額-（取得費用+譲渡費用）」が3,000万円未満であれば、譲渡所得税は非課税になるということです。

ただし、適用には次の要件を満たす必要があります。

この特例を受けるためだけに購入した物件や、仮住まいなど一時的な入居、別荘などの趣味・保養の目的で所有していた物件は対象外なので注意しましょう。

また、この特例を受けてから3年の間に家を買った場合、住宅ローン控除が使えません。住み替えでローンを組むときは、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを使うか選ぶ必要があります。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

相続空き家の3,000万円特別控除

相続または遺贈により空き家を取得した場合、その譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

厳密には、相続開始の直前まで、被相続人が住む家の敷地として使われていた土地が対象となります。

この特別控除を受けるためには、次の要件を満たすことが必要です。

要件に相続税の特例が絡んで複雑になりやすいため、詳しくは税務署や税理士に相談してみましょう。

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続または遺贈により取得した土地の売却について、一定の相続税を差し引ける特例があります。こちらは特別控除ではなく、取得費に相続税を加算するという制度です。

適用を受けるための要件は、次の通りです。

取得費に加算する金額は、次のように計算します。

「相続税を納めていること」が前提なので、配偶者控除などで相続税が非課税となっている場合は適用できない点に注意しましょう。

参照：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除

一定の低未利用土地等を500万円以下の価額で売却した場合、その譲渡所得から100万円を控除できる制度があります。

低未利用土地等とは、なんの用途にも利用されていない、もしくは利用の程度が周辺地域のなかで劣っている土地をいいます。

ただし、低未利用土地等ならなんでもよいというわけではなく、次のような要件を満たすことが必要です。

「売却後に売った土地が利用されること」という要件は、建物の建築や太陽光発電など、なんらかの設備投資をおこなっている必要があります。

青空駐車場など、そのままの状態で使用されていても特例の対象にはならないので注意しましょう。

参照：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除

リーマンショック後の景気対策として制定されたこの特例は、平成21年~平成22年に購入した土地の譲渡所得を5年以上保有していると控除を受けられるという制度です。

具体的な適用条件は、以下の通りです。

なお、併用できない特例のうちに「マイホームの3,000万円特別控除」がありますが、別々に制度を使うことはできます。

つまり、マイホームの売却で3,000万円特別控除を使い、それとは別に事業用資産を売って1,000万円の特別控除を使うのは可能ということです。

譲渡所得税の税率

確定申告で算出する税金は「譲渡所得税」といいますが、これは土地売却にかかる所得税・住民税・復興特別所得税を総称した言葉です。

税率は土地の保有期間によって変わり、次のように定められています。

譲渡所得税の税率

	所有期間	税率
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点で5年超	所得税15.315%+住民税5%
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点で5年以下	所得税30.63%+住民税9%

※所得税の本則税率は15%。上記は復興特別所得税（所得税額の2.1%）相当分を上乗せした税率。

復興特別所得税は期間限定の税金（ 2037年まで予定）で、所得税額の2.1%が徴収されます。上記の表では、所得税の税率に「所得税額の2.1%相当」を上乗せしています。

例えば、譲渡所得が500万円で、保有期間が5年超であれば、譲渡所得税は次のように算出します。

参照：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

参照：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」

10年超の保有でさらに税率が下がるケースもある

マイホームの敷地を売る場合、上記で解説した5年超保有の長期譲渡所得より税率が下がります。

10年超所有マイホームの軽減税率

譲渡所得のうち6,000万円以下の部分	所得税10.21%+住民税4%
譲渡所得のうち6,000万円超の部分	所得税15.315%+住民税5%

※表内の所得税は復興特別所得税（所得税額の2.1%）相当分を上乗せした税率。

ただし、あくまでマイホームを売るときの特例であり、事業用の土地を売却する際は適用できません。

具体的な要件は次の通りです。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

マイホームの売却で損失があると確定申告すべき場合がある

確定申告は譲渡所得税の申告に必要な制度なので、土地の売却価額より取得費用や譲渡費用が高いケース、つまり損失がでた場合は、申告の義務がありません。

しかし、マイホームの買い替えによる売却で損失を受けた場合、確定申告をすることで「損益通算」と「繰越控除」が可能になります。

• 損益通算：本来は分離して計算する不動産譲渡の課税を、給与など他の所得と合算する計算方法。
• 繰越控除：損益通算で引き切れなかった部分を翌年から3年以内まで繰り越す計算方法。

例えば、年間500万円の給与所得を得ている人が、土地売却で1,200万円の損失をだしたとすると、「500万円-1,200万円」で給与所得をゼロにできるため非課税となります。これが損益通算です。

そして、引き切れなかった損失額は翌年に「500万円-700万円」、翌々年に「500万円-200万円」というように損失額がなくなるまで繰り返し控除します。これが繰越控除です。

なお、適用を受けるための条件は以下の通りです。

参照：国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

上記のほか、合計所得金額が3,000万円を超える年は適用できません。また、売却した土地が500㎡を超える場合、超過した部分の売却損失も提供対象外です。

確定申告の期間は「売却した年の翌年2月16日~3月15日」

土地売却の確定申告は、売却年の翌年に申告します。期間は毎年2月16日~3月15日に設けられ、その期間以外は申告できません。

申告し忘れや金額ミスにはペナルティがあるので、注意が必要です。不足分の追加納付だけでなく、延滞税などが上乗せされます。

もし申告し忘れやミスがあったら、自分から申し出て修正申告をしましょう。自主的かつ早期の修正をおこなえば、ペナルティが課されない場合もあります。

ペナルティの種類と金額はどれくらい？

申告遅れや金額ミスのペナルティは「附帯税」といわれ、延滞税・加算税・利子税の3種類があります。

さらに、加算税は過少申告税・無申告税・不能不課税・重加算税の4つにわけられます。

附帯税の種類		税率・計算方法
延滞税		（納税額×延滞税の税率×延滞した日数）÷365日
利子税		（延納税額×利子税の税率×延長した日数）÷365日
加算税	過少申告税	経緯や追徴課税額により異なる
	無申告税
	不能不課税
	重加算税

それぞれどのようなときに発生するのか、また税率はどれくらいなのか見ていきましょう。

延滞税

延滞税は、納付期限を過ぎても納付しない場合に発生します。計算式は次の通りです。

税率は14.6％ですが、納期限の翌日から2ヶ月間は7.3%もしくは特例基準割合が適用されます。特例基準割合は毎年変動し、財務大臣が告示します。

なお、本税にのみ課せられるので、加算税に対しては課せられません。

利子税

利子税は、延納制度（一部納税額を期限延長する制度）の利用時に課される附帯税です。計算式は次のようになります。

税率は7.3%もしくは特例基準割合が適用されます。延納した分のみに課されるので、先に納めた分にはかかりません。

過少申告税

過少申告税は、税金を過少申告し、税務署から更生を受けた場合に発生する附帯税です。計算式は次のようになります。

税率は原則10%ですが、修正申告による増加分が「当初の申告納税額」と「50万円」のいずれか高いほうを超える場合、超過分の税率が15%となります。

無申告税

無申告税は、申告期限を過ぎた場合に課されます。計算式は以下の通りです。

税率は、納付すべき税額50万円までは15%、50万円超の場合は20%です。ただし、税務署の調査前に申告すれば、5%に減額されます。

不能不課税

不能不課税は、給与などの源泉徴収税額を期限までに納めなかった場合に課されます。解散式は次のようになります。

税率は、自主納付した場合は5%、税務署から指摘された場合は10%です。ただし、法定納期限から1か月以内に修正すれば免除されます。

重加算税

重加算税は、他の加算税が発生する状況において、隠蔽や偽装などの悪意が合った場合に発生する税金です。他の加算税に代わって課税されます。

過少申告加算税や不納付加算税については35%、無申告税については40%を上乗せして課されます。

例えば、30万円の無申告税が発生する状況で、その経緯に悪意がある場合、「30万円+40%=42万円」が重加算税として課税されるということです。

土地売却時に確定申告をする流れ

土地売却にあたって確定申告をするときは、以下の流れで進めていきます。

1. 必要書類を準備する
2. 税務署に申告する
3. 所得税を納付する
4. 住民税を納付する

とくに大変なのは、書類の準備と税務署への申告手続きです。慣れないと時間がかかるので、早めに準備をはじめましょう。

各ステップを詳しく解説していきます。

1.必要書類を準備する

まずは必要書類を準備します。具体的には、次の書類が必要です。

特例を受けるときの必要書類は、どの特例を受けるかによって変わります。上記はあくまで代表例なので、詳しくは税務署で確認しましょう。

各書類の入手方法

確定申告に必要な各書類の入手方法を解説していきます。まずは、全員に共通して必要な書類の入手先です。

全員に共通して必要な書類の入手先

書類	取得場所
申告書第一表・二表（確定申告書B）	・国税庁のWebサイト ・税務署 ・確定申告会場 ・役所
申告書第三表（分離課税）
譲渡所得の内訳書
土地売却の売買契約書、譲渡費用を証明するための領収書	・自分で保管 ※マイナンバー関連の相談は役所、源泉徴収票についての相談は勤務先
土地を購入したときの売買契約書、取得費用を証明するための領収書
土地取得時の売買契約書
本人確認書類（マイナンバーカードなど）
源泉徴収票

申告書の用紙は年度によって変わるので、最新のものを取得しましょう。毎年、国税庁のWebサイトに「確定申告特集」というページが作られるので、そちらで申告書のダウンロードや手引の確認ができます。

また、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」では、パソコン上で書類の作成やオンライン申告、作成した申告書のダウンロードが可能です。

次に、特例を受けるときに必要な書類の入手先です。

特例を受けるときに必要な書類の入手先

書類	取得場所
戸籍の附票、附票の除票、除附票の写しなど	・役所
売却した土地の登記事項証明書	・自分で保管or法務局で取得
買い換えた家・土地の登記事項証明書
売買契約書のコピー	・自分で保管
耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の関連書類など	・自分で保管or検査機関で取得
譲渡所得の内訳書（5面）	・国税庁のWebサイト ・税務署 ・確定申告会場
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書	・国税庁のWebサイト ・税務署
相続税の納税証明書	・税務署
被相続人居住用等確認書	・役所
住宅ローンの残高証明	・金融機関から毎年発行

適用させる特例によって必要書類が異なるので、税務署などに確認してから準備を進めましょう。

2.税務署に申告する

書類を準備できたら、税務署へ提出して申告手続きをおこないます。提出方法には、以下の3種類があります。

• 管轄の税務署へ直接出向く
• 郵便などで書類を送付する
• e-Taxで申告する

税務署へ直接出向く、もしくは郵便で書類を送る場合、管轄の税務署を調べましょう。国税庁のWebサイトで、自分の住所地から管轄を調べられます。

e-Taxはオンライン申告ができるシステムで、自宅から書類を送信可能です。ただし、マイナンバーカードか、事前に税務署で取得したIDとパスワードが必要となります。

3.所得税を納付する

確定申告の終了後、所得税（+復興特別所得税）を納めます。納付方法は次の4種類です。

• 直接納付：納付書を添えて金融機関や税務署で納付
• e-Tax：インターネットバンキングやクレジットカードで納付
• 口座振替：口座を指定して振替
• スマホアプリ：専用サイトからでPay払いで納付（30万円以下まで）
• QRコード：QRコードを印刷しコンビニで納付（30万円以下まで）

申告後すぐの納付がむずかしい場合、納付額の半額以上を納め、残りの納付期限を延長する「延納」も可能です。ただし、延納期間中は「年7.3％」もしくは「特例基準割合」の利子税がかかるので注意しましょう。

4.住民税を納付する

譲渡所得税のうち、住民税は他の所得を合わせて課税され、6月から納税をおこないます。

一般的な給与所得者なら給料から天引きされるため、自分で納付手続きを取る必要はありません。

一方、給与所得者ではない場合、自治体から送付される納税通知書を使って、一括もしくは4半期ごとの4回に分割して支払います。

自分で納める場合、納付方法は自治体によって異なるため、納税通知書を確認しましょう。口座振替やクレジットカード払いが一般的ですが、スマートフォン決済が使える自治体も近年増えています。

土地売却から確定申告までスムーズに進めたいなら専門家の力を借りよう

ここまで解説した通り、土地売却の確定申告は計算や書類準備が複雑です。慣れていないと時間がかかりますし、ミスをして附帯税を課される場合もあるでしょう。

そもそも、土地を売るときは確定申告以外にもさまざまな手続きが発生します。売主としては、負担を最大限抑えることも大切です。

手間なくスムーズに土地の売却を終えるためにも、専門家に頼れる部分は積極的に頼るようにしましょう。

土地の査定~売却までは不動産会社に相談

土地売却をスムーズに進めるためには、不動産会社との協力が不可欠です、とくに優良業者を見つけることが大切なので、不動産会社選びにはこだわりましょう。

手軽に優良業者を見つける方法としては、一括査定の利用があげられます。複数の不動産会社をまとめて比較できるので、査定額やその他の売却条件が良い業者を見分けられます。

良い不動産会社なら、税金についても親身になってアドバイスしてもらえるので、ぜひう一括査定で優良業者を探しましょう。

確定申告については税理士におまかせ

確定申告については、税の専門家である税理士に相談しましょう。すべての手続きを任せることもできますし、自分で手続きする場合もアドバイスがもらえます。

必要な費用は税理士によって異なりますが、確定申告の代行を頼んだ場合、5万円~30万円程度が相場です。譲渡所得の価額にもよるので、まずは見積もりをだしてもらいましょう。

なお、申告期限の間近に依頼すると割増料金になる場合もあるので、なるべく早めに相談することをおすすめします。

まとめ

土地売却の確定申告は、譲渡所得が発生する場合、必ず申告しなければいけません。

特例を使えば非課税にできる場合もあるので、適用できる制度を調べ、正しく申告することが大切です。

確定申告は、土地売却の仕上げともいえる大事な手続きです。トラブルなく土地の売却を終えるためにも、しっかりと申告を済ませましょう。