土地売却にかかる税金とは?種類と節税方法を解説します

土地売却 税金

土地売却にかかる税金とは、所得税と住民税、印紙税、登録免許税になります。また、土地自体は非課税であるため消費税は掛かりませんが、売買を仲介する不動産会社へ支払う仲介手数料には消費税がかかります。

では、具体的に土地売却すると税金はどの程度掛かり、節税する対策などはあるのでしょうか?この記事では、土地売却にかかる税金についてと節税方法、土地売却時の注意点について解説します。

土地売却で掛かる税金は全部で4つ

土地売却で掛かる税金は全部で4つあります。ここでは、土地売却することで直接的に掛かる税金について3つを紹介していきます。特に、重要となるのは売却益が出た場合にかかる、所得税と住民税です。

  • ①所得税と住民税(売却益が出たときのみ)
  • ②印紙税
  • ③登録免許税

①所得税と住民税(売却益が出たときのみ)

一つ目は、所得税と住民税です。これらは売却益(譲渡所得)が出たときのみ税負担が生じます

譲渡所得から特別控除を差し引いたものが課税譲渡所得となり、所有期間に応じて一定の税率が課せられます。なお、売却損が出た場合には、所得税住民税の負担はありません。

  • 譲渡所得=譲渡収入金額‐(取得費+譲渡費用)
  • 課税譲渡所得=譲渡所得‐特別控除
  • 譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税率

売却益(譲渡所得とは)とは何か

売却益(譲渡所得)とは、下記式にて算出した数字がプラスになったときになります。

〇譲渡所得=譲渡収入金額‐(取得費+譲渡費用)

上記式のなかで譲渡収入金額とは、土地などを売却したときに受け取った譲渡代金や固定資産税・都市計画税の清算金が該当します。また、譲渡費用とは売却時に直接的に掛かった費用で、今回の土地売却で支払った仲介手数料、測量費用、契約時の印紙代となります。

このように売却で得た金額などから取得費や譲渡費用などを差し引き、プラスになれば譲渡所得がある状態と言えます。なお、取得費とは土地の取得に要した金額となります。

取得費の計算方法は2つ

取得費の計算方法には、下記2種類があります。取得費は、いずれか有利な方を採用できます。

  • A.概算法
  • B.実額法
A.概算法

概算法とは、譲渡収入金額に5%を掛けたものを取得費とする計算方法です。購入当時の契約書などがなく売買金額が確認できないときに採用する方法となります。

〇譲渡収入金額×5%

B.実額法

実額法とは、土地の購入代金が分かるときに利用する方法です。購入当時の契約書があれば、そのまま取得費として計上できます。一般的に、実額法のほうが取得費の金額が多く、譲渡収入金額から差し引ける金額も多くなることから税負担の軽減に繋がります。

所有期間の違いによる所得税と住民税の税率

所有期間の違いによる所得税と住民税の税率を、下記表にて紹介します。

所有期間の違いによる所得税・住民税の税率
短期譲渡所得

(5年以下)

39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
長期譲渡所得

(5年超)

20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
長期譲渡所得

(10年超)

課税譲渡所得6000万円以下の部分 14.21%(所得税10.21%、住民税4%)
課税譲渡所得6000万円超の部分 20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
所有期間の計算方法に要注意

所有期間の計算方法には、要注意です。

所有期間は、実際に所有した期間ではなく、譲渡した年の1月1日時点での所有期間になります。よって、所有期間自体は5年超であったとしても、譲渡した年の1月1日時点に5年超でなければ短期譲渡所得の税率が採用されます。

わかりやすく言うと、譲渡した年の1月1日時点でお正月を迎えた回数が5回以下であれば短期譲渡所得の税率、6回以上であれば長期譲渡所得の税率が採用されます。

②印紙税

印紙税とは、土地の売買契約をする際に納付する税金で、通常は収入印紙を購入し添付することで納税となります

土地の売買契約書など、経済的利益がある取引を明確にする文章(契約書など)を作成すると法律関係は安定します。印紙税という税金は、その経済的メリットに対し税金を負担するという趣旨で作られた文書課税です。

なお、印紙税は取引する土地価格により異なります。

  • 【1000万円超5000万円以下】 10,000円
  • 【5000万円超1億円以下】       30,000円
  • 【1億円超5億円以下】             60,000円

③登録免許税

登録免許税とは、所有権の移転登記を行うときにかかる税金です。土地取引の場合、登録免許税は買主が負担することが一般的であり、売主が負担することはほぼありません。よって、登録免許税は実質負担しないケースが殆どです。

なお、登録免許税の税率は、下記にて算出できます。

〇固定資産税評価額×20/1000

土地売却で消費税はかからない

土地売却で消費税はかかりません。なぜならば、土地は非課税であるからです。

また、不動産取引で個人が売主の場合には、一戸建てやマンションなどであっても価格は非課税になります。なお、売主が不動産会社など課税事業者の場合には、建物価格に消費税が含まれます。

但し、仲介手数料には消費税が掛かる

但し、仲介手数料には消費税がかかります

仲介手数料とは、不動産売買が円滑に進むように売主と買主の間に入り仲介した不動産会社が成功報酬として受け取る金銭です。不動産会社は課税事業者であるため、不動産会社が提供するサービスについての対価には消費税が課せられます。

土地売却時に使える節税対策4つ

土地売却時には、便利な節税対策があります。ここでは、代表的な4つの節税対策を紹介していきます。なお、下記利用時には利用の可否について税務署等に問い合わせをするのがおすすめです。

  • ①居住用の3000万円の特別控除
  • ②10年超所有軽減税率の特例
  • ③空き家の3000万円特別控除
  • ④相続税の取得費加算の特例

①居住用の3000万円の特別控除

居住用の3000万円の特別控除とは、一定の要件を満たした場合に譲渡所得から3000万円を上限に差し引ける特例となります。なお、この制度を適用するには下記条件があります。

  • 居住用の不動産であったこと
  • 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき
  • 家屋を取り壊し更地の場合には、上記期限の範囲内で、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき(取り壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)
  • 制度を利用する前年、前々年にこの制度を利用していないこと
  • 譲渡する相手が近親者ではないこと

②10年超所有軽減税率の特例

10年超の所有軽減税率の特例とは、土地の所有期間が10年超(お正月を11回迎えた土地)の場合、譲渡所得6000万円以下の部分について税率が14.21%に軽減される特例です。なお、先述で紹介した居住用の3000万円特別控除と併用できます。

③空き家の3000万円特別控除

空き家の3000万円特別控除とは、相続により取得した不動産を売却したときに譲渡所得から3000万円を差し引ける制度です。なお、土地売却で適用するには、相続した不動産を更地にし、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することが主な適用条件となります。

④相続税の取得費加算の特例

相続税の取得費加算の特例とは、相続により取得した土地で相続税を支払っている場合、その土地を売却したときに既に支払った相続税額のうち一定額分を取得費に加算できる制度です。取得費に既に支払った相続税の一部を加えられることで、節税効果があります。

なお、この特例を利用するには下記全ての条件を満たす必要があります。

  • 相続や遺贈により取得した土地である
  • その土地を取得した人に相続税が課税されている
  • その土地を相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

土地売却税金シミュレーション

ここまで土地売却時にかかる税金の種類やその特性、便利な節税対策について紹介してきました。ここでは、実際に土地売却したときに、どの程度の税金負担があるのかについてシミュレーションしていきます。下記2つの事例について紹介します。

  • ①自らで購入した土地を所有期間7年で売却するケース
  • ②相続で貰った土地を、相続した日から2年以内に売却するケース

①自らで購入した土地を所有期間7年で売却するケース

3000万円で購入した土地を3500万円で売却しました。所有期間は7年(長期譲渡所得)です。税額負担はいくらになるのか?

※売却時の固定資産税等の精算金はなしとする

○譲渡所得=35,000,000円-(30,000,000円+1,221,000円)=3,779,000円

3000万円の特別控除を利用した場合

「課税譲渡所得=3,779,000円-30,000,000円」となり、課税譲渡所得はなしに。したがって、所得税と住民税は0円。

よって、この場合印紙税の10000円と仲介手数料にかかる消費税111,000円、合計121,000円が税額負担分となります。

3000万円の特別控除を利用しない場合

所有期間7年は長期譲渡所得となるので、課税譲渡所得3,779,000円に20.315%の税率をかけて算出します。

所得税と住民税=3,779,000円×20.315%=767,703円

さらに、先述にて求めた印紙税と消費税を加えると、合計888,703円が税額負担となります。

②相続で貰った土地を、相続した日から所有期間2年で売却するケース

土地の購入費用は不明、売却金額は2000万円、相続した日から所有期間2年で売却したときの税額負担はいくらになるのか?

※相続税の取得費加算はなし、売却時の固定資産税等の精算金はなしとする

○譲渡所得=20,000,000円-(20,000,000×5%+726,000円)=20,000,000-1,726,000=18,274,000円

空き家の3000万円特別控除を利用する場合

「課税譲渡所得=18,274,000円-30,000,000円」となり、課税譲渡所得はなしに。したがって、所得税と住民税は0円。

よって、この場合印紙税の10,000円と仲介手数料にかかる消費税66,000円、合計76,000円が税額負担分となります。

空き家の3,000万円特別控除を利用しない場合

所有期間2年で短期譲渡所得となるので、課税譲渡所得3,779,000円に39.63%の税率をかけて算出します。

所得税と住民税=3,779,000円×39.63%=1,497,617円

さらに、先述にて求めた印紙税と消費税を加えると、合計1,573,617円が税額負担となります。

土地売却に関して注意すべきこと6つ

土地売却では、予め注意すべき点があります。ここでは代表的な注意点6つを挙げ、解説していきます。

  • ①土地境界が決まっているかを確認する
  • ②土地の測量が必要になる
  • ③査定は複数社に依頼する
  • ④査定額=売却額ではない
  • ⑤買主から価格交渉がある
  • ⑥ローンがあれば引き渡しまでに完済が必要

①土地境界が決まっているかを確認する

一つ目は、土地境界が決まっているかを確認することです。

土地の売却で必須になるのは、正しい敷地面積になります。よって、主に四方の隣地境界が全て定まっており、敷地面積が登記されていることが必須です。

なお、土地売却で正しい面積が必要な理由は、土地の価格は「土地の広さ×㎡単価」になるからになります。つまり、正しい面積で取引をしなければどちらか一方が損や得をする状態となり、後々取引後にトラブルになるおそれがあります。

したがって、土地取引には正しい面積が必須であり、どこか一方でも土地境界が決まっていない状態の土地であれば、境界確定を行い確定測量後に登記を行うことになります。これらは全て土地家屋調査士が行い、その費用は境界確定に掛かる日数や土地の測量に掛かる手間により異なりますが、概ね数十万~100万円程度の費用となります。

②土地の測量が必要になる

二つ目は、土地の測量が必要になるケースがあることです。

先述のように境界確定が必要な土地はもちろんのこと、古い年代の分譲地の場合には測量技術が発達しておらず敷地面積が正しくない場合もあります。特に、都心部のような地価が高いエリアで取引する場合には、少しの広さのズレで価格が大きく異なってしまうおそれがあるため、土地取引を行う場合には予め測量を行うのが良いでしょう。

③査定は複数社に依頼する

三つ目は、査定は複数社に依頼することです。

土地の査定額は、不動産会社毎に見解が異なるケースが殆どになります。よって、少なくとも3社以上の不動産会社には問い合わせ査定を受けるようにしましょう。

複数社の査定を受けることで、周辺の土地取引における相場観と売却できそうな金額帯を掴めること、不動産会社毎に見解を聞くことで土地売却に関するノウハウや知識、売却方法について深く理解ができます。これにより、売却活動が初めてであっても売却後に後悔することなく、土地売却自体への満足感が高くなります。

④査定額=売却額ではない

四つ目は、「査定額=売却額」ではないことです。

土地は査定額通りに売れるとは限りません。査定額とは周辺相場に則り今から3か月程度以内に売却できる見込みの金額となります。よって、そもそも買主が集まらなければ、売却額は下がることもあります。つまり、売却できそうな目安という位置づけにしておきましょう。

⑤買主から価格交渉がある

五つ目は、買主から価格交渉があります

土地の取引では、買主からの値引き交渉がほぼあると言って間違いはないでしょう。よって、買主から受ける価格交渉については予め受けるor受けない、また受ける場合に譲歩する金額について、予め担当者と打ち合わせしておきます。

なお、売却を焦ってしまうと買主からの値引き要求を100%で受けてしまい、後に売却を後悔するケースが良くあります。つまり、値引き要求は必ずあると考え、相場並みの価格設定をしているのであれば、大幅な値引き要求を受けてまで売却する必要はありません。

よって、土地売却時には、常に冷静な判断能力を持つようにしましょう。

⑥ローンがあれば引き渡しまでに完済が必要

六つ目は、ローンがあれば引き渡しまでに完済が必要です。

土地にローンが残っていれば、抵当権が実行されるおそれがあるため、そのまま買主に引き渡すことはできません。抵当権を抹消するには、ローンを完済し抵当権抹消登記を行うことが必須です。

なお、抵当権とは債務者のローン返済が滞ったときに債権者(主に銀行)が、担保物件を強制的に競売に掛けられる権利になります。よって、抵当権がついたままの不動産を引き受けることは買主にとってリスクでしかないため、通常は抵当権を抹消し引き渡します。

まとめ

土地売却時に必ずかかる税金は、印紙代と消費税(消費税は仲介手数料に掛かる)、売却益が出た場合に所得税と住民税がかかります。なお、登録免許税は所有権の移転登記費用が買主負担であることが殆どなので、負担するケースはほぼありません

なお、所得税と住民税は、特例を利用することで節税することもできます。利用には一定の条件があるため、詳しくは税務署などに確認するのが良いでしょう。また、土地売却時には測量費が掛かること、買主から価格交渉があることなど注意点があるので予め留意しておく必要があります。

「土地売却に掛かる税金」に関してよくある質問

  • 土地売却に掛かる税金とは何か?

    土地売却時に関する税金は、所得税と住民税、印紙税、登録免許税、消費税になります。なお、所得税と住民税は売却益が出た場合のみ、登録免許税は実質買主負担となるケースが多くあり、消費税は土地自体には掛からずに仲介手数料に掛かります。

  • 所得税と住民税が掛かる売却益が出たときとは何か?

    売却益とは譲渡所得とも言われ、下記式に当てはめプラスになったときとなります。
    〇譲渡所得=譲渡収入金額‐(取得費+譲渡費用)
    譲渡収入金額とは、土地などを売却したときに受け取った譲渡代金や固定資産税・都市計画税の清算金です。譲渡費用とは売却時に直接的に掛かった費用となり、仲介手数料、測量費用、契約時の印紙代が該当します。取得費とは土地の取得に要した金額となります

  • 土地の取得費を求める概算法と実額法とは何か?

    概算法とは、譲渡収入金額に5%を掛けたものを取得費とする計算方法で、購入当時の契約書などがなく売買金額が確認できないときに利用します。一方で実額法とは、土地の購入代金が分かるときに利用する方法です。購入当時の契約書があれば、そのまま取得費として利用できます。

  • 土地売却時に使える節税対策とは何か?

    土地売却時に使える節税対策を下記に紹介します。
    ・居住用の3000万円の特別控除
    ・10年超所有軽減税率の特例
    ・空き家の3000万円特別控除
    ・相続税の取得費加算の特例
    制度の内容については本編を、実際に制度自体が使えるかを確認するには税務署等への問い合わせがおすすめです。

  • 土地売却するにあたり注意すべきポイントとは何か?

    土地売却するにあたり注意すべきポイントを下記に挙げていきます。
    ・土地境界が決まっているかを確認する
    ・土地の測量が必要になる
    ・査定は複数社に依頼する
    ・査定額=売却額ではない
    ・買主から価格交渉がある
    ・ローンがあれば引き渡しまでに完済が必要