土地はどれくらいで売れる？相場の調べ方や高く売るコツについて

土地がどのくらいで売れるのかが気になったら、まずは自らで土地相場を調べてみてはいかがでしょうか。

土地相場は、レインズマーケットインフォメーションなど誰でも無料で閲覧できるサイトを活用することで、おおよその金額帯は容易に調べられます。また、一括査定サイトは不動産会社から机上査定を得られるので、より正確な売却見込み金額を知ることができます。

この記事では、土地相場を調査する方法や予め相場を調査するメリット、土地を高く売却するコツや一般的な土地売却の流れについて解説します。

土地相場の調べ方4つ

土地相場を調べる方法は、以下に挙げた４つになります。全て無料で誰でも利用できるサイトを活用した方法です。

• ①レインズマーケットインフォメーションを利用する
• ②土地総合情報システムを利用する
• ③一括査定サイトを利用する
• ④公示地価などを調べる

①レインズマーケットインフォメーションを利用する

一つ目は、レインズマーケットインフォメーションを利用することです。

このサイトは、不動産流通機構（レインズ）が監修するサイトで、全国の土地・マンション・一戸建ての売却履歴を網羅しています。よって、情報が知りたい都道府県や市町村などを選択していくと、過去の売却履歴を確認できます。これにより、売却を希望する立地周辺の概ねの相場観を把握していきます。

また、直近の売却事例を元に売却価格帯のデータなども公開しています。売却済み物件の傾向を見ることで、今後の売却活動の参考にもなります。

→レインズマーケットインフォメーションはこちら

②土地総合情報システムを利用する

二つ目は、土地総合情報システムを利用することです。

このサイトは国土交通省が監修するサイトで、レインズマーケットインフォメーションより売却事例のデータは少ないものの、立地を検索することで売却事例を閲覧できます。これにより、売却を希望する立地周辺の概ねの相場観を把握していきます。

→土地情報管理システムはこちら

③一括査定サイトを利用する

三つ目は、一括査定サイトを利用することです。

このサイトは、不動産会社から机上査定を得ることができ、より詳細な金額帯を掴めます。なお、机上査定とは一般的に周辺の売却事例と比較して査定額を算出する方法になります。

利用するには、住所、駅までの徒歩分数、面積などをサイトに入力します。机上査定では、周辺の売却事例と複数の項目について比較していき、事例との優劣を点数化したものを算出し、査定額を導き出します。

なお、土地についてはその立地ごとに、接道の向きや間口の状況、接面道路との高低差、土地の形など千差万別であるため、おおよその金額帯と認識します。机上査定では「土地面積×相場の金額」で査定額を算出し、ケースにより補正したものが一旦机上査定額として算出されます。

また、土地の売却では正確な土地面積が必須になります。よって、隣地との境界が決まっていない、土地面積が登記されていない、土地を購入したのが昭和時代など古い年代、都市部の土地の場合には、売買の前に土地の測量が必要です。

よって、実査定時には土地の接道や状況などを見て査定額が決定となりますが、その後の測量で土地面積に差異がある場合には査定額や売却価格に変更が生じることもあります。

④公示地価などを調べる

四つ目は、公示地価を調べることになります。

公示地価とは、毎年3月中旬から下旬頃に国土交通省が発表する、全国の土地取引の指標となるものです。予め決められた標準地について、その年の1月1日時点の土地価格を発表しています。

他にも、都道府県が発表する基準地価、国税庁が発表する路線価（路線価は概ね公示地価の70％～80％の価格になっている）などでも土地価格を調査できます。

なお、公示地価は標準地の数が少なく、土地価格が知りたい場合には、最も近い標準地（商業地と住宅地があるので注意）を選択し土地価格が知りたい立地の広さに当てはめるしかありません。また、実勢価格とはかけ離れているケースが多く、参考的な数値となってしまうのが難点となります。

土地の売却相場を調べる際の留意点

土地の売却相場を調べる際には、留意すべき点が二つあります。以下に、紹介していきます。

• ①売出し価格と成約価格（実勢価格）は異なる
• ②時間経過によって相場が変わっている可能性がある

①売出し価格と成約価格（実勢価格）は異なる

まず、売出し価格と成約価格は異なるケースが殆どです。

土地の売買においては、商談時にほぼ価格交渉になります。チラシなどで土地売却の情報を得た場合、表示されている金額と実際に取引される金額は異なるケースがあります。したがって、このような売却案件の金額を全て鵜呑みにしないこと、また販売金額には値引きを想定して予め上乗せしているケースもあるので、注意が必要です。

②時間経過によって相場が変わっている可能性がある

次に、時間の経過とともに相場観は変わる可能性があります。

過去の売却事例を見ると、1年以内であれば信憑性の高い情報と言えますが、2年～3年以上前の情報は相場観が大きく変わっている可能性があるため、あまり参考とはなりません。よって、土地の売却相場を過去の売却事例で調査するのであれば、なるべく新しい事例をピックアップするようにしましょう。

土地の相場を予め調査するメリット

土地の相場は、不動産会社に問い合わせする前に予め調査するのがおすすめになります。これらのメリットは、以下の通りです。

• A.周辺の相場観を掴める
• B.今後査定を受けたときに、査定の善し悪しが分かる
• C.売却価格決定時の参考になる

A.周辺の相場観を掴める

まず、周辺の相場観を掴むことができます。

不動産の売却は人生で何度とあることではありません。よほど不動産のチラシなどを見るのが好きな人であれば、周辺の相場観を知っているケースがあるのですが、殆どの人は果たしていくらで売れるのかなど想像がつかない人が多いはずです。

よって、予め周辺の相場観を掴んでおくことで、おおよそ売却できそうな金額帯や素人ながら売却の傾向などが分かる可能性があります。つまり、何も知らない状態で査定を受けるよりは、予め相場調査などの準備をしておくことで、いざ不動産会社の査定を受けたときに、相場並み且つ満足度の高い査定額であるのかなどを実感できます。

B.今後査定を受けたときに、査定の善し悪しが分かる

次に、今後査定を受けたときに、査定の善し悪しが分かります。

先述と少し重なりますが、査定を受けるとその査定額に満足感があるかの他に、査定額が適正化否かを見極める必要があります。不動産会社のなかには、売却案件を取得する目的で、わざと相場より高い査定額を出して顧客を喜ばせておき、売却活動すると売れずに大幅な値引きをして売りさばこうとする悪徳な業者もあるので要注意です。

よって、周辺相場を予め調査しておくことで、相場を逸脱した高い査定を出す不動産会社を排除でき、結果損することなく売却できる可能性が高まります。

C.売却価格決定時の参考になる

最後に、売却価格決定時の参考になります。

土地は少しでも高く売りたいと思う反面、売れる金額でなければ売買は成立しません。よって、予め周辺相場を調査しておくことで、現在の相場のなかで最も高値圏での価格設定ができます。つまり、相場を知っていることで、売却価格決定時に大いに参考となるでしょう。

土地を少しでも高く売るコツ4つ

周辺の相場を調べて、いざ売却活動開始というところで、やはり少しでも高く売りたいという気持ちに変わりはないでしょう。

では、相場のなかで最も高値圏で売却したい場合、若しくは少しでも良く見せて高値売却を狙いたい場合には、どのようなコツがあるのでしょうか？以下に、４つのコツを紹介していきます。

• ①土地は綺麗な状態にしておく
• ②相場を逸脱するような高値は付けない
• ③古屋があれば取り壊しをする
• ④周辺の土地取引に強い不動産会社に依頼する

①土地は綺麗な状態にしておく

一つ目は、土地は常に綺麗な状態にしておくことです。

買主は土地の状態を一番気にします。よって、雑草が生い茂り、ゴミが沢山投機された土地を数千万円出して購入したいとは思いません。

つまり、土地は常に雑草やゴミがない綺麗な状態にしておきます。雑草が生えないように土地にカバーをすること、ゴミを投機されないようにフェンスを設置しておくものも良いでしょう。

②相場を逸脱するような高値は付けない

二つ目は、相場を逸脱するような高値は付けないことです。

少しでも高く売りたい気持ちはよくわかりますが、相場を逸脱するとその土地が売れることはほぼありません。土地売買は周辺相場に即した適正価格で取引を進めるのが得策です。

③古屋があれば取り壊しをする

三つ目は、古屋があれば取り壊します。

古屋があると、買主は土地の状態を完全に把握することが困難になります。また、古屋は解体しなければならないため、買主は予め解体業者の手配や解体費を負担しなければなりません。

これにより工期が伸びることや余計な費用負担が生じることから、買主に敬遠される傾向があります。さらに、古屋があることで土地の印象があまりよくありません。よって、古屋があれば取り壊し、土地を整地しておくことがおすすめです。

なお、解体費用の負担や古屋がなくなることで固定資産税等の負担が増えることに注意します。

④周辺の土地取引に強い不動産会社に依頼する

四つ目は、周辺の土地取引に強い不動産会社に依頼することです。

土地を早期かつ高値で売却できるかは、不動産会社の力量に頼るケースが多くあります。周辺での売却実績、土地売却のノウハウや知識などに長けた不動産会社であるかは重要です。よって、査定を受けたときに不動産会社へは下記の質問をします。

• 土地売却までのストーリー（広告、集客数、問い合わせ獲得数、売却が思うように進まなかったときの対策など）
• 早期売却や高値売却など売却するための対策
• 周辺での売却実績や市場の傾向

これらを質問し明確に回答できる不動産会社に依頼するようにしましょう。

土地売却の主な方法2つ！高く売るにはどちらがいいのか？

土地売却の主な方法は、下記２つになります。高く売るにはどちらの方法が良いのでしょうか？ここでは、以下２つの方法についてメリットデメリットについて解説します。

• ①不動産仲介で売却
• ②買取で売却

①不動産仲介で売却

一つ目は、不動産仲介での売却です。土地売却では、最もスタンダードな方法となります。

売主と買主の間に不動産会社が入り、土地売買を成立させます。売主は主に個人であることが多く、不動産取引に関する知識やノウハウがないため、不動産会社が仲介することにより、広告・集客・商談や交渉・契約・引き渡しが円滑に行われます。

なお、売買が成立した場合に、売主買主双方から成功報酬として仲介手数料が支払われます。

不動産仲介のメリットデメリット

ここでは、不動産仲介で土地売却を行うメリットデメリットについて紹介します。不動産仲介を土地売却の手法として採用する前には、これらを理解しておくことが必要です。

メリット

まずは、不動産仲介のメリットです。以下、２つを紹介します。

• A.高値売却を追求できる
• B.価格を自由に設定でき、状況に応じて柔軟に変更可能

A.高値売却を追求できる

不動産仲介では、高値売却を追求できることです。

不動産仲介は、予め机上査定と実査定を元に売却価格を自由に設定できます。そのなかで、売主の売却方針により不動産会社は価格の提案をしていきます。例えば、売却期間に余裕があり高値チャレンジしたいという意向であれば、不動産会社は高値チャレンジ用の売却価格を提案できます。

なお、高値チャレンジする金額は周辺相場を勘案し、売却の可能性がある金額帯でなければなりません。よって、通常査定額に対し5％増、つまり105％程度の金額になるのが一般的です。

また、売却期間に余裕がなく直ぐに現金化を希望する場合には、査定額より下回る金額を提案するケースもあります。このように不動産仲介では周辺相場を勘案し自由に価格設定できるため、高値売却を追求しやすい環境となっています。

B.価格を自由に設定でき、状況に応じて柔軟に変更可能

次に、不動産仲介では価格を自由に設定でき、状況に応じて柔軟に変更可能です。

価格を自由に設定できる点は、先述にてお伝えした通りとなります。また不動産仲介は買主探しが必要なため、状況によっては買主が見つからず売却期間が間延びするケースもあります。

このようなときに、集客方法の改善や広告やインターネット上の物件の見せ方を変えたりするなど、さまざまな対策があるなかで価格変更も重要な一手です。不動産仲介では、反響数や内見者数などの数字を見ながら担当者と相談し、価格変更を柔軟に行うことで早期売却を促せるのもメリットの一つとなります。

デメリット

続いて、デメリットになります。以下に、２つ紹介していきます。

• A.買主がみつかるまで売却活動が続く
• B.「囲い込み」をされるおそれがある

A.買主がみつかるまで売却活動が続く

不動産仲介では、買主がみつかるまで売却活動が続きます。

売却活動を行い1か月程度で買主が見つかればよいのですが、状況によっては数か月にわたり売却活動が続き、最悪は買主が見つからないおそれもあります。

売却する物件次第になりますが、人口が減少している地域では不動産需要も落ちているため、売却が厳しい場合もあります。

B.「囲い込み」をされるおそれがある

次に、不動産仲介では「囲い込み」をされるおそれがあります。

囲い込みとは、売り物件を預かった不動産会社が両手取引を狙うために、他の不動産会社からの買主紹介を全て断り、自社内で見つけた買主とのみ成約させる手法となります。これは売り物件を預かる不動産会社の都合で故意に取引が操作されており、売主にとっては本来受けられるはずの売却機会を逸していることが最大の問題点となっています。

不動産仲介で専属専任媒介契約を締結すると、上記「囲い込み」をされるおそれがあります。売却活動に進展が見られない場合には、不動産会社に売却活動の詳しい状況を聞くことや、他の不動産会社への変更などを念頭に置く必要があります。

②買取で売却

二つ目は、買取での売却です。

買取とは、買取専門の不動産会社が買主となり売買を進めていく手法となります。売主は事前に買取専門の不動産会社数社に査定を依頼し、最も高値を付けたところと売買契約を進めます。

買取は、不動産仲介での売却が難しい場合に用いることが多くなります。

買取のメリットデメリット

ここでは、買取で土地売却を行うメリットデメリットについて紹介します。買取を土地売却の手法として選択する前に、予めこれらを理解しておくことが必要です。

メリット

土地売却で買取を行うメリットは、以下２つになります。

• A.即現金化が可能
• B.土地が売れないときの最終手段になる

A.即現金化が可能

買取では、即現金化が可能となります。

買取では予め複数社に査定を出し、原則最も高値を付けた不動産会社と売買を進めていきます。よって、買取する不動産会社さえ決まってしまえば、売買契約締結から早ければ1週間程度での現金化が可能となります。

つまり、土地売却で現金化を急ぐのであれば、当初より買取を選択するのもありです。

B.土地が売れないときの最終手段になる

次に、買取は土地が売れないときの最終手段となります。

買取は、買取する不動産会社さえ決まれば必ず売却できます。よって、不動産仲介で土地売却が難しい場合には買取を選択するのが良いでしょう。

デメリット

買取のデメリットは、一点になります。

買取価格は周辺相場の60％～70％程度になる

買取は必ず売却ができる代わりに、買取価格は周辺相場の60％～70％程度になることです。買取する土地は、主に今後土地活用するのが難しい土地であることが多く、土地としての利用価値は低いものばかりとなります。

周辺相場より安く購入することで、セットバックや隣地の買収費用などに充て、土地として利用価値の高いものにしていきます。そのための資金捻出のために、相場より安く購入する必要があります。

土地売却の流れ

土地売却の流れは、以下①～⑦の通りになります。また、土地売却時の注意点についても解説します。

• ①複数社に机上査定を依頼する
• ②不動産会社に実査定依頼し、媒介契約を結ぶ
• ③土地の測量を行う
• ④売却活動を開始する
• ⑤買主と交渉し契約を締結する
• ⑥最終金を受領し、土地を引き渡す
• ⑦不動産会社に仲介手数料を支払う

①複数社に机上査定を依頼する

複数社（できれば3社以上）に、机上査定の依頼をします。既に一括査定サイトを利用している場合には、省いても問題ありません。

机上査定は、不動産会社に問い合わせを行い算出してもらいます。殆どの不動産会社が、自社のホームページ上のフォーマットにて申込可能です。ここで、おおよその金額帯を把握しておきましょう。

②不動産会社に実査定依頼し、媒介契約を結ぶ

不動産会社の机上査定を受けたら、実際に土地を見る実査定を依頼します。机上査定の中から査定額や売却時に受けられるサービスなどを比較し、不動産会社を比較していきます。

実査定の結果、査定額、売却の方針や流れ、受けられるサービスなどに納得したら媒介契約を結びます。はじめての売却であれば、専属専任媒介契約が良いでしょう。

③土地の測量を行う

土地の測量を行います。測量は、不動産会社が紹介する測量士若しくは土地家屋調査士が行います。測量を行う理由は、正しい土地の広さが必須であるからです。

よって、古い土地、土地面積の登記がない、境界確定が必要な土地、都心部の地価が高い土地などの場合には、必ず測量は行います。なお、時代的に新しい分譲地で土地境界がしっかりと決まっている土地については、測量を実施しないケースもあります。

④売却活動を開始する

測量で土地の広さが確定したら、売却活動を開始します。

売却活動は不動産会社主導で行います。レインズの登録、HPへの掲載、問い合わせ電話の対応、内見者の対応や商談です。媒介契約期間内、買主が見つかるまで行われます。

⑤買主と交渉し契約を締結する

買主が土地に興味を示したら、商談と売買に向けた交渉を行います。交渉は主に売買価格についてがメインです。

買主からは、殆どのケースで値引き要求があるので、予め売主は値引きを受けるor受けない、受ける場合の許容金額などを担当者に伝えておくと交渉がスムーズに纏まります。交渉が纏まれば売買契約です。

⑥最終金を受領し、土地を引き渡す

最終金を買主から受領し、土地所有権の移転登記を行います。これで一連の買主との売買の手続きは完了となります。

⑦不動産会社に仲介手数料を支払う

売買が滞りなく終わり引き渡しが完了すれば、不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は、400万円超の取引の場合、一般的には下記にて算出されます。

上記算出式は、宅建業法で定められている最大値です。殆どの不動産会社が最大値の仲介手数料を設定していますが、稀に仲介手数料を値引きしていたり、定額制のケースもあります。

土地売却時の注意点

土地売却時には、以下５つの注意点があります。以下に、解説していきます。

• A.「売却資金＝手元に入る資金」ではない
• B.境界が未確定だと売却できない
• C.相続等で貰った土地の場合、相続登記が必要
• D.所有者が複数いる場合、全所有者の同意が必要
• E.契約不適合責任に注意する、土地の瑕疵は予め解消しておく

A.「売却資金＝手元に入る資金」ではない

一つ目は、「売却資金＝手元に入る資金」ではありません。

売却時には、さまざまな必要経費が掛かります。土地売却であれば、測量費、仲介手数料、印紙代、売却益（譲渡所得）があれば所得税や住民税などがあります。よって、売却した資金が全て手元に残るわけでないので注意します。

B.境界が未確定だと売却できない

二つ目は、境界が未確定だと売却できません。

土地売却では、正確な土地面積が必須になります。境界が決まっていない土地では、正確な土地面積を確定できません。よって、境界が未確定のまま土地売買を進めてしまうと、後にトラブルになる可能性があるため、一般的には境界確定し正確な土地面積を登記してから売却となります。

C.相続等で貰った土地の場合、相続登記が必要

三つ目は、相続等で貰った土地の場合、相続登記が必要です。

不動産売却は所有者でしか行うことができません。不動産の所有者とは、登記簿に記載されている人のことです。相続で土地を貰った場合、現状相続登記は任意となりますが、売却を検討しているときには相続登記が必要となります。

D.所有者が複数いる場合、全所有者の同意が必要

四つ目は、所有者が複数いる場合、全所有者の同意が必要です。

土地などの不動産の売却は、所有者が複数いる場合、誰か一人でも反対するときには売却はできません。よって、所有者が複数いるときには売却自体の話しが進まないおそれがあります。

E.契約不適合責任に注意する、土地の瑕疵は予め解消しておく

五つ目は、契約不適合責任に注意し、土地の瑕疵は予め解消しておくことです。

契約不適合責任とは、買主が思ったような不動産ではない場合、売主に異議申し立てをできる権利となります。例えば、買主は土地を購入後に直ぐにマイホームを建てたいと思っています。しかし、建物を建てようしたら地中埋設物が多く見つかり、埋設物の除去工事で余計な費用負担や工期期間の間延びがあったとします。

地中埋設物がある状況は、買主が購入前に思ったような不動産ではないため、契約不適合責任を追及できます。なお、買主は売主に対し、修補、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求の４つの権利を追求できます。

また、売主が契約不適合責任を負うのは引き渡しを受けてから2年間となり、買主に責任がない瑕疵などが対象となります。したがって、売主は土地の瑕疵の有無を予め調査しておくことが必要です。主に土壌汚染、地中埋設物の有無になります。

まとめ

土地がどのくらいで売却できるかを調査するには、レインズマーケットインフォメーションなど無料で閲覧できるサイトを利用するのがおすすめです。また、一括査定サイトも利用することで不動産会社の評価を得られるため、売却できそうな金額帯が具体的にわかります。よって、これらを使い相場感を掴んでいくのが良いでしょう。

なお、土地売却には一定の決まった流れがあります。まずは、その流れを十分に理解すること、売却の目的を明確化することで、少しでも満足のいく売却を目指していきましょう。