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住宅ローンがある家を手放したい!まず確認すべきこととは何か?

住宅ローン 家を手放したい

住宅ローンがある家を手放すことは可能です。

しかし、家を手放すときには、原則住宅ローンは完済しなければなりません。完済する理由は、抵当権を抹消するためです。

抵当権とは、銀行などの金融機関が不動産を担保にする権利となります。債務者のローン返済が滞ったときには、予め担保設定した不動産を売却し、優先的に弁済を受けられる権利です。

よって、抵当権が付いたままの不動産を引き渡すことは、買主としてはリスクでしかないため、一般的にはローン完済し抵当権を抹消して不動産を引き渡します。では、先述を踏まえ住宅ローンがある家を手放すときに、確認することはどんなことになるのでしょうか?以下に、解説していきます。

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この記事のポイント!
  • 住宅ローンがある家を手放すときは残債額や売却額の見込みをチェックする。
  • 「売却見込み額=手元に残る金額」ではない点に注意。
  • 住宅ローンがある家を売り、買い替えをする方法には「売り先行」と「買い先行」がある。

目次

住宅ローンがある家を手放すときに、まず確認すべきこと4つ

はじめに住宅ローンがある家を手放すときに、確認すべきことは以下のとおりです。

  • ①住宅ローンの残債は現在いくらか?
  • ②売却の見込み金額はいくらか
  • ③住宅ローンの残債を売却金額や自己資金で完済できるかを確認する
  • ④購入当時の資料があるかを確認する

①住宅ローンの残債は現在いくらか?

一つ目の確認事項は、住宅ローンの残債が現在いくらあるかです。

住宅ローンの残債は、金融機関から定期的に送られるローンの償還表、若しくは各金融機関のネットバンキングにて確認できます。まずは、現在のローン残債を正確に把握しておきましょう。

②売却の見込み金額はいくらか

二つ目は、売却の見込み額はいくらになるのかです。

原則、売却時に住宅ローンの完済が必須になります。よって、売却見込み額と自己資金がローン残債額を上回るかを確認します。なお、後ほど紹介しますが、「売却額=手元に残る資金」ではありませんが、一旦の完済できるかの目安としておきます。

売却見込み額を知る方法

売却見込み額を知るには、以下3つの方法があります。

  • A.レインズマーケットインフォメーションなどを利用する
  • B.一括査定サイトを利用する
  • C.不動産会社へ実査定を依頼する
A.レインズマーケットインフォメーションなどを利用する

まずは、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムを利用することです。これらのサイトは、誰でも無料に利用できるサイトとなり、物件種別や都道府県、市町村と検索を進めていくと当該立地での売却履歴を確認できます。

つまり、売却見込み額を知りたい立地に近い売却事例をピックアップすることで、概ねの売却見込み額を算出します。しかし、これらのサイトの情報は、以下の点に注意して利用します。

  • 詳細な住所地は伏せられていること
  • 1年以上前の売却事例は相場が大きく変わっている可能性がある

(参考)レインズマーケットインフォメーション
(参考)土地情報総合システム

B.一括査定サイトを利用する

次に、一括査定サイトの利用となります。

一括査定サイトとは、物件名・広さ・階数など必要な情報をサイト上に入力することで、複数の不動産会社から机上査定を受けられます。机上査定とは、物件自体は見ずに周辺相場と査定物件を比較する、「取引事例比較法」を用いて査定する方法です。

なお、一括査定サイト利用のメリットは、以下のとおりとなります。

  • 周辺相場に応じた、具体的な査定額が分かる
  • 不動産会社に問い合わせすることなく、複数の査定を受けられる
  • 利用は全て無料のサービスであること
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C.不動産会社へ実査定を依頼する

最後に、不動産会社へ実査定を依頼します

実査定では、実際に物件を見て査定額を決めていきます。なお、予め机上査定が出ていれば、実査定にて補正するようなイメージになります。例えば、マンションの場合富士山が見えるような眺望であればプラス補正、反対に眺望を遮る建物がある場合にはマイナス補正となるケースがあります。

また、一戸建てについては、土地の形状や建物の状態が物件毎に異なるケースが多いため、机上査定より査定額がズレるケースが多いでしょう。また以下の場合、実査定後に測量が必要となります。

  • 土地面積が未登記
  • 境界が未確定の箇所あり
  • 都市部の地価が高い土地の場合

③住宅ローンの残債を売却金額や自己資金で完済できるかを確認する

三つ目は、住宅ローンの残債を売却金額や自己資金で完済できるかを確認します。以下、2つのパターンがあります。

  • A.「売却見込み金額>ローン残債」の場合
  • B.「売却見込み金額<ローン残債」の場合

A.「売却見込み金額>ローン残債」の場合

まずは、「売却見込み金額>ローン残債」のケースです。

ローン残債を売却見込み額が上回れば、原則ローン完済ができる見込みが立ちます。この場合、売却を進めること自体、特に問題となることはありません。よって、売却については選択肢が幅広くなります。例えば、買い替えで売却を進めるときには、先売りと後売りのどちらか一方を選択できる可能性が高まります。

なお、物件の売却ができた場合、売却資金が全て手元に残るわけではありません。なおこのあたりは、のちほど「住宅ローンがある家を手放すときに注意すべきこと3つ」にて詳しく解説します

B.「売却見込み金額<ローン残債」の場合

次に、「売却見込み金額<ローン残債」のケースです。

ローン残債額を売却見込み額が下回れば、原則ローン完済が難しい状況と言えます。なお、売却しても残ってしまうローンを自己資金で完済できれば問題ありませんが、多くの場合で完済は難しいケースが多いでしょう。

つまり、ローン残債を売却見込み額が下回る場合には、ローン完済が難しくなるためそのまま買主に渡すことはできません。よって、一般的な不動産売却ではなく別の方法を検討する必要があります。なおこのあたりは、のちほど「売却資金等で住宅ローンを完済できない場合の対処方法」にて解説します

④購入当時の資料があるかを確認する

四つ目は、購入当時の資料があるかの確認になります。

購入当時の資料で最も大事なものは、購入金額が分かる売買契約書です。購入当時の金額がわかることで、売却益(譲渡所得)が発生したときに取得費を多く計上できることから、総じて所得税・住民税の節税に繋がります。

よって、購入時の資料の保管場所は、しっかりと覚えておきましょう。

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住宅ローンがある家を手放すときに注意すべきこと4つ

住宅ローンがある家を手放すときに注意すべきことがあります。以下の4つについて、解説していきます。

  • ①「売却見込み額=手元に残る金額」ではない
  • ②抵当権を抹消できる見込みがなければ、一般的な不動産会社では売却が難しい
  • ③築年数が浅い家の場合、多額のローンがあるケースが多い
  • ④不動産買取を利用すると相場の60%~70%の売値になる

①「売却見込み額=手元に残る金額」ではない

一つ目は、「売却見込み額=手元に残る金額」ではないことです。

不動産を売却すると、さまざまな経費や税金負担があります。代表的なものは、下記になります。

  • 仲介手数料(【売買金額×3%+6万円】×1.1(消費税))
  • 印紙代(売買金額1000万円超5000万円以下の場合10,000円)
  • 測量費(一戸建てや土地売買の場合)
  • 所得税と住民税(売却益が出た場合)

一般的に、中古不動産売買の諸経費で最も掛かるのは仲介手数料です。諸経費の合計は物件価格の8%程度を見込んでおきます。

他には、税金関連です。中古不動産売買で、売却益(譲渡所得)がある場合には、多額の税金負担が生じるケースがあります。売却益の有無は、下記にて計算します。

・売却益(譲渡所得)=譲渡収入金額(売買代金)‐【取得費(主に購入金額)+譲渡費用】

譲渡収入金額とは、売買代金や固定資産税などの精算金、取得費とは主に購入当時の金額、譲渡費用とは売買に要した費用となり主に仲介手数料や登記費用、一戸建てや土地であれば測量費用が加わるケースがあります。

このなかで取得費については、概算法と実額法があり、概算法は「売買金額×5%」を取得費、実額法では購入当時の金額から減価償却分を差し引いた分が、取得費として計上できます。

これらはどちらか有利な方を選択できますが、一般的には実額法のほうが取得費計上できる金額が多いため、節税に繋がります。なお、実際の課税譲渡所得を求めるには、譲渡所得から特別控除を差し引き算出します。以下が、算出式です。

・課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

※特別控除とは、居住用の3000万円の特別控除、空き家の3000万円特別控除など

・譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税率

※譲渡所得税率は、短期譲渡所得(所有期間5年以下)、長期譲渡所得(所有期間5年超)により変わる

所有期間の違いによる所得税・住民税の税率
短期譲渡所得

(5年以下)

39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
長期譲渡所得

(5年超)

20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
長期譲渡所得

(10年超)

課税譲渡所得6000万円以下の部分 14.21%(所得税10.21%、住民税4%)
課税譲渡所得6000万円超の部分 20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

課税譲渡所得がある場合には、所有期間に応じた税率を掛けることで、所得税・住民税の税額が決定します。特に、短期譲渡所得の場合には、多額の税負担になるおそれがあるため注意します。

②抵当権を抹消できる見込みがなければ、一般的な不動産会社では売却が難しい

二つ目は、抵当権を抹消できる見込みがなければ、一般的な不動産会社では売却が難しいことです。

買主に引き渡すときには、ローンを完済し抵当権を抹消した状態にします。抵当権の抹消ができない状態で売却を進める手法を任意売却と言いますが、一般的な不動産会社では取扱いがないケースが殆どです。

任意売却を行うには、売却完了後にローン残債がある状態でも抵当権を抹消してもらうこと、について予め金融機関との交渉が必要となります。また、任意売却はローン返済が行き詰まった時点で行う、競売前の最終手段です。

よって、仮にローン返済が順調に進んでいるなかで、任意売却を行えるかは非常に難しくなります。

金融機関が任意売却を了承しづらい理由

金融機関が任意売却を了承する主な理由は、ローン返済目途が立たないときに、万が一競売になってしまうと全ての債権回収が難しくなるからです。

任意売却であれば売却完了後にも返済が続くので債権を全額回収できる可能性があります。しかし、そもそもローン返済が順調に進んでいる人であれば、「売却でローンが完済できないから」と言う理由で任意売却を了承するのは、金融機関としてメリットがないからになります

③築年数が浅い家の場合、多額のローンがあるケースが多い

三つ目は、築年数が浅い家の場合、多額のローンがあるケースが多くなります

築年数が浅いということは、必然的にローン返済も始まったばかりです。また最近では100%ローンでの購入、尚且つオーバーローンを組み、諸費用もローンで調達するケースは少なくありません。

よって、多額のローンが残っている場合には、引き渡し時にローン完済が厳しくなるため、原則売却が難しい状況となります。つまり、売却したいけれど、多額のローンを組んでしまったことで「売りたくても売れない」ということもあります。

④不動産買取を利用すると相場の60%~70%の売値になる

四つ目は、不動産買取を利用すると、相場の60%~70%が売値になります

よって、手元に残る資金が少なくなるため、ローン残額が多い場合には要注意です。不動産買取は、不動産仲介で売却できない時の最終手段となりますが、そもそもローン完済できなければ利用自体は難しくなります。

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住宅ローンがある家を売り、買い替えするときの方法

住宅ローンがある家を売り、新しい家を購入する場合には、以下2つの方法があります。なお、これらの利用には、売却にてローン完済できることが必須です。

  • ①売り先行
  • ②買い先行

①売り先行

一つ目は、売り先行です。売り先行とは、家の売却を先に行い、売却先が決まった時点で買換え先の物件を探す方法となります。

売り先行を行うときは、売却資金を購入物件に充当する場合や、購入先のローンを組むと年収から換算する返済可能金額を超えてしまうため、二重ローンが組めないケースなどになります。また、売却先を決めてから購入先を決めたいという、個人の考え方もあるでしょう。

売り先行のメリット

売り先行のメリットは、以下のとおりです。

  • A.確実に売却してから買い替えできる
  • B.今の相場で売却できる
  • C.二重ローンになることがない
A.確実に売却してから買い替えできる

まずは、確実に売却してから買い替えができることです。

買換えを検討する場合、購入先を決める前に今の家が売却できるかの不安が先行する人も多いでしょう。売り先行であれば、無事に売却先が決まり安心してから買い替え先の物件を決められます。

B.今の相場で売却できる

次に、今の相場で売却できます

不動産の査定は、通常この先2~3か月程度で売却できる金額を提示しています。よって、査定算出後半年から1年程度経過した状態で売却活動すると、周辺相場が変わっているおそれがあり実際の売却金額と大きくズレることがあります。

売り先行であれば、今の周辺相場で売却ができ、売却見込み金額に近い形で売却できる可能性が高まります。

C.二重ローンになることがない

最後は、二重ローンになることはありません

二重ローンを組む場合、新たな住宅ローンには買い替え先に入居後半年以内に売却することが条件となるケースがあります。また、この間当然に二つの物件のローン返済、維持管理費の負担をしなければなりません。

その後、売却ができればローン負担等は軽減しますが、不安なのはいつ売却ができるかです。さらに、売却の期限が決まっていることで、査定額で売却できるかも心配になります。

よって、二重ローンは売却を後回しにすることで、物件によっては売却自体に不安が残ることがあります。このような一抹の不安があるようなら売り先行で買換えを進めたほうが良いでしょう。

売り先行のデメリット

続いて、売り先行のデメリットは以下のとおりです。

  • A.売れたタイミングで、希望の買い替え先があるとは限らない
  • B.仮住まいの可能性がある
  • C.住みながらの売却となり、内見時の立会いが必須となる
A.売れたタイミングで、希望の買い替え先があるとは限らない

まずは、売れたタイミングで、希望の買い換え先があるとは限らないことになります。

実際、売却と購入のタイミングを合わせるのは大変です。売却で買主と出会うのは縁、また買い替え先に出会うこともまた縁であるため、この二つがタイミングよく合うことは稀と思っておきましょう。

売り先行で買換え先が見つからない場合には、一旦賃貸に引っ越し買換え先を探すことになるおそれがあります。

B.仮住まいの可能性がある

次に、仮住まいの可能性があります

先述で紹介した通りに買換え先が見つからなければ、仮住まいとして賃貸住まいすることがあり、引っ越しが1回増えてしまいます。また、買い替え先が新築住宅で入居まで日数がある場合にも、仮住まいがあります。

なお、売り先行で売却時に買い替え先の引き渡し日に合わせて、売却物件の引き渡し日を合わせることも可能です。これにより、売却物件の検討者が減ってしまう可能性がありますが、この条件で買主が見つかれば引っ越しが1回で済むこともあるでしょう。

C.住みながらの売却となり、内見時の立会いが必須になる

最後に住みながらの売却となるので、内見時の立会いは必須になります

内見の予約は、主に土日に集中します。売却先が決まるまでは、冠婚葬祭以外のスケジュールは入れないようにしましょう。

なお、不動産会社は内見予約を獲得するために、さまざまな宣伝活動をしています。また、早期売却できるかは内見者を多く獲得できるかがポイントです。

さらに、不動産は縁物であるので、いつどの人が購入を決断してくれるかは来てくれるまで分かりません。よって、住みながらの売却では、売却先が決まるまで土日に予定を入れないなどスケジュール調整を柔軟に行い、内見者数を多く稼ぐようにします。

②買い先行

二つ目は、買い先行です。買い先行とは、買い替え先の不動産を先に決定し、今の家の売却を買い替え先入居後に行うことです。

買い先行のメリット

買い先行のメリットは、以下のとおりです。

  • A.希望の買換え先を確保できる
  • B.引っ越しが1回で済む
  • C.売却はゆっくりできる
A.希望の買換え先を確保できる

まず、希望の買い替え先を確保できます

そもそも買い替えをする理由は、今の住居に不満があるからです。例えば、内装や設備が古い、家が狭い、日当たりが悪いなどになります。また、数千万円も出して購入する家を妥協点ばかりで購入したくはありません。

よって、買い先行であれば、先に希望の物件を確保できることになります。今の住居の不満を解消し、新築、広い家、日当たりの良い家を購入できるでしょう。

B.引っ越しが1回で済む

次に、引っ越しが1回で済みます

買い先行の場合、売却は買い替え先に引っ越しした後になります。引っ越しは、業者の見積もりや手配、準備に掛かる労力、スケジューリングが大変です。また、費用もそれなりに掛かります。これらが全て1回で済むのがメリットになるでしょう。

また、引っ越しに伴う、住所変更や水道・ガス・電気の切り替えなども手続き自体は面倒であるので、これらも1回で済むのはメリットと言えます。

C.売却はゆっくりできる

最後に、売却はゆっくりできることです。

売却期間は、二重ローンを組んだ場合に半年以内の売却が条件になるケースが多くなります。よって、売却は買い替え先入居後じっくり半年間かけて行えます。査定額は概ね3か月以内に売却できる見込み金額であるため、半年間の売却期間があれば当初1か月間は高値チャレンジしてみるなど、売却に向けての選択肢は幾つかあります。

周辺の相場や中古不動産の販売状況などを見ながら、不動産会社の担当者と相談して売却活動を進めていきます。

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、以下のとおりです。

  • A.一時的に二重ローンになる
  • B.売却相場が変わる可能性がある
A.一時的に二重ローンになる

まず、一時的に二重ローンになることです。

買換え先の住宅ローンの審査では、金融機関により既存の住宅を売却しローン完済できる条件で、年間の返済可能額をオーバーしても融資するサービスを行うところがあります。また、そもそも既存住宅のローンと新たな購入時のローンを合わせて、返済可能額の範囲に収まれば原則どこの金融機関でもローンは組めます。

よって、一時的に2物件分のローンが組めると、ローン返済や維持管理費の負担が2物件分になるため、月々の費用負担が増えることがデメリットになります。

B.売却相場が変わる可能性がある

次に、売却相場が変わる可能性があることです。

買い替え先に入居してからの売却となると、査定を出してから相当な月日が経過していることもあり、不動産の価値が変動している可能性があります。よって、当初の売却見込み額と実際の売却額が大きくズレてしまうことがあるでしょう。

売却資金等で住宅ローンを完済できない場合の対処方法

ここまでは、売却資金等で住宅ローンを完済できる前提の話しを進めてきました。しかし、当然に売却資金で完済できない場合もあります。

ここでは売却資金等で住宅ローンを完済できない場合の対処方法を紹介します。対処方法は、以下のとおりです。

  • ①住み替えローンを検討してみる
  • ②任意売却を検討する
  • ③暫く売却を諦め、住宅ローンの見直しを行う

①住み替えローンを検討してみる

一つ目は、住み替えローンを検討してみることです。

住み替えローンでは、住宅ローンがある家を売却したうえで、買い替え先を購入するためのローンを組むことができます。不動産を売却しても残ってしまう残債分を借入れすることで、既存のローンを完済し抵当権を抹消します。

また、買い替え先分もローンを組むことになるので、「既存ローンの完済に充てる分+買い替え先の購入分」のローンとなります。なお、住み替えローン利用のメリットは、下記のとおりです。

  • ローンを一本化できること
  • ローンを完済できなくても住み替えができる

一方で、住み替えローンのデメリットは下記のとおりです。

  • 高額なローンを組み払い続ける必要があること
  • 審査自体が厳しくなる傾向がある
  • 売却と新たな借り入れの決済日を同じにする必要がある

住み替えローンでは、売却する家の抵当権の抹消と新たな購入先の抵当権の設定を行うため、同時に手続きします。よって、売却時期と買い替え先の物件購入を同時並行的に行うため、スケジュールがタイトになるおそれがあります。

②任意売却を検討する

二つ目は、任意売却を検討することです。

任意売却とは、住宅ローンの返済が仕事や家庭の事情により苦しくなった場合に用いる売却方法で、債権者である金融機関への交渉を経て行います。交渉では、売却完了後に住宅ローンが残っても抵当権を抹消する、売却後に残った住宅ローンは無担保且つ返済できる金額になるように返済期間の延長の許可を得る必要があります。

よって、よほど債務者のローン返済が厳しく、数か月も返済を滞り競売間近という状況でなければ、なかなか許可は下りません。また、任意売却は一般の不動産会社では取扱いが難しく、任意売却専門の不動産会社に依頼する必要があります。

つまり、現状住宅ローンの返済が厳しい状態ではなく、単に売却してもローン完済できない状態ということであれば、任意売却は現実的ではないでしょう

③暫く売却を諦め、住宅ローンの見直しを行う

三つ目は、暫く売却を諦め、住宅ローンの見直しを行うことです。下記に紹介する事項を行い、早めに元本が減るように対策を行います。

  • A.金利の見直しを金融機関に交渉する
  • B.借り換えを行い金利負担を軽くする

A.金利の見直しを金融機関に交渉する

まずは、金利の見直しを債権者である金融機関に交渉してみます。金利は、現在変動金利で0.3%~0.4%台で推移するものがあるなど歴史的な低金利状態となっています。

借りたときの金利のままで、借り入れをしているのであれば金利値下げの交渉をしてみましょう。0.1%~0.2%でも下がれば、毎月の負担額が減り元本の減りも若干早くなります。

B.借り換えを行い金利負担を軽くする

次は、借り換えを行い金利負担を軽くすることです。

この方法も、金利負担を軽くする方法となります。借り換えを行うと、新たな手数料負担や審査などの手続きがあります。また、そもそも銀行の審査に通過する必要があるため、極力住宅ローン以外の借り入れがない状態で審査を受けるようにします。

借り換えがスムーズに進めば、大幅な金利の値下げを実現でき、毎月の負担額を大幅に減らせます。これにより元本の減りが早くなり、売却できるタイミングが早まる可能性があるでしょう。

住宅ローンのある家を少しでも高く売却する方法6つ

住宅ローンのある家を少しでも高く売却するには、以下6つの方法を実践すると良いでしょう。

  • ①予め周辺相場を調査しておく
  • ②査定は複数社に依頼する
  • ③不動産仲介を利用する
  • ④繁忙期に売却活動する
  • ⑤周辺に中古物件の販売が少ない時に売却活動する
  • ⑥売却実績がある不動産会社に依頼する

①予め周辺相場を調査しておく

一つ目は、予め周辺相場を調査しておくことです。

周辺の相場を知るには、下記サイトを利用するのが有効的な手段となります。

レインズマーケットインフォメーションと土地総合情報システムでは、立地を選定することで過去の売却事例を確認できます。また、過去の売却事例を基にした売却価格帯の傾向などのデータを全て無料で閲覧できます。

さらに、現在の売り出し中の物件を調べるなら、スーモなどの不動産ポータルサイトを閲覧すると当該立地周辺の売却物件を閲覧できます。これらを駆使して相場が知りたい立地において、建物の種類・間取りの条件が近い不動産をピックアップし、何となくの相場観を掴んでおきます。

②査定は複数社に依頼する

二つ目は、査定は複数社に依頼することです。

査定はできれば3社程度に依頼するのが良いでしょう。その理由は、1社だけであるとその査定の信憑性や正確性が良くわからないからになります。3社程度査定を取得できれば、売却できそうな金額帯の傾向を掴めます。

また、予め周辺相場を調べているので、売却案件取得を目的に著しく高い査定額を付ける(売却活動すると当然売れずに大幅な値下げを提案してくる)悪徳な不動産会社を排除できます。

なお、査定を3社以上頼むのが面倒と思ったときには、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトでは、入力フォームに必要事項を一度入力するだけで、複数社からの査定を取得できます。

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③不動産仲介を利用する

三つ目は、不動産仲介を利用することです。

不動産仲介は売却手法としては最もオーソドックスな方法となりますが、査定額をもとに相場の範囲内で自由に価格を設定できます。よって、不動産仲介を利用することで、相場内の高値圏での売却を狙えます。

④繁忙期に売却活動する

四つ目は、繁忙期に売却活動することです。

不動産の繁忙期とは、一般的に春先の3月頃と秋口の10月~11月になります。特に春先は、転勤など人の異動が多く、春からの新生活のための不動産を買い求める人が増えます。

よって、このような繁忙期に売却活動することで、内見者を多く獲得し早期且つ高値売却を狙える可能性が高まります。

⑤周辺に中古物件の販売が少ない時に売却活動する

五つ目は、周辺に中古物件の販売が少ない時に売却活動することです。

周辺に競合となる物件が少ないほど、その時点での不動産の希少性や検討する買主が集中しやすいことから、少しでも高い金額での売却を狙えます。

一方で、周辺に競合となる物件が多く販売されている中では、大抵割安感のある物件から売れていく傾向があります。よって、高値での売却を狙うと時間が掛かってしまうことや、最終的に売れないこと自体に不安を覚え、大幅な値下げを受けてしまうことがあります。

つまり、周辺に競合物件が少ない方が、売りやすく且つ高値売却を狙いやすい状況となります。

⑥売却実績がある不動産会社に依頼する

最後は、売却実績がある不動産会社に依頼することです。

家の売却がスムーズ且つ高値売却できるかは、不動産会社の担当者の力量に頼る部分あります。よって、担当者自体が周辺での売却実績があること、周辺相場や市場の傾向などを掴んでいることが重要となります。

なお、一括査定サイトの不動産会社は、取引事例比較法で査定額を算出しているため、周辺での取引実績がない不動産会社もあります。売却を依頼する不動産会社は、一般的に地域の相場や市場に詳しい、地元に店舗を置く不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

まとめ

住宅ローンがある家を手放すときには、住宅ローンを売却資金等で完済できるかが大事なポイントとなります

完済ができれば、売り先行や買い先行といった選択肢が広がります。一方で、完済できないケースでも売却する方法はありますが、住み替えローンなどは審査が厳しくスケジュール自体がタイトになることから、利用自体が難しいケースもあります。

よって、完済できないケースではそもそも売却を一時的に諦め、金利などの見直しを行うのが賢明と言えるでしょう。

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「住宅ローン家を手放したい」に関してよくある質問

住宅ローンがある家を手放したいときに、最も大事なポイントとは何か?

現在あるローン残債を完済できることになります。ローン残債を売却資金や自己資金で完済し、抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンがある家を手放したいときに確認すべきこととは何か?

住宅ローンがある家を手放したいときに確認すべき事項は、以下4つになります。
・住宅ローンの残債は現在いくらか?
・売却の見込み金額はいくらか
・住宅ローンの残債を売却金額や自己資金で完済できるかを確認する
・購入当時の資料があるかを確認する

住宅ローンがある家を手放すときに注意すべき事とは何か?

以下に、注意すべき点について紹介します。
・「売却見込み額=手元に残る金額」ではない
・抵当権を抹消できる見込みがなければ、一般的な不動産会社では売却が難しい
・築年数が浅い家の場合、多額のローンがあるケースが多い
・不動産買取を利用すると相場の60%~70%の売値になる
※詳細は本編にて紹介しています

売却資金等でローン完済できない場合に検討すべき方法とは何か?

以下に、対処法を紹介します。
・住み替えローンを検討してみる
・任意売却を検討する
・暫く売却を諦め、住宅ローンの見直しを行う
なお、住み替えローンは多額のローンを組むため審査自体が厳しい事、任意売却はローン返済が滞った場合に使えるケースが多く、単に売却でローン完済できないという理由だと利用自体が難しいケースが多くなります。よって、現実的には暫く売却を諦め金利などの見直しを行うのが得策です。

住宅ローンがある家を少しでも高く売却する方法とは何か?

以下に紹介する事項を実践すると、高値売却となる可能性が高まります。
・予め周辺相場を調査しておく
・査定は複数社に依頼する
・不動産仲介を利用する
・繁忙期に売却活動する
・周辺に中古物件の販売が少ない時に売却活動する
・売却実績がある不動産会社に依頼する

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