マンションは売却・賃貸を同時募集できる？注意点を解説します

マンション売却と賃貸の同時募集は、可能です。同時募集の方法には、以下の方法があります。

• 売却と賃貸を別の不動産会社に依頼する方法
• 同じ不動産会社に依頼する方法

なお、別の不動産会社に依頼する場合には、もう一方の不動産会社に売却or賃貸の募集をしている旨をしっかりと伝えること、同じ不動産会社の場合には仲介手数料の金額の違いから売却が優先される傾向があることに注意します。

では、売却と賃貸を同時募集するメリットやデメリットや、同時募集における注意点とはどのようなことになるのでしょうか？この記事では、先述の内容や売却と賃貸のメリットデメリット、などについても考察し、マンション売却と賃貸の同時募集ついて理解を深めていきます。

マンション売却と賃貸の同時募集は可能

マンション売却と賃貸の同時募集は可能です。

同時に募集を掛けることで、買い手と借り手を探すことができるため、どちらか一方を募集するよりも集客力が上がります。また、ユーザーのニーズに柔軟に応えられる可能性も高まります。

このようにマンション売却と賃貸の同時募集はメリットが多いように思えますが、当然デメリットも存在します。よって、まずは同時募集のメリットデメリットを確認し、本質的な部分から理解していきましょう。

マンション売却と賃貸の同時募集をするメリット・デメリット

ここでは、マンション売却と賃貸を同時募集するメリットデメリットを紹介していきます。

メリット

まずはメリットです。メリットは以下のとおりになります。

• ①早期に成約する可能性が高い
• ②価格面で強気な募集ができる

①早期に成約する可能性が高い

一つ目は、早期に成約する可能性が高いことです。

同時募集を行うことで、買い手と借り手を迎えられることになります。よって、内見者の母数が多くなることが予想されることから、どちらかにて成約になる確率は高まるでしょう。

なお、内見者を迎えるときには、部屋内は綺麗に掃除し、物などは整理整頓、部屋の明かりは全て点灯するなど、内見者に良い印象を与えられるように努力しなければなりません。

②価格面で強気な募集ができる

二つ目は、価格面で強気な募集ができることです。

売却か賃貸のどちらか一方で決まれば良いのと、内見者が多いことにより、売却価格や賃料はやや強気な設定でも良いでしょう。なお、強気な募集をするには、根拠がなければ成約にはなりません。

例えば、設定金額は売却価格と賃料共に、周辺相場に則ったものである必要があります。売却価格については相場の金額に対し105％程度までが限界で、それ以上の設定では成約になる可能性が極端に下がります。

また、強気な設定の理由として、立地の良さ、物件の希少性、日当たりや眺望などの唯一無二感など、売却価格や賃料の高さが納得できる＋αの要素が必要となります。

なお、マンションを賃貸する場合、一般的な賃貸物件に比べて内装などの設備仕様のグレードは高いため、これだけでも賃料を高くする理由にはなるでしょう。

デメリット

続いて、デメリットです。デメリットは以下のとおりになります。

• ①価格設定が難しい
• ②どっちつかずになる可能性もある
• ③内見者が多くなる

①価格設定が難しい

一つ目は、価格設定が難しいことです。

先ほど強気な価格設定が可能であるとお伝えしましたが、一方で売却価格と賃料を同時に示すことで利回りを見られるケースがあります。利回りは、一般的に表面で5％前後を想定するケースが多くなります。

よって、利回りどおりに売却価格や賃料を設定すると、どちらか一方が周辺相場より高すぎてしまうことや反対に安すぎてしまう事態が起きてしまいます。つまり、売却価格と賃料の周辺相場、利回りなどのバランスをとることが難しくなるでしょう。

②どっちつかずになる可能性もある

二つ目は、どっちつかずになる可能性があります。

同時募集することで、双方に注力することが難しくなるケースがあります。売却したいのか賃貸にしたいのかを所有者自身が迷うこともあり、同時募集したにも関わらず進捗がないこともあるでしょう。

よって、このようなときには同時募集ではあるのですが、所有者としてどちらを優先したいのかを決めておくのが良いでしょう。

③内見者が多くなることで手間が掛かる

三つ目は、内見者が多くなることで手間が掛かります。

内見者が多くなることで、当然に不動産会社と電話などでのやり取りする手間が掛かります。内見予約の調整や、内見の予約が多く入ることで内見前の清掃や整理整頓も都度必要になります。

さらに、内見者が多い分、当然に参考見学や商談・交渉に至らないケースも多くなり、「このまま決まらないのでは」と不安に陥りやすくなることもあるでしょう。

同じ不動産会社で同時募集ができれば手間は掛からない

なお、同じ不動産会社であれば、募集の窓口自体は一本化されているため、不動産会社とのやり取りは少なくなるでしょう。しかし、内覧前の清掃などは都度必要となります。

マンション売却と賃貸の同時募集が向いているケース

マンション売却と賃貸の同時募集は、物件の立地や広さと間取りのバランスなどにより向いているケースと向いていないケースがあります。ここでは、各々について紹介していきます。

売却と賃貸の同時募集が向いているケース

まず、同時募集が向いているケースは以下のとおりになります。

• ①都心立地など、売却と賃貸どちらの需要も高いエリアのとき
• ②間取りが1LDK～2LDKのタイプでコンパクトな広さのとき
• ③切り離しで買換え物件の資金計画が成り立つとき

①都心立地など、売却と賃貸どちらの需要も高いエリアのとき

一つ目は、都心立地など売却と賃貸どちらの需要も高いエリアのときです。

例えば、山手線の内側や都心から放射状に延びる主要路線の駅近立地などになります。このようなエリアは、もともと誰でも住んでみたいエリアであることが多く、不動産需要は底堅くなります。

よって、このようなエリアに立地する場合には、同時募集がしやすくまた強気な価格設定もしやすいでしょう。

②間取りが1LDK～2LDKのタイプでコンパクトな広さのとき

二つ目は、間取りが1LDK～2LDKタイプでコンパクトな広さのときです。

1LDKであれば40㎡前後、2LDKであれば50㎡～60㎡前後が、一般的に需要が高い間取りや広さになります。よって、これらに合致するのであれば、同時募集しやすくなります。

同時募集がしやすい理由は、間取りや広さのバランスが良いこと、売却価格や賃料が目に優しい金額帯に収まるからになります。つまり、同時募集するにはちょうど良い間取り・広さです。

③切り離しで買換え物件の資金計画が成り立つとき

三つ目は、切り離しで買い替え物件の資金計画が成り立つときです。

こちらは、個人の経済力がポイントになります。基本買い替えの場合、売却資金を買い替え先に充当するか否かの選択があります。例えば、買い替え先の資金調達がローンや自己資金では難しい場合には、売却資金の充当を選択します。また、買い替え先の資金調達がローンや自己資金でできる場合には、売却資金を充当する必要はありません。

今回のような同時募集するケースでは、後者である必要があります。その理由は明白で、前者は売却しなければ資金計画が成り立つことがないため、そもそも賃貸を選べないからです。よって、同時募集ができるのは切り離しで買い替え物件を購入できるときになります。

売却と賃貸の同時募集が向いていないケース

続いて、同時募集が向いていないケースは以下のとおりです。

• ①広い間取りのとき
• ②交通利便性の悪い立地のとき
• ③郊外立地の大規模マンションのとき

①広い間取りのとき

一つ目は、広い間取りのときです。

例えば、住戸の広さが80㎡～100㎡以上となるなど、一般的に流通するマンションに比べて広い住戸の場合になります。このような広いマンションは、売却価格や賃料設定がどうしても高くなってしまうため、そもそも検討できる人が少なく両方を追い求めることが難しいケースがあります。

よって、広い住戸の場合にはどちらかに注力するほうが良いでしょう。

②交通利便性の悪い立地のとき

二つ目は、交通利便性の悪い立地のときです。

最寄り駅まで徒歩30分以上などの駅から遠い立地、田舎立地で公共交通機関が乏しい立地の場合には、そもそも住宅需要自体が少なくなります。よって、このような立地のときにもどちらかに注力したほうが、買い手若しくは借り手は見つかりやすいでしょう。

③郊外立地の大規模マンションのとき

三つ目は、郊外立地の大規模マンションのときです。

このようなマンションは、大抵子育て世帯のファミリーが居住するケースが多くなります。子育て中のファミリー世帯の場合、引っ越しを頻繁に行うことは心身共に負担が大きいこと、子供がいる世帯であれば長期間の居住を念頭に物件探しすること、子供がいることで賃貸ではなく持ち家志向になりやすいことがあります。

よって、このような郊外立地のマンションのケースでは、賃貸より購入を検討するケースが多くあることから、売却に注力するほうが得策と言えるでしょう。

マンション売却と賃貸を同時に行うときに注意すべきこと4つ

マンション売却と賃貸を同時に行うときには、注意すべき点があります。以下４つについて解説します。

• ①同じ不動産会社に依頼すると売却が優先になることが多い
• ②居住中物件の場合は内覧者が多くなり大変
• ③住宅ローンが残っている場合は対応が必要
• ④売却依頼は一般媒介契約を選択する

①同じ不動産会社に依頼すると売却が優先になることが多い

一つ目は、同じ不動産会社に依頼すると売却が優先になることが多いことです。

不動産仲介会社は、原則売り手・買い手から受け取る仲介手数料が主な収入源となります。売却と賃貸で受け取る仲介手数料を比べた場合、売却で受け取る仲介手数料のほうが金額は圧倒的に多いです。

よって、一つの契約で受け取る仲介手数料の金額が多い、売却が優先になります。また、不動産仲介会社は成約するために多額の広告費を掛けているとの事情もあります。

売却と賃貸の仲介手数料比較

ここでは、売却と賃貸の仲介手数料を比較していきます。売却は3000万円、賃貸は家賃120,000円で成約できた場合とします。

仲介手数料＝（成約価格×3％＋6万円）×1.1【消費税】＝（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝1,056,000円

仲介手数料は家賃の1か月分で設定されているケースが多い＝仲介手数料は120,000円

②居住中物件の場合は内見者が多くなり大変

二つ目は、居住中物件の場合は内見が多くなり対応等が大変になります。

同時募集の場合、買い手と借り手の内見者が訪れることになるので、数が増えるのは明らかです。よって、その都度対応する回数や多くの内見者に部屋内を見られることになります。

内見の度に自宅に待機し、立会する必要があるので、清掃の手間や家族の理解が必要です。

③住宅ローンが残っている場合は対応が必要

三つ目は、住宅ローンが残っている場合には、各々のケースで対応が必要となります。以下に、解説していきます。

賃貸にするなら借り換えが必要

まず、賃貸にするならローンの借り換えが必要です。

住宅ローンは、ローンを借りた本人がマイホームとして居住するために融資されたものになります。よって、原則賃貸に出し本人が居住しない場合には、投資用ローンなどへの切り替えが必須です。つまり、賃貸に出すのであればローンの借り換え手続きを行います。

売却するなら完済が必要

次に、売却するならローンの完済が必要です。

住宅ローンには抵当権が設定されており、原則売却時にはローン完済し抵当権の抹消が必須になります。仮に抵当権が付いたままの物件を引き渡し、抵当権が実行されてしまうと、買主の家が知らぬ間に競売にかけられるリスクが残ってしまいます。

よって、売却するのであれば、売却資金と自己資金でローン完済できる見込みを付けることが必要です。予め不動産会社の査定を受けておくこと、ローン残債額を確認しておきましょう。

④売却依頼は一般媒介契約を選択する

四つ目は、売却依頼は一般媒介契約を選択することです。

一般媒介契約は、複数社との契約が可能で、比較的自由に売却活動できる契約形態になります。売却を担当する仲介会社としても、賃貸で成約する可能性がある物件に対し専任媒介契約を結び、広告費の負担や報告などに手間などを掛けるのはリスクがあります。

よって、同時募集の場合にはお互いにとって干渉が少ない一般媒介契約の選択が無難です。

売却と賃貸のメリット・デメリット

ここまで売却と賃貸の同時募集について、解説してきました。ここでは売却と賃貸のメリットデメリットについて紹介していきます。各々について、その特性などを理解していきましょう。

売却のメリットデメリット

まずは、売却のメリットデメリットについてです。以下に紹介していきます。

メリット

売却のメリットは、以下のとおりです。

• ①纏まった資金が手に入る
• ②維持費の負担がなくなる

①纏まった資金が手に入る

一つ目は、纏まった資金が手に入ることです。

売却は数千万円単位の取引となるため、売買成立後に受け取る金額は多額になります。なお、売却では仲介手数料や売却益が出た場合には所得税・住民税の負担などがあることに注意します。

つまり、売却した金銭が全て手元に残るわけではないことです。実際に売却で手元に幾ら残るかについては、不動産会社に尋ねてみましょう。

②維持費の負担がなくなる

二つ目は、維持費の負担がなくなります。

売却により所有権を手放すことになるため、固定資産税や管理費・修繕費等の維持費負担はなくなります。経済的な負担が軽くなることもメリットと言えるでしょう。

デメリット

続いて、売却のデメリットは以下のとおりです。

• ①資産がなくなる
• ②仲介手数料などの多額の諸経費が掛かる

①資産がなくなる

一つ目は、所有権を手放しているため資産がなくなります。

先祖から受け継いだ土地、近隣に親戚が多いなどの場合には、売却は慎重に判断したほうが良いでしょう。

②仲介手数料などの多額の諸経費が掛かる

二つ目は、仲介手数料など多額の諸経費が掛かります。

諸経費は原則売却後に支払いとなるため、売却した金銭からの捻出が可能です。しかし、売却前に住宅診断やリフォームなどを施す場合、自己資金からの捻出となるので注意します。

賃貸のメリットデメリット

続いて、賃貸のメリットデメリットについてです。以下に、解説していきます。

メリット

まずは、賃貸のメリットは以下のとおりです。

• ①家賃収入が入る
• ②資産として持ち続けることができる
• ③将来的に売却という選択肢もある

①家賃収入が入る

一つ目は、家賃収入が入ることです。

家賃収入が入ることでローン返済、固定資産税等や管理費などに充てることができます。また、黒字になれば副収入として毎月の収入をアップさせることも可能です。

また、賃貸経営することで毎年の減価償却分を経費として計上でき、総じて節税に繋がる可能性もあります。

②資産として持ち続けることができる

二つ目は、資産として持ち続けることができます。

一旦、売却してしまうとその不動産を買い戻せるかはわかりません。つまり、一度手放した不動産は、原則二度と戻らないと考えたほうが良いでしょう。よって、賃貸にすることで大事な資産として所有し続けられます。

③将来的に売却という選択肢もある

三つ目は、将来的に売却という選択肢もあります。

しばらく賃貸で持ち続けて、賃借人が退去したタイミングで売却を検討するのもアリです。マンションの資産価値が下がってなければ、最もお得な方法になるでしょう。

しかし、賃貸契約は通常普通借家契約であるため、賃借人に契約違反的な行為がない限り退去は迫れず、賃借人に借りる意思があれば原則契約更新となります。よって、マンション所有者は売却のために賃借人に退去を迫ることはできないため、売却は自由なタイミングでしにくいと思っておきましょう。

デメリット

続いて、売却のデメリットは以下のとおりです。

• ①賃貸経営における手間がある
• ②居住中や退去時に賃借人とトラブルになるリスクがある
• ③売却という選択肢はあるものの、いつ売却できるかはわからない

①賃貸経営における手間がある

一つ目は、賃貸経営は手間が掛かります。

管理会社の手配や契約後のやり取り、住戸内設備の維持管理などです。また、賃借人退去後には住戸内のクリーニングやケースによりリフォーム、設備の更新などにより多くの手間と多額の費用が掛かります。

よって、本業がある人が賃貸経営する場合には、本業に支障がないように注意しなければなりません。

②居住中や退去時に賃借人とトラブルになるリスクがある

二つ目は、居住中や退去時に賃借人とトラブルになるリスクがあります。

トラブルの窓口になるのは、主に管理会社です。しかし、貸主としてトラブルに対処することや経営的な判断が必要なケースもあります。最も多くあるのは、退去時の原状回復と敷金返還についてです。

また賃借人に良識が欠けている場合には、トラブルが根深くなるなど、賃貸経営は何かとリスクがつきものになります。

③売却という選択肢はあるものの、いつ売却できるかはわからない

三つ目は、売却という選択肢はあるものの、いつ売却できるかはわかりません。

先述でも紹介していますが、売却できるかは賃借人の退去のタイミング次第になります。よって、所有者の思い通りに売却することは難しいと思っておきましょう。

売却と賃貸はどちらがトクなのか？

売却と賃貸はどちらがトクであるのかは、はっきりと言うことは難しいでしょう。その理由は、売却した金額、賃貸契約した賃料や賃借人の居住期間による変わってくるからです。また、どの時点でトクであるのかを決めるのも難しくなります。

例えば、高値で売却できたとしても多額のローンが残っていれば、手元に残る金銭は少なくなり、相対的なお得感を感じにくくなります。また、賃貸にしても賃借人がずっと借り続けることはなく、一定の空室期間や築年数が経過したら家賃の値下げを検討する機会も訪れます。

よって、最もお得感を感じられるケースとしては以下のような状態であると考えられます。

マンションを暫く賃貸で貸し、経費を差し引いても毎月黒字となるような状態、且つその間の資産性が変わらない若しくは資産性が上がっているときになります。仮に、賃貸で5年間貸し、その後に売却ができたら最も得なパターンと言えるでしょう。

実際に、東京都心部やその周辺にて比較的人口が増加しているエリアのマンションは、軒並み資産性が上がっている物件が殆どです。

つまり、資産性が維持しやすい立地にてマンションを所有しているのであれば、資産として持ち続けることを選択し一旦賃貸として貸す、その後に売却の選択肢を残しておくという方法が現状最も賢い方法と言えます。

まとめ

マンション売却と賃貸を同時に進めることは可能です。同時に進めることで集客が増えることや多少強気な価格設定ができるなどメリットがある反面、どっちつかずになる可能性や価格設定の難しさなどがあります。

同時募集を検討するのであれば、売却でも賃貸でも需要がある広さや立地の場合であるなど、その特性を見極めて行うようにしましょう。