注文住宅は売却しにくい！高値かつ早く売る方法を解説します

注文住宅の売却を検討しており、「注文住宅は売りにくい」という情報を聞いて不安に思っている人も多くいます。

注文住宅を建売住宅と比べたとき、若干売りにくくなるのは確かです。個性の強い家だと、その傾向は顕著に表れます。

しかし、注文住宅だからといって、全く売れないということはありません。むしろ、うまくコツを押さえておけば、建売住宅より高く売れる可能性があります。

売却のコツとしてとくに重要なのは、複数の不動産会社を比較し、優良業者を選ぶことです。物件と相性の良い業者であれば、高値でスピーディーに売却できます。

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注文住宅は建売住宅と比べて売却しにくい傾向がある

「注文住宅」とは、建築士などに依頼し、外観や間取り、設備などを設計してから建てる住宅です。自由度が高く、細部までこだわった家を建てることができます。

注文住宅に対して、不動産会社などがすでに建てたもの、あるいは建築予定のものを「建売住宅」といいます。分譲住宅ともいわれ、外観や間取りは規格化されているのが特徴です。

いずれも売却自体は可能ですが、注文住宅のほうは、建売住宅に比べてやや売却しにくい傾向にあります。

なぜ注文住宅が売りにくくなるのか、その原因を詳しく見ていきましょう。

中古住宅市場における注文住宅と建売住宅の違い

中古住宅市場における注文住宅と建売住宅には、下記のような違いがあり、買主側の意思決定に影響します。

• 注文住宅は「こだわり」が万人受けしない場合がある
• 建売のほうがベーシックな造りで需要を得やすい
• 割高な注文住宅より安い建売住宅のほうが売れやすい

主に、デザインと価格面での差が大きな違いです。

スムーズな売却を実現するためには、これらの違いをしっかり把握したうえで売却活動にあたりましょう。

注文住宅は「こだわり」が万人受けしない場合がある

注文住宅のメリットは自由に設計できることですが、それが中古住宅市場では不利になる可能性があります。

施主の好みに合わせて建てられた家は、言い換えれば「施主限定で快適な家」ということです。後から買う人にとっては、こだわった部分にそれほど価値を感じないかもしれません。

むしろ、使い勝手の悪さを感じたり、全体的な雰囲気が趣味に合わなかったりと、買主にとってマイナスになることさえあります。

万人受けしないような家の造りだと、価値観の合う買主を見つけるのに時間がかかってしまうのです。

建売のほうがベーシックな造りで需要を得やすい

注文住宅がこだわりを詰めた家である一方、建売住宅は基本的な性能を抑えたベーシックな造りになります。

不特定多数の人に売ることを前提に設計されているため、シンプルな分、必要最低限の需要を満たしています。

家にこだわりをもつ人には物足りないかもしれませんが、多くの人の価値観に合わせていることから、注文住宅より売りやすくなるのです。

割高な注文住宅より安い建売住宅のほうが売れやすい

中古住宅のメリットは「安く家を買えること」ですが、中古の注文住宅は買主にとって割高感があり、売却では不利になります。

もともと、注文住宅はこだわりを反映できる分、建売住宅より価格が高くなります。新築時の価格が高ければ、中古として売り出すときも高くなるのが基本です。

しかし、中古住宅を買う人は「多少の妥協をしてもいいから安く買いたい」と考える人が多いため、大多数のニーズと合致しません。結果として、価格の安い建売住宅のほうが売れやすくなります。

注文住宅でも売却しやすい家の特徴

「注文住宅は建売住宅より売りにくい」と解説しましたが、これはあくまで比較したときの話です。注文住宅のすべてが、一切売れないということはありません。

例えば、下記の条件にあてはまる場合、注文住宅でも売却はしやすいでしょう。

• 立地や周辺環境が良い家
• 災害リスクの低い家
• 日当たりや風通しが良い家
• リフォームしやすい建築工法の家
• 大手ハウスメーカーが施工した家

それぞれの特徴を詳しく解説していきます。

立地や周辺環境が良い家

立地が良く、周辺環境が充実している家は、買い手が集まりやすくスムーズに売れます。

良い立地や周辺環境の具体例は、次の通りです。

• 交通の利便性が良い（駅から徒歩5分、バス停がすぐ近くなど）
• ショッピングモールや商店街があり買い物しやすい
• 学校や図書館、病院など各種施設が揃っている
• 公園や緑地など自然が豊か
• 活気がありつつ、落ち着いた雰囲気もある

過ごしやすく、日々の生活が充実するような環境であれば、注文住宅も売れやすくなります。

災害リスクの低い家

災害リスクが低いかどうかも、家を売るときの重要なポイントです。

近年は安全性に対する意識が高まっており、売買契約時の前におこなう重要事項説明でも、土砂災害警戒区域や水害リスクなどの説明が義務化されています。

地盤が強く、洪水や津波などの被災履歴もない地域であれば、家を売るうえでプラスの材料となります。

日当たりや風通しが良い家

日当たりや風通しが良い家は、日常生活の快適さが上がり、売却時の需要も多く見込めます。

具体的には、近くに大きな建物がないことや、道路に面している（隣地に周りを囲まれていない）ことなどがポイントです。

また、採光をしやすい大きな窓があったり、吹き抜けなどで風の通り道が計算されていたりなど、設計段階で日当たり・風通しが計算されている家も評価が高くなります。

リフォームしやすい建築工法の家

中古住宅を買う人の多くはリフォームを前提に考えているため、増改築のしやすい家は人気を得やすくなります。

リフォームしやすい建築工法は、「在来木造工法」があげられます。柱や梁で軸（骨組み）を造る工法ですが、軸をつなげる位置に成約がなく、自由度の高さが特徴です。

一方、リフォームしにくい建築工法としては「2×4（ツーバイフォー）工法」があげられます。角材とパネルで作った箱を組み合わせる工法ですが、後から箱を組み替えるといったことが基本的にできません。

新築時に増改築を想定した設計をしていれば、売却するときにプラス材料となるでしょう。

大手ハウスメーカーが施工した家

大手ハウスメーカーが建てた家は、住宅性能、ブランド性ともに評価が高く、売却しやすくなります。

大量生産で安定した品質の部材を用意できることや、デザイン・設計の専門部署をもつことなどから、高品質かつスタイリッシュな家を建てられるのが大手ハウスメーカーのメリットです。

また、アフターメンテナンスも充実しており、長期保証や定期検査を受けられるので、資産価値が下がりにくいという特徴もあります。

全国規模で有名なハウスメーカーの家であれば、中古住宅市場でも需要を集めやすいでしょう。

注文住宅が売却しにくくなる要因

注文住宅が売却しにくくなる要因としては、次の5つがあげられます。

• 間取りが市場ニーズに合っていない
• 外観や内装のデザインが特殊
• 動かせない造作家具がある
• 地下室がある
• 土地の形状がよくない

おおむね、注文住宅の特徴であるユニークさが裏目にでて、売却がむずかしくなるといえます。

具体的にどのような点が売却時の弱みになるのか、1つずつ見ていきましょう。

間取りが市場にニーズに合っていない

注文住宅を建てるとき、自分のライフスタイルに合わせた間取りにすることで、一般的なニーズから離れてしまう場合があります。

例えば、部屋数が多すぎたり、反対に少なすぎたりするのはマイナス材料です。多ければ無駄なスペースが増えるだけですし、少なければ生活が不便になります。

また、ステップフロアを作ることで段差が多くなってしまったり、ウォークインクローゼットを作ることで他の部屋が狭くなってしまった家などは、需要が下がるかもしれません。

一般的な戸建ての間取りは2階建て4LDKなので、これ以上多くても少なくても売りにくくなる可能性があります。

外観や内装のデザインが特殊

外観や内装が特殊だと、買主に避けられ売却しにくくなります。

外観でいえば、奇抜な色で壁を塗ってしまったり、デザイン性重視で庇をなくしたことで日除けや雨避けができなくなったりといった失敗例があります。

内装では、コンセントの配置を失念して数が足りなくなったり、出入り口が狭くて家具などの搬入が困難になったりする失敗例が代表的です。

自分のこだわりを強く反映させた結果、住まいとしての機能性が欠けてしまうと、売却はむずかしくなります。

動かせない造作家具がある

造作家具とは、部屋のスペースに合わせてオーダーメイドで作った家具のことです。置き場所に隙間なくフィットさせられますが、気軽に撤去できないというデメリットがあります。

その部屋でしか使うことを想定しないので、壁や床に固定するケースが多く、動かすためには工事が必要となります。

人によって必要な家具は異なるので、造作家具が買主のニーズに合わない場合、取引で不利になる恐れがあるでしょう。

地下室がある

注文住宅では、趣味や仕事用のスペースとして、地下室を作るケースが少なくありません。しかし、地下室を必要としない買主にとっては、かえって邪魔になってしまいます。

地下室は気密性の高さから結露・カビが発生しやすく、こまめな手入れが必要です。また、解体することになった場合、通常より解体費用がかかります。

地下室が不要な買主にとってはコストがかかるだけであり、売却活動で不利になってしまう可能性があるのです。

地下室のある家を売る方法については別の記事でも解説しているので、こちらもぜひ参考にしてください。

土地の形状がよくない

注文住宅を建てる際、建物にお金をかける分、土地の予算を減らすといったケースがあります。

土地の予算が削られた結果、三角地や傾斜地、旗竿地など、形がいびつな「不整形地」に建ててしまうことも少なくありません。

このような土地はリフォームや建て替えも困難になるため、中古市場では大きく価値を落としてしまいます。土地単体での価値も低く、売却がむずかしくなるのです。

注文住宅を高値かつスピーディーに売却する方法

注文住宅を高値かつスピーディーに売却するためには、次の方法を試してみるとよいでしょう。

• 一括査定で複数の不動産会社を比較する
• 余裕をもって売却活動をおこなう
• 内見対策を徹底する
• アピールポイントをまとめておく
• 売却理由の伝え方を工夫する

とくに、優秀な不動産会社を見つけることが最大のコツであり、一括査定を使った選別は大切です。

それぞれ詳しく解説していきます。

一括査定で複数の不動産会社を比較する

家の売却で欠かせない不動産会社ですが、その実力は1社ごとに変わります。不動産会社を変えるだけで売却期間が短くなったり、売却価格が数百万円変わったりすることもあります。

各社で培ってきた売買ノウハウが異なり、得意な物件タイプや地域も変わるので、複数の不動産会社を比較して相性の良いところを選ぶことが重要です。

しかし、不動産会社を1社ずつ、一から調べるのはかなりの労力が必要となります。そこでおすすめなのが、一括査定サービスの利用です。

一括査定では、簡単な入力で複数の不動産会社に査定を申し込めるので、効率的に各社の比較ができます。一括査定の運営者が提携業者を選別しているため、優良業者が揃っているのも特徴です。

例えば、下記のリンクから利用できる「イエウール」では、最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。全国対応で、スムーズに相性の良い不動産会社を見つけられるのでおすすめです。

不動産会社選びで見るべきポイント

不動産会社を選ぶにあたって、一般的なチェックポイントは次の通りです。

• 戸建ての取引実績が多い
• 売却物件の近くに店舗がある
• 物件情報の見せ方がうまい（文章や写真の撮り方など）
• 対応が素早い人
• 査定額が高く、根拠もしっかりしている

これらのポイントを押さえておけば、不動産会社選びで失敗することはないでしょう。

さらに、ハウスメーカーで建てた注文住宅の場合、販売元やそのグループ会社・提携会社に相談すると、売却しやすくなることがあります。

これらの企業は物件の特徴をよく知っているので、売り方も熟知しています。ハウスメーカーそのものが好きな顧客にアプローチできるので、高く売れるかもしれません。

余裕をもって売却活動をおこなう

家の売却は、焦っていると安く買い叩かれる恐れがあるため、なるべく余裕をもっておこなうべきです。

売却までの希望期限に余裕がないと、買主が十分に集まらず、条件の妥協が必要になってしまいます。価格交渉で値下げを要求されるかもしれません。

具体的な期間については、レインズ※のデータを見てみましょう。下記は、不動産が売り出されてから成約するまでの期間をまとめたものですが、中古戸建て住宅の平均的な売却期間はおおむね3~4ヶ月ほどとなっています。

※レインズ：不動産業者が物件情報を共有するためのネットワークシステムおよびその運営機構。

レインズ登録から成約に至る日数

年度	中古マンションの成約日数	中古戸建住宅の成約日数
2011年	69.9	83.2
2012年	79.9	87.5
2013年	75.9	88.5
2014年	70.3	88.4
2015年	64.9	89.6
2016年	71.6	92.4
2017年	75.8	91.0
2018年	79.4	96.2
2019年	82.4	100.1
2020年	87.0	114.1
2021年	72.1	95.2

出典：REINS TOWER（公益財団法人東日本不動産流通機構）「首都圏不動産流通市場の動向　（2021年度）」

いつまで経っても売れない場合は対策も必要ですが、少なくとも3ヶ月は様子を見るのがおすすめです。

内見対策を徹底する

家の売買では、事前に物件を訪問し、家の状態や雰囲気などをチェックする内見をおこなうのが一般的です。内見時の印象は購入希望者の意思決定に大きく影響するため、しっかりとした対策をしましょう。

基本的な対策としては、徹底した掃除が重要です。居住中であっても、空き家の状態であっても、可能な限りきれいな状態で見てもらいましょう。

とくに、居住中の物件では生活感を見せない方が売れやすくなります。玄関や水回りなど、汚れやすく目に付きやすい部分は入念な掃除が必要です。

掃除以外には、室内をモデルルームのように演出する「ホームステージング」というサービスもおすすめです。

インテリアの配置や照明を工夫することで「その家での快適な暮らし」を想像させ、家の値上がり防止や売却期間の短縮などが期待できます。

アピールポイントをまとめておく

こだわりがデメリットになる注文住宅ですが、一方で強い個性がアピールポイントになることもあります。

特徴の強い家ほど、だれに向けて宣伝し、どのような要素をアピールするか見極めるかが重要です。

まずは家のこだわりポイントや、他にはない特徴、強みと弱みを書き出してみましょう。それらを物件情報に反映させたり、内見で購入希望者と接するときに伝えたりすることが大切です。

また、優良な不動産会社であれば、物件のアピールポイントも的確に見極められます。しっかりと不動産会社を選別し、信頼できる担当者と話し合ってみましょう。

売却理由の伝え方を工夫する

購入希望者のなかには、売主の売却理由を気にする人もいます。新生活を送るにあたって、なるべく縁起の悪い物件は避けたいからです。

しかし、個人的な売却理由を事細かに説明する必要もありません。離婚や失職といったネガティブなことまで言わなくても、「家族が引っ越して人数が減った」「仕事の都合で引っ越すことになった」といった説明で十分です。

ただし、「自殺があった」「近隣住民とトラブルになった」など、相手側の購入意思を左右するような情報は、正確に伝えましょう。これらの説明が不十分だと、契約不適合責任を問われるかもしれません。

注文住宅の売却を悩んでいる人はなるべく早めに売るのがおすすめ

家の売却は大きなライフイベントなので、検討しつつも悩んでいる人が多いと思います。

しかし、家の資産価値は、基本的に築年数とともに低下します。高値でスピーディーに売ることを考えるなら、なるべく早く売るのがおすすめです。

また、近年の中古住宅市場は盛り上がりを見せており、現在は売り時といえます。

「いま売るべきか」で悩んでいる人に向けて、築年数と市場動向の両面からポイントを解説していきます。

「築浅ほど高く売れる」は戸建て売却の大原則

戸建ての売却では、築浅ほど高く、築古ほど安く売れるのが大原則です。

下記は、国土交通省が試算した建物価格と築年数の相関性をまとめたものです。不動産流通近代化センターの査定マニュアルと、減価償却による価値低下の2つを反映させています。

1年ごとに価値が下がり、戸建ては築10年で約50%に、築30年で約10%程度まで下がるとわかります。

リフォームの有無や近隣の都市開発などで例外もありますが、家を長く持ち続けても値上がりすることは基本的にないといえます。

近年は中古住宅需要が上がり「売り時」といえる

築年数が経つほど値下がりするのは前提ですが、市場全体の変化で、売りやすさが変わることもあります。

近年、中古住宅の人気は高まっています。下記は、首都圏の中古戸建て住宅の新規登録価格（売り出し価格）と成約価格、およびその乖離率をまとめたグラフです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー　首都圏不動産流通市場の動向」

価格が緩やかに上昇しており、成約価格は10年間で約500万円のプラスになっています。

また、乖離率が10%近く軽減しているのもポイントです。つまり、ここ数年で価格交渉における売主側の立場が改善し、小さい値下げでも成約しやすくなっているということです。

価格の推移から見ると、中古住宅の売買は売り手市場が続いていると判断できます。

まずは「現状いくらになるか」を調べることが大切

築年数や市場動向の面から売り時について考察しましたが、家の価格は常に変動しています。近隣の不動産需要や、大型商業施設の進出、社会情勢など、複雑な要因が絡み合って売却価格が決まるのです。

大切なのは、最新の価格相場をチェックし、将来的な値動きもある程度予測しながら売却タイミングを測ることです。そのためには、専門的な不動産知識も重要になります。

売却すべきか悩んでいるのであれば、まずは自分の物件が現状いくらになるのかを調べてみましょう。

不動産会社の査定をいくつか比較すれば、平均的な相場価格がわかります。売買のプロである担当者のアドバイスも聞けるので、ぜひ積極的に活用してみてください。

まとめ

注文住宅は、建てるときにこだわりを強く反映させた結果、売却しにくくなることがあります。

しかし、決して売れないというわけではなく、強み・弱みを把握して売却のコツを押さえさえすれば、スムーズに売ることも可能です。

まずは一括査定を使い、優良な不動産会社を探すことから始めましょう。相性の良い不動産会社が見つかれば、高値かつスピーディーな売却を実現できます。