再建築不可物件を処分するにはどのような方法があるのか？

再建築不可物件を処分するには、買取に出すのがおすすめです。買取とは、買取専門の不動産会社が買主となり売買を進める方法となります。

また、買取をおすすめする理由に「既存の再建築不可物件を取り壊してしまうと新たな建物の建築ができない」点もあります。さらに、再建築を可能にするために隣地の買収や賃貸借、セットバックなどの工事や手続きは何かと個人では面倒です。よって、一般ユーザーへの売却は流通性が乏しいことから、売却が難しいことになります。

この記事では、再建築不可物件を処分する際に買取を利用するメリットデメリット、再建築不可物件が一般ユーザーへの売却が難しい理由、買取以外に処分する方法などについて解説します。

再建築不可物件を処分するための主な方法4つ

再建築不可物件を処分するには、主に以下のような方法があります。

• 買取業者への売却
• 隣接所有者への売却・譲渡
• 自治体やNPO法人への寄付

「売りに出したけど長期間買手が見つからなかった」という場合でも、仲介しか試してない場合はまずは買取業者への相談をお勧めします。相場の6〜7割程度の値段にはなってしまいますが、それでも0円で処分する必要がなくなるため、金銭面を考えるならお得です。

その他の方法も含め、再建築不可物件の処分にはどのような方法があるのか見ていきましょう。

①不動産買取業者への売却（おすすめ）

再建築不可物件の買手が見つからず、もはや売却を諦めていた方もいると思いますが、仲介のみしか試してない方は買取業者への相談をぜひ検討してください。

不動産業者の中には再建築不可を専門で取り扱っている買取業者もあるため、売れなかった再建築不可物件も買い取ってもらえる可能性はまだ残されています。

よって、0円で処分することを考えず、まずは買取業者にアプローチしてみることをお勧めします。

そもそも買取とは、不動産業者が物件を直接買い取る方法

そもそも買取と仲介の違いがわからなかった方もいるかと思いますが、買取は不動産会社が物件を直接買い取る手法です。仲介は”不動産会社を通し”買い手を募集する方法であるため、この点が違いです。

買取を積極的に行う不動産業者は一般的な不動産の買取りも行っていますが、再建築不可物件や事故物件など、世間では流通しづらいいわゆる「訳あり物件」の買取も積極的に行っていることが多いです。ですので、処分を考えている場合は買取業者への売却相談は大変有効となります。

訳あり物件は買取後に、リフォームやリノベーション、解体して更地にするなどを行い再販売されるのが一般的です。

買取利用のメリット

まず、買取を利用するメリットです。以下に、３つ紹介していきます。

• ①買取業者さえ決まれば必ず売れる
• ②即現金化が可能となる
• ③現況のまま引き渡しができる

①買取業者さえ決まれば必ず売れる

一つ目は、買取業者さえ決まれば必ず売れることです。

仲介は取り扱ってくれる不動産会社が決まっても、買い手が見つからなければ必ず売れるとは限りません。一方買取は初めから売買交渉に入るので、「買いたい」という不動産業者さえ見つかれば、必ず売却できます。

なお、買取には売却活動がないため、最も面倒な内見の対応や売れない不安に陥ることはまずありません。

②即現金化が可能となる

二つ目は、即現金化が可能な点です。

買取は買主となる不動産会社が決まれば即売買契約となります。また、一般ユーザーと違いローンではなく現金一括購入となるのが通常なので、手続きが迅速です。

よって、売買契約が完了すれば即最終金の支払いとなるため、最短売買契約から１週間程度での現金化が可能となります。

③現況のまま引き渡しができる

三つ目は、現況のまま引き渡しができることです。

買取では、契約不適合責任が免責となるケースが殆どになります。よって、売主は現況の状況に関わらずそのまま引き渡すことが可能です。引き渡し後に、買主からの契約不適合責任で申し立てを受ける心配はありません。

訳あり物件を仲介で売るとなると、契約不適合責任についても配慮しなければなりませんが、こうした心配を一切せず、現状のまま引き渡しできる点も、買取業者に引き取ってもらう大きなメリットでしょう。

買取利用のデメリット

続いて、買取利用のデメリットです。以下に紹介していきます。

• 相場より安くなる

相場より安くなる

買取利用のデメリットは、買値が相場より安くなります。

一般的には、概ね相場比60％～70％が買取時の買値となるのですが、再建築不可物件の場合には物件の接道状況や間口により買値には差が出てきます。最も厄介なのは、その後の土地活用がしにくい旗竿地や建築基準法上の道路に面していないことなど、再建築を可能にすることが難しい場合には買値が更に下がることもあります。

②隣地所有者に売却する

2つ目は、隣地所有者に売却することです。

隣地所有者が購入すれば、土地を一体化し敷地面積を広げられます。よって、土地のポテンシャルを最も発揮しやすい方法と言えるでしょう。安価で引き取ってもらうケースも考えられますが、買い手にとっても自分の土地の価値を上げる買い物になるので、ある程度交渉の余地はあると考えられます。

③隣地所有者に譲渡する

3つ目は、隣地所有者に譲渡することです。

売却自体が難しい土地であれば、無償で譲渡する方法もあります。土地をどうしても処分したいのであれば、無償譲渡も仕方ありません。なお、無償譲渡とは言え土地を貰った人には、贈与税や所有権移転登記時に必要な登録免許税の負担があります。

これらを負担することでトラブルになるケースもあるので、個人間で無償譲渡を行う際には、専門家を介し譲渡手続きを進めるのが良いでしょう。

④自治体やNPO法人に寄付する

4つ目は、自治体やNPO法人に寄付することです。

自治体が土地の寄付を受けることはありますが、そのケースは稀であると言われています。その理由は、不動産にかかる固定資産税は地方税であり自治体にとっては大事な収入源であるからです。

よって、寄付を受けることで税収が減ってしまうおそれがあるため、よほど利用価値がある土地でない限り寄付を受けることはありません。

次に、NPO法人への寄付です。個人から法人へ無償譲渡する場合、贈与側にはみなし譲渡所得税、法人側に法人税が掛かるので注意します。NPO法人についても、土地の寄付を受けるか否かは立地条件等にもよるので、まずはNPO法人の担当者に寄付について相談してみましょう。

どうしても処分先が見つからない場合は土地活用も検討しよう

売却が難しい場合、土地活用も検討してみると良いでしょう。以下は、主な土地活用の方法になります。

• A.駐車場や駐輪場
• B.トランクルームやバイク用のガレージ
• C.リフォームして活用する

①駐車場や駐輪場

一つ目は、駐車場や駐輪場です。

既存の物件を取り壊し、間口が広ければ月極駐車場、間口が狭く近隣にスーパーや駅など自転車の一時利用が見込める立地であれば駐輪場が良いでしょう。

月極駐車場や駐輪場は、設置の初期費用があまりかからない土地活用方法です。例えば、駐車場であれば土地の整地と砂利の敷設、車止めや区画ロープを設置すれば完成となります。よって、土地活用で初期費用を掛けたくないのであれば、月極駐車場などがおすすめです。

②トランクルームやバイク用のガレージ

二つ目は、トランクルームやバイク用のガレージです。

トランクルームというと一般的には大型のコンテナを敷地内に設置し、物置として貸すことを思い浮かべる人が多いと思います。ここでいうトランクルームとは、物置型のコンパクトサイズのものになります。

再建築不可物件には、幅員が狭い物件や間口が狭い物件が多く、大型のトランクルーム設置は向いていません。どちらかというと近隣に集合住宅が多く、ちょっとした物置が欲しいと思う人が多そうなエリアがターゲットになります。

また、集合住宅には自転車置き場はあってもバイク置き場がないケースがあります。よって、バイク用のガレージとして土地活用するのも良いでしょう。バイクであれば、間口が狭くても出入りには問題ありません。

③リフォームして活用する

三つ目は、リフォームして活用することです。

最後は、既存の建物を生かす方法になります。建物が古くとも柱や土台部分がしっかりしていれば、フルリフォームにて建物を蘇らせることは可能です。例えば、シェアハウス用にフルリフォームを行い、賃貸経営するのもよいでしょう。

再建築不可物件を再建築可能にする救済措置4つ

再建築不可物件では、再建築可能にする救済措置があります。よって、以下の救済措置を実施することで再建築が可能となれば、流通性の高い土地として不動産仲介での売却がしやすくなるでしょう。

• ①幅員が足りない場合には敷地内方向へセットバックする
• ②間口が2m未満の場合には、隣接地を借地若しくは買収する
• ③道路の位置指定を申請する
• ④43条の但し書きを申請する

①幅員が足りない場合には敷地内方向へセットバックする

一つ目は、幅員が足りない場合には、敷地内方向へセットバックします。

先述でも少し触れておりますが、セットバックでは幅員4mを確保するために道路中心線から2m下げたところに新たな敷地境界線を設けます。セットバックで掛かった費用は、原則自己負担若しくは自治体により補助金制度があるケースがあります。

なお、セットバックで提供した部分は道路として無償提供しているため、固定資産税の支払いは免除されます。しかし、固定資産税の免除は自動的に行われるものではなく、市町村の窓口で非課税の手続きが必要なことが注意点です。

②間口が2m未満の場合には、隣接地を借地若しくは買収する

二つ目は、間口が2m未満の場合には、隣接地を借地若しくは買収する必要があります。

間口が狭い土地の代表は「旗竿地」です。旗竿地は、四方を隣接地にて囲まれ道路に出るためには、通路を通らなければなりません。その通路の間口幅が、2m未満の場合が良くあります。

このような場合、通路の左右は隣接地であるため、自らの意向だけで間口を広げることはできません。よって、間口を広げるには間口拡幅分の土地を購入するか、隣接地全ての土地を購入、若しくは土地を借りる方法があります。

これらは隣接地の所有者と買収若しくは賃貸の交渉が必要であり、現実的に直ぐに解決できることではないのがデメリットです。つまり、間口を広げるにはその土地が立地する状況により、難しいケースもあります。

③道路の位置指定を申請する

三つ目は、道路の位置指定を申請することです。

建築基準法上の道路のなかには、公道や私道の他に位置指定道路があります。位置指定道路とは、土地所有者が築造する道で、特定行政庁からその位置の指定を受けた幅員4m以上の道路を「道路として認められる」ことです。

よって、所有する土地が位置指定道路として認められれば、接道が2m以下でも再建築が可能となります。

④43条の但し書きを申請する

四つ目は、43条但し書きを申請することです。

43条の但し書き道路とは、本来であれば接道義務を果たしていないので再建築は不可ですが、建築審査会の許可を受けることで建築が認められる道のことになります。

なお、建築審査会に認められるには、その敷地の周囲に広い空地を有していることや特定行政庁が交通上や安全上などで支障がないと認めたときです。よって、43条但し書き道路に接道する物件として再建築が可能となります。

再建築不可物件が一般層への売却が難しい理由4つ

ここでは、再建築不可物件が一般ユーザーへの売却が難しい理由について４つ紹介します。

• ①建て替えができない
• ②需要がない
• ③ローンが下りにくい
• ④再建築を可能にするには手間と費用が掛かる

①建て替えができない

一つ目は、建て替えができないことです。

再建築不可物件では、既存の建物を取り壊すと新たな建物の建築はできません。よって、再建築不可物件を購入すると既存の建物をリフォームやリノベーションし、使い続けるしかありません。

②需要がない

二つ目は、需要がないことです。

再建築不可物件は、現状では将来的に建て替えができないため物件として欲しいと思う人はあまりいません。仮に周辺相場より格安で購入できたとしても、今後の活用方法に不安が残ります。

よって、再建築不可物件は一般的に需要がないため、売却が難しくなります。

③ローンが下りにくい

三つ目は、ローンが下りにくいことです。

一般的な金融機関において、再建築不可物件ではローンが下りることはありません。これは住宅ローンを融資する金融機関として再建築不可物件は流通性が弱く、不動産としての価値が見いだせないからです。

つまり、一般的な不動産より資産価値が低いため、担保としては不十分と判断されてしまうからになります。よって、再建築不可物件でローンを使うには、ノンバンク系やフリーローンなど金利が高い商品で融資を受けるしかありません。

買主にとって資金調達が難しい物件であることから、売却が難しくなります。

④再建築を可能にするには手間と費用が掛かる

最後は、再建築を可能にするには手間と費用が掛かるからです。

例えば、幅員が足りない場合にはセットバックが必要となります。セットバックをするには、道路に面している壁などを取り壊し、セットバックする位置に新たに築造する手間があります。

このように、再建築を可能にするにあたり手間と費用が掛かるため、一般ユーザーには敬遠されがちです。よって、売却が難しくなります。

再建築不可となる主な要因

そもそも再建築不可となる要因とはどのようなことになるのでしょうか？以下に、解説します。

• A.接道義務を果たしていない
• B.建築基準法上の道路に接道していない
• C.そもそも敷地が道路に面していない

A.接道義務を果たしていない

まずは、接道義務を果たしていないことです。

建築基準法上で新たな建物を建てるには、幅員4m以上の道路（公道若しくは私道）に、間口2m以上の接道が必要となります。よって、どちらかが欠けることにより接道義務を果たすことがないため、新たな建物の建築ができません。

B.建築基準法上の道路に接道していない

次に、建築基準法上の道路に面していないことです。

例えば、農道や林道、河川沿いの堤防道路で路線認定を受けていない道路になります。また、住宅密集地の下町では路地裏の通路も、建築基準法上の道路ではないケースがあります。

よって、日常的に生活道路として使っている道路でも、建築基準法上の道路ではない場合に接道義務を果たさないことになり、再建築不可物件となっている要因となっています。

C.そもそも敷地が道路に面していない

最後に、そもそも敷地が道路に面していない場合です。

土地の四方を隣接地に囲まれ、敷地内への出入りができない土地のことになります。このような土地は道路に接道し接道義務を果たさなければ、建物の建築はできません。

建物を建てるには、隣接地に通行地役権の設定を行い敷地に出入りできる通路を確保するか、隣地所有者に売却するしかありません。

まとめ

再建築不可物件を処分するには、買取が最も有力な方法です。よって、買取専門の不動産会社複数に査定を出し、最も高値を付けたところと売買契約を結ぶのが得策と言えます。

また、買取以外にも譲渡や寄付、処分が難しければ土地活用など、さまざまな可能性を検討しつつ、その土地の処分や活用について考えてみてはいかがでしょうか。