賃貸併用住宅の売却はどうやる？トラブルなく売るコツを解説

節税などメリットも多い賃貸併用住宅ですが、売却しようとなると一般的に需要は低く、買い手を見つけるのは難しい物件です。

賃貸併用住宅の買い手をスムーズに見つけるには、その特性や売却のコツを押さえることが大切です。この記事では、満足のいく売却ができるよう必要な知識を解説します。

なお、とくに重要なコツとしては、不動産会社の比較があげられます。不動産会社によって最終的な売却価格は大きく変わるので、優良かつ相性の良い不動産会社を見つけなければいけません。

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賃貸併用住宅は普通の家より売りにくいって本当？

賃貸併用住宅の売却を考えている方は、「普通の家より売りにくい」と耳にした方もいるでしょう。まずはその点から見ていきます。

賃貸併用住宅は普通の家より需要が少なく売りにくい

賃貸併用住宅は、基本的に普通の家より需要が少なく、売却がむずかしい物件です。流通量自体が少ないので、取り扱いに慣れていない不動産会社も多いでしょう。

1棟に2世帯以上住むことを前提としているため、普通の家とは違う独特な造りをしているのが特徴です。

居住用としても投資用としても中途半端に感じる人が多く、普通の家より売りにくい傾向にあります。

賃貸併用住宅の需要が少ない理由

まずは賃貸併用住宅の需要が少ない理由を、より深く把握していきましょう

需要が少ない具体的な理由としては、次の3つがあげられます。

• 物件全体の価格が高くなるから
• 普通の家より使い勝手が悪いから
• 投資用物件として利回りが低いから

それぞれ解説していきます。

物件全体の価格が高くなるから

賃貸併用住宅は、賃貸用のスペースが必要な分、土地や建物は大きくなるのが基本です。規模が大きいと当然ながら価格も高くなるため、経済的に余裕があって不動産投資を始めたい人か、親子で2世帯住宅に住みたいと考える人以外をターゲットにすることは難しいでしょう。

反面、一般的な大きさの家であれば、平均的な価格設定ができるうえ、居住用としても投資用としても需要が見込めます。

賃貸併用住宅は、「規模の大きさ」と「価格の高さ」から購買層が減ってしまうことが、売却しづらい理由の一つです。

普通の家より使い勝手が悪いから

マイホームとして考えると、賃貸併用住宅は普通の家より使い勝手が悪くなります。

例えば、賃貸部分とは壁一枚しか隔てていないので、生活音が聞こえてしまうかもしれません。一戸建てに住んでいるのに、アパートやマンションと同じように注意を払う必要があります。

また、居住部分と賃貸部分を分けるために、間取りがいびつになるケースもあります。その影響で室内の動線が悪くなり、日々の生活が不便になるかもしれません。

一戸建ての魅力である「気を使わず快適な生活」が損なわれる恐れから、購入希望者が少なくなってしまうのです。

投資用物件として利回りが低いから

投資用物件として見た場合、賃貸併用住宅は利回りの面で不利といえます。

賃貸併用物件は、スペースの半分以上が「収益を生まないスペース」です。全体を貸せば月20万円稼げる物件が、半分を居住用として使うことで月10万円しか稼げないと考えると、投資効率は悪いといえます。

自宅として使っている分、完全に無駄というわけではありませんが、利回りの低さは投資用物件の評価を下げてしまいます。

シビアな目で物件を見る投資家にとって、利回りは重要なポイントです。効率的な運用ができない物件だと、なかなか買主を見つけられないでしょう。

賃貸併用住宅の売却をスムーズに進めるためのコツ

一般的な住宅と比較すると売却が難しいと言われる賃貸併用住宅ですが、少しの工夫でスムーズに売却できる可能性を高めることもできます。できるだけ早めに買い手を見つけたい方は、以下を意識してみるといいでしょう。

• 賃貸併用住宅が得意な不動産会社を選ぶ
• 賃貸併用住宅のアピールポイントを把握する
• 入居者がいる状態で売り出す
• 2世帯住宅として売り出す
• 買取業者に依頼する

賃貸併用住宅が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社選びは、成約までの期間や最終的な売却価格に影響を与えます。例えば、不慣れな不動産業者と比べて数百万円単位で高く売れたり、1~2ヶ月という短期間で成約できたりする可能性も期待できます。

とくに、賃貸併用住宅のように特殊な物件は数自体が少なく、これまで扱かったことがない業者も少なくありません。そうした背景を考えると、これまで取扱経験があり、ある程度ノウハウを持っている不動産業者での仲介や、売却を考えたいところです。

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「不動産会社選びが重要」といったものの、なにもわからない状態で1社ずつ企業情報を調べるのは、負担の大きい作業です。

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サイト運営者側も提携時に企業を審査しているので、優良業者のなかからさらに相性の良い業者を選別できるのも、大きなメリットです。

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対応している物件も多種多様なので、賃貸併用住宅の売買に悩んでいる人は、ぜひ利用してみましょう。

賃貸併用住宅のアピールポイントを把握する

物を売るときは、いかに品物が良いものであるかを伝えることが大切です。不動産売却でも、物件のアピールポイントを強調し、購入希望者の関心を引くことがコツとなります。

賃貸併用住宅のアピールポイントとしては、次のようなものがあげられます。

• ローンの返済負担が少ない
• 「自宅」と「投資用物件」を別々に買うより安い
• 節税ができる
• 自宅の間取り変更に対応しやすい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

アピールポイント例1：ローンの返済負担が少ない

賃貸併用住宅は、「マイホームのローン返済」と「不動産投資のローン返済」という2つの側面で、負担を軽減できるというメリットがあります。

まず、「マイホーム購入のローン返済」という面で見ると、給与だけでなく賃料を返済に充てられるのがポイントです。

普通は家計をやりくりし、給与から返済していくものですが、賃貸併用住宅は賃料も返済に使えます。ただマイホームを買うより、家計で頭を悩ませることは少ないでしょう。

次に、「不動産投資のローン返済」という面で見ると、不動産投資用ローンより金利の安い住宅ローンを使えるのがポイントです。

賃貸併用住宅の場合、居住スペースの面積が全体の50%以上あれば、住宅ローンが使えます。普通の不動産用投資ローンを使うより利息が減るので、返済負担が少なくできます。

アピールポイント例2：「自宅」と「投資用物件」を別々に買うより安い

基本的に、戸建てを2つ建てるより賃貸併用住宅を1棟建てるほうが、費用の総額は安くなります。

建てる建物が1つなので、必要な人材や建材が少なくなり、低コストで建てられます。とくに、建築費の大部分を占める基礎と屋根をまとめることで、大幅なコストダウンが可能です。

先述した住宅ローンを利用できることも含めて、費用を抑えながら収益物件を取得できる点は大きなメリットです。

アピールポイント例3：節税ができる

賃貸併用住宅の節税効果をアピールすることで、購入希望者の注目を集められる可能性があります。節税できる税金は、所得税と相続税の2つです。

所得税は、賃料収入から賃貸部分の経費を差し引いて赤字が発生したとき、その赤字を他の所得から控除する「損益通算」という節税方法があります。

計上可能な経費は次の通りです（※税金や修繕費などで住居部分にかかるものは対象外）。

• 固定資産税や都市計画税
• 入居者募集の広告宣伝費
• 修繕費
• 損害保険料
• 水道光熱費や通信料
• 関係者との接待交際費
• 消耗品・事務用品費
• 情報収集のための新聞書籍代
• 減価償却費（経年劣化による建物価値の減少）

相続税については、居住用より賃貸用のほうが低く評価されるため、賃貸部分の税金を減らせます。また、「小規模宅地等の特例」を適用できる場合、さらに評価減が可能です。

参照：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

所得税や相続税の節税をしたい人にとって、賃貸併用住宅は魅力的な物件といえるでしょう。

アピールポイント例4：自宅の間取り変更に対応しやすい

賃貸部分があることで、自宅の間取りを変更したくなったときに対応しやすいというメリットもあります。

マイホームを建てるときは、将来的なリフォームも考えて建てるのが普通です。子供が小さいうちは1つの広い部屋にしておき、成長とともに部屋を区切るなど、ある程度計画を立てる人が多いでしょう。

しかし、人生は計画通りにいかない場合もあります。子供ができなかったり、反対に多く生まれたりして、想定していたリフォーム計画では対応できないかもしれません。

賃貸併用住宅であれば、子供が増えれば賃貸部分を自宅として使えますし、自立した後は再び貸し出すといったことが可能です。その時々で必要な間取りに合わせて、柔軟に活用することができるのです。

入居者がいる状態で売り出す

賃貸併用住宅にかぎらず、収益物件を売り出すときは、入居者がいる状態の「オーナーチェンジ物件」として売り出すのがおすすめです。

不動産投資では空き室を作らないことが重要となるので、すでに入居者が住んでいる物件は、買主を見つけやすくなります。

長く安定して入居者がいる物件や、家賃が高く利回りの良い物件は、高い需要を見込めるでしょう。

運営シミュレーションをだす

賃貸併用住宅は、一般的な投資用物件と比べて数が少なく、情報も多くないため、投資家からすると手を出しにくい面があります。

そこで、売主側が運営シミュレーションをだしておけば、賃貸併用住宅の良さをわかってもらえるので、売却しやすくなる効果が期待できます。

入居率や月々の収支、入居者との円滑なコミュニケーション方法など、実際に所有してわかることを細かく整理しておけば、買主も購入しやすくなるでしょう。

2世帯住宅として売り出す

賃貸併用住宅だからといって必ず賃貸にだす義務はなく、全スペースを自宅として使うことも可能です。2世帯住宅として売り出すことで、親子などで同居したい層の需要を狙えます。

2世帯住宅として使う場合、バリアフリー化や一部設備の共用化のため、買主側はリフォームをおこなう場合があります。

そのため、設計図書類やリフォーム歴・修繕歴がわかる書類を用意しておくことで、買主側の判断を手助けし、スムーズな成約につなげることが可能です。

買取業者に依頼する

売り出して1年以上経つなど、どうしても売却できない場合は、買取業者を利用するのも1つの方法です。

買取業者とは、物件を自社で直接買い取り、再生・再販することで利益を得る業者です。

再生・再販を前提に買い取る分、買取価格は相場から2~5割ほど下がるというデメリットはありますが、代わりに「築古」「事故物件」といった問題のある物件でも積極的に買い取ってもらえます。

一般的な仲介業者より早く売れるのが特徴で、業者によっては数日で現金化できるため、早めの売却を望む方にもピッタリです。なかなか売れずに困っている状況であれば、ぜひ査定を依頼してみましょう。

賃貸併用住宅を売却するか、所有で利回りを期待するか迷った場合の判断基準

賃貸併用住宅を売却すべきかどうかの判断はむずかしく、どちらにするか迷っている人もいるかと思います。そのような人は、ここから紹介する「売却したほうが状況」「所有で様子をたほうがよい状況」を参考にしてみましょう。

賃貸併用住宅を売却したほうがよい状況

売却したほうが良い状況としては、次の4つがあげられます。

• 減価償却が終わるとき
• 入居者が見つからないとき
• 築古だが修理・建て替えの資金がないとき
• 周辺の不動産需要が上がっているとき

それぞれ詳しく解説します。

減価償却が終わるとき

減価償却とは、税申告をする際、経年劣化による建物の価値低下を経費として計上する制度です。実際に現金がでていくわけではないので、「税申告は赤字でありながら手元のお金は黒字」という状態を作り出せます。

減価償却が終わると、経費が減るため所得税や住民税が高くなり、手元に残るお金が減ってしまいます。投資効率が悪くなるので、売却すべきタイミングといえるでしょう。

建物の種類ごとに償却期間（法定耐用年数）が定められており、1年毎に償却していって最後にゼロとなるよう設定されています。

建物の種類と法定耐用年数

建物の種類	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨造	27年
重量鉄骨造	34年
鉄筋コンクリート造	47年

※上記は新築物件の場合。中古物件の償却年数は「（法定耐用年数-築年数）+ 築年数× 0.2」として計算する。

参照：e-Govポータル「減価償却資産の耐用年数等に関する省令　第3条第1項2、別表第1」

例えば、3,000万円の新築木造住宅の場合、3,000万円を22年で按分して経費計上していくというイメージです。

減価償却が終わる前に売却すれば、税金の値上がりを避けることができるので、収益を悪化させることなく運用を完了させることができます。

入居者が見つからないとき

先にも解説しましたが、不動産投資では「いかに空き室を作らないか」が大きな課題です。空き室でも税金や維持費はかかるので、収益物件の空き室は無駄にしかなりません。

しかし、入居者付けは地域の不動産需要や、近隣の競合物件など、外部の要因でも左右されます。適切な入居者募集をおこなっても、入居者が見つからないことはありえます。

入居率を上げる方法として、リフォームや賃料の値下げなどはありますが、無理をするとどこかで必ず破綻します。粘って売り時を逃す前に、売却や買い替えを検討してみましょう。

築古だが修理・建て替えの資金がないとき

建物は必ず劣化するので、定期的な修理は必須です。損傷が激しいと、建て替えが必要になるケースもあるでしょう。

修理・建て替えの資金は少しずつ積み立てるのが理想ですが、別のことでお金が必要になったり、積立自体を忘れていたりして、十分な資金がない場合もあります。

しかし、劣化した家をそのまま使い続けると、崩壊などの事故が起こり、管理者として責任を問われるかもしれません。

築古で修理・建て替えの資金がない場合は、万が一の事故が起こる前に、売却して管理者責任を回避しましょう。

リスクの高い物件を売るのは不安かもしれなませんが、資金に余裕のある人へ売却すれば、しっかりと再生したうえで活用してもらえます。

周辺の不動産需要が上がっているとき

一戸建ては、大きく値上がりするようなことは基本的にありません。建物は経年劣化により価値を下げていきますし、土地は大きく価格変動することが少ないからです。

しかし、都市開発や大型商業施設の出店など、外的要因の影響で地価が上がることもあります。流入してくる人口も多くなり、不動産需要が高まれば、高値で売却できることがあるのです。

相場が新築時以上の価格になるか、これまでの賃料収入と合わせて総合的にプラスになるのであれば、積極的に売却を検討してみましょう。

一戸建ては時期を逃すと売却しにくくなるので、不動産需要が高まったときに売ることで、将来的に処分で悩む事態を回避することが可能です。

所有で様子をたほうがよい状況

所有で様子を見るの状況としては、次の2つがあげられます。

• 家族が今後増えるかもしれないとき
• 賃料収入が安定しているとき

家族が今後増えるかもしれないとき

先にも解説しましたが、賃貸併用住宅は賃貸用スペースを自己利用することもできます。将来的に出産や親との同居を考えているのであれば、間取りに余裕がある賃貸併用住宅はなにかと便利でしょう。

将来を見越して家を広めに作った場合、必要になるときまでそのスペースは無駄になってしまいますが、賃貸併用住宅なら有効活用が可能です。

「部屋が必要になったときに入居者が出ていってくれるか心配」ということであれば、定期借家契約を結ぶとよいでしょう。貸し出す期間を設定し、更新しないことを前提とした契約なので、計画立てて物件を活用できます。

賃料収入が安定しているとき

今現在、入居者がいて安定した賃料収入があれば、そのまま所有を続けるのもよいでしょう。

副業や投資が推奨される現代において、収益を生む不動産は重要な資産です。うまく運用できているのであれば、家計の足しや老後資金のためにも所有を続けてみましょう。

ただし、賃料収入があるうちに売ったほうが高く売れる場合もあるため、注意が必要です。収益物件の売却価格は、物件そのものの評価だけでなく「収益性」も影響するため、利回りによって価格が変動します。

最大限の利益を得るためには、次の3点を把握することが重要です。

• 今、入居者がいる状態で売ったらいくらになるか
• 将来、空き家で売るとしたら何年後にいくらになるか（経年劣化でどれくらい値下がりするか）
• 現在の賃料収入がいつまで続きそうか（後何年住んでもらえそうか、賃料の値下がりがあるとしたいつ・どれくらいか）

上記を把握したうえで、利益がピークになるタイミングを測ることができれば、理想的な売却ができます。

物件の現在価格や、経年劣化による値下がりを知るには、専門家の助言が必要です。賃貸も取り扱っている不動産会社なら、賃料の変動についてもアドバイスをもらえるので、所有し続けるか検討するためにも査定を受けてみてはいかがでしょうか。

売却後の入居者へのケアはオーナー変更の通知だけでOK

入居者がいる状態で売却するにあたって、入居者に対してなにをすべきかわからないという人も多いでしょう。

入居者へのケアとしては、売却後に買主と連名でオーナー変更の通知をするだけで大丈夫です。売却前に承諾をもらう必要はありません。

通知も、新オーナーや新しい管理会社がおこなうのが一般的なので、旧オーナーとしてはとくに必要なことはないでしょう。ただし、あくまで一般論なので、売買の経緯や地域の商習慣によっては旧オーナーから通知することもあるかもしれません。

オーナー変更の通知内容

オーナー変更の通知は書面でおこない、以下の内容を記載します。

• 賃貸人を変更した旨の報告
• 敷金の返還義務を新賃貸人が引き継ぐこと
• 賃貸契約条件の確認（契約期間、賃料等の変更がないことの確認）
• 新しい賃料の振込先
• 新しいオーナーや管理会社の名前・連絡先

通知書の作成が必要になったら、不動産会社や司法書士などに相談してみましょう。

まとめ

賃貸併用住宅は特殊な物件であることから、売却もむずかしい部類の不動産です。

しかし、特性を理解し、コツを押さえて売却にあたれば、売却は決して不可能ではありません。

まずは一括査定などを使い、優良かつ相性の良い不動産会社を探すことが大切です。適切なアドバイスを受けながら売却活動をおこなえば、きっと満足できる結果を得られるでしょう。