【一人っ子の実家売却】相続時に対処すべきことなど徹底解説！

一人っ子だと、実家の相続について相談できる兄弟姉妹がおらず、なにかと不安を抱えてしまうものです。

両親が亡くなり、自分一人が相続する場合、なにより大切なのは放置しないことです。他の相続人がいない以上、自分主導で実家をどうするか決める必要があります。

将来的に実家に住む予定がなければ、速やかに売却か更地にするのがおすすめです。不動産は維持・管理が大変なので、使わないのであれば早めに処分するか、うまく活用して利益を得ましょう。

なお、工夫次第では築古の実家でも高く売れる可能性があります。高値で売るうえでとくに重要なのは、優良かつ相性の良い不動産会社を見つけることです。

なるべく多くの業者に査定してもらえば、優良かつ相性の良い不動産会社を見つけやすくなるので、一括査定などを使って複数社を比較してみましょう。

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• 実家に住まない場合、放置していると維持・管理が負担になったり、近隣への迷惑になるなどのリスクがある。
• 売却する場合、なるべく多くの不動産会社で査定を受けて比較する。
• 相続財産が実家だけでも、相続税は現金で支払う必要があるので注意。

誰も使っていない実家は速やかに売却などで処分すべき！その理由は？

誰も使っていない実家は、速やかに売却などで処分すべきです。その理由は、下記５つになります。

• ①管理が大変だから
• ②近隣に迷惑が掛かることがあるから
• ③税制優遇が使えなくなるから
• ④維持費にお金が掛かるから
• ⑤特定空き家に指定されるおそれがあるから

①管理が大変だから

一つ目は、管理が大変であるからです。

不動産は、日々のちょっとした手入れにも手間がかかります。例えば、建物であれば換気・水抜き・屋内の清掃、土地なら庭木の剪定や雑草の除去などです。

これらを自らで行うのは重労働であり、遠方に住んでいる場合は実家に出向く必要もあります。空き家管理業者に委託する場合は、委託費用も必要です。

実家が存在するだけで、時間や労力、金銭的に大きなコストが発生してしまうのです。

「実家の土地だけでも守りたい」ということなら、手間の少ない更地で所有するとよいでしょう。ただし、更地でも夏場の草刈りは大変なので、土地にシートを敷き雑草が生い茂らないようにするなど、負担を軽くする工夫を取り入れてみましょう。

②近隣に迷惑が掛かることがあるから

二つ目は、近隣に迷惑が掛かることがあるからです。

一人っ子だと他に頼れる人もおらず、建物の手入れが行き届かなくなりがちです。気付いたら外装が朽ちていたり、庭木が伸び放題で雑草が生い茂っていたりと、廃屋のような見た目になってしまいます。

これにより、近隣に対して住環境の悪化、不審火や不審者の侵入などによる治安の悪化、強風で外装材の飛来による近隣住宅への被害など、さまざまな迷惑をかけてしまう恐れがあります。

③税制優遇が使えなくなるから

三つ目は、税制優遇が使えなくなるからです。

例えば、相続人が誰も使っていない実家（空き家）を売却し譲渡した場合です。売却して売却益（譲渡所得）があるときには、3000万円を控除して残額がある場合に課税となります。これを「空き家の3000万円特別控除」と言います。

これを受けるには、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することになっています。よって、3年を経過する年の12月31日以降を過ぎると税制優遇は使えないため、売却する場合は相続してからなるべく早めがおすすめです。

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

④維持費にお金が掛かるから

四つ目は、維持費にお金が掛かるからです。

実家を所有することで、固定資産税や修繕費など、金銭的な負担がかかります。一回ごとの支払いは大した額でなくても、積み重ねれば家計への負担が重くなっていきます。

なんの活用もできない不動産は、極端にいえば負債と変わりありません。住まない実家のために多額の費用を捻出するより、売却してその利益を家計や投資などに充てたほうが、有益といえるでしょう。

⑤特定空き家に指定されるおそれがあるから

五つ目は、特定空き家に指定されるおそれがあるからです。

2015年に施行された空き家対策特別措置法により、市街地に放置された空き家に対し、行政が強制的に立ち入り調査できるようになりました。この調査に基づき、倒壊など保安上の危険性、衛生上の有害性、景観の損害などがある空き家は、「特定空き家」に指定される恐れがあります。

特定空き家の指定されると、次のようなペナルティが発生します。

• 住宅用地の特例から除外（土地の固定資産税を値上げ）
• 命令違反に対して50万円以下の過料
• 行政代執行（強制解体し、所有者に費用を請求）

使っていない実家であっても、適切な管理をしないと所有者に多くのデメリットが降りかかるのです。

参照：NPO法人 空家・空地管理センター「特定空家とは」

売却か所有し続けるか・・・迷った場合の判断基準

実家を売却するか、所有を続けるか迷った場合には、それぞれの判断基準を把握しましょう。ここでは、売却か更地にするかについておすすめのパターンを解説します。

売却がおすすめのパターン4つ

売却がおすすめのパターンは、下記4つになります。

• ①現居から遠いところにある
• ②交通の便が悪い立地
• ③田舎・過疎化が進んでいる自治体にある
• ④経済的に維持管理が難しい場合

①現居から遠いところにある

一つ目は、現居から遠いところにあるときです。

今住んでいる自宅から実家までの距離が遠い場合、自分での維持管理は物理的に難しくなります。例えば、本人の家が東京で実家が鹿児島であれば、普段の仕事や家族のことを考えると定期的に通うのは非現実的です。

よって、現居と実家が遠く定期的に通うのが難しい場合には、売却がおすすめになります。

②交通の便が悪い立地

二つ目は、交通の便が悪い立地であるときです。

交通の便が悪い立地は、一般的に不動産需要が低いエリアとなります。賃貸などのニーズも低く、所有し続けたとしても活用できるケースは限られてしまうでしょう。

よって、交通の便が悪い立地であれば、早めに売却活動しておくのが得策と言えます。

③田舎・過疎化が進んでいる自治体にある

三つ目は、田舎や過疎化が進んでいる自治体にあるときです。

このような立地は、交通の便が悪い立地よりさらに不動産需要が落ちる傾向があります。よって、同様に早めに売却するのが良いでしょう。

④経済的に維持管理が難しい場合

四つ目は、経済的に維持管理が難しい場合です。

不動産を所有すると、先述のとおり固定資産税や修繕費などのコストが毎月掛かります。住んでいるなら必要経費と割り切れますが、居住も活用もしていない家であれば、支出がかさんでいくだけです。

家計を圧迫し、維持管理費に貯蓄を減らし続けている状態などであれば、早期に売却したほうが良いと言えます。

売却せずに所有し続けたほうが良いパターン5つ

続いて、売却せずに所有し続けたほうが良いパターンになります。ここでは、主なパターンとして5つ紹介します。

• ①資産性が高い立地にある場合
• ②家族や親戚に住みたいという人がいる場合
• ③管理することが物理的に問題ない場合
• ④維持費の負担が経済的に問題ない場合
• ⑤先祖から受け継いだ土地である場合

①資産性が高い立地にある場合

一つ目は、資産性が高い立地にあるときです。

都心の立地であったり、主要駅から徒歩10分～15分圏内や人気の住宅街に立地しているなど、比較的人口が多い市街地で不動産需要が高いエリアであれば、売却せずに所有し続けることがおすすめとなります。

既存物件を生かして賃貸として貸すこと、更地にして駐車場やアパート経営、借地として貸すなどさまざまな活用方法が考えられます。

②家族や親戚に住みたいという人がいる場合

家族や親戚など、身内に「住みたい」という人がいる場合は、残しておいてもよいでしょう。

重要なのは、なにかしらの形で活用することなので、だれかが住むのであれば支出も無駄になりません。

居住者がいれば、日常の簡単な手入れもしてもらえますし、修繕が必要な部分もすぐに気付いてもらえます。ただ放置しておくより、格段に維持管理がラクになるでしょう。

③管理することが物理的に問題ない場合

三つ目は、管理することが物理的に問題ないことです。

実家の近所に住んでいる、仕事がない休みの日に定期的に管理ができるなど、家を管理することで日常生活に支障がなければ、所有し続けても良いでしょう。

④維持費の負担が経済的に問題ない場合

四つ目は、維持費の負担が経済的に問題ないことです。

不動産を所有すると、固定資産税などの税金負担や家の修繕費用など維持管理費が掛かります。マイホームを所有しながら実家を所有するということは、当然にこれら維持費の負担が大きくなります。

よって、現状経済的に余裕があり、実家を所有しても家計的に問題がない状態であれば所有し続けても良いでしょう。

⑤先祖から受け継いだ土地の場合

最後は、先祖から受け継いでいる土地であるときです。

代々受け継いでいる土地であれば、その土地を守ることが子孫の役目という風潮は地域によってはあります。一旦売却すると、買い戻すことは難しくなるため所有し続けることが無難です。

ただし、無理して維持することで自分の生活が苦しくなったり、子供や孫の世代に負担を残してしまったりすると本末転倒です。物理的・経済的に管理が難しい場合は、売却を検討しましょう。

相続時に実家を売却するメリットとデメリット

実家の維持管理が難しければ、相続時に売却する方法があります。では、相続時に実家を売却するメリットデメリットとは、どんなことになるのでしょうか？以下に、解説していきます。

メリット

メリットは以下のとおりです。

• A.纏まった資金が手に入る
• B.維持費などの負担がなくなる

A.纏まった資金が手に入る

まずは、纏まった資金が手に入ります。

実家を売却し現金化することで、相続税の支払いに充てられます。なお、相続税は相続開始の日から10か月以内の現金納付が原則です。

B.維持費などの負担がなくなる

次に、実家の維持費などの負担がなくなります。

経済的にラクになること、また実家の管理で悩むことはありません。

デメリット

デメリットは、以下のとおりです。

• A.育った家がなくなる
• B.測量や解体などで多額の初期費用が必要になることもある

A.育った家がなくなる

まずは、育った家がなくなることです。

思い出の詰まった実家を手放すことで、寂しさや喪失感を思うこともあるでしょう。また、実家がなくなることで故郷に帰ることもなくなり、その土地との繋がりが薄れていく可能性があります。

B.測量や解体などで多額の費用が必要になることもある

一戸建ての場合、測量や解体などで費用負担が必要になることもあります。これらを売却前に行うことで、数百万円単位の金銭が掛かり、一旦は自己資金で負担しなければなりません。

解体業者の手配や測量等には時間が掛かるため、相続後すぐに手配しておくのが良いでしょう。

実家を少しでも高く売却する方法5つ

実家の売却時には、工夫次第で少しでも高く売却する方法があります。以下に、代表的な５つの方法を紹介していきます。

• ①予め相場を調査しておく
• ②査定は複数社に依頼する
• ③不動産仲介を利用する
• ④解体して更地にする（一戸建ての場合）
• ⑤繁忙期や周辺の競合物件が少ない時に売却する

①予め相場を調査しておく

一つ目は、予め周辺相場を調査しておくことです。

周辺相場を予め把握しておくことで、不動産会社から受ける査定評価についての善し悪しや妥当性を判断できるようになります。査定額と自分で調べた相場に乖離があった場合、根拠などについて不動産会社に質問することが可能です。

周辺相場の把握は、適正な売買を実現するためにも非常に重要なのです。

なお、周辺相場を調査する方法は、主に下記３つのサイトを利用するのが良いでしょう。

• 不動産流通機構「レインズマーケットインフォメーション」
• 国土交通省「土地情報総合システム　不動産取引価格情報検索」
• 不動産ポータルサイト

まず、レインズマーケットインフォメーションと土地総合情報システムでは、過去の売却事例を閲覧できます。都道府県から検索していくことで、誰でも無料で過去の売却事例を確認できます。

なお、これらサイトは詳細な住所地は伏せられているため、あくまで大まかな立地検索での情報となります。しかし、売却したい物件と近い条件で売却された事例を確認することで、相場観について参考になるでしょう。

次に、不動産ポータルサイトでは、現在周辺にて売却中の物件や売却価格の相場感を確認できます。また、一部不動産ポータルサイトでは、現在売却中物件の情報を集約し、売却相場として地域ごとにまとめたツールを公開しているケースもあります。

これらサイトを活用し周辺相場を把握しておきましょう。

②査定は複数社に依頼する

二つ目は、査定は複数社に依頼することです。

査定は、不動産会社により若干見解が異なるケースが多くなります。同じ物件でも、不動産会社が違えば数百万円の価格差もありえるので、高く売るために不動産会社の比較は必須と言えるでしょう。

また、不動産会社のなかには、案件取得を目的に見せかけの高値査定を付ける悪質なケースもあります。複数社を比較すれば、明らかに相場を逸脱した査定額がわかり、悪徳な不動産会社を排除すること可能です。

③不動産仲介を利用する

三つ目は、不動産仲介を利用することです。

不動産仲介では、査定額を元にするものの、売主が価格を自由に設定できます。仲介に対して、不動産会社が自社で物件を直接買い取る場合は、スピーディーな分一般的な相場より安値になるため、高く売りたいなら仲介を使うべきです。

なお、媒介契約（仲介契約）にはいくつか種類があります。高値で売る場合は、1社と単独契約を結ぶ「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」にするのがおすすめです。

これらの契約は、不動産会社が他社に成約を取られる心配がないため、宣伝活動のための費用を投資しやすくなります。集客力がアップし、内見予約の向上、高値かつ早期売却の可能性が高まるでしょう。

④解体して更地にする（一戸建ての場合）

四つ目は、解体して更地にすることです。

一戸建ての売却の場合、古屋付きで売却すると、買主が購入後に解体する手間があることや、そもそも古屋があることで土地の状態を確認しにくいため、敬遠される傾向があります。これにより流通性が悪く、売却価格も安価になるのが一般的です。

しかし、解体して更地にすることで、土地の状態を確認しやすく新築工事に即着工できるメリットがあります。よって、面倒でも売却前には解体して更地にするのが良いでしょう。

⑤繁忙期や周辺の競合物件が少ない時に売却する

最後は、不動産売買の繁忙期や周辺の競合物件が少ない時に売却することです。不動産の繁忙期とは、一般的に3月～4月の春先、10月～11月の秋口になります。

特に、春先は転勤など春から新生活を迎える人が多く、人の移動が活発になる時期となるため、必然的に不動産需要が高まります。このような時期に売り出しすることで、高値で売却できる可能性が高まります。

また、競合物件が少ない時期に売却活動することで、そのエリア内での希少性に繋がります。

例えば、同一マンション内で売却が重なった場合には、買主が物件を選択できる状態になります。このようなとき買主はよりお得感の強い物件を選ぶ傾向があり、物件間での買主の取り合いが起き、競合物件数が多ければ価格下落を招きます。

しかし、エリア内で物件が少なければ、買主は限られた中から物件を選択することとなるため、売却できる確率が高まります。よって、売却活動するなら競合物件が少ない時の方が、売却自体がスムーズに進み且つ希少性から高値売却を狙えます。

一人っ子が実家を相続するときに注意するべきこと2つ

一人っ子が実家を相続するときには、注意すべきことがあります。ここでは、代表的な注意点を２つ紹介します。

• ①相続税の支払いを現金で行う必要がある
• ②相続登記を行っておく

①相続税の支払いを現金で行う必要がある

一つ目は、相続税の支払いは現金で行うことです。

先述した通り、相続税の支払いは相続開始日から10か月以内に現金で納付します。相続税は現金納付のため、自己資金で支払いできるかを確認しておくことが必要です。

自己資金で支払えないときには、実家の売却が必要

相続税の支払いは原則現金納付であるため、自己資金で用意できない場合には、実家の売却でまとまった資金を得る必要があります。

売却するかどうか悩んでいるのであれば、とりあえず査定だけでも受けておきましょう。相続税の評価額と、市場の相場には乖離があるので、売った場合の価格を把握してから方策を考えることが大切です。

②相続登記を行っておく

二つ目は、相続登記を行うことです。

相続登記とは、相続した不動産の名義を変更することになります。不動産は名義人でなければ売却することができないため、実家の名義を自らに移しておく必要があります。

相続登記は自分で申請するのが原則ですが、専門家である司法書士に代行してもらうのが一般的です。まずは近くの司法書士事務所に問い合わせてみましょう。

まとめ

一人っ子で実家に住む予定がなければ、実家は売却し処分するのがおすすめです。ただし、実家の立地が良く維持管理が経済的に問題なければ、所有しても良いでしょう。

なお、実家の売却資金を相続税の支払いに充てる場合には、相続後速やかに相続登記を行うことや予め査定を受けておくなど、売却に向けた準備をしておくことが必要です。

面倒だからと放置せず、適切な手続きをおこない、負担が残らないよう実家を処分もしくは活用しましょう。