騒音マンションは売れない？告知義務やスムーズに売る方法を解説

マンションの騒音問題は、売却価格には少なからず悪影響を及ぼします。。

また、売却時に騒音があることを買主へ伝える義務があります。騒音を告知せずに売ると後々トラブルになるため、売却しにくくなってもきちんと告知するようにしましょう。

騒音問題のあるマンションをスムーズに、かつ高値で売るためには、周辺相場の把握や不動産会社の比較が大切です。そのため、まずは一括査定で複数の不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

騒音問題があっても決して売れないわけではないので、相性の良い不動産会社に依頼し、納得のいく条件でマンションを売却しましょう。

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• 騒音問題があると、マンションの資産価値は落ちる場合が多い。
• 騒音について買主に伝えておかないと、トラブルになる恐れがある。
• まずは不動産会社を選別し、騒音があっても高く売れる不動産会社を選ぶことが重要。。

騒音はマンション売却においてマイナス要素

騒音はマンション売却においてマイナス用途となり、資産価値や需要低下につながります。快適な住環境を阻害し、入居者にとってストレスとなるためです。

騒音があるマンションをあえて選ぶ人はまずいないため、「買いたい」と思う人が少なく、相場より価格を下げざるを得ないケースが大半です。

資産価値には少なからず影響する場合がほとんど

マンションは一度購入し居住すると、簡単に住み替えることができません。騒音があるマンションは長期間にわたって日常生活に支障が出るので、買主に敬遠されやすくなります。

特に問題なのが、騒音のわずらわしさは個人差があることです。人によって騒音の感じ方が異なるため「いくら安くすれば売れるのか」という基準がなく、どれだけ価格を下げても売れない可能性があります。

騒音マンションの資産価値が低下する主な理由4つ

マンションで発生する騒音について、資産価値が下がる理由は以下のとおりです。

• ①物件の印象が悪いから
• ②日常生活に影響があるから
• ③隣人トラブルに巻き込まれる可能性があるから
• ④建物構造に問題を抱えているケースが多いから

①物件の印象が悪いから

一つ目は、物件の印象が悪いからです。

快適な住環境を求めてマンションを探すなかで、隣人や上階からの騒音があるマンションには基本的に印象の悪さしか残りません。

このようなマンションは購入を検討する人自体が少なく、仮に検討者が現れても成約まで至らないケースが多くなります。大幅な値引きを求められることも多く、総じて売値が安くなってしまいます。

②日常生活に影響があるから

二つ目は、日常生活に影響があるからです。

快適な住環境を実現するには、室内の静かさは重要です。騒音が原因でストレスや睡眠障害が発生し、健康被害に遭うおそれもあります。

騒音があると常に生活を乱され、快適な住環境を確保できなくなってしまいます。

③隣人トラブルに巻き込まれる可能性があるから

三つ目は、トラブルに巻き込まれる可能性があると考える人が多いからです。

騒音を発し続ける人は、人格に何らかの問題がある恐れがあります。仮に管理会社を通してクレームを言ったとしても、その後に嫌がらせ行為を受けるかもしれません。

また、マンションだと共用廊下等で騒音元の人と顔を合わせる機会もあり、ストレスを感じることが多くなります。問題のある人物の近くに好んで住む人はいないため、需要が下がってしまいます。

④建物構造に問題を抱えているケースが多いから

四つ目は、建物構造に問題を抱えているケースが多いからです。

築年数が浅く、しっかりと遮音対策を考えられたマンションなら、騒音はそれほど気になりません。裏を返せば、騒音のあるマンションは築古であったり、設計・建築に問題を抱えている可能性があります。

建物構造自体に問題があると、騒音以外にも何かしらの問題を抱えているかもしれません。他のリスクを考慮した結果、購入希望者に敬遠されてしまう恐れがあるのです。

騒音マンションの典型例

ここでは、騒音マンションの典型的な例を3つ紹介していきます。

• ①上階の生活音がうるさい
• ②隣戸の犬の鳴き声がうるさい
• ③エレベーターの稼働音、機械式駐車場の稼働音がうるさい

①上階の生活音がうるさい

一つ目は、上階の生活音がうるさいことです。

例えば、子供が走り回っている、物を落としたようなドスンという音が頻繁に聞こえる、夜中寝静まったときでもバタバタと音がして眠れない、などになります。

このような生活音が響き続けることは、毎日の生活に支障をきたす可能性があります。該当する部屋の入居者に対する不満が募り、トラブルに発展するケースもあるでしょう。

②隣戸の犬の鳴き声がうるさい

二つ目は、隣戸の犬の鳴き声がうるさいことです。

昨今では室内犬を飼うケースが多くなりましたが、その分犬の鳴き声に関するトラブルも増えています。犬は時間を選ばず泣き叫ぶことや、甲高い鳴き声で耳障りなケースがあります。

犬などのペットが嫌いな人にとっては、嫌悪感を抱くこともあるでしょう。

③エレベーターの稼働音、機械式駐車場の稼働音がうるさい

三つ目は、エレベーターが近いことによる稼働音や、機械式駐車場の稼働音がうるさいことです。

これらは24時間稼働する設備になるため、真夜中に使用されることで、稼働音が気になり睡眠等に影響が出るケースがあります。

問題になる騒音の基準はどれくらい？

日常生活において、生活騒音の発生は避けられません。それでは、どのくらいの騒音だとトラブルになるのでしょうか？

騒音はデシベル（㏈）という単位で表され、一般的な住宅街では昼間で55㏈、夜間では45㏈以下が快適な生活を送れる騒音の基準値です。つまり、この数値を超えると耳障りな騒音となります。

しかし、数値を超えれば必ずトラブルになるというわけでもなく、音の発生源と時間帯、音が聞こえる環境によって変わってきます。

例えば、昼間テレビなどを付けた状態で、これら騒音が発生していたとしてもテレビの音でかき消され気づかない可能性があります。一方で、真夜中の寝静まった時間であれば、周りに音を発するものがないために、ちょっとした足音や機器の作動音が気になってしまうこともあるでしょう。

先述した通り、騒音問題は主観的な捉え方に左右されます。同じレベルの音量でも、部屋の構造や配置、住民の生活リズムなどで、考え方が変わる可能性があるのです。

騒音マンションを少しでもスムーズに売却する方法6つ

騒音マンションを少しでもスムーズに売却するには、以下のような方法を実践するのがおすすめです。

• ①予め周辺相場を把握しておく
• ②査定は複数社に出す
• ③不動産の繁忙期に売却する
• ④周辺の競合物件が少ない時に売却活動する
• ⑤価格を相場並み若しくは下げて販売する
• ⑥同じマンション若しくは周辺で売却実績がある不動産会社を選ぶ

①予め周辺相場を把握しておく

一つ目は、予め周辺相場を把握しておくことです。

騒音マンションは買主探しに苦労する可能性が高いため、周辺相場を予め把握し、どのくらいの価格で売れるか見極めることが重要となります。

そのため、まずは自らで周辺相場を調査しましょう。調査は、以下３つのサイトを利用がおすすめです。

• レインズマーケットインフォメーション
• 土地総合情報システム
• 一括査定サイト

レインズマーケットインフォメーションと土地総合情報システムでは、過去の売却事例を誰でも無料で閲覧できます。調査したい立地を検索すると、過去の売却事例の一覧が表示されるので、成約年月日がなるべく新しい事例（できれば1年以内の事例）を元に相場感を調査してみましょう。

ただし、詳細な住所地やマンション名などは伏せられているため、マンション自体の特定はできないようになっているため、検索された情報から売却したいマンションの条件に近い物件をピックアップし、おおよその相場観を算出しましょう。

一括査定は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することで、より現実に近い価格相場を把握できます。各社の査定額を平均すれば相場がわかりますし、「高く売れる業者」「安く売れる業者」を見極めることが可能です。

②査定は複数社に出す

二つ目は、査定を複数社に出すことです。先述した通り、一括査定などで複数の不動産会社を比較すれば、高値で売れる業者の見極めが可能です。

不動産会社はそれぞれ得意な地域や間取りが異なるため、同じ物件でも査定額に数百万円の違いが出ることも珍しくありません。より高値で売るためには、不動産会社の比較は必須です。

まずは一括査定で2~3社に絞り、そこから訪問査定を依頼して、最も相性の良い不動産会社を見つけましょう。

③不動産の繁忙期に売却する

三つ目は、不動産の繁忙期に売却することです。

不動産の繁忙期とは、春先の3月～4月、秋口の10月～11月になります。特に、春先は仕事の転勤など人の異動が一年で最も多い時期となるため、不動産取引も活発です。

買主の数が必然的に多くなることから、エリアによっては物件の引き合いが強く買主間の競争が起きる可能性があります。

騒音がネックになるマンションでも買主の母数が多ければ、購入物件に選ばれる確率は高まると言って良いでしょう。

④周辺の競合物件が少ない時に売却活動する

四つ目は、周辺の競合物件が少ない時に売却活動することです。

マンションの売れ行きは、周辺に競合物件があるかで大きく変わってきます。特に、同じマンション内で同時期に販売すると競合してしまい、買主は条件の良い物件を選択できる状況となります。

このような買主有利の状況になると、売却スピードが鈍化し売れない状況が続くことで周辺相場の一時的な下落を招くおそれがあります。

よって、マンションを売却するなら周辺の競合物件がなるべく少ない時期を狙い、そのエリアでの希少性を持たせることがコツとなります。

⑤価格を相場並み若しくは下げて販売する

五つ目は、価格を相場並み若しくは下げて販売することです。

騒音マンションは買主にデメリットが大きいことから、検討自体を敬遠されるケースが多くあります。よって、価格は高くても相場並み若しくは早期売却を狙うなら価格を下げて販売します。

これらの価格設定で役に立つのが、先般紹介した相場の調査です。周辺相場を把握しているうえで価格設定を行えば、例え相場より安い金額でも少しでも高値で売却できるギリギリのラインを狙いやすくなります。

価格を下げるにしても、単に下げるのではなく立地周辺の相場観から買主がお得感を感じやすい価格帯を見極め設定できることが、相場を自らで調査するメリットと言えるでしょう。

⑥同じマンション若しくは周辺で売却実績がある不動産会社を選ぶ

六つ目は、同じマンション若しくは周辺で売却実績がある不動産会社を選ぶことです。

マンション売却がスムーズに進捗するかは、不動産会社の力量次第となります。売却活動が直ぐに終われば特に問題視されないのですが、騒音マンションは売却に苦慮するケースが多く、売却が進展しないときには不動産会社が持ち合わせるノウハウや知識・知恵などから発想される提案力が、売却が進展するポイントです。

よって、騒音マンションの売却を依頼する不動産会社は、周辺で売却実績があり且つ売却に関するノウハウなどを持ち合わせる不動産会社がおすすめとなります。

騒音マンションを売却する際の「告知義務」について

不動産の売却で売主から買主に対し告知義務があるケースとは、「その事実を知っていたら売買契約は締結しなかった」というような物件に関する情報があるときです。

告知義務は、売買契約前に買主に伝える必要があります。この告知義務は、大きく4つに分かれています。

騒音マンションは、原則上記4種の瑕疵に該当しないため、告知義務は原則ありません。しかし、騒音が酷いことを理由に売却しているという事実を隠して売買契約を進めることで、引き渡し後にトラブルになるおそれが十分あります。

また、昨今では契約不適合責任により売主の責任が増し、買主の保護の考え方が強くなっています。よって、買主が「契約前にイメージした物件ではなかった」と言えば契約不適合責任を追及でき、多額の損害賠償などに発展するケースもあるでしょう。

つまり、告知義務はないものの、契約不適合責任を考慮すれば予め騒音があるマンションであることを告知しておいたほうが無難です。

原則、騒音があることの告知は必要

原則、騒音があることの告知は必要であると考えます。よって売却活動前には、売却する理由が上階や隣接住戸からの騒音であると不動産会社に伝えておきましょう。これにより、不動産会社は買主に騒音があるマンションであると告知したうえで、物件の紹介ができます。

なお、音の感じ方は人それぞれです。人によっては気になる音、気にならない音がありますが、売却する原因が音であることは自らの私見であっても、告知は行っておきます。

共用部内でのトラブル（事件や事故など）も告知したほうが良い

住戸内以外にも共用部内で事件や事故などのトラブルが過去にあった場合も、念のため告知しておいたほうが良いでしょう。これらもあとから発覚し、契約不適合責任を追及されると厄介であるからです。

昨今は、SNSに情報が溢れており、マンション内でトラブルがあったことも誰かがツイートなどをしていれば、後日発覚するおそれがあります。よって、これら事件事故の情報も告知しておいたほうが良いでしょう。

告知しないと重大なトラブルになるおそれがある

騒音があるマンションについて、告知義務はありません。しかし、快適な日常生活を阻害する可能性が高い事項を隠蔽し、売買契約することで重大なトラブルになるおそれがあります。

よって、以下の事項を留意し、買主にとってデメリットや嫌悪感を抱くようなことは告知するのが無難です。

• A.自己判断で告知するか否かを決めてはいけない
• B.告知することで自らを守れる

A.自己判断で告知するか否かを決めてはいけない

あくまで自己判断で告知するか否かを決めてはいけません。買主が嫌悪感やデメリットと感じるような事象があれば、不動産会社の担当者に伝え、告知するべきか否かを相談してみましょう。

B.告知することで自らを守れる

告知することで自らを守ることができます。告知せずに売買契約を進めたことで、多額の損害賠償を被る可能性があります。よって、今後の自らを守るためにも、マンションの性能や快適性に繋がるような事象は全て告知するのが良いでしょう。

トラブルを避けるなら様々なことを思い出しておくことも重要

売買契約後に買主とのトラブルを避けるなら、さまざまなことを思い出しておくことも重要です。以下にマンション売却前に思いだしておいたほうが良い事項について解説します。

• A.過去に隣人とトラブルがあったか
• B.過去に専有分内の補修をしたことがあるか
• C.周辺環境で嫌悪感を抱くような事象がないか

A.過去に隣人とトラブルがあったか

まずは、過去に隣人とトラブルがあったかです。

隣人とトラブルがあったまま解決せずに引っ越ししてしまうと、引っ越ししたと知らずに隣人が新しい居住者に対し嫌がらせ行為などを継続する可能性があります。

よって、過去に隣人とトラブルがあったかを思い出しておき、未解決状態であればなるべく引っ越す前にトラブルを解決しておくことが理想です。

B.過去に専有部分内の補修をしたことがあるか

次に、過去に専有部分内の補修をしたことがあるかです。

専有部分内で補修やリフォームなどを行うことで、騒音が酷くなるケースがあります。例えば、フローリングを張り替えたときに従来のものより遮音性の低いフローリングに交換した、サッシの交換時も同様に遮音性の低いものに交換したなどの場合です。

よって、過去に遮音性を損なうような補修を行ったことがあるかを思い出しておきましょう。

C.周辺環境で嫌悪感を抱くような事象がないか

最後は、周辺環境で嫌悪感を抱くような事象がないかです。

例えば、近所にあるカラオケ居酒屋から人の笑い声や歌声が聞こえる、隣接するビルの空調機器の稼働音がうるさい、などになります。これら嫌悪感を抱くような事象があるかを思い出しておきましょう。

まとめ

騒音が原因で売却するマンションでは、資産価値の下落は原則避けることはできません。マンションを検討する買主は、快適な住環境を求めているケースが殆どであるからです。

よって、騒音マンションを売却するときには、相場より価格が下がること、売却に苦慮する可能性が高いことに留意します。なお、騒音があることを隠して売却すると、後々にトラブルとなり多額の損害賠償を被るおそれもあるため、売却前には買主に対し現状を正直に伝えることが賢明です。