離婚で任意売却はできる？売却タイミングや流れを解説

任意売却とは、住宅ローンが残っている家を、債権者（借入先の金融機関）の同意を得て売却する手続きです。住宅ローンを完済できなくても売却が可能なので、離婚に伴って家を処分する際、任意売却を利用するケースも少なくありません。

ただし、任意売却にはいくつかのデメリットもあるため、仕組みや注意点をしっかりと把握した上で取り掛かることが大切です。

この記事では、離婚に伴う任意売却のメリット・デメリットや、実際に売るときのベストなタイミング、手続きの流れなどを解説します。トラブルなく離婚できるよう、この記事を参考に準備を整えましょう。

任意売却とは？離婚時に使える？

任意売却は、債権者の了承を得た上で、住宅ローンが残っている家を売る方法です。

通常、ローンのある家は、完済するまで売却できません。しかし、任意売却では債権者と交渉することで、返済中の売却を認めてもらいます。

本来は滞納による差し押さえ・競売を回避し、市場価格で家を売るための方法ですが、離婚に伴う家の売却でも利用できます。離婚時に住宅ローンを完済できていなくても、夫婦のマイホームを処分できるのです。

しかし、債権者が必ず了承する訳ではないので、交渉次第では利用できない場合もあります、交渉のためには法律知識や交渉力が重要なので、専門の不動産業者などに依頼するのが一般的です。

また、任意売却にはデメリットも多いため、安易に手を付けると後悔する場合もあります。メリット・デメリットを把握した上で、しっかり検討を重ねることが大切です。

離婚で任意売却を選ぶメリットとデメリット

まず、離婚で任意売却を選ぶメリットとデメリットについてです。以下に紹介していきます。

任意売却を選ぶメリット4つ

任意売却を選ぶメリットは、以下のとおりです。

• ①市場価格で売却できる可能性がある
• ②自らの意思で売却できる
• ③持ち出し金は0円
• ④月々の返済額を無理のない金額に抑えられる

①市場価格で売却できる可能性がある

任意売却では、市場価格で売却できる可能性があります。

任意売却は、予め債権者に売却の同意を得ることなどの違いはありますが、売り方自体は通常売却と一緒です。つまり、不動産会社に仲介を依頼したり、不動産買取業者に依頼するといった方法です。

仮に、離婚後も家を持ち続けることにしたものの、世帯収入の減少により滞納してしまったとします。すると家は差し押さえられ、競売にかけられますが、競売の落札相場は市場相場より低くなるのが一般的です。

任意売却も競売も利益は返済に充てられますが、不足した分は債務者に返済義務が残ります。つまり、競売より任意売却のほうが、債務者の返済負担は軽くなるということです。

債権者としても、競売は債権回収率が低い上に手間もかかるため、差し押さえはなるべく避けたいものです。そのため、最終的に完済の目処が立つのであれば、任意売却を了承してくれます。

②自らの意思で売却できる

先述した競売だと、債務者（家の所有者）の意思は一切反映されず、価格も引き渡し時期も強制的に決められてしまいます。

一方、任意売却では自らの意思で売却できます。売主と不動産会社で相談や打ち合わせをしながら売却活動を進められますし、いつ、どの買主に、いくらで売却するかなどの希望も通ります。

ただし、債権者である金融機関も売却活動に関わってくる点は注意が必要です。特に、売出価格については指示を出されるケースがほとんどです。

③持ち出し金は0円

任意売却が無事に成功しても、売主が手持ち金から負担することはありません。

そもそも、任意売却の主な利用者は、手持ち金が少ないなどで住宅ローンの支払いが難しい人です。そのため、売却で掛かった費用は自宅を売却したお金から諸経費を負担することが認められています。

つまり、ローンの返済に充てられるのは、売却価格から仲介料や登記費用などを差し引いた金額ということです。

また、債権者との交渉次第では、売却益から引っ越し代を拠出できる場合もあります。引っ越し費用として認められる金額は金融機関により異なりますが、概ね20万円～30万円程度です。

④月々の返済額を無理のない金額に抑えられる

任意売却後に残った住宅ローンは分割で返済していきますが、返済スケジュールを長めに組み直し、月々の返済額を支払い可能な範囲に抑えることもできます。

つまり、「完済できていないけど売りたい」という交渉に加え、「月々の返済額を減らしたい」という交渉も一緒に行うということです。

どの程度減らせるかは個々のケースによりますが、月額数千円程度に抑えられるケースもあります。

任意売却を選ぶデメリット4つ

続いて、任意売却を選ぶデメリットです。以下4つのデメリットを紹介します。

• ①任意売却が必ず認められるとは限らない
• ②任意売却ができる不動産会社は少ない
• ③個人信用情報にキズが付く
• ④売却期間には制限がある

①任意売却が必ず認められるとは限らない

離婚時の売却で任意売却を選択しても、債権者が必ず任意売却を認めるとは限りません。

債権者からすると、売却完了後は無担保状態になるというデメリットがあります。

よって、債務者の収入や貯蓄などから、ローン返済の継続若しくは完済の目途があると判断した場合、任意売却を認めない場合があるのです。

②任意売却ができる不動産会社は少ない

現状、任意売却に対応している不動産会社はそれほど多くありません。任意売却をしたことがない業者のほうが多く、依頼しても断れる可能性があります。

専門知識と経験がなければ債権者との交渉もスムーズにまとめ上げられないため、任意売却を依頼するときは、実績豊富な不動産会社を探す必要があります。

家を売るときは不動産会社に査定を依頼するのが基本ですが、事前に任意売却が可能か聞いておくようにしましょう。

③個人信用情報にキズが付く

任意売却を行うと、信用情報に事故情報が登録（ブラックリスト入り）されます。厳密には、任意売却前に返済を滞納することで信用情報にキズが付きます。

任意売却は、基本的にローンが返済不能になったときの救済措置なので、返済不能になる事情がなければ債権者も了承しません。ただ離婚するというだけでは、認めてもらえない可能性があります。

そこで、あえて滞納することで「返済できていない状況」を作り、任意売却を認めてもらうという方法が取られます。「任意売却をすると信用情報にキズが付く」のはこのためです。

ただし、滞納しなければ任意売却は一切できないかというと、そうとも限りません。要は債権者が了承するかしないかなので、例えば「離婚で世帯収入が著しく下がる」といった事情があれば、滞納しなくても認めてもらえるかもしれません。

借入先や離婚後の経済状況などによって判断が変わるため、詳しくは任意売却対応の不動産会社に相談しましょう。

④売却期間には制限がある

任意売却では、いつまでに売却するか債権者から指定されます。個々のケースによりますが、おおむね6ヶ月~1年間程度がリミットです。

期限を過ぎると、債権者は差し押さえ・競売手続きに移行してしまいます。通常売却なら売れるまで粘ることもできますが、任意売却ではそれができないので注意が必要です。

任意売却の適切なタイミングは離婚前がおすすめ！その理由は？

任意売却の適切なタイミングは、離婚前がおすすめです。離婚前がおすすめの理由は、以下のとおりとなります。

• ①家の処分について落ち着いて話し合えるから
• ②任意売却後のローン返済について決めておけるから
• ③離婚後のトラブルを避けやすいから
• ④離婚直後の生活に余裕を持てるから

①家の処分について落ち着いて話し合えるから

一つ目は、家の処分について落ち着いて話し合えるからです。

離婚後で別居してしまった場合には、家の処分について話し合おうとしても、スケジュールを合わなかったり音信不通になったりする恐れがあります。スムーズに話し合うためには、離婚前の同居している時期がおすすめです。

勢いで家の処分を決めてしまうと、後々揉め事になるかもしれません。しっかりと話し合い、夫婦双方が同意した上で家を売るようにしましょう。

②任意売却後のローン返済について決めておけるから

二つ目は、任意売却後のローン返済について決めておけるからです。

任意売却では、売却完了後も債務が残ります。返済は原則として名義人が行いますが、財産分与や慰謝料などとの兼ね合いで相手方負担になったり、ペアローンであることから双方分担したりといったケースもあります。

離婚にあたって資産・負債をどのように分けるかは、夫婦ごとに異なります。話し合いが平行線になってしまう場合、弁護士などにも相談しましょう。

③離婚後のトラブルを避けやすいから

三つ目は、離婚後のトラブルを避けやすいからです。

前の項目でも触れましたが、離婚時には家の処分以外に財産分与や慰謝料など、多くの事項について話し合いが必要です。

もし離婚後にトラブルが起きれば、別れた相手と再び連絡を取らざるを得なくなりますし、話し合いが拗れれば訴訟になって多くの手間がかかります。

後腐れなく離婚するためにも、じっくりと腰を据えて話し合うようにしましょう。

④離婚直後の生活に余裕を持てるから

四つ目は、離婚直後の生活に余裕を持てるからです。

財産分与の話し合いや役所の手続きなどさまざまな面倒事を片付けても、家の処分についてあれこれ考える必要が残っていると、離婚が成立した後も気が休まりません。

禍根を残さないよう、任意売却も離婚前に済ませて、まっさらな気持ちで新しい生活を始めましょう。

離婚時の家の売却で任意売却が適するケース

離婚時の家の売却で、任意売却が適するケースとはどのようなときになるのでしょうか？以下に、代表的な2つのケースについて紹介していきます。

• 離婚で一人になると住宅ローンが支払えない場合
• 売却してもローン完済できない場合（オーバーローンの場合）

離婚で一人になると住宅ローンが支払えない場合

離婚で一人になると住宅ローンが支払えない場合、任意売却を選択するべきです。

これは、共働きを前提にペアローンという形で夫婦ともにローンを組んだときによく起こります。ペアローンは夫婦2人で返済していくことを前提に借りているので、離婚で一人になると、単独でのローン返済は実質的が難しくなります。

将来的に返済できない可能性が大きい場合、できるだけ早めに家を処分しましょう。

売却してもローン完済できない場合（オーバーローンの場合）

売却してもローン完済できない（オーバーローン）場合、任意売却が適しています。

そもそも、任意売却は売却益で残債をまかなえず、預貯金などを使っても完済できない場合に行うものです。アンダーローン（残債が売却益を下回る状態）であれば通常売却すればよいわけですから、任意売却は不要です。

オーバーローンかアンダーローンか判断するためには、まず家がどれくらいで売れるのか確かめなければいけません。平均的な相場がわかるよう、一括査定などを使って複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

任意売却を成功させるためのポイント3つ

任意売却を成功させるためには、ポイントがあります。以下に、紹介していきます。

• ①信頼できる不動産会社を見つける
• ②任意売却の準備は早く進める
• ③連帯保証人の許可を取る

①信頼できる不動産会社を見つける

任意売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を見つけることが必要です。以下に、信頼できる不動産会社の特徴を2つ紹介します。

• A.任意売却の実績が豊富にある
• B.メリットやデメリット、リスクなどを躊躇なく説明してくれる

A.任意売却の実績が豊富にある

まずは、任意売却の実績が豊富にあることです。

任意売却は、一般的な不動産売却と比べて売却活動を始めるプロセスが異なります。任意売却では、金融機関や購入希望者との交渉力が成功のカギを握るため、過去に実績や経験が豊富にある会社のほうが安心できます。

不動産会社に実績があるかを確認するには、以下のとおりです。

• 公式ホームページを確認する
• その会社に実績があるかを直接担当者に聞いてみる
• 口コミや評判などを確認する

任意売却は特殊な不動産取引であるため、実績や経験が乏しい不動産会社には依頼しないようにしましょう。

B.メリットやデメリット、リスクなどを躊躇なく説明してくれる

次に、メリットやデメリット、リスクなどを躊躇なく説明してくれることです。

このあたりをわかりやすく説明できる人は、任意売却に関して十分な知識を持つ専門家と言ってもよいでしょう。専門家であれば個々の状況に応じて販売計画を立てることができるため、成功率が上がります。

また、任意売却にはスピード感を持って取り組めるかも重要です。任意売却は競売開始の前日までに完了しなければならないため、媒介契約を結んでから契約成立まで迅速に動いてくれる不動産会社を選ぶ必要があります。

問い合わせや査定するときの担当者の対応から、安心して任せられそうか判断しましょう。

②任意売却の準備は早く進める

任意売却を成功させるには、準備を早く進めておき、少しでも多くの時間を売却に充てられるようにしましょう。

先述の通り、任意売却は債権者との交渉で時間が掛かる上に、売却期間も限られます。スムーズに離婚するためにも、早めに家の売却は進めておくべきです。

③連帯保証人の許可を取る

連帯保証人は、債務者とほぼ同じ返済責任を負う保証人です。

債務者が返済を滞納すると、請求は連帯保証人に移ります。「連帯保証人に迷惑をかけてしまう」という点も問題ですが、連帯保証人が弁済してしまうと、債権者は任意売却を了承する必要がなくなってしまいます。

そのため、任意売却にあたって連帯保証人にあらかじめ話を通しておく必要があります。親などが連帯保証人となっている場合、事前に相談しておきましょう。

任意売却を成功させるまでの流れ

任意売却を成功させるまでの流れについて、以下に紹介していきます。

• ①専門家に相談する
• ②任意売却の準備を始める（不動産会社の選定や査定など）
• ③債権者との任意売却の交渉
• ④売却活動
• ⑤引き渡し

①専門家に相談する

はじめに、専門家への相談です。

一括査定などで任意売却を専門で行う不動産会社を探し、2.3社程度ピックアップします。電話での問い合わせや面談などで、現状を相談しましょう。

②任意売却の準備を始める（不動産会社の選定や査定など）

続いて、任意売却の準備を始めます。

売却活動に必要な書類の準備（分譲時のパンフレット、図面集、重要事項説明書、売買契約書など）や、不動産会社との媒介契約などを行います。

③債権者との任意売却の交渉

任意売却することが決まれば、不動産会社を介して、債権者と任意売却の同意を得る交渉に入ります。

無事に任意売却の了承が取れれば、不動産会社が作成した査定書をもとに、債権者と売却金額について打ち合わせも行います。

④売却活動

債権者との交渉がまとまり売却金額が決まれば、売却活動開始です。

売却活動は、一般的な不動産仲介と同様に買主を探していきます。インターネットや折込みチラシなどで内見者を募り、購入申込みがあればそれを受領して売買契約締結に進みます。

なお、手付金については一旦売主サイドの不動産会社が預かるのが一般的です。これは、債務者（売主）が手付金を持って逃げることがないようにするためです。

⑤引き渡し

売買契約から概ね1か月後に決済・引き渡しを行います。同じ日に登記関係の変更を申請し、それらが受理されれば、売却は完了です。

また、売主（債務者）は、売却益を売買決済と同時に債権者へ支払います。残ったローンについては、交渉で取り決めた返済計画に従い、完済まで支払いを続けていきます。

任意売却前以外に「離婚時の住宅ローン問題」を解決する方法は？

任意売却はメリットがあるものの、ブラックリスト入りなど無視できないデメリットもあります。

離婚時の家や住宅ローンについては、任意売却以外にも対応策があるので、そちらも検討してみましょう。

• ①債権者である金融機関に金利引き下げの交渉を行う
• ②金利の低い金融機関で住宅ローンの借り換えを行う

①債権者である金融機関に金利引き下げの交渉を行う

「月々の返済額が低ければ家を維持したい」という場合は、債権者である金融機関に金利引き下げ交渉をしてみましょう。金利が少しでも下がれば、月々の返済額を軽減でき支払いがラクになります。

現在借りている住宅ローンが10年以上前に組んだものであれば、高い金利でローン返済を行っている可能性があります。変動金利では、0.3％～0.4％台で推移する低金利時代ではあるので、金利1％以上のローンであれば交渉できるかもしれません。

まずは、金融機関に金利引き下げ交渉が可能かなどを問い合わせしてみましょう。

②金利の低い金融機関で住宅ローンの借り換えを行う

同じく「月々の返済額が低ければ・・・」と考えている場合、金利の低い金融機関で住宅ローンの借り換えを行う方法もあります。低金利の銀行に借り換えができれば、月々の返済額を軽減できます。

ただし、住宅ローンの借り換えには、審査に通過することが必要です。ペアローンなどで夫婦共有名義で家を購入した場合、同じ水準で借り入れできない場合もあるので注意しましょう。

まとめ

離婚にあたって家の任意売却をするときは、離婚前がおすすめです。処分についての夫婦間の話し合いは必須なので、じっくりと話し合える時間を作る必要があります。

離婚後も家を残しておくと、ローンの返済や維持管理費の負担などでトラブルになりがちです。なるべく離婚前に処分し、過去を精算して新しい生活に進みましょう。