ローン返済中の家も売れる!お得に売却するコツを解説

ローン中の家でも売れる

住宅ローンが残っていることから、家の売却を諦めてしまう人も少なくありません。

日々の返済に追われ、手元にある資金が少ないと、売れないと思ってしまうのも仕方がないでしょう。また、「借りたお金を完済してから売るのが最低限のモラルだ」と考える人もいるでしょう。

しかし、実際は住宅ローンが残っている家でも売却可能です。条件さえ整えば、完済前に売却できます。

「家を売ったお金で完済する」という方法から、「ローンを残した状態で家を売却する」という方法まであるので、それぞれの特徴や自分の状況を考えて選びましょう。

なお、いずれの方法を取るにせよ、重要なのは家をなるべく高く売ることです。一括査定で複数の不動産会社を比べれば「最も高く売れる価格」を調べられるので、ぜひ活用してみましょう。

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この記事のポイント

  • 家を売却する際は「抵当権の抹消」が必要。
  • 不動産の売却価格が残債を上回る「アンダーローン」なら、問題なく売却できる。
  • 残債が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」なら、借り換えローンや任意売却が必要。

住宅ローンが残っている家を売るためにやるべきこと

住宅ローンが残っている家を売るためにやるべきことは、次の3点です。

  • 残債額を確認する
  • 家の売却価格を確認する
  • 売却益などを使って完済できるか確認する

売却益を使って残債を完済するのが理想的ですが、完済できない場合も売却できる方法はあります。

まずは自分の状況を把握し、それからどのような方法で売却するか検討しましょう。

残債額を確認する

まずは住宅ローンがどれくらい残っているのか、正確な金額を確認しましょう。具体的な確認方法としては、次の4つがあげられます。

  • 最初に発行された返済予定表を見る
  • 毎年郵送される確定申告用の残高証明書を見る
  • 金融機関に直接問い合わせる
  • 金融機関のWebサービスで確認する

返済予定表や残高証明書が手元にあれば、それを見ることで現在の残債を確認できます。書類がない場合は、金融機関に直接問い合わせてみましょう。

Webサービスの有無は金融機関によって異なりますが、加入しておけばいつでも好きなときに残債を確認できるので便利です。

家の売却価格を確認する

残債額の次は、家の売却価格を確認します。固定資産税評価額など「公的な資産価値」ではなく、実際に売る際の「市場の相場」を調べることが重要です。

市場相場を踏まえた資産価値の調べ方としては、不動産会社の査定が確実かつ手っ取り早い方法です。売買のプロなら、家の管理状態や地域の不動産需要を踏まえた相場価格を算出できます。

査定をしても売却を強要されることはないので、「とりあえず価格を調べたい」というときでも利用できます。基本的に無料なので、気軽に申し込んでみましょう。

ただし、査定は不動産会社のもつ売却ノウハウに左右されるため、業者によって100万円以上の差額がでることもあります。なるべく複数の査定を比較して、正確かつ高値で売れる業者を探しましょう。

売却益などを使って完済できるか確認する

最後に、売却益などを使って残債を返せるか確認します。ここで重要となるのは、売却価格がそのまま売却益になるわけではないという点です。

家の売却には仲介手数料や登記費用がかかりますし、利益があれば譲渡所得税がかかります。住み替えるのであれば、新居の購入費や引っ越し代も必要です。

それらを差し引いた手残り金が返済に使えるお金となりますが、残債すべてを売却益で支払う必要はありません。預貯金や借り換えローンなども使って返済できないか確認しましょう。

「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い

売却益と残債額を比較したとき、どちらが多いかで「アンダーローン」と「オーバーローン」にわけられます。

アンダーローンとオーバーローンの違い
ローン残債 家の売却
アンダーローン 家の売却額 > 住宅ローンの残債 なんの問題もなく売却可能(事前に金融機関と相談しておくことは必要)
オーバーローン 住宅ローンの残債 > 家の売却額 原則として売却できないが、不足分を補填するか、任意売却という方法で売却できる

アンダーローンは、残債額が家の売却益を下回っているので、通常通りの不動産売却が可能です。事前に金融機関に伝えておく必要はありますが、売却に支障はないでしょう。

一方、残債額が売却益を上回るオーバーローンだと、不足分の補填が必要となります。補填が可能であることを証明しなければ、金融機関も売却を承諾しないでしょう。

ただし、後から解説する「任意売却」という方法を使えば、リスクはありますがローンを残したまま売却することが可能になります。

なぜ完済が必要なのか?

ここまで解説した通り、ローンが残っている家を売るときは基本的に「残債を返すこと」が前提となっています。

ローンの完済が必要な理由を簡単に説明すると、「抵当権を抹消する必要があるから」です。

抵当権とは?
債権者が担保を差し押さえる権利。住宅ローンの場合、家に抵当権が設定され、返済不能となったとき金融機関が家を差し押さえて融資したお金を回収する。

基本的に、抵当権の付いた家は売却できません。買主からすればいつ差し押さえられるかわからないため、リスクの高い物件となるためです。

抵当権を抹消するためには原則としてローンの完済が必要であり、そうなると当然、売却するためにも完済が必要となります。

抵当権を抹消するには「抵当権抹消登記」が必要

抵当権の抹消は、ローンを完済しても自動では行われません。自分で「抵当権抹消登記」を申請する必要があります。

抵当権抹消登記とは?
法務局に申請をおこない、家に設定された抵当権を取り消す手続き

住宅ローンを完済したのち、金融機関から手続きに必要な書類が郵送されるので、法務局で抵当権抹消登記の申請をおこないましょう。

参照:法務局「不動産登記申請手続」

完済せずに売るとどうなる?

仮に「抵当権が残っていても大丈夫」という買主がいたとしても、完済せずに家を売るのはやめたほうがよいでしょう。

なぜなら、大抵のローン規約では「ローンの名義人と家の名義人が同じであること」を条件としているからです。つまり、ローンが完済するまでは実質的に売却を禁止されているのです。

金融機関としては、残債のある家を自由に売買されると、融資を回収できなくなる恐れがあります。債権管理のためにも、原則として残債を返せない家の売却は認められません。

金融機関の承諾なく家を売ってしまうと、結局は残債の一括請求や差し押さえになります。話がこじれると訴訟問題になるため、家の売却は適切な方法でおこなうことが大切です。

ローンが残っている家を売る方法4つ

ローンが残っている家の具体的な売却方法としては、次の4つがあります。

  • 売却益でローンを完済する
  • 貯金など自己資金でローンを返済する
  • 借り換えローンを利用して残債を返済する
  • 「任意売却」を利用して売却益を返済に充てる

家の売却価格や残債額をもとに、実現可能な方法を選びましょう。

なお、住み替えによる売却であれば、新居費用や引越し費用のことも考えなければいけません。ローンが残る家を売って住み替える方法については、下記の記事を参考にしてください。

1.売却益でローンを完済する

売却益で残債をすべて完済できるアンダーローン状態であれば、ローンがない場合と同じように売却できます。

ただし、先述した通り売却にはさまざまな費用がかかります。査定で売却価格を調べたら、次にあげる費用がどれくらいの金額になるかシミュレーションしてみましょう。

  • 仲介手数料
  • 登記申請費用(司法書士報酬など)
  • 各種税金

仲介手数料・登記費用・税金については、下記の関連記事も参考にしてください。

2.貯金などでローンを返済する

家を売却しても、住宅ローンの残債に売却額が届かない場合、預貯金などで残債を返済することを検討しましょう。

つまり「売却額+預貯金の支払い」で、住宅ローンの残債を完済する方法です。

ただし、住宅ローンの残債を返済できる資金が必要になるため、お金に余裕がなければ難しい方法といえます。

親戚・親族などから一時的に借入して、住宅ローン返済に充てるのも1つの手です。

3.借り換えローンを利用し残債を返済する

借り換えローンを利用して、残債を返済する方法もあります。借り換えローンは、複数あるローンをひとまとめにするなど、より返済しやすい状況を作るために利用するローンです。

借り換えローンで返済資金を借りれば、家を担保にした住宅ローンを精算できるので、家の売却が可能になります。

なかには「住み替えローン」という商品もあり、新居の購入費や引っ越し費用まで借りられるローンもあります。

ただし、借入額や金利が高くなって現状より返済負担が増えるケースもあるので、新生活に支障がないよう事前にしっかりシミュレーションをしておきましょう。

4「任意売却」を利用して売却益を返済に充てる

オーバーローン状態で、預貯金や借り換えローンも使えない場合、「任意売却」という方法を検討しましょう。

任意売却とは、債権者である金融機関と交渉し、残債がある状態で抵当権抹消を認めてもらう方法です。売却益を弁済に充て、不足分は売却後も返済を続けることになります。

残債を返せなくても家を売却できる方法ですが、次のような注意点もあります。

  • 債権者の了承がなければ不可能
  • 売却価格の設定など、債権者側の意向を反映させる必要がある

ただ家を買い替えたいだけだと了承を得るのはむずかしく、「滞納している」もしくは「今後滞納しそう」という場合に認められます。

そもそも、金融機関が任意売却を認めるのは、滞納されたときに差し押さえ・競売をしても、落札額が市場相場の60~70%程度まで安くなるからです。

つまり、競売だと回収できる融資金が減ってしまうため、「滞納よりは任意売却のほうがマシ」という消去法的な理由で了承するのです。

逆にいえば、滞納がなく継続して返済する能力が債務者にあるなら、わざわざ任意売却を認める必要がありません。

要するに、住宅ローンを滞納してしまうほど金銭的に苦しい場合のみ、任意売却が使えるということです。

住宅ローン返済中の家をお得に売却するコツ

アンダーローンの場合は、通常の不動産を売却するときと同じように売却できます。

ただし、オーバーローンの場合は、先述した3つの方法で売却する必要があります。

また住宅ローン返済中の家を売却する際、以下のコツを抑えれば、よりお得に売却できます。

  • 任意売却の実績がある不動産業者に相談する
  • 控除制度を利用して課税額を抑える

次の項目から、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

任意売却の実績がある不動産業者に相談する

オーバーローンの場合、任意売却を検討するケースもあるでしょう。

任意売却を検討しているなら、任意売却の実績がある不動産業者に相談すべきです。

一般的な不動産業者は任意売却の経験が少ないため、売却に関する手続きがうまくおこなえない恐れがあります。

一方で、任意売却を得意とする不動産業者であれば、住宅ローンが残っている家の売却に関わるノウハウを持っているため、スムーズに売却活動を進められます。

住宅ローンが残っている家を売却するか迷ったら、任意売却の実績がある不動産業者に相談することをおすすめします。

控除制度を利用して課税額を抑える

不動産を売却して利益がでた際は、原則として「譲渡所得税」が課せられます。

譲渡所得=物件を売却して得た利益 - (物件の購入にかかった費用 + 売却時にかかった経費)

譲渡所得税=(譲渡所得 - 特別控除額) × 税率

※税率は所有期間が5年の場合は39.63%、5年以上の場合は20.315%

居住用の住宅を売却すると、家に住んでいた期間に関係なく、税金の控除が受けられます。

「利益が3,000万円以上の場合は、3,000万円まで」控除され「利益が3,000万円以下の場合は、その金額すべて」が控除されます。

譲渡所得2500万円、所有期間5年以下の場合

(譲渡所得2500万円 - 特別控除額2500万円) × 税率39.63% = 譲渡所得税0円

※上記の例の場合、特別控除が適用されなければ、およそ1,000万円の譲渡所得税が課せられます。

このように、特別控除が適用されれば、大きな節税に繋がります。

詳しくは、以下の国税庁ホームページを参考にしてみてください。

参照:国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

家を買い替える場合は「売却活動の優先」がおすすめ

家を売却して買い替える際は「購入活動」ではなく「売却活動」を優先しましょう。

売却活動の優先・・・現在の家を売却したのちに新居を購入すること。「売り先行」とも呼ばれる

購入活動の優先・・・新居を購入してから、現在の家を売却すること。「買い先行」とも呼ばれる

もしも、購入活動を優先してしまうと、新居の住宅ローンと現在の住宅ローンを二重に支払う必要があるからです。

もっとも理想的な住み替えは「居住している家の売却とほぼ同時に新居を購入する」ことです。

「購入活動を優先する」と二重にローンを支払う必要がある

購入活動を優先する「買い先行」の場合、二重にローンを支払う必要があるので注意が必要です。

買い先行をすると「新居」と「現在の物件」を2つ所有することになります。

もしも、現在居住している物件の売却が遅れてしまうと、住宅ローンを二重で支払う期間も長くなります。

そのため、住宅ローンが残っている家を買い替える際は、売却活動を優先するようにしましょう。

まとめ

住宅ローンの残っている家を売却するには、住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。

住宅の売却益によって住宅ローンを完済できる場合は「アンダーローン」といい、通常の不動産売却とおなじように売却できます。

一方で、住宅ローンが売却益を上回る「オーバーローン」の場合は、通常通りには売却できません。借り換えローンを使うなど、なんらかの対策を打つ必要があります。

自分の経済状況や物件の売却価格を踏まえて、金銭的に無理のない売却プランを立てましょう。

住宅ローン中の家を売却するときによくある質問

  • 住宅ローンが残ってる家は売却できないの?

    住宅ローンの返済中でも、ローンを完済して抵当権を抹消することで、売却が可能になります。家の売却額をローンの返済に充てるケースがほとんどです。

  • 住宅ローン返済中の家を売るときは、何を知っておくべき?

    「住宅ローンの残債額」「家がいくらで売却できるか」「アンダーローン・オーバーローンのいずれであるか」を調べましょう。これらのことを調べられれば、売却額によって住宅ローンを完済できるか把握できます。

  • 「アンダーローン」と「オーバーローン」って何?

    家の売却額が住宅ローンの残債を上回る場合が、アンダーローン、住宅ローンの残債額が家の売却額を上回る場合をオーバーローンといいます。アンダーローンの場合は通常通りに家を売却できます。

  • オーバーローンの家を売却する方法を知りたい!

    オーバーローンの家は通常通りには売却できないため「貯金等で残債を返済する」「住み替えローンを利用し残債を返済する」「任意売却を利用する」のいずれかを検討しましょう。また、任意売却を検討する場合は、任意売却の実績がある不動産業者に相談するとよいでしょう。

  • 家を買い替える際に注意すべきことは?

    家を買い替える際は「売却活動の優先」をするようにしましょう。もしも、購入活動を優先してしまうと、二重にローンを支払う必要があります。