土地売却の相談はどこにするのが良い？相談先一覧を紹介

土地売却するにあたり、相談できる窓口を予め把握しておくことは重要です。必要に応じてタイムリーに相談ができれば、土地売却を成功させる可能性が高まるからです。

この記事では、土地売却に関する相談先について、信頼できる不動産仲介会社の見極め方、土地売却の流れについて解説しています。

【目的別】土地売却の相談先一覧

はじめに、【目的別】土地売却の相談先を紹介していきます。

大元の相談先は、不動産仲介会社です。不動産仲介会社に売却の相談に行き、その後測量や登記、不動産鑑定士など必要に応じて相談を進めていきます。

【目的別】土地売却の相談先一覧

売却に関すること	・不動産仲介会社 ・自治体の空き家バンク
税金に関すること	・税理士
登記や権利関係に関すること	・司法書士
土地の価値に関すること	・不動産鑑定士
契約上のトラブルに関すること	・弁護士

【売却に関すること】不動産仲介会社

土地売却に関することあれば、不動産仲介会社に相談します。不動産仲介会社に相談すると、下記のサポートを受けられます。

• 売却に関する幅広い相談
• 売却希望物件の査定
• 売却活動（宣伝・集客・内見対応など）と進捗報告
• 売買契約や引き渡しなどの各種手続き

売却に関する幅広い相談

不動産仲介会社では、売却に関する幅広い相談を受けられます。

土地売却の方法や流れ、市場的に売却すべき時期なのか？や売却に関する悩み、売却に向けて用意する書類など、売却に関する不明点や悩みなどを幅広く相談できます。

不動産仲介会社に相談することで、土地売却に関して具体的に考えが深まることや売却に向けて動きやすくなります。

売却希望物件の査定

次に、売却希望物件の査定を受けられます。

査定は、現在の市場的な価値を見極めることと、おおよその売却見込み額が分かります。売却見込み額が分かれば、諸費用などを差し引くことで手元に残る金銭の目途を付けられます。また、具体的な金額が分かることで、売却への決心が付きやすくなるでしょう。

売却活動（宣伝・集客・内見対応など）と進捗報告

続いて、売却活動です。

売却活動では、インターネットなどを駆使した宣伝、及び反響者の取得や内見予約の取得、内見対応や商談となります。また、不動産仲介会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結すると、売却の進捗についての報告を受けられます。ホームページ上でクリックされた回数や反響者の数、内見予約の状況などです。

これら報告をもとに売主は、売却の進捗を把握できます。なお、内見にて内見者が住戸を気に入れば、担当者と商談、その後申し込みです。

また、集客が芳しくなく内見予約を取得できない場合には、宣伝方法の変更やインターネット上の物件写真の変更や見せ方を工夫するなど、不動産仲介会社は新たな提案を売主に行います。

売買契約や引き渡しなどの各種手続き

最後は、売買契約と引き渡しです。

引き渡しに向けては、必要書類の案内や引き渡し日時の設定など、サポート業務を行っていきます。

また、引き渡しが完了すると不動産仲介会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は、売却が成立し無事に引き渡しができたときの成功報酬制です。つまり、売却がうまくいけば費用が掛かるものの、売却が失敗に終われば売主が負担する金銭は原則ありません。

売却成功時に売主が負担する費用

売却成功時に掛かる費用は、下記のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 抵当権の抹消費用（土地のローンがある場合）

仲介手数料は、下記で計算される金額が宅建業法上設定できる上限値です。殆どの不動産仲介会社で仲介手数料は、上限値で設定されています。

○仲介手数料＝（成約価格×3％＋6万円）×1.1【消費税10％】

例えば、土地を3,000万円で成約したときの仲介手数料は、下記のように計算できます。

仲介手数料＝（30,000,000円×3％＋6万円）×1.1＝1,056,000円

つまり、3000万円で土地を成約したとき、宅建業法上は1,056,000円を上限に仲介手数料を設定できます。なお、土地については非課税となりますが、仲介手数料については不動産会社が課税事業者であるため、10％の消費税がかかります。

次に、印紙代です。印紙は、売買契約書作成時に添付します。印紙税は、経済的利益がある取引を明確にする文書（契約書など）を作成すると法律関係が安定しますが、その経済的メリットに対し税金を負担する趣旨で作られた文書課税です。

印紙税は、売買を行う金額により変わります。例えば、1000万円超から5000万円以下であれば10000円（20,000円）、5000万円超から1億円以下で30,000円（60,000円）、1億円超から5億円以下で60000円（100,000円）です。

※印紙税には現在軽減措置が適用中です。軽減措置の期間は、令和6年3月31日まで。カッコ内の数字は、軽減措置がないときの印紙代です。

続いて、抵当権の抹消費用です。抵当権はローンに付帯されるものであるため、ローンが残っているときのみとなります。抵当権は、ローンを完済することで抹消ができ、抹消に掛かる費用は10000円～20000円程度です。

また、土地売買のケースでは、売却活動前に測量を行うケースがあります。

例えば、地価が高い立地であれば、売買を平等に行うために測量を行います。また、過去に測量を行った時期が古いと当時の測量技術が未熟な可能性があり土地の広さが正確でないケースや、境界未確定の土地の場合には確定測量が必要です。

なお、確定測量時は境界確定を隣地所有者と行い、確定測量した正確な土地の広さを登記する必要があるため、土地家屋調査士が測量などの作業をします。

【売却に関すること】自治体の空き家バンク

売却に関するもう一つ窓口が、自治体の空き家バンクです。

空き家バンクとは、自治体内の空き家情報や空き地の情報を閲覧できるサイトとなります。空き家バンクは、不動産仲介会社と比べて少々立ち位置が異なり、相談というよりは売却に苦慮する場合に利用する窓口です。

実際、空き家バンクでは、土地や一戸建て、マンションなどあらゆる不動産物件が閲覧できますが、その多くが長年売却に苦慮している物件や、不動産の立地自体が悪く二束三文で売られている物件です。

また、空き家バンクの物件を閲覧する多くのユーザーは、地域での掘り出し物目当てで物件探しをしています。よって、空き家バンクは売却に困っているときの手段とも言ってもよいでしょう。

なお、空き家バンクに登録するとホームページに物件がアップされ、購入希望者が現れれば自治体が指定する不動産仲介会社が引き渡しまでのサポートをします。一方で、空き家バンクでは集客や宣伝に関する活動は一切ありません。さらに、内見時の担当者の立ち合いはなく全て自らで行うことが注意点です。

【税金に関すること】税理士

土地売却で税金に関することの相談窓口は、税理士です。

税理士に相談することで、土地売却で掛かる税金について理解を深められます。土地売却で必ず掛かる税金は、売買契約時に添付する印紙代です。また、土地売却で売却益（譲渡所得）が発生すれば、所得税と住民税が掛かります。

なお、税理士への相談費用は原則無料です。売却益が出そうな状況であれば、具体的に所得税や住民税で掛かる金額などについて相談するのが良いでしょう。

【登記や権利関係に関すること】司法書士

土地売却で登記や権利関係に関することの窓口は、司法書士です。

司法書士は、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記などの手続きを進めてくれます。所有権の移転登記の費用は、概ね買主が負担するケースが多く売主の負担金は0円、抵当権の抹消登記の費用は、10,000円～20,000円程度です。登記や権利関係について、不明点や悩みがあったときに相談してみるのが良いでしょう。

なお、司法書士への相談料の相場は、5,000円/1時間です。

【土地の価値に関すること】不動産鑑定士

土地売却で土地の価値に関することの相談窓口は、不動産鑑定士です。不動産鑑定士は、土地などの不動産を鑑定し適正な価格を決めます。

一般的に土地の査定は、不動産会社が行いその費用は無料です。一方で、不動産鑑定士に依頼するケースとは、査定額の信憑性を確かめるときや査定額に不満があるとき、お金を掛けてでも適正な価格を知りたい場合などとなります。

よって、不動産鑑定士に相談すると正確な土地の価値がわかり、適正な価格を決められます。また、不動産鑑定士は土地評価のエキスパートであるため、土地売却に関するコンサルタント的な役割も果たすでしょう。

なお、不動産鑑定士へ土地鑑定の依頼をすると、費用は高額です。鑑定する土地の規模感にもよりますが、概ね20万円～30万円程度となります。

【契約上のトラブルに関すること】弁護士

土地売却で契約上のトラブルに関することの相談窓口は、弁護士です。

弁護士は、土地売買で買主や不動産会社との間に契約上のトラブルがあった場合、相手側の弁護士との窓口となります。弁護士に相談することで、トラブル解決のための法律的なアドバイスを受けられること、相手側との話し合いを本人の代理で行うこと、裁判手続きを代理で行うことなど、多くのサポートを受けられます。

また、弁護士への相談費用は30分あたり5,000円～10000円が相場で、有名な弁護士事務所ほど相談料は高額です。弁護士の相談は、土地売買でトラブルが起き当事者間での解決が困難な場合に依頼するのが良いでしょう。

信頼できる不動産仲介会社の見極め方

土地売却は、信頼できる不動産仲介会社に依頼したいと誰でも思います。ここでは、信頼できる不動産仲介会社の見極め方について紹介していきます。

• ①適正な査定価格を提示してくれたか
• ②土地売却の実績が豊富か
• ③売却活動の内容や売却完了までのスケジュールなど、具体的な提案をしてくれるか
• ④信頼できる担当者であるのか

①適正な査定価格を提示してくれたか

信頼できる不動産仲介会社を見極めるためには、適正な査定価格を提示しているか、です。

適正な査定価格であるかを判断するには、複数の不動産会社の見解を聞くのが良いでしょう。このときにおすすめなのが、一括査定サイトの利用です。

一括査定サイトでは、所在地やマンション名など必要事項を指定のフォームに入力することで、複数の不動産会社から査定書を取得できます。さまざまな会社の査定額を比較することで、仮に高すぎる査定を提示する会社を排除できるなど、他社と比べても見劣りしない適正な査定価格を提示しているかがわかります。

②土地売却の実績が豊富か

土地売却の実績が豊富であれば、信頼できる不動産仲介会社と言えます。

土地売却を成功させるには、周辺市場の流れを掴んでいることや集客力があるかがポイントです。また実績が豊富にあれば、過去の売却事例を参考に顧客へタイムリーな提案が可能となります。

また、担当者自身も実績が豊富にあることで、売却完了までのストーリーを描きやすく、さらに売却活動に苦戦した場合など状況に応じて適切な対処ができます。

つまり、信頼できる不動産会社は実績が豊富にあることで、早期売却を追及しやすいことや売却に苦慮するケースでは適切な対策を施せます。

③売却活動の内容や売却完了までのスケジュールなど、具体的な提案をしてくれるか

信頼できる不動産仲介会社は、売却に関する具体的な提案があります。

例えば、売却活動の内容（宣伝する媒体や広告などの投下計画、宣伝活動に対する反響者の数や問い合わせ取得予定件数など）や、売却完了までのスケジュール感を提案してくれます。

周辺での売却実績が豊富にあれば具体的な提案となり、売却活動や売却後の動き、引き渡しに向けた準備を始めるタイミングなどを売主は予めイメージできるメリットがあります。

④信頼できる担当者であるのか

最後は、信頼できる担当者であるのかです。

不動産取引を円滑に進められるかは、担当者の経験や知識の豊富さも重要となります。信頼できる担当者かを見極めるには、対面で話しをするのが最も効果的な方法です。

一括査定サイトで査定書を複数社から取得できたら、不動産会社に問い合わせを行い、後日担当者宛に訪問します。査定に関する見解や現在の市場について、売却までの流れなどや売却時に掛かる税金など、土地売却に関するあらゆる質問を行い適格な回答をしているかを確認します。

また、誠意のある態度や言動であるのか、少しでも顧客側に立って話しをしているかなども確認してみましょう。

相談から土地売却完了までの流れ

土地売却の相談から売却完了までの流れは以下のとおりです。また、相談から売却完了までの期間には、最低でも3か月程度は想定しておきます。

1. 不動産仲介会社に土地売却の相談をする
2. 土地の測量をする
3. 査定を行い、販売価格を決定する
4. 売却活動をする
5. 売買契約を締結する
6. 最終金を受け取り、土地を引き渡す

土地売却を行うなら不動産仲介会社を訪れ、売却に関する相談から始めていきます。土地売却の流れや売却で掛かる税金、机上査定などを受け、土地売却を具体化していきます。

続いて、土地の測量です。測量は、正しい土地面積にて取引するために行います。仮に、土地面積が間違っているとどちらか一方が損することになるため、公平な取引とはなりません。

正しい土地面積が分かれば改めて査定を行い、販売価格を決定します。販売価格は査定金額をベースに決めていきます。仮に、売却期間を長く取れるのであれば、査定金額より少々高め（概ね査定金額比105％以内が理想）で設定、また売却を急ぐのであれば査定金額より安価に設定します。

このように、売却する状況により販売価格を最終決定していきます。

販売価格が決まれば、売却活動です。売却活動はほぼ不動産仲介会社が行います。物件の宣伝、集客、現地案内、商談などです。

購入者が決まれば、申し込みを取得し売買契約に進みます。売買契約前には手付金、引渡し前までには最終金を受け取り、土地の所有権移転登記を完了したら引渡し完了です。

まとめ

土地売却の相談を行うのは、不動産仲介会社です。また、必要に応じて税理士や司法書士などにも相談し、土地売却が円滑に進むようにします。

なお、土地売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。そのためには、複数の不動産会社に問い合わせを行い、適正な査定価格の提示や売却の実績が豊富であるかなどを比較するようにしましょう。