訳あり物件は残債ありでも売却できる！スムーズに売るためのコツを解説

訳あり物件な上に、住宅ローンが残っている家を抱えていて、途方に暮れている人も多いでしょう。

しかし、訳あり物件でも買主を見つけることは可能ですし、住宅ローンの残債があっても抵当権を抹消すれば売却できます。

住宅ローンが残っている訳あり物件でも、売却を諦める必要はないのです。

実際に売却するときは、弁護士と連携した買取業者に相談しましょう。法律的に適切なアドバイスを受けられますし、訳あり物件であっても最短2日で買い取ってもらえます。

まずは無料査定を利用して、状況に合わせた売却方法を聞いてみましょう。

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住宅ローン残債がある訳あり物件でも売却できる

• 「住宅ローン返済中で残債がまだ残っている・・・」
• 「自殺の起きたせいで、訳あり物件になってしまった・・・」

こうした理由から「住宅ローン残債がある家や訳あり物件は売却できない」と考える人も多いでしょう。

しかし、住宅ローン残債がある訳あり物件でも売却できます。

住宅ローン残債がある家でも、ローンを完済して抵当権を抹消できれば、物件を売却できます。

また訳あり物件の場合も、そもそも訳あり物件に該当しないケースも多く、告知義務を満たせば問題なく売却できます。

つまり、残債がある事故物件だからといって、売却を諦める必要はありません。

まずは「住宅ローン残債がある家」と「訳あり物件」を売却できる根拠をそれぞれ解説します。

「住宅ローンの残債がある物件」も売却できる

住宅ローンの残債がある物件は、基本的に抵当権がついたままなのでそのままでは売却できません。

しかし、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することで、売却できるようになります。

抵当権とは、住宅ローン借入先の金融機関が家を担保に設定する権利のことです。

住宅ローン返済中の家を売却する方法については、以下の記事も参考にしてみてください。

ローン返済中の家を売却するには「抵当権の抹消」が必要

先述したとおり、抵当権を抹消すれば住宅ローン返済中の家でも売却できます。

住宅ローン借入先の金融機関は、抵当権を登記することで、家に対する権利を所有・主張しています。

しかし住宅ローンを完済して、抵当権の登記を抹消することで、住宅ローン返済中の家を売却できるようになるのです。

ただし「アンダーローン」の場合と「オーバーローン」の場合では、同じローン残債がある家でも売却方法が異なるため注意しましょう。

アンダーローンの場合は通常通りに売却できる

アンダーローンは物件を売却することで、住宅ローンをの残債を完済できます。売却額のみで住宅ローンを完済できるからです。

そのため、アンダーローンの場合は、通常の不動産を売却するときと同じように売却可能です。

しかし、オーバーローンの場合でも、売却できないことはありません。

以下の項目で説明する「任意売却」を用いれば、オーバーローンでも家を売却できます。

オーバーローンの家を売るには「任意売却」が必要

オーバーローンの場合は、通常通りには不動産を売却できません。

オーバーローンの家を売却する場合は「任意売却」という方法を用いる必要があります。

任意売却とは、住宅ローンの借り入れ先から許可を得ることで、残債がある物件を売却する方法です。

金融機関に「オーバーローンの物件を売却したい理由」を相談すれば、任意売却を認めてもらえるでしょう。

任意売却で発生した売却額は、住宅ローンの返済に充てられます。

なお、任意売却の場合は、住宅ローンの完済ができないため、売却後も住宅ローンの返済を続ける必要があることに注意しましょう。

「訳あり物件」でも売却できる

「訳あり物件」はさまざまな瑕疵を抱えている物件のことで、通常の物件よりも売却が困難です。

しかし、訳あり物件だからといって売却できない訳ではありません。

訳あり物件でも、告知義務を満たせば問題なく売却できます。

訳あり物件とみなされるケースと具体例

そもそも「訳あり物件」には法律における明確な基準がないため、自分の家が訳あり物件だと思っていても、実際には異なるケースも多いです。

訳あり物件に関しては「このような物件が事故物件である」といった法律的な定義やルールはなく、物件の状況ごとにケースバイケースで判断されます。

「自分が所有する物件が事故物件なのか？」を確認する場合、弁護士や不動産会社といった専門家に相談するとよいでしょう。

一般的に訳あり物件と扱われる物件は、以下のような種類があります。

• 法的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件
• 心理的瑕疵物件

それぞれの特徴を把握しておけば「自分の家が訳あり物件か？」について、ある程度の目星をつけることが可能です。

以下の項目から、それぞれの種類と具体例について詳しく見ていきましょう。

法的な問題がある「法的瑕疵物件」

法的瑕疵物件とは、法律上の問題がある物件のことで、建築基準法や都市計画法、消防法などを遵守できていない物件が該当します。

新築や築浅の物件は、それぞれの法律を満たして建築されています。

例えば「必要な防火設備が整っていない」ときは消防法を満たせていません。

また、法律が施行・改定される前に建てられていた物件は、法改定によって基準を満たせなくなることもあります。

そのような物件を「既存不適格物件」といい、法的瑕疵を抱えているため、訳あり物件とみなされることもあります。

例えば「法改定によって建ぺい率が守れていない物件」は、現行の建築基準法を満たせていないため、訳あり物件とみなされてしまうでしょう。

周囲の環境要因によって不快感がある「環境的瑕疵物件」

環境的瑕疵物件とは、物件自体には問題がないものの、周囲の環境要因によって居住することに不快感・抵抗がある物件のことです。

物件自体には何も問題が無くても、嫌悪感のある施設が近くにあると、訳あり物件とみなされる恐れがあります。

以下のようなケースであれば、訳あり物件とみなされてしまうかもしれません。

• 周囲に葬儀場や墓地などの死を連想させる施設がある
• 線路に近いため、一日中騒音が聞こえる
• パチンコ店や風俗店があり、生活水準が低そうに感じられる

ただし、生活・居住への不快感は明確にできないため「どの程度から瑕疵になる」かは人それぞれです。

実際に売却する際は、弁護士や不動産会社に相談しておくべきでしょう。

心理的な理由から居住が避けられる「心理的瑕疵物件」

心理的瑕疵物件とは「居住することに対して心理的な抵抗感のある」物件です。

物件の立地や設備に問題がないものの、心理的な理由から居住を避けられる瑕疵がある際も、訳あり物件とみなされます。

例えば「過去に自殺・殺人が起きた物件」であるときに、心理的瑕疵があるとみなされます。

また、心理的瑕疵についても、不快感を覚えるかは人それぞれなので、明確な基準は存在していません。

訳あり物件を売却する際は「告知義務」に注意

告知義務とは、瑕疵がある不動産の取引をする際に、その瑕疵を買主へ詳細に伝える義務のことです。

宅地建物取引業法第47条1項

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。（中略）
宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
引用：e-Govポータル「宅地建物取引業法第47条1項」

例えば、過去に自殺が起きた物件であれば「自殺が起きた事実」を買主に対して告知せねばなりません。

もしも、告知義務を怠ってしまうと、損害賠償請求される恐れがあるので注意が必要です。

「訳あり物件」であることを隠して売却できたとしても、後々に損害賠償を請求され損する結果になってしまうかもしれません。

公正な不動産取引をおこなうためにも、売却時には瑕疵があることを伝えるようにしましょう。

告知義務については、以下の記事で詳しく説明しているので、参考にしてみてください。

訳あり物件の売却相場は通常物件の約50~80%まで下がる

訳あり物件は値下げされる、と印象があると思いますが、訳あり物件に明確な価格相場はありません。

「訳あり物件は値下げする必要がある」といった法律やルールがないからです。

しかし、瑕疵の内容にもよりますが訳あり物件の売却相場は通常物件の50~80%程度まで下がってしまいます。

先述した通り、瑕疵がある物件には購入希望者が集まりにくいため、値下げしないと売却できないのです。

ただし「ローン残債がある家を値下げするか？」は、過去の事例などを参考にケースバイケースで決められることがほとんどです。

訳あり物件の取扱いを得意とする買取業者であれば、大幅に値下げせずに売却できるケースもあるので、一度相談するとよいでしょう。

住宅ローン残債がある訳あり物件をスムーズに売却する方法

ここまで解説した通り、住宅ローン残債がある訳あり物件でも売却できます。

ただし、住宅ローン残債がある訳あり物件は、通常の不動産会社では売却できないことも少なくありません。

住宅ローン残債がある訳あり物件をスムーズに売却するには、以下の方法があります。

• 訳あり物件専門の買取業者に相談する
• オーバーローンの場合は任意売却の実績がある不動産会社に相談する

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

1.訳あり物件専門の買取業者に相談する

訳あり物件には、法律的な問題や心理的な嫌悪感を内包しているため、一般的な不動産会社では売却活動が困難です。

そのため、住宅ローン残債がある訳あり物件を売却する際は、訳あり物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。

一般的な不動産会社は、残債がある訳あり物件の取扱実績が少ないため、物件の価値を引き出せずに安く買い叩かれてしまうかもしれません。

しかし、訳あり物件専門の買取業者であれば、抵当権を外す交渉や訳あり物件をリフォームして再生することを得意としているため、住宅ローン残債がある家でも問題なく買取してもらえます。

2.任意売却の実績がある不動産会社に相談する

住宅ローン残債がある不動産を売るには、まず住宅ローンを完済する必要があります。

物件の売却額で住宅ローンを返済するのが原則ですが、ローン残債が多い場合は完済しきれません。

そのような場合は、任意売却を選択する必要があります。

ただし、一般的な不動産会社では任意売却に不慣れなことも多いので、売却に関する手続きをスムーズにおこなえません。

任意売却の実績がある不動産会社なら、任意売却の手続きをサポートしてくれます。

任意売却しても住宅ローン残債が残るケースもあるため注意

「任意売却」は住宅ローン残債が残っていても、物件を売却できる方法です。

ただし、任意売却の場合、売却益でローンを返済しても残債が残ると、家を売った後も残った住宅ローンを払い続けなければならないケースもあるため注意しましょう。

とくに訳あり物件の売却価格は安くなりやすいため、ローンの返済計画をしっかり立てておく必要があります。

まとめ

住宅ローン残債がある訳あり物件でも、しかるべき手続きを踏めば問題なく売却できます。

しかし、住宅ローン残債がある訳あり物件は通常の不動産会社では扱えないケースも多いため、次のような会社へ相談するとよいでしょう。

• 訳あり物件専門の買取業者に相談する
• オーバーローンの場合は任意売却の実績がある不動産会社に相談する

住宅ローン残債がある物件を売る場合は「アンダーローン」か「オーバーローン」のどちらであるかを確認しましょう。

住宅ローン残債がある訳あり物件を売却する場合、損害賠償を請求されてしまう恐れもあるので「告知義務」にも注意しましょう。

住宅ローン残債がある物件の売却を検討している場合、訳あり物件を専門に扱う買取業者へ相談することをおすすめします。