不動産評価額とは何か？調べ方や計算方法を解説

不動産の価値を表す不動産評価額には、全部で5種類あります。不動産評価額は、それぞれ調査したい目的により使用するものが変わります。

例えば、「今住んでいる家は、いったいいくらの価値があるのか」を知りたいときには実勢価格、「相続税の税額を計算したい」ときには路線価、「固定資産税の評価額を知りたい」ときには固定資産税評価額です。

このように、利用する目的により正しい評価額を知ることが重要となります。この記事では、5種類の不動産評価額の特徴や調査方法、調査時の注意点などについて解説します。

不動産評価額とは、不動産の基準になる価値を表す価格

不動産評価額とは、不動産の価格や税額計算のときに指標となる価格です。

不動産は一般的に取引金額が大きいことや税額も多額になるケースが多いため、当該立地で取引や税額を算出する際の基準が決められています。よって、目的別に合わせて予めこれらの不動産評価額を調査しておくことで、おおよその金額を認識できます。

不動産評価額は全部で5種類

不動産評価額は、全部で5種類あります。

• 実勢価格
• 公示地価
• 路線価
• 基準地価
• 固定資産税評価額

経済学の分野では物の価値は「一物一価」と言われ、一つの物やサービスなどに対する価値は一つと言われています。しかし、現実的には物の価値は地域により多種多様であり、通貨の価値を決める為替相場は多種多様な物やサービスに対する価値の違いを調整する役割を果たしています。

また、日本国内においても都市部と田舎で同じものを購入しても値段が異なることはよくあり、現実的に一物二価、三価はあたりまえのように存在します。

一方で、不動産は一物五価と言われ、一つの不動産に５つの価値が存在します。5つもあると多少理解が難しい部分もありますが、一つずつ丁寧に整理しておくことで不動産評価額の違いや、目的によってどの不動産評価額を使用すべきかがわかります。

【売買時に役立つ評価額】

ここでは、5種類の不動産評価額について大きく２つの目的に分けて解説していきます。まずは、売買時に役立つ評価額です。

• ①実勢価格（時価）
• ②公示地価
• ③基準地価

①実勢価格（時価）

実勢価格とは、実際に取引が行われた金額（時価）です。

現在、当該地域周辺で販売されている不動産は、インターネットで検索すれば簡単に調査できます。しかし、不動産売買では実際の売り出し価格どおりに取引が行われることは少なく、実際は販売価格から値引き交渉が行われています。

よって、実際に売買された金額を調査するには、以下3つの方法がおすすめです。

実勢価格の調査方法は３つ

実勢価格の調査方法には、以下の方法があります。

• A.レインズマーケットインフォメーションを利用する
• B.土地総合情報システムを利用する
• C.一括査定サイトを利用する

A.レインズマーケットインフォメーションを利用する

レインズマーケットインフォメーションとは、不動産流通機構（レインズ）が提供するサイトです。

過去の売買事例を事前の登録なしに誰でも無料で閲覧できます。サイトにアクセスするとトップ画面で戸建かマンションかを選択し、その後調査したい地域を選べるようになっています。

過去に遡って売買事例が閲覧できるほかに、売買価格帯のプロット図などのデータも確認できるため、おおよその取引価格帯がわかります。なお、レインズマーケットインフォメーションに記載されている情報は、詳細な住所やマンション名、面積帯などは伏せられています。

よって、特定のマンションや特定の地域の土地や一戸建ての実勢価格を調査することはできません。

（参考）レインズマーケットインフォメーション

B.土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムとは、国土交通省が提供する情報サイトです。

調査したい地域や不動産の種類（土地、土地と建物、中古マンションなど）を選択することで、当該地域の売買事例を過去に遡って閲覧できます。土地総合情報システムも誰でも無料で閲覧可能です。

なお、土地総合情報システムも詳細な住所地などは伏せられているため、おおよその地域での実勢価格帯はわかりますが、特定のマンションや地域については調査できません。

（参考）土地総合情報システム

C.一括査定サイトを利用する

一括査定サイトとは、複数の不動産会社に同時に査定依頼できるサイトです。一度の入力で複数の不動産会社から査定書の取得ができるため、簡単に査定額を比較できます。

また、不動産会社に問い合わせを入れることで、査定の根拠となる資料や実際に売却活動するときの流れ、売却時に受けられるサービスなども確認できます。

一括査定で提示される金額は、過去の売却事例をもとに算出する机上査定です。つまり、机上査定の金額は、今売り出した場合に売却できる見込み金額であるため、ほぼ実勢価格に近い金額と言えます。

よって、一括査定サイトに出すことで、特定のマンションやエリアなどで売却した場合の実勢価格を掴めます。

②公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年発表している土地取引の指標となる価格です。全国各地にある標準地の1日1日時点における価格（標準地1㎡あたりの価格）をその年の3月下旬頃に発表しています。

調査方法は、1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決めていきます。不動産評価額のなかで最も身近でなじみ深いものが公示地価ではないでしょうか。

なお公示地価は、毎年同じ地点の価格を算出するため、地価の変動が分かりやすいメリットがあります。また、公示地価は当該土地が更地であった場合の価格です。

公示地価の調べ方

公示地価を調べる方法は、二つあります。一つは、公示地価が発表された日の新聞などを購入することです。もう一つは、土地情報総合システムを利用する方法があります。

土地総合情報システムでは、調査したい地域を選ぶと最新年を含めて過去に遡って公示地価を確認できます。

（参考）土地総合情報システム

公示地価と実勢価格にズレがある理由

公示地価における標準地の選定基準は、国土交通省のHPによると下記のように記載されています。

標準地は、法によれば「自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地」でなければならない（法第３条）が、地価公示法施行規則（昭和44年建設省令第55号。以下「規則」という。）はこれをさらに説明して、「土地の用途が同質と認められるまとまりのある地域において、土地の利用状況、環境、地積、形状等が当該地域において通常であると認められる一団の土地」としている（規則第３条）。

（引用）国土交通省HP　

土地には、各々広さや形の違いがあります。正方形の整った土地から、長方形の細長い土地、形が歪な変形地や間口が狭い旗竿地があり、それぞれ面積が異なります。標準地は取引の指標となる土地であるため、原則面積は広すぎ狭すぎず、間口もしっかりと取れ土地の形も歪過ぎない整形地に近いもの、つまり何の変哲もない普通の土地です。

実際、土地取引はこれら広さや土地の形、間口の広さにより取引金額は大きく異なります。仮に、取引する土地が歪な土地であれば土地自体の使い勝手が悪く人気がないため、公示地価より下がることがあります。

一方で、土地の形が良く広さも適正、周辺での土地需要が高ければ当然に取引金額が公示地価より高くなることは明らかです。よって、これらの要因により公示地価と実勢価格に差異が生じます。

③基準地価

基準地価とは、都道府県が毎年発表している土地取引の指標となる価格です。毎年7月1日現在の基準地の価格（基準地1㎡あたり）が9月中旬から下旬頃に発表されています。

全国各地にある基準地（約20000箇所）を不動産鑑定士1名以上にて価格の算出を行います。

公示地価と基準地価の違い

公示地価と基準地価は、双方ともに土地取引の指標となるものです。双方の違いは、調査主体が国土交通省か都道府県、また調査する時期となります。特に調査時期については約半年の違いがあるため、調査地点が同じであれば双方を比較することで半年間の土地価格の動向も確認できます。

なお、基準地価は公示地価と異なり、基準地に都市部やその周辺地域という縛りがないため、公示地価を補完する役割も果たしています。

【税額を計算するときに役立つ評価額】

続いて、税額を計算するときに役立つ評価額です。

• ①固定資産税評価額
• ②路線価（相続税路線価）

①固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を計算するときに用いる評価額です。

固定資産税路線価とも言われ、一般的な相続税路線価とは価格が異なります。固定資産税を計算するには、固定資産税評価額に一定の税率（一般的には1.4％）を掛けることで算出できます。

なお、土地の固定資産税評価額は、土地や家屋などを評価方法が決められた「固定資産評価基準」に基づいて、登記の際に各自治体の固定資産評価員が1件ずつ決めていきます。一般的には、公示地価の70％を基準とし、土地の広さや形などの要素にて評価額を決めていきます。

また、建物の固定資産税評価額は、再建築価格（＝現在同一の建物を再度建築したときに、どの程度の費用になるのかを算出した数値）という基準を用います。再建築価格から経年劣化した分を差し引いて評価額を算出します。

なお、実際経年劣化分を計算することは難しいため、目安として再建築価格の50％～70％が目安となります。

固定資産税評価額の調査方法は3つ

不動産の固定資産税評価額がいくらであるのかは、下記方法にて確認できます。

• A.固定資産税の納税通知書を確認する
• B.固定資産税課税台帳を閲覧する
• C.固定資産評価証明書を取得する

A.固定資産税の納税通知書を確認する

まずは、固定資産税の納税通知書を確認することです。

納税通知書は、不動産の所有者宛に毎年4月頃に送付されます。納税通知書には、今年度に支払う固定資産税・都市計画税の税額の他に、税額算出の根拠となった固定資産税評価額が記載されています。

B.固定資産税課税台帳を閲覧する

次に、固定資産課税台帳を閲覧することです。

閲覧は、東京23区であれば都税事務所、23区以外であれば原則不動産が所在する役所となります。なお固定資産課税台帳とは、地方税法に基づく下記５つの台帳の総称です。閲覧は、当該固定資産の納税義務者もしくは相続人のみとなります。

• 土地課税台帳
• 土地補充課税台帳
• 家屋課税台帳
• 家屋補充課税台帳
• 償却資産課税台帳

C.固定資産評価証明書を取得する

最後は、固定資産評価証明書を固定資産が所在する役所にて取得する方法です。固定資産評価証明書には、下記の事項が記載されています。

• 所有者
• 所在地
• 地目・地積（土地の場合）
• 種類・構造・床面積（家屋の場合）
• 固定資産評価額
• 課税標準額

固定資産税評価額からわかるものと計算方法

固定資産税評価額が分かることで、以下の税額計算ができます。各々の税額計算方法などについて解説します。

• A.固定資産税
• B.都市計画税
• C.不動産取得税
• D.登録免許税

A.固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点のマイホームなどの不動産所有者に課税される税金です。固定資産税の課税標準は固定資産税評価額となります。

○固定資産税＝課税標準×1.4％（標準税率）

なお、土地についての課税標準は、住宅用地の場合には特例が適用されます。住宅用地の評価額は、1/6もしくは1/3に減じられ、特例適用後の評価額が課税標準として使われます。

また、3年に一度の評価替えで税額が急激に上昇することを是正するために、上昇率を抑制して徐々に上昇させる措置が加えられることがあり、これを負担調整と言います。

一方、建物について軽減措置はありません。ちなみに、標準税率は各地方自治体の条例で異なる税率を定められますが、ほとんどの自治体で1.4％となっています。

B.都市計画税

都市計画税は、固定資産税と同様に毎年1月1日時点の不動産所有者に課税され、通常は固定資産税の税額と合わせて請求されます。

都市計画税は、都市計画区域内にある土地や家屋などに対して課税され、都市部の公園や道路、上下水道など日常生活に欠かせない公共施設の整備などに充てられます。

都市計画税の課税標準は、固定資産税評価額です。

○都市計画税＝課税標準×0.3％（制限税率）

なお、東京都の場合、23区は0.3％ですが他の自治体では0.2％台のところもあります。

C.不動産取得税

不動産取得税は、不動産を売買・贈与で取得したときになどに都道府県が課税する地方税です。中古不動産を取得したときの不動産取得税は、下記にように計算します。

• 「建物分の不動産取得税」＝（固定資産税評価額‐控除額）×3％
• 「土地分の不動産取得税」＝（固定資産税評価額×1/2×3％）－控除額

控除額などについては下記をご参照ください。

（参照）大阪府

D.登録免許税

個人が土地または建物を購入等したときには、所有権移転登記を行います。また、住宅ローンを借りた場合、金融機関はその不動産へ抵当権を設定します。このような登記をする際に掛かるのが登録免許税で、登記税と言ってもよいでしょう。

登録免許税には、軽減措置（土地は令和8年3月31日、建物は令和6年3月31日まで適用）があります。土地と建物の登録免許税は、下記にて算出できます。

• 建物分の移転登記費用＝固定資産税評価額×3/1000(0.3％)
• 土地分の移転登記費用＝固定資産税評価額×15/1000（0.015％）

②路線価（相続税路線価）

路線価とは、相続税や贈与税などの税額計算する際に算定基準となるものです。一般的に、路線価とは相続税路線価を指し国税庁が毎年7月1日に発表しています。

路線価は、税務申告時にいちいち土地価格の鑑定をせずにスムーズに手続きが進むように決められており、原則土地が面する道路毎に設定されています（路線価設定のない私道や倍率方式の地域もあります）。

路線価の調査方法

特定の土地の路線価を調査するには、下記３つの方法があります。

• A.国税庁のHP内の路線価図
• B.全国地価マップ
• C.管轄の税務署

A.国税庁のHP内の路線価図

国税庁のHP内にて公開されている路線価図で調べる方法です。

トップページから都道府県、その後市町村と選択を進めることで該当地域の路線価を確認できます。

（参照）国税庁

B.全国地価マップ

全国地価マップは、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供するサイトです。相続税路線価の他にも公示地価なども確認できます。

（参照）全国地価マップ　

C.管轄の税務署

管轄の税務署にて調べる方法もあります。インターネットでの閲覧が難しい場合など、税務署に出向くことで路線価図を確認できます。

路線価の見方

路線価図で確認するのは、土地に面した道路に記載された「数字」「アルファベット」です。数字は、土地1㎡あたりの価格（千円単位）、アルファベットは借地権割合を表しています。例えば、「300D」と表記されていれば、この土地の路線価は「1㎡あたり30万円」借地権割合は60％です。

なお、借地権は借地借家法で売却や譲渡ができる立派な財産と定められ相続の対象となります。借地権設定された土地は、一つの土地上に借地権と地主の権利（所有権・底地）があります。一つしかない土地に2つの権利が混在し非常にややこしい状況であるので、財産としての価値を表す指標として借地権割合があります。

詳細な路線価図の見方は、下記国税庁のHPをご参照ください。

（参照）国税庁「路線価図の説明」

評価額を算出する際の注意点

評価額を算出する際の注意点は、下記のとおりです。

• A.土地の奥行が長い土地には、奥行価格補正が適用される
• B.不整形地の土地には、不整形地補正が適用される
• C.間口が狭い土地には、間口強制補正が適用される
• D.利用がしにくい土地には、奥行長大補正が適用される
• E.そもそも素人が評価額を算出するのは難しい

A.土地の奥行が長い土地には、奥行価格補正が適用される

一つの道路に面している土地の場合、土地の奥行距離に応じて奥行価格補正が適用されます。

評価額＝路線価×奥行価格補正率×地積

B.不整形地の土地には、不整形地補正が適用される

不整形形の土地には、不整形地補正が適用されます。

不整形地とは、整形地ではない歪な土地のことです。例えば、三角地、旗竿地、土地境界がギザギザになっているなどです。不整形地は、一般的に建物の建設が難しく利用価値が低いため、相続税評価額を減額する調整を行います。

評価額＝整形地である場合の評価額×不整形地補正率（地区区分や影地割合により1.00～0.6で設定されます）

C.間口が狭い土地には、間口狭小補正が適用される

間口が狭い土地には、間口狭小補正が適用されます。

間口狭小補正率とは、間口が狭い土地に対し評価額を減額するための補正率です。敷地に入りづらいなど、使い勝手の悪さを評価額に反映しています。

間口狭小補正は、普通住宅地区では間口8mを下回ると適用され、間口4m未満は補正率0.9となるため評価額は1割減です。

D.利用がしにくい土地には、奥行長大補正率が適用される

土地の間口に対し奥行が2倍以上の利用がしにくい土地には、奥行長大補正率が適用されます。地区区分と間口の距離により補正率は変わります。

E.そもそも素人が評価額を算出するのは難しい

最後は、そもそも素人が評価額を算出すること自体が難しいということです。

路線価の計算式自体はとてもシンプルな方法ですが、実際土地は整形地だけでなく歪な土地も多くあります。そのため、正確な土地の評価額を求めるには専門的の調査や知識などが必要です。

よって、路線価を使った土地価格の計算は、税理士などの専門家に依頼するのが良いでしょう。

路線価がない土地の計算方法

では、土地が面する道路に路線価が設定されていない場合、どのように評価額を計算すればよいのでしょうか。

路線価のない道路が接している路線価を採用する

土地が面している道路が私道で路線価がない場合には、私道が接する道路に設定される路線価で評価ができます。この方法では、路線価のない道路と評価対象地の全域を一区画とし、旗竿地として不整形地補正を行って評価します。

また、納税義務者からの申し出で、国税庁が個別に路線価（特定路線価）を設定し、評価する方法もあります。特定路線価の場合、国税庁がいくらで設定するかがわからないこと、特定路線価の設定に1か月程度掛かります。

倍率方式

倍率方式で計算するのは、路線価がなく倍率地域に指定されているときです。

固定資産税評価額に国税庁が定める一定の倍率をかけることで、相続税評価額を算出します。倍率表は国税庁のHPで確認できます。

（参考）国税庁「路線価図・評価倍率表」

不動産評価額と売値は異なる？

不動産評価額と実勢価格は異なるため、不動産売却で満足感を得るには信頼できる不動産屋探しが重要です。

そのためには、多くの不動産会社と接見する必要があり、これを実現するのが一括査定サイトとなります。

一括査定では、複数の不動産会社にアプローチができ、査定額の他に不動産会社の資質や担当者の提案力や態度などが比較できます。これにより、信頼できる不動産会社を探しやすくなるでしょう。

まとめ

不動産の価値を表す不動産評価額は、全部で5種類あります。各々の評価額が表すものについて十分理解し、用途により使い分けることが必要です。

なお、各々の評価額は簡単に調査できますが、実際の土地や建物の評価額計算は素人では難しいケースもあります。よって、正しい評価額は必ず専門家に尋ねるようにしましょう。