離婚時に共有名義はどうする？ローンが残っている場合の対処法を解説

離婚時「住宅ローンが残っている共有名義の家」をどのように処分するかで困っている人も多いでしょう。預貯金や売却益などでローンを完済できなければ、家の売却はできません。

また、売却せずにどちらかが住み続ける場合、離婚後も関係性が続いてトラブルになる恐れがあります。

共有名義の住宅ローンが残っているのであれば、借り換えや任意売却などの方法を検討しましょう。

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売却するケースと住み続けるケース

自宅が共有名義の不動産である場合、離婚に伴いその不動産をどうするか考えなければいけません。

選択肢としては、「売却する」もしくは「どちらかが住み続ける」の2つがあります。

どちらを選択するかは自身がどうしたいかという気持ちだけでは決められません。

住宅ローンが残っている場合はさまざまな観点から判断しないといけないからです。

「売却する」という方法を選択するのか「どちらかが住み続ける」という方法を選択するのかを判断するために、それぞれのケースを詳しく確認していきましょう。

共有名義不動産を売却する場合に気をつけること

夫婦の共有名義で不動産を所有している場合、住宅ローンもどちらか単体の名義ではなく「連帯債務」や「ペアローン」となっているケースが多いです。

連帯債務は夫婦のどちらか1人が主債務者となって住宅ローンを借り入れ、もう1人は連帯債務者としてその住宅ローンを借り入れています。

例えば4,000万円の住宅ローンを借り入れた場合、夫婦同等に4,000万円の返済義務を負います。

ペアローンは1つの物件に対し夫婦が別々に住宅ローンを借り入れ、夫婦がお互いに連帯保証人となります。

例えば4,000万円の住宅ローンを2,000万円ずつ借り入れた場合、夫は2,000万円の主債務者、妻も残り2,000万円の部分の主債務者となりお互いが連帯保証人です。

まずは住宅ローンの契約名義がどのようになっているかを確認しましょう。

続いて、住宅ローンがどれだけ残っているのか、売却するとどれくらいの金額になるのかを調べなければいけません。

住宅ローン残高は、毎年10月下旬頃に金融機関から郵送されてくる残高証明書で確認できます。

もしも紛失している場合はローンを借り入れている金融機関で再発行も可能なので手配しましょう。

売却するとどれくらいの金額になるかは、不動産会社の査定を受けることで知ることができます。

おおまかな金額を知りたいということであれば一括査定サイトを利用すると便利です。

手間がかからず複数の会社からの査定結果を知ることができます。

具体的な金額を知りたいということであれば、不動産会社に直接連絡を取り内覧のうえ査定してもらうこともできます。

住宅ローンの残高と査定額が分かると、以下のように2つのパターンに結果が分かれます。

• 住宅ローンの残高＜現在の自宅の価値（売却価格）＝アンダーローン
• 住宅ローンの残高＞現在の自宅の価値（売却価格）＝オーバーローン

アンダーローンとなるのかオーバーローンとなるのかで選択が変わってきます。

アンダーローンだった場合

住宅ローンの残高が自宅の価値（売却価格）を下回るアンダーローンの場合は、自宅を売却したお金で住宅ローンを完済できます。

共有名義の不動産を手放し、住宅ローンも完済できるので一番すっきりとする方法です。

住宅ローンを完済したうえで手元に残ったお金は、夫婦で分ける（財産分与）のが一般的です。

オーバーローンだった場合

住宅ローンの残高が自宅の価値（売却価格）を上回るオーバーローンの場合は、自宅を売却できません。

なぜなら売却してもその代金で住宅ローンを完済できず、その住宅に設定されている抵当権を抹消できないからです。

ただし売却価格と住宅ローンの残高にそれほど大きな差がなければ、預貯金などを差額分に充てて住宅ローンを完済し、売却するということも可能です。

オーバーローンで住宅ローンを完済できないとなると、売却ができないのでどちらかが住み続けることになります。

共有名義不動産にどちらかが住み続ける場合に気をつけること

「自宅の売却を検討したがオーバーローンで売却ができない」「環境を変えたくないので売却したくない」など、共有名義の不動産を売却せずにどちらかが住み続けるという選択をする人もいます。

売却をしない、もしくはできないとなると、離婚後も不動産の共有状態が続くということです。

続いては、売却せずにどちらかが住み続ける場合に気をつけなければいけないことを確認しましょう。

住み続けている人の判断でリフォームなどはできない

共有名義の不動産は単独でできることが限られています。

例えばどこかが壊れてしまったので補修したいという場合は、「保存行為」となるため単独でも可能です。

しかし家をリフォームしたいとなった場合、自分でお金を出せば問題ないように感じますがそうはいきません。

共有名義の不動産をリフォームするには共有者全員の同意が必要なのです。

民法第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用：e-Govポータル「民法第251条」

共有名義の不動産に対しておこなう行為は「変更（処分）行為」「管理行為」「保存行為」があります。

行為の種類	同意が必要な共有者の人数
変更（処分）行為	共有者全員の同意が必要
管理行為	共有者の持分価格の過半数が必要
保存行為	共有者それぞれが単独で可能

リフォームや建て替え、売却などは「変更（処分）行為」となるため住んでいる人の判断だけではできず、共有者全員の同意が必要です。

リフォームは住んでいる人にしか関係のない話しのようにも感じますが、共有者の同意が得られなければリフォームですら制限されてしまいます。

お互いの関係がいつまでも続く

離婚後は、それぞれに新しい生活が始まります。

長い年月が経つとその間に疎遠になったり、新たなパートナーができたりすることもあるでしょう。

例えば新たなパートナーと別の場所に住む話しが出た場合、今まで住んでいた住宅の売却を検討するかもしれません。

しかし前述したように、共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。

売却したいのに同意してもらえない、疎遠になっていて連絡が取れないといったケースも少なくなく、売却の話しをスムーズに進めるのが難しいこともあります。

連帯債務・連帯保証が続く

養育費や慰謝料として、住んでいない人に住宅ローンの支払を継続してもらうというケースがありますが、その場合は連帯債務や連帯保証の契約も継続しているということです。

もしも相手の支払いが滞ると自身が払わなくてはいけません。

例えば夫が別の場所に住み始め妻が残ったとします。

住宅ローンが連帯債務となっている場合は同等の返済義務を負うので、夫の返済が滞ると妻がその全額を返済しなければいけません。

ペアローンの場合はそれぞれが自身の住宅ローンを返済しなければいけませんが、連帯保証人となっているため夫の返済が滞ると妻が1人で2人分の返済をしなければいけません。

連帯債務や連帯保証を解消したいと思っても、離婚問題と金融機関は無関係のため簡単には解消することができません。

住宅ローンの返済が滞ると物件を差し押さえられることも

住んでいない人にとっては、新たな住居費の支払いもあるなかで住宅ローンの返済をしなければいけません。

支払いが難しくなり返済が滞ると、住み続けている人が1人で返済をしなければいけませんが、そもそも連帯債務やペアローンは2人で住宅ローンを借り入れることで借入額を増やせる方法です。

1人の収入では借り入れが難しかった額を借り入れているわけですから、どちらか1人で全額の返済を続けることは困難です。

1人の返済が滞ったことでもう1人も返済できなくなると、住宅を差し押さえされ競売になります。

離婚時に住宅ローンが残っている場合のトラブル解消法

ここまで「売却するケース」と「どちらかが住み続けるケース」を解説してきました。

一番すっきりと解決するのはアンダーローンの状態で売却する方法です。

しかしオーバーローンで売却ができずどちらかが住み続けるという場合には、以下のような問題に気をつけなければいけませんでした。

• 単独でできることが限られる
• お互いの関係がいつまでも続く
• 連帯債務・連帯保証を解消するのが難しい
• 住宅ローンの返済が滞ると物件を差し押さえられることもある

売却ができない、もしくは住み続けるという判断をしたならこれらのトラブルが考えられますが、トラブルを解消する方法もあります。

ここからはトラブル解消法について解説していきます。

住宅ローンを借り換えて単独名義にする

「リフォームや売却などは単独で自由に判断したい」「お互いの関係が続くのは避けたい」という場合は、住宅ローンを借り換えて単独名義にする方法があります。

ローンの借り換えができれば住宅の名義も単独名義に変更することができ、共有状態は解消されます。

ただし、借り換えには住宅ローンの審査に通らなければいけません。

2人の収入などを基準に連帯債務やペアローンの借り入れをしている場合は、単独名義での借り換えが難しい場合もあります。

住宅購入当初よりも収入が増えているなど、借り入れ額と収入が見合う状態でないと審査は厳しくなります。

新しい連帯保証人・連帯債務者を立てる

連帯債務やペアローンでは、相手の返済が滞った場合は1人で返済を続けるというリスクを負うことになります。

連帯債務や連帯保証を解消するのは難しいですが、方法がないわけではありません。

自身と同じかそれ以上に信用のある人を連帯保証人・連帯債務者に立てることで解消できます。

人だけでなく土地や建物などの担保でも了承されることもありますが、金融機関が判断することになります。

任意売却する

住宅ローンの返済が滞ると、競売になることは避けられません。

しかし競売になると「市場価格よりも安くなる」「残った債務は一括返済しなければいけない」「落札や退去の時期を選べない」などのデメリットがあります。

そこで、売却もできないし返済も滞るという場合には「任意売却」という方法を選択する方が多くいます。

競売は債務を解消するために強制的に家を売却する方法です。

これに対し任意売却は自身の意思で家を売却する方法です。

住宅ローンを借り入れている金融機関と相談しながら、市場価格とほぼ変わらない価格で売却ができます。

競売も任意売却も売却したお金は住宅ローンの返済に充てられます。

競売よりも任意売却の方が高値で売れるので、残債をより減らすことができるという点は大きなメリットと言えるでしょう。

任意売却には他にもメリットがありますがデメリットもあります。

詳しく見ておきましょう。

任意売却のメリット

競売は裁判所による強制的な措置のため、差し押さえられ競売にかけられ、退去を迫られます。

一方で任意売却は価格や退去の時期などをある程度調整でき、余裕を持って売却することができます。

他には以下のようなメリットもあります。

• 現金を用意せず売却できる
• プライバシーが守られる
• 残債は無理なく返済できる
• 自宅に住み続けられる可能性もある

不動産の売却には仲介手数料や登記費用などがかかります。

売却時にかかる諸費用は4％前後と言われており、4,000万円の物件を売却するなら150万円前後の諸費用がかかります。

住宅ローンの返済が厳しい状況で150万円の現金を用意するのは大きな負担です。

競売では落札金額のすべてを債権者への返済に充てられますが、任意売却では売却したお金から諸費用を捻出することができるので、現金を用意する必要がありません。

家を売却するとなると引っ越し費用や新居の敷金・礼金なども必要です。

これらのお金も交渉次第では売却金額から捻出できる可能性もあり、新たな生活への不安も少し軽減できるでしょう。

また、競売になると裁判所のホームページなどに競売の情報が掲載されます。

落札希望者はその情報を元に物件を直接見にくるかもしれませんし、競売にかけられていることが近所の人や知人に知られてしまう可能性もあります。

しかし任意売却では通常の不動産売却と同じ扱いですので、返済が滞って任意売却となったというようなことが周りに知られることはありません。

競売も任意売却も売却したお金は住宅ローンの返済に充てられ、それでも債務が残ってしまった場合は残りも返済しなければいけません。

競売では債務の一括返済を求められることが多く、一括返済ができずに自己破産してしまうケースも多くあります。

一方で任意売却の場合では、残った債務を返済しなければいけない点に変わりはないものの、無理のない返済計画が立てられます。

月々の返済額をいくらに設定するのか、金融機関などの債権者と協議しましょう。

最後のメリットとして、自宅に住み続けられる可能性があります。

競売は落札者を選ぶことはできませんが、任意売却は購入者を選ぶことができます。

例えば身内や不動産投資家などに自宅を買い取ってもらい、同時に賃貸契約を結んで家賃を払えば、借主として住み続けることができるのです。

この方法を「リースバック」といいます。

リースバックし、将来的に返済能力が戻れば自宅を買い戻すことも可能です。

生涯にわたって住み続けたいと考えているなら検討したい方法です。

任意売却のデメリット

メリットのたくさんある任意売却ですが、デメリットもあるので理解しておきましょう。

任意売却のデメリットは以下のとおりです。

• ブラックリストに載る
• 債権者の同意が必要
• 連帯保証人の協力も必要
• 業者選びが難しい

任意売却をするには住宅ローンの返済が3～6カ月程度遅延・延滞していなければいけません。

一般的に住宅ローンを2カ月以上滞納するとブラックリスト（信用情報機関）に記録され、5～10年間はローンを組んだりクレジットカードを新規で発行したりということができなくなってしまいます。

任意売却をするにはブラックリストに載ることは避けられず、大きなデメリットとなります。

任意売却は金融機関等の債権者と協議しながら進めますが、債権者の同意だけでなく連帯保証人の同意も必要です。

離婚した相手と連絡を取り任意売却に向けて協力するのが困難な人にとってはデメリットと言えるでしょう。

そして、任意売却を扱う業者選びの難しさもデメリットの1つです。

「近所の不動産業者では任意売却は扱っていないと言われた」「不当なお金を請求された」などの事例もあるため、業者選びは慎重に行わなければいけません。

債務整理に必要な法的な知識や税に関する知識などが必要となる場面もあるため、税理士や弁護士などと連携している業者を選んだ方が安心です。

まとめ

夫婦で共有名義の不動産を所有しており、さらに住宅ローンの返済中に離婚となると不安も多いことでしょう。

「共有名義の不動産をどう扱えばよいのか」「返済中の住宅ローンはどうなるのか」など、日常では触れる機会の少ない部分だからこそ不安度も増します。

しかし、1つずつ順を追って確認していけば不安は解消していくはずです。

まずは住宅ローンの残債と売却価格からオーバーローンとなるのかアンダーローンとなるのかを調べるところから始めましょう。

アンダーローンで自宅を売却できない場合、「単独でできることが限られる」「お互いの関係がいつまでも続く」「連帯債務・連帯保証を解消するのが難しい」「住宅ローンの返済が滞ると物件を差し押さえられる」のようなトラブルが起こることが想定できます。

これらのトラブルを解消するには、「住宅ローンを借り換えて単独名義にする」「新しい連帯保証人・連帯債務者を立てる」「任意売却する」のような方法があります。

トラブルをどのように解消したいのかで選択は変わってきます。

自身のケースに当てはめて、最善の方法を選択できるよう参考にしてみてください。