リースバックのデメリットとは？やばい落とし穴10個と避けるコツ

近年、自宅を売って賃貸物件として住み続ける「リースバック」というサービスが普及しています。

自宅を売りながら同じ物件に住み続けられるため、一見するとデメリットのない資金調達方法ですが、実際はいくつかのデメリットもあります。

リースバックの「やばい落とし穴」にはまらないためには、デメリットをしっかり把握し、自分に合ったサービスなのか見極めることが大切です。

この記事では、リースバックの特徴や主なデメリットを詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてください。

リースバックとは「自宅を売って賃貸物件として住み続ける方法」のこと

リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、そのまま賃貸物件として住み続ける方法です。

老後の生活や結婚、子育て、事業で資金が必要な際、まとまったお金を調達する方法として近年普及しています。

メリットが多い一方、いくつかの注意点もあるため、まずはリースバックがどのような仕組みなのか把握することが大切です。

リースバックの特徴

リースバックの特徴としては、次の5つが挙げられます。

• まとまった資金を得られる
• 家を売っても引っ越す必要がない
• 住宅ローンや固定資産税の支払いがなくなる
• 将来的に買い戻しができる
• 誰にも知られず自宅を売却できる

引っ越す必要がないため、現在の生活環境を変えることなく自宅を売れるのが最大の特徴です。

それぞれ詳しく解説していきます。

まとまった資金を得られる

不動産は、個人が持つ資産としては非常に高額なものなので、リースバックで自宅を売却すれば大きな現金が手に入ります。

売却で得た利益は自由に使えるため、借金の返済や生活費の補填、子どもの教育費や老後資金などに充てることができます。

個人が取れる方法としては、特に多額の資金を調達できる方法といえるでしょう。

家を売っても引っ越す必要がない

リースバックは、売買契約と同時に賃貸借契約を結ぶため、自宅の売却後もそのまま住み続けることができます。

引っ越しの必要がないため、手間や費用がかからず、住環境の変化によるストレスも避けられます。

住み慣れた家から出たくない高齢者や、子供の学区を変えたくない現役世代でも、気軽に自宅を売ることが可能です。

住宅ローンや固定資産税の支払いがなくなる

住宅ローンの返済や固定資産税の支払いは、毎月の家計に大きな負担となっているケースが少なくありません。

しかし、リースバックで自宅を売却すれば、これらの支払いは買主（貸主）が負担することになるため、経済的な余裕が生まれます。

転職などで収入が減ってしまった人など、予定より家計が苦しくなっている場合、リースバックは有効な解決手段となるでしょう。

将来的に買い戻しができる

リースバックサービスの多くは、売却した自宅を将来的に買い戻すことが可能です。

どのような条件で買い戻せるかはリースバック業者によりますが、売却時と同じ価格で買い戻せたり、建て替えやリフォームをしてから買い戻せたりする場合もあります。

自宅を手放すのが心苦しい人でも、将来的に買い戻せる見込みがあれば、安心して売却できるでしょう。

誰にも知られず自宅を売却できる

自宅の売却を周囲に知られたくない場合でも、リースバックならば秘密にすることができます。

リースバックは業者が物件を直接買い取るため、通常の売却のように買主募集の宣伝が不要です。売却後も今まで通り住み続ければ、外部の人は自宅が売却されたとわからないでしょう。

ただし、自宅売却を完璧に隠せるとは限りません。例えば、登記簿上の名義は第三者でも確認できるので、そこから売却したことがバレてしまう可能性はあります。

リースバックの注意すべきデメリット10個

資金調達の方法として多くのメリットがあるリースバックですが、以下のようなデメリットもあるため、注意が必要です。

• 家の所有権を失うことになる
• 家賃を支払う必要がある
• 賃貸借期間を制限される場合がある
• 売却価格が相場より安くなる
• リースバック自体に費用がかかる
• クーリングオフができない
• ローンの残債が多いとリースバックできない可能性がある
• 修繕費が賃借人負担になる場合が多い
• 買い戻しに応じてもらえない場合がある
• オーナーチェンジで契約内容の変更を迫られる恐れがる

リースバックで後悔しないよう、これらのデメリットをしっかり把握しておきましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

家の所有権を失うことになる

大前提として、家の所有権を失うことがリースバックの問題点になります。賃貸借物件として住み続けられるとはいえ、愛着のある家を手放したくないと思う人は多いでしょう。

高齢者の場合、「リースバック」という言葉の意味をよく理解せず、売るつもりがなかったのに契約してしまったというケースもあります。

所有者が契約前にしっかり検討するとともに、周囲の人も本人が勘違いしたまま家を売ってしまわないか、日々声掛けなどをすることが大切です。

家賃を支払う必要がある

リースバックでは、自宅を売却した後も賃貸物件として住み続けるため、家賃を支払う必要があります。

家賃は契約時に決められますが、一般的な賃貸物件よりも高めに設定される傾向があります。これは、リースバックの家賃を設定するとき、近隣相場ではなく買取価格を基準にするためです。

具体的には、利回りを7~13%で設定し、「買取価格×利回り÷12ヶ月」で計算するのが一般的です。仮に利回りが10%で、買取価格が2,400万円であれば、月々の家賃は「2,400万円×10%÷12ヶ月=20万円」となります。

つまり、買取価格が高いほど家賃が高くなり、将来的なコストが増える恐れがあるのです。

途中で値上げされるケースもあり

契約内容によっては、途中で家賃が値上げされる可能性もあります。

例えば、「普通借家契約」では更新時に家賃改定条項があれば家賃を上げられますし、「定期借家契約」では期間満了時に新たな契約になるため家賃が上がる場合があります。

家賃の値上げは、リースバック後の生活費に大きな影響を与えるので、値上げの可能性については契約前にしっかり確認しておきましょう。

賃貸借期間を制限される場合がある

リースバックでは、自宅を売却した後も住み続けることができますが、その期間は契約によって制限される場合があります。

先述した「定期借家契約」では期間満了時に契約が終了するので、更新するかどうかは不動産会社の判断次第です。

また、「普通借家契約」でも、建物の老朽化や数ヶ月の家賃滞納といった事情があると、貸主側から立ち退きを求められる場合があります。

賃貸借期間についても、どのようなルールになっているのか契約時に確認しておきましょう。

売却価格が相場より安くなる

リースバックでは、自宅を売却することで現金を得られますが、その価格は市場価格よりも安くなる場合がほとんどです。なぜなら、不動産会社は自社の利益を得るために、なるべく低価格で購入する必要があるからです。

また、自宅を売却した後も住み続けるという条件も、不動産会社にとってはリスクが高いので、それを反映した価格になります。具体的な価格相場は物件によって変わりますが、通常の6~9割ほどになるのが一般的です。

価格重視で不動産を売りたい場合は、普通に売却することも検討してみましょう。

リースバック自体に費用がかかる

リースバックでは、自宅を売却する際に発生する手数料や譲渡所得税などの費用がかかります。これらの費用は一般的な不動産売却と同じですが、リースバックではさらに追加で費用が発生する場合があります。

例えば、リースバック業者によっては、仲介手数料や契約手数料、保証料や保険料などを請求する場合があります。不当な費用を請求する悪徳業者もいるので、注意が必要です。

悪徳なリースバック業者に騙されないよう、自宅を売却する際に必要な費用を自分でも確認しておきましょう。

売却にかかる費用一覧

リースバックで不動産を売却する場合、以下のような費用が発生します。

• 印紙税
• 不動産登記費用
• 譲渡所得税
• 住宅ローン残債
• 住民票などの書類発行費用
• 測量費（土地の境界があいまいなとき）

リースバックでは業者が物件を買い取るため、仲介手数料は発生しません。また、「査定料」や「調査料」、「登録料」、「証明書発行料」、「事務手数料」などと称して高額な費用を請求される場合もありますが、これらは基本的に不必要な費用なので、騙されて支払わないよう注意しましょう。

クーリングオフができない

クーリングオフとは、消費者を保護するため、契約後に一定期間内であれば無条件で契約を解除できる制度です。

しかし、クーリングオフは自分が売主となるため、リースバックでは対象外となります。契約後にキャンセルしたくなっても、契約を無条件で取り消すことができないのです。

契約の成立後にキャンセルしようとすると、高額な違約金が必要になる可能性があります。したがって、リースバックの条件はしっかり確認し、慎重に検討を重ねた上で契約を結ぶことが大切です。

ローンの残債が多いとリースバックできない可能性がある

リースバックでは、自宅を売却する際に住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。これは、ローンを完済しないと、金融機関が不動産の売却を認めないためです。

売却益でローンを完済できるなら何の問題もありませんが、金額が不足しているとリースバックはできません。この場合、預貯金や借り換えローンで不足分を補填する必要があります。

買取価格がローン残債より低く、その不足分の補填ができない場合、リースバック以外の方法を考える必要があります。

修繕費が賃借人負担になる場合が多い

通常、賃貸借物件の修繕費用は貸主負担になりますが、リースバックでは借主の負担になってしまう場合があります。

例えば、水道や電気などの設備の故障や、壁や床などの傷みに対して、賃借人負担で修理・交換する契約になっているかもしれません。

また、不動産会社によっては、定期的に修繕積立金を支払うことを求められる場合もあります。これらの費用は、自宅を所有しているときと比べて高くなる可能性もあるため、契約時の確認が重要です。

買い戻しに応じてもらえない場合がある

「リースバックでは将来的に自宅を買い戻せる」と解説しましたが、買い戻しができない場合もあります。

買い戻しの条件は契約時に決められますが、不動産会社が自宅を第三者に転売したり、自宅の価格が上昇したりした場合は、買い戻しに応じてくれないかもしれません。

また、買い戻しができても、契約時に決めた価格より高くなる場合があります。いざ買い戻そうと思ったら、想定より厳しい条件を突きつけられる可能性があるのです。

オーナーチェンジで契約内容の変更を迫られる恐れがる

賃貸借契約を結んでいても、不動産会社が不動産を第三者に転売する「オーナーチェンジ」で、貸主が変わる場合があります。

オーナーチェンジが発生すると、新しい貸主から契約内容の変更を迫られ、ライフプランの立て直しを余儀なくされるかもしれません。

オーナーチェンジはリースバック業者の経営が悪化したときに起こりやすいので、経営が安定している優良企業を選ぶことで、リスクを下げることが可能です。

リースバックのデメリットを避けるコツ5選

リースバックにはデメリットも多いですが、それらを避けるためにできることもあります。

具体的には、以下のようなコツを実践してみましょう。

• 契約内容をしっかり確認する
• 自宅の相場価格を調べる
• 信頼できるリースバック業者に相談する
• リースバック後の生活をシミュレーションする
• リースバック以外の資金調達方法も検討する

契約内容をしっかり確認する

リースバックでは、不動産売買契約と賃貸借契約の2つの契約を結びます。

同時に2つの契約を結ぶため複雑に思われがちですが、それぞれを切り分けて考えればそれほど難しくありません。

特に重要なポイントをピックアップして紹介するので、ぜひ契約内容を確認するときの参考にしてください。

契約内容チェックリスト

リースバック契約をチェックする際、特に重要なのは以下の4点です。

• 賃貸借契約は「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらなのか
• 中途解約の条件はどうなっているか
• 買い戻しの条件はどうなっているか
• 第三者へ転売されたときに契約がどうなるか

最低限、上記のポイントを押さえておけば、リースバックの失敗リスクを大幅に下げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

賃貸借契約は「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらなのか

先述の通り、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

「普通借家契約」は、更新時に家賃改定条項があれば家賃を上げられる可能性がありますが、特別な事情がなければ契約の更新が可能です。原則的には、貸主が希望する限りいつまでも住み続けることができます。

「定期借家契約」は、期間満了時に契約が終了するので、更新するかどうかは不動産会社の判断になります。ただし、普通借家契約より不利な分、家賃が低いなどの借主有利な条件が付くかもしれません。

どちらの契約もメリットとデメリットがあるので、自分の希望や状況に合わせて選ぶことが大切です。

中途解約の条件はどうなっているか

リースバックでは、何らかの理由で途中で引っ越したくなった場合は、中途解約することもできます。

ただし、リースバック業者によっては、中途解約に違約金を設定していたり、残存期間の家賃を請求してきたりする場合があります。また、中途解約することで買い戻しの権利が消失するかもしれません。

中途解約の条件は契約時に決められるので、事前に確認しておくことが重要です。

買い戻しの条件はどうなっているか

リースバックで将来的な買い戻しを希望する場合、契約時に買い戻しの条件まで決めるのが一般的です。

「買取価格と同額」という条件の場合、買い戻し費用が明確なので資金計画を立てやすいですが、経年劣化の分だけ損するかもしれません。

一方、買い戻すときの時価の場合、価格がどのように変動するかわからないので、タイミングによっては値上がりしてしまう場合があります。

ライフプランも考えて、自分に合った買い戻し条件になっているかをチェックしましょう。

第三者へ転売されたときに契約がどうなるか

オーナーチェンジは借主の承諾がなくても可能なので、実際に転売されるかどうかは、その時が来なければわかりません。

しかし、リースバックの契約書に、オーナーチェンジが起こった場合に契約はどうなるのかを明記しておくと、予期せぬ事態に陥ることを防げます。

さらにトラブルを予防したい場合、オーナーと密に連絡を取れるようにしておくとよいでしょう。急に家を売却され、気づいたらオーナーが変わっているという事態を避けられます。

自宅の相場価格を調べる

リースバックでは、自宅を売却することで現金を得られますが、その価格は市場価格よりも安くなる場合がほとんどです。

しかし、あまりにも安い価格で売却すると損失になりますし、資金調達の目標額に足りなくなってしまいます。

そこで、自宅を売るときは相場価格を調べることが大切です。自宅の相場価格を調べる方法はいくつかありますが、一番簡単で確実な方法は、一括査定を利用することです。

一括査定を使えば、無料で複数の不動産会社を比較できるので、相場を簡単に調べられますし、最も条件の良い会社も見つけられます。

信頼できるリースバック業者に相談する

リースバックは一般的な不動産売買や賃貸とは異なるため、専門的な知識や経験が必要です。不動産会社によっては取り扱った経験がなく、知識が全くない場合もあります。

また、中には不当な費用を請求する悪徳業者も存在します。そこで、信頼できるリースバック業者に相談することが重要です。

実績豊富なリースバック業者なら、多種多様な付帯サービスが付いているので、満足度の高い契約ができるでしょう。

おすすめリースバック業者5選

ここでは、リースバック業者探しに悩んでいる人のために、当サイトのおすすめ業者を5社紹介します。

• 一建設株式会社
• 株式会社And Doホールディングス
• 株式会社セゾンファンデックス
• SBIスマイル株式会社
• あなぶき興産（穴吹興産株式会社）

いずれも企業規模が大きく、信頼度の高い会社です。迷ったときはこれらのリースバック業者に相談してみましょう。

一建設株式会社

画像引用：一建設株式会社

対応エリア	全国
営業時間	9時30分~19時
設立	1967年
本社所在地	〒171-0022 東京都豊島区南池袋2-25-5 藤久ビル東5号館
宅建業者免許	国土交通大臣 第003284号
TEL	0120-956-334
公式サイト	https://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/

一建設株式会社は、3タイプのリースバックプランから自分にあったものを選べる業者です。

プランによっては1年間の賃料無料や、退去時のキャッシュバック、居住期間に応じた買い戻し価格の値下げなど、さまざまな特典が付いています。

また、24時間ホームセキュリティなどが付いた「はじめスタイルMembers」に加入することもできるので、高齢者世帯も安心して利用できるリースバックです。

株式会社And Doホールディングス

画像引用：株式会社And Doホールディングス

対応エリア	全国
営業時間	24時間
設立	2009年
本社所在地	〒100-0005 東京都千代田区丸の内1丁目8番1号 丸の内トラストタワーN館17F
宅建業者免許	国土交通大臣 第8077号
TEL	0120-350-340
公式サイト	https://www.housedo.co.jp/leaseback/

株式会社And Doホールディングスは、8種類ものリースバックプランを用意しているのが特徴です。

普通賃貸借契約で長く住める「長期リースバック」や、最短5日で現金化できる「クイックリースバック」など、細かいニーズに合わせて細分化しています。

建て替えやリフォーム費用を負担してもらえるプランもあるので、築年数が古い不動産でも安心してリースバックを利用可能です。

株式会社セゾンファンデックス

画像引用：株式会社セゾンファンデックス

対応エリア	全国
営業時間	8時45分~17時30分
設立	1984年
本社所在地	〒170-6037 東京都豊島区東池袋三丁目1番1号 サンシャイン60 37階
宅建業者免許	国土交通大臣 第9536号
TEL	0120-155-465（東日本） 0120-723-739（西日本）
公式サイト	https://www.fundex.co.jp/personal/leaseback/

クレディセゾングループの一員である株式会社セゾンファンデックスでは、クレジットカード会社らしく、暮らしを豊かにする優待サービスが充実しています。

国内外の宿泊やレジャー、ショッピング、育児・介護サービスなど、会員限定のさまざまな特典を利用可能です。

リースバックだけを見ても、修繕積立金や更新手数料の無料、家財保険の自己負担0円など、基本的なポイントは押さえており、納得のいく契約内容となっています。

SBIスマイル株式会社

画像引用：SBIスマイル株式会社

対応エリア	全国
営業時間	9時~17時30分
設立	2012年
本社所在地	〒163-0222 東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル22階
宅建業者免許	国土交通大臣 第10022号
TEL	0120-989-855
公式サイト	https://www.sbismile.co.jp/leaseback/

SBIグループの企業であるSBIスマイル株式会社は、家賃変動がなく、敷金・礼金や更新料もない明朗な料金体系が魅力です。

また、リースバックにあたって一級建築士が建物検査をするので、築古であったり、建物の状態に不安があったりしても安心して住み続けられます。

長く安く住み続けられるため、シニア世代からの人気が高いリースバック業者です。

あなぶき興産（穴吹興産株式会社）

画像引用：穴吹興産株式会

対応エリア	関東エリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）東海エリア（愛知県名古屋市）、四国エリア・中国エリア・九州エリアの地方政令都市
営業時間	10時~18時
設立	1964年
本社所在地	〒760-0028 香川県高松市鍛冶屋町7-12
宅建業者免許	国土交通大臣免許 第3300号
TEL	03-6809-5964（首都圏） 06-6940-6975（近畿・東海・中四国） 092-263-5311（九州エリア）
公式サイト	https://anabuki.ne.jp/kaitori/

あなぶき興産は、「あなぶきのリースバック」という名前で、地域密着型のきめ細かいサービスを提供しています。

マンション専門ですが、柔軟な家賃設定や年齢制限の排除、室内設備の修繕対応など、満足度の高いサービスを提供しているのが特徴です。

西日本をはじめ関東・東海・信越エリアで事業を展開しており、該当地域でリースバックをするならぜひ相談したい業者です。

リースバック後の生活をシミュレーションする

リースバックでは、基本的には今まで通りの生活を維持できますが、自宅を所有していたときとは異なる点もあるので注意しましょう。

これまで解説した家賃の支払いや修繕費の負担、賃貸借期間の制限やオーナーチェンジの可能性などが代表例です。また、リフォームや増築に貸主の承諾が必要となります。

後悔しないためには、リースバック後の家賃や修繕費の見積もりをもとに、ライフプランに合った生活ができるかシミュレーションを立てることが大切です。

リースバック以外の資金調達方法も検討する

すでに解説した通り、リースバックにはデメリットも多く、自分の希望や状況に合わない場合もあります。そこで、リースバック以外の資金調達方法も検討してみましょう。

リースバック以外の資金調達方法には、以下のようなものがあります。

• 不動産を普通に売却する
• 不動産担保ローンで融資を受ける
• リバースモーゲージでお金を借りる※1
• 任意売却で不動産を売る※2

これらの方法にもメリットとデメリットがありますので、自分の希望や状況に合わせて選ぶことが大切です。

リースバックが向いている人・向いていない人の特徴

リースバックは誰にでも向いている方法ではないため、自分の希望や状況がリースバックに適しているかどうか見極める必要があります。

リースバックが向いている人・向いていない人の特徴をそれぞれ紹介していくので、自分はどちらにあてはまるか検討してみましょう。

リースバックが向いている人

リースバックが向いている人は、以下のような特徴を持つ人です。

• 自宅に住み続けつつ資金調達をしたい人
• 高齢で自宅を相続する家族がいない人
• 新居への住み替えを考えている人

そのまま住み続けた人はもちろん、住み替えを検討している人もリースバックを活用できます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

自宅に住み続けつつ資金調達をしたい人

まとまった現金が必要なものの、自宅を売る以外に資金調達の方法がない人にとって、リースバックは魅力的な方法です。

売却で得た現金に用途の制限はないため、借金の返済や生活費の補填、子どもの教育費や老後資金などに充てられます。

そのまま住み続けることで自宅売却を秘密にできますし、余裕ができたときに買い戻せば、最終的に自宅を手放さずに済ませることが可能です。

高齢で自宅を相続する家族がいない人

リースバックは、資金調達をしつつ不動産の処分ができる点も魅力です。

近年は少子高齢化や核家族化により、相続する人がいなくて放置されている空き家が増えています。また、相続する家族がいても、誰も欲しがらず処分に悩まされるケースが少なくありません。

そこでリースバックを行えば、多額の現金を得ることで老後資金を準備できるうえ、不動産の処分で遺族に迷惑をかけることを避けられます。老後問題と相続問題をまとめて解決できる可能性があり、まさに一石二鳥の方法といえるでしょう。

新居への住み替えを考えている人

リースバックでは、売却後も住み続けられるという仕組みを生かして、住み替えに活用する方法があります。

例えば、リースバックで現在の家を売却し、その資金を新居を建てる頭金に充てます。新居ができるまで賃貸で今の家に住み続け、完成したら引っ越すという方法です。

このように、住み替えに伴う「頭金の調達」と「仮住まいの手配」をリースバックで一挙に解決すれば、スムーズな住み替えを実現できます。

リースバックが向いていない人

リースバックが向いていない人は、以下のような特徴を持つ人です。

• 自宅の使い方を制限されたくない人
• 一時的にでも自宅を手放したくない人
• 家賃の支払いに不安がある人

自宅に強い愛着がある人や、売却後の家賃支払いに不安がある人には不向きです。

それぞれ解説していきます。

自宅の使い方を制限されたくない人

リースバックでは、自宅から賃貸物件へ扱いが変わるため、使い方が不動産会社や契約内容によって制限されます。

例えば、ペットの飼育や増改築などは禁止される可能性があります。また、壁の塗装や造作家具のDIYなども制限されるかもしれません。

自宅の使い方を制限されたくないという人にとっては、リースバックは避けたほうがよいでしょう。

一時的にでも自宅を手放したくない人

リースバックでは、自宅を売却することで現金を得られますが、その代わりに自宅の所有権を失うことになります。つまり、一時的にでも自宅を手放すことになるのです。

これは、自宅への愛着やプライドが強い人にとっては、受け入れられない場合があるでしょう。また、自宅を手放すことで、税金や相続問題などのデメリットも発生する可能性があります。

一時的にでも自宅を手放したくないという人にとっては、リースバックは不向きな方法です。

家賃の支払いに不安がある人

リースバックをすると賃貸借物件として住むことになるため、家賃を払い続けることになります。

先述した通り、一般的な賃貸物件よりも高めの家賃を設定されたり、途中で家賃が値上げされたりする可能性もあります。

売却で一時的にまとまった資金が手に入っても、その後の生活が破綻しては意味がありません。家賃が無理のない範囲の金額か、自分の経済状況を踏まえて検討するようにしましょう。

まとめ

リースバックとは、自宅を売却し、そのまま賃貸物件として住み続ける方法です。さまざまなメリットがある一方、いくつかのデメリットもあります。

デメリットを把握し、自分に向いているかどうかを考えて利用しなければ、かえって生活が苦しくなるかもしれません。

ライフプランに支障を来さないよう、複数のリースバック業者を比較し、長期間のシミュレーションを行ってから契約するようにしましょう。

[code] [/code]