液状化した土地は売却できる？価格への影響と売るときの注意点

液状化とは、地震で地盤がゆるくなり、液体状になる現象です。液状化が原因で家が傾いたり、倒壊するケースがあります。

液状化した土地は売れにくいだけでなく、注意点を守らなければ契約不適合責任によって契約解除や損害賠償請求をされる恐れがあります。

液状化している土地、もしくは今後液状化リスクが高い土地は、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうのがおすすめです。

買主がなかなか見つからない土地でも積極的に買い取ってもらえる上、不動産の専門家が直接買い取るため契約不適合責任を問われる心配もありません。

まずは無料査定を利用して、売却予定の土地がどれくらいの価格になるのか調べてみましょう。

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液状化とは地震によって地盤が緩くなる現象

液状化とは、地震によって地盤が緩くなってしまう現象のことです。地盤が緩くなることで、様々な被害が発生してしまいます。

土地は、砂や水、空気とバランスを取りながら均衡を保って構成されているため、通常時であれば土地が液状化を起こすことはありません。

しかし、地震が起きることで構成が崩れ、液状化の原因となる地下水が上部へ移動します。地下水が表面近くまで上昇することで土地が緩み、液状化を引き起こしてしまいます。

ただし、全ての土地が液状化するわけではありません。液状化しやすい土地とそうではない土地が存在します。

液状化しやすい土地は「砂が堆積している」「かつては沼や池などの地下水に浸っていた」などがほとんどです。

土地の液状化で「建物の倒壊や破損」「地盤沈下」が起こる

液状化の主な被害は、建物の倒壊や破損、地盤沈下です。

液状化してしまうと、建物が通常の状態を保つことが難しいため、そのままでは居住できません。

「わずかに傾いている」といった小さな被害であっても、日常生活を通して体の様々な部分に以上が起こることもあります。

土地が液状化してしまった後も、そのまま住み続けるのであれば、修繕・工事することをおすすめします。

液状化リスクの有無を調べる方法

液状化してしまうと、地震が発生した際に被害が拡大したり、入居者が怪我をしてしまう恐れがあります。

そこで、液状化リスクの有無を調べましょう。

• ハザードマップを利用
• 液状化危険度マップを利用
• 液状化調査を依頼
• 過去の土地を確認

上記4つの方法で、土地の地盤が液状化リスクの有無を調べられます。

次の項目から、液状化リスクを調べる4つの方法について解説します。

ハザードマップを利用

ハザードマップを利用することで、その土地における液状化リスクの有無を確認可能です。

ハザードマップには、各自治体が出している災害時の被害想定が示されています。

具体的には洪水や津波、地震による液状化リスクの情報が記載されており、事前に確認しておくことで災害時に迅速かつ適切な対策を取れます。

また、ハザードマップに「緊急時に液状化しやすい」と記載されていれば、その土地は液状化しやすいと考えられます。

液状化危険度マップを利用

ハザードマップと似た「液状化危険度マップ」でも、液状化リスクの有無を確認できます。

液状化危険度マップの名称は自治体によって異なり「液状化マップ」や「液状化防災マップ」などと呼ばれることもあります。

また、従来は紙媒体で公表されていますが、各自治体のホームページでも確認可能です。お住まいの自治体ホームページを確認することで、液状化リスクの有無を調べられます。

液状化調査を依頼

「自分で調べるのが大変」や「液状化リスクについて、より詳細な情報を知りたい」人は、液状化調査を依頼しましょう。

液状化調査とは、土の締まり具合や土質などを調べ、地震発生時にどれほど液状化の危険性があるかを調査することです。

液状化調査は、主に下記の2つに分類されます。

• ボーリング調査
• SDS試験

ボーリング調査は液状化のリスクを正確に判定できる一方で、費用や時間がかかるデメリットがあります。

一方で、SDS試験は「比較的高い精度」「ボーリング調査に比べると安い費用」で液状化調査できます。

それぞれに特徴があるため、調査を依頼する場合は費用なども含めて検討しましょう。

どちらを選択すべきか迷っているなら、地質調査を実施する会社や不動産業者といった専門家に相談してもよいです。

土地の「過去の状況」を確認

土地の「過去の状況」を確認することで、液状化リスクを調べられます。

「川や池、沼だった土地」を埋め立てていた場合には、軟弱地盤のため液状化リスクが高いといえます。

現在の見た目ではわからないことも多いため「昔はどのような土地だったのか」を調べることが大切です。

液状化した土地は売却できる？

ここまでは、液状化リスクを調べる方法を解説しましたが、液状化した土地は売却できるのでしょうか？

また「売却できるなら、どれくらい売却価格に影響するの？」と疑問に思う人も多いでしょう。

以下の項目から、上記2つの疑問を解消します。

液状化した土地でも売却は可能

液状化した土地や液状化リスクがある土地でも売却できます。

ただし、既に液状化している土地には、瑕疵があると考えられるため、通常の土地と比べて買主を見つけることが困難です。

また、既に液状化した土地が売却できるかは、ケースバイケースです。

液状化した土地の売却を検討しているなら、訳あり物件専門の買取業者への相談をおすすめします。

液状化の恐れがある土地を売却するなら訳あり物件専門の買取業者へ相談しよう

前の項目で説明した通り、既に液状化した土地が売却できるかはケースバイケースです。

そこで、液状化の恐れがある土地の売却を検討しているなら、訳あり物件専門の買取業者へ相談しましょう。

訳あり物件専門の買取業者に相談すれば「液状化リスクのある土地が売却できるか」「地質調査をおこなうべきか」といった観点からアドバイスをしてもらえます。

ですので、液状化リスクのある土地を手放そうと考えたら、まずは訳あり物件専門の買取業者へ相談してみましょう。

売却できても売却価格は下がる可能性が高い

「液状化リスクがある土地」や「既に液状化している土地」は売却できても、売却価格が下がる可能性が高いです。

また「既に液状化している場合」と「実際には液状化しておらず、液状化リスクのみがある場合」では売却価格への影響度合いも異なります。

次の項目から、それぞれの状況における売却価格への影響を見ていきましょう。

既に液状化していると売却価格は下がりやすい

既に液状化している土地の売却価格は値下げされる可能性が高いです。

また「土地としての価値」が限りなく低いため、売却自体も困難です。

買主は液状化した土地の購入後に、地盤改良の工事が必要になるため、工事費用分が差し引かれることが一般的です。

そのため、売却価格相場の50〜70%近くまで下がる恐れもあります。

「液状化しておらず、液状化リスクがあるだけ」なら売却価格には影響しないことも

実際には液状化しておらず、液状化リスクがあるだけの土地の場合は、売却価格に影響しないケースもあります。

既に液状化している土地は、明らかな瑕疵があるため売却時には「土地が液状化している」ことを、重要事項説明で買主に伝える必要があります。

一方で「実際には液状化しておらず、液状化リスクがある」場合は、重要事項説明で伝える必要はないとされています。

そのため、価格相場通りに売却できる可能性が高いです。

ただし、スムーズな取引のためにも、あらかじめ液状化リスクを伝えることをおすすめします。

液状化した土地を売却する際は「契約不適合責任」に注意

液状化した土地の売却をする際には、売主に「契約不適合責任」が生じる恐れがあることに注意しましょう。契約不適合責任とは、売主が売却時に負うべき責任のことです。

民法562条

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
引用：e-Govポータル、民法562条

契約不適合責任が認められれば、売却後の契約解除や損害賠償の請求される恐れがあるため、事前に確認・告知することが大切です。

ただし、液状化リスクのある土地を売却する際に、契約不適合責任が生じるかはケースバイケースです。

以下の項目から、液状化リスクのある土地を売却する際に、契約不適合責任に問われるかについて解説します。

液状化リスクを隠して売却すると契約不適合責任が生じる

液状化リスクを隠して売却すると、契約不適合責任が生じる恐れがあります。

契約不適合責任に問われると、契約解除や損害賠償を請求されるかもしれません。そうなると、土地を売却できても結果的に損してしまいます。

ですので「液状化リスクがあること」は売却時、買主に対して伝えるべきです。

買主が液状化リスクを既知していれば契約不適合責任は生じない

液状化リスクがある土地でも、買主が液状化リスクを既知している場合、契約不適合責任は生じません。

契約不適合責任が認められるのは「買主が瑕疵のある事実を知らなかった」ときだけです。

ですので、契約不適合責任による契約解除や損害賠償請求を未然に防ぐためにも、買主に液状化リスクの有無をはっきりと伝えましょう。

液状化した土地は修復工事して売却する方がよい

既に液状化している土地を売却する際は、修復工事をおこなってから売却するとよいです。修復工事をしてから売却することによって、下記3つのメリットを得られます。

• 高く売却できる
• 買主が見つかりやすくなる
• 液状化リスクが減り、売却後のトラブル防止につながる

以下の項目から、液状化した土地を修復工事して売却するメリットを3つ解説します。

修復工事をした方が高く売却できる

液状化している土地は、地盤改良などの修復工事をした方が高く売却できます。

修復工事せずに売却すると、工事費用を売却価格から差し引かれる可能性が高いからです。

ですので、土地の修復工事をおこなってから売却することで、市場価格の相場に近い値段で売却できるでしょう。

修復工事をすることで買主が見つかりやすくなる

液状化した土地の修復工事をしてから売却することで、買主が見つかりやすくなることも大きなメリットです。

液状化したままの土地を購入希望する人はなかなか見つかりません。そこで、修復工事をすることで購入希望者を増やせます。

また、売却前に修復工事をすることで、買主の手間も減らせます。事前に修復工事をすることで、買主を見つけやすくなるでしょう。

液状化リスクが減り、売却後のトラブル防止につながる

液状化の修復工事をおこなうことで、今後の液状化リスクが減りトラブル防止につながります。

もちろん、修復工事をおこなっても必ず液状化しないわけではありません。

ですが、修復工事を実施し「地盤改良の工事済であること」を伝えることで、売却後のトラブルを防止できます。

買主とのトラブルを防止するためにも、液状化した土地では修復工事をおこなうことをおすすめします。

液状化した土地の修復工事にかかる費用と内容

液状化した土地を修復工事するには、以下3つの方法があります。

• 表層改良工法
• 柱状改良工法
• 鋼管杭工法

また、複数の工事を組み合わせることで、液状化リスクを大幅に下げることも可能です。

以下の項目から、上記3つの工事方法と費用について解説します。

約50万円で表層改良工法が可能

約50万円前後の費用で、表層改良工法が可能です。

表層改良工法は、軟弱地盤の範囲があまり深くない（地表から1~2m）ときに実施可能です。地表面全体に、セメント系固化材を混ぜ合わせることで地盤強化・沈下抑制を図ります。

表層改良工法は「短期間で工事をおこなえる」と「他2つの方法と比べて費用が安い」ことが特徴です。

一坪2万円程度で、修復工事をおこなえます。

広さや状況によって工事費用は異なるため、詳細を知りたい場合には見積もりを取って確認しましょう。

約100万円で柱状改良工法が可能

約100万円前後の費用で、柱状改良工法が可能です。柱状改良工法は、地盤改良工事の中で最も一般的とされています。

柱状改良工法は、セメント系固化材だけでなく、地盤内に柱状の補強体を築造することで地盤を支えるための工事です。柱状改良工法での工事は約1週間程度で完了します。

また、費用は一坪5万円と表層改良工法よりもやや高めですが、より強固な地盤改良をおこなえます。

軟弱地盤が、地表から2〜8mほどにある場合には、柱状改良工法を検討しましょう。

約150万円で鋼管杭工法が可能

約150万円前後の費用で、鋼管杭工法が可能です。

鋼管杭工法は、地中に鉄製の杭を打ち込むことで、地盤状の建物を支え地盤の強化を図ります。軟弱地盤が地表から30mの深さまで対応できます。

また、費用は一坪5〜7万円と高いですが、重量のある建造物でも支えられるようになります。

まとめ

今回は、液状化した土地の売却方法や注意点、工事の方法・費用について解説しました。

液状化した土地を売却するときは、瑕疵を把握・告知しなければ、契約不適合責任を問われる恐れがあります。

そこで、液状化リスクの調査をしてから売却することが重要です。

土地の液状化リスクや瑕疵を把握・告知することで、トラブルなくスムーズに土地を売却できます。

また、売却前には液状化した土地を修復した方がよいです。

液状化した土地を修復工事することで「高く売却できる」「買主が見つかりやすくなる」といったメリットがあります。