不動産売却で掛かる費用とは？仲介手数料やその他の出費を解説します

不動産を売却すると、仲介手数料がかかります。仲介手数料が無料の不動産会社もありますが、デメリットもあるので注意が必要です。

また、仲介手数料以外にも多岐にわたる費用があり、個々の状況で必要な項目や費用も変わります。

重要なのは、「売却した譲渡金がそのまま手元に残るわけではない」ということです。そのため、売却で得た利益を買い替え資金に充てるケースなどでは、資金計画に注意しなければなりません。

この記事では、不動産売却で掛かる費用の種類や、特に重要な仲介手数料の計算方法について解説していきます。かかる費用を売却活動の前に確認し、お金の流れを把握しておきましょう。

また、費用を差し引いた利益を増やすためには、高値で不動産を売ることが何よりも大切です。一括査定を使うなど、複数の不動産会社を比較して、相性の良い優良業者を見つけましょう。

>>【無料で価格がわかる！】不動産のオンライン一括査定はこちら

不動産売却で掛かる費用は仲介手数料が最も高い

不動産売却で最も高額になる費用は、仲介手数料が一般的です。

仲介手数料は、中古不動産の売却を不動産仲介会社に依頼したときには欠かせない費用となります。

では、仲介手数料とはいったいどのような費用となるのでしょうか。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産売却が成功したときに仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。

不動産仲介とは、個人の売主と買主の売買が円滑に進むように不動産会社が間に入り取引を成立させる、最もオーソドックスな手法となります。

不動産会社が仲介するのは、不動産取引に専門性の高いことが多いためです。例えば、一般の人が売買契約書や重要事項説明書の作成はできません。

また、ローンや登記など各種手続きをするにあたり必要な書類も多いため、取引を円滑には不動産会社のサポートが欠かせないため、不動産仲介という手法が取られます。

仲介手数料の上限と計算方法

仲介手数料は宅建業法で上限値が決められており、下記にて算出できる金額まででとなっています。

上記で計算した価格に、消費税を上乗せした金額が仲介手数料となります。

例えば、中古マンションを2,000万円で成約したときにかかる仲介手数料の上限は、次のように計算します。

上記の72万6,000円を上限として、不動産会社が任意の仲介手数料を設定できます。

仲介手数料無料の不動産会社とは？

仲介手数料無料の不動産会社とは、本来なら掛かるはずの仲介手数料を無料にしている事業者のことです。特に、大手ではなくブランド力や知名度があまりない、新興~中堅クラスの不動産会社が行っている傾向があります。

不動産仲介会社の収入源は、ほぼ仲介手数料のみであるにも関わらず、仲介手数料無料の設定ができる仕組みとはいったいどのようになっているのでしょうか？

仲介手数料無料で不動産会社が利益を得る仕組み

仲介手数料無料の不動産会社が利益を得られるのは、買主から仲介手数料を取っているからです。

不動産会社は、依頼を受けた売主・買主の両方から手数料を得られます。当然、両方からもらったほうが利益を伸ばせますが、売却物件がなければそもそも商売になりません。

そこで、売主分の仲介手数料を無料でお得感を出し、売却依頼をしてもらうことで、売却物件を獲得しているのです。

先述の通り、新興~中堅クラスの不動産会社に多い手法ですが、売主となる顧客とのネットワークがまだ構築されていないための策といえます。

ただし、新興~中堅クラスだからといって大手に劣るとは限らず、小規模物件でも積極的に売却活動を行ってくれる分、好条件でスピーディに売れることもあります。

仲介手数料無料の不動産会社に依頼するときの注意点3つ

仲介手数料無料の不動産会社に依頼するときには、以下のような注意点があります。

• ①不動産会社が広告宣伝費を投資しにくい
• ②不動産会社に囲い込みされる
• ③販売期間が長期化し、安価で売却する可能性がある

①不動産会社が広告宣伝費を投資しにくい

不動産会社が集客のために行う広告宣伝費を投資しにくいことです。

受領できる仲介手数料が買主分のみであることから、多額の宣伝費を掛けて広告を行うことはなく、自社のHPのみになるケースがあります。

大手不動産会社であれば検索上位に表示されることがあるものの、新興~中堅クラスの不動産会社では、そもそも消費者に閲覧される機会が少ないでしょう。

また、仲介手数料は最大でも成約価格の3％程度になることから、そもそも価格が安い物件では仲介手数料の金額は少なく、広告宣伝費の投資が難しいケースもあります。

以上から、仲介手数料無料の不動産会社を選択すると、満足な宣伝を行えず集客が厳しくなるおそれがあるでしょう。

②不動産会社に囲い込みされる

仲介手数料無料の不動産会社は、囲い込みを行います。囲い込みとは、他社を通した購入希望者をシャットアウトする手法です。

先述の通り、仲介手数料無料の不動産会社はは買主から得られる仲介手数料が利益になるわけですが、これは自社に直接依頼した買主でなければもらえません。つまり、他社から購入申込みをされると、自社の利益が0になってしまうのです。

依頼した不動産会社が自社で買主を見つけるまで売れないことになるので、売主としては取引機会の損失に繋がります。

③販売期間が長期化し、安価で売却する可能性がある

宣伝費の投入が難しく囲い込みをされると、販売期間の長期化が懸念されます。

これにより起きるのが、売主の売れない不安、売ることへの焦り、物件としての売れ残り感です。これにより、焦って売却を進めてしまうため、大幅な値引き要求を受けてしまいます。

以上、三点から仲介手数料無料の不動産会社の利用は、集客が難しく囲い込みされるため販売期間が長期化する懸念があります。

仲介手数料無料の会社の利用がおすすめのパターン

仲介手数料無料の不動産会社の利用は、以下の物件を売りたいときにおすすめです。

• ①マンション
• ②立地やロケーションが良い物件
• ③ブランド力がある物件

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①マンション

マンションは一般的に都心部などに多くあり、地価が高いエリアであれば高額な価格帯で取引されます。

また土地や一戸建てに比べて測量などの手間がなく、売却がしやすい物件です。不動産会社としても、取引件数を稼げるため重宝されます。

②立地やロケーションが良い物件

次に、立地やロケーションが良い物件です。駅に近いことや眺望が良い物件であるなど、周辺エリアで唯一無二感があるような物件は利用がおすすめとなります。

このような物件は人気が高いので宣伝費を多くかけなくても集客が見込めるからです。立地などが良い物件は、販売が長期化するリスクも少ないでしょう。駅直結のタワーマンションは、立地やロケーションが良い典型的な物件です。

③ブランド力がある物件

最後に、ブランド力がある物件です。主に、大手不動産会社が分譲する物件となります。

ブランド力がある物件は、それだけで物件に対する評価や資産性は高く、人気が落ちることはありません。よって、売却に出した時にも早期成約を見込めます。あまり宣伝などをする必要もないため、仲介手数料無料の不動産会社の利用がおすすめと言えます。

仲介手数料を抑えるより高く売ることが大事

不動産売却は、仲介手数料を抑えるより高く売ることが大事です。

なぜならば、仲介手数料は不動産会社が得られる唯一の収入であるからになります。仲介手数料を得ることを目的に先行的に広告などの投資を行うため、どうしても仲介手数料無料の不動産会社では宣伝に消極的です。

集客が乏しく販売期間が伸び、最終的に大幅値引きになるリスクが大きくなります。

したがって、不動産会社を選ぶ際は仲介手数料の金額ではなく、以下のような基準がおすすめです。

• 査定金額の根拠がはっきりしていてわかりやすい
• 売却開始から完了までの集客や販売計画を明確に提示してくれる
• 周辺の相場や市場に詳しく、売却実績が豊富にある
• 親切丁寧でわかりやすい説明を心がけている担当者

仲介手数料無料の不動産会社よりお得に売却する方法2つ

仲介手数料無料の不動産会社よりお得に売却する方法を2つご紹介します。

• ①仲介手数料の値引き交渉をする
• ②複数の不動産会社に売却の相談をする

①仲介手数料の値引き交渉をする

仲介手数料の値引き交渉をすることです。

仲介手数料は、不動産会社次第ですが交渉に応じてくれるケースが多くあります。

不動産会社は、買主からも仲介手数料を取得できる可能性もあるため、交渉の余地は十分です。

不動産会社間では顧客獲得競争が激しく、10％～20％程度の値引きは受けてくれる可能性はあるでしょう。

②複数の不動産会社に売却の相談をする

複数の不動産会社に売却の相談をすることで、査定額の比較や周辺の相場観を掴みやすくなります。

また、不動産会社により売却完了までのストーリーや売却時に受けられるサービスも異なるため、複数社を比較して売却活動の依頼先を決めるのがよいでしょう。

仲介手数料以外に不動産売却で掛かる費用9種類

仲介手数料以外にも不動産売却では多くの費用がかかります。ここでは、売却時に発生する費用のうち、主なものを9種類紹介していきます。

• ①印紙税
• ②抵当権抹消費用（住宅ローンがある場合）
• ③住宅ローン返済手数料（住宅ローンがある場合）
• ④固定資産評価証明書の取得費用
• ⑤ハウスクリーニング代
• ⑥測量費（一戸建てや土地の場合）
• ⑦解体費（更地で売却する場合）
• ⑧引っ越し費用（居住中の場合）
• ⑨譲渡所得税（売却益がある場合）

①印紙代

印紙税とは、一定の文書に対して課される税金です。売買契約書の記載される取引金額によって課税額が決まり、書面に収入印紙を貼付することで納めます。

税率は以下の通りです（不動産売買契約書は2024年3月末まで軽減措置を適用）。

印紙税額

記載金額	本則税率	不動産売買契約書の軽減税率
1万円未満	非課税	非課税
1万円~10万円以下	200円	200円
~50万円以下	400円	200円
~100万円以下	1,000円	500円
~500万円以下	2,000円	1,000円
~1,000万円以下	1万円	5,000円
~5,000万円以下	2万円	1万円
~1億円以下	6万円	3万円
~5億円以下	10万円	6万円
~10億円以下	20万円	16万円
~50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
金額の記載のないもの	200円	200円

②抵当権抹消費用（住宅ローンがある場合）

売却する不動産に住宅ローンがあれば、抵当権抹消費用を負担します。内訳としては、法務局への申請手数料にあたる「登録免許税」と、司法書士に依頼する場合の報酬です。

抵当権抹消に掛かる登録免許税は、不動産1個につき1,000円で、土地と建物で別々にかかるの注意しましょう。支払いは印紙を使用します。

司法書士報酬は、依頼する事務所によりますが、相場は1万5,000円前後です。ただし、自分で申請することもできるので、司法書士への依頼が必須というわけではありません。

③住宅ローン返済手数料（住宅ローンがある場合）

住宅ローンがあれば、売却で全額繰り上げ返済となるため、返済手数料がかかります。

手数料の金額は金融機関により異なりますが、概ね1万1,000円～5万5,000円で設定されています。なかには、返済手数料が無料の場合もあるので、住宅ローンを組む金融機関に確認してみましょう。

④固定資産評価証明書の取得費用

不動産売却では、固定資産税と都市計画税の精算を行うために固定資産評価証明書を取得します。

これらの税金は1月1日時点の所有者に納付義務がありますが、売却後も売主が負担するのは不公平です。そのため、日割り計算で売却後の税額を買主に負担してもらうため、固定資産評価証明書を用意します。

取得する窓口は各自治体の役所にあり、費用は400円前後です。

⑤ハウスクリーニング代

ハウスクリーニングを行う場合は、その費用もかかります。物件の広さや依頼する業者によって変わりますが、2万~7万5,000円くらいが相場です。

ハウスクリーニングをするかしないかは売主の任意ですが、基本的にはクリーニングすることが慣習となっています。

⑥測量費（一戸建てや土地の場合）

一戸建てや土地の売却では、土地の正確な広さを把握するために測量を行うケースがあります。

一戸建ての売却価格は、「土地の広さ×土地価格＋建物価格」で決まるため、土地の広さが実際よりズレがあることで取引の公平性が失われます。特に、地価が高い立地で売却を行う場合や、土地の測量をした年代が古い場合には、念のため測量を行っておきましょう。

なお、測量費の一般的な相場は、10万円～20万円程度です。

⑦解体費（更地で売却する場合）

既存の建物を解体し更地で売却する場合には、解体費がかかります。

解体費は、木造で5万円/坪程度〜、RC造りで8万円/坪～が相場です。ただし、地域差や立地、構造などの影響を受けやすいので、解体を依頼するときは複数社に査定依頼しましょう。

⑧引っ越し費用（居住中の場合）

売却物件がマイホームの場合、引っ越し代がかかります。

相場は、繁忙期で単身の場合は3万5,000円~、3人家族で10万円~が相場です。ただし、荷物の量や距離、時期で大きく変動するため、こちらも複数の引っ越し会社に見積もり依頼するのがよいでしょう。

⑨譲渡所得税（売却益がある場合）

最後に売却益がある場合には、譲渡所得税がかかります。

計算するときは、最初に譲渡所得を算出し、そこから課税譲渡所得、譲渡所得税というように、順番に計算します。

1. 譲渡所得=譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）
2. 課税譲渡所得=譲渡所得-（特別控除）
3. 税額=課税譲渡所得×税率

譲渡所得税は保有期間によって税率が変わったり、適用できる特別控除があったりと、複雑な計算が必要です。そのため、専門家である税理士に相談することをおすすめします。

また、別の記事で詳しく解説しているので、そちらも参考にしてください。

まとめ

不動産売却には、仲介手数料など多くの費用がかかります。よって、売却後に手元に残る資金は、これらの費用を差し引いたものであることに改めて注意しましょう。

なお、個々のケースで具体的な費用は異なるため、詳細は売却を担当する不動産会社に尋ねるのがおすすめです。なるべく多くの利益を得るためにも、高額かつ親身に売却してくれる不動産会社を探しましょう。