リースバックの相場はいくら?買取価格の目安と計算方法について

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不動産を売ってもそのまま住み続けられるリースバックは、資金調達や資産活用に有効な方法です。

しかし、リースバックの買取価格は、買主となる業者側にリスクやコストがあるため、通常の相場より安くなることが一般的です。

買取価格を上げるには、リースバック業者の選び方や、価格交渉が重要となります。特に、業者選びはリースバック後の賃料やその他のサービス内容にも関わるので、慎重な検討が必要です。

この記事では、リースバックの買取価格や、その後の賃料相場などについて詳しく解説しているので、リースバックを検討する際はぜひ参考にしてください。

また、家を高く買ってもらうためには、なるべく多くの業者を比べることも大切です。一括査定を使えば、まとめて複数の不動産会社に査定してもらえるので、ぜひ活用してみましょう。

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画像引用:家まもルーノ

この記事のポイント

  • リースバックの買取価格は通常の6~8割が相場。
  • 買取価格を上げると賃料や買い戻しの面で不利になるので注意。
  • 高く売るためにはリースバック業者の相見積もりが重要。

リースバックの買取価格は通常の6~8割が相場

リースバックでは、不動産を売却した後もそのまま住み続けることができますが、その代償として買取価格が安くなります。

依頼するリースバック業者にもよりますが、一般的な市場価格の6~8割程度がリースバックの買取価格の相場です。

しかし、この相場はあくまで目安であり、実際には様々な要因によって変動します。次の項目から、なぜ安くなるのか、そして具体的にどのような要因が影響するのか、買取価格に関するポイントを解説していきます。

リースバックの買取価格が通常の相場より安い理由

リースバックの買取価格が通常より安くなる理由には、以下の2つが挙げられます。

  • リースバック業者のコストや利益が差し引かれるから
  • 貸し出すことで資産価値が下がるから

リースバックは売主側にメリットがある一方、買主である業者側に一定のリスクがあります。そのため、通常の相場より安く買い取られるのが一般的なのです。

具体的にどのようなリスクなのか、上記の理由と合わせて見ていきましょう。

理由1.リースバック業者のコストや利益が差し引かれるから

リースバック業者は、不動産を買い取った後、元の所有者に貸し出します。その際にかかるコストや利益を確保するために、買取価格を安く設定することがあります。

不動産には管理費や修繕費、固定資産税などが発生しますが、これらのコストは基本的に貸主負担です。リースバック業者は負担をなるべく軽減したいため、買取価格から一定額を差し引きます。

また、リースバック業者によっては、不動産を賃貸借契約ごと転売する場合があります。買取価格が低ければ、転売時の利益が大きくなるので、買取業者は可能な限り安く買い取ろうとするのです。

理由2.貸し出すことで資産価値が下がるから

不動産の所有者にとって、賃貸物件は「自分が自由に使えない状態」となります。つまり、貸し出していない状態と比べて、制限が多い状態です。

入居者がいる状態だと、建て替えをしたかったり、自分が住みたいと思ったりしても、自分の意思だけではできません。不動産に何か手を加えたくても、借主との話し合いが必要になります。

リースバックは売主が賃貸物件として長期的に住むケースが多く、「自由に使えない状態」が長期化しやすい契約です。貸主であるリースバック業者にとって、契約に縛られる期間が長いため、買取価格が安くなります。

都市部の方が相場は高い傾向にある

不動産の買取価格は、地域による影響を大きく受けます。リースバックの相場でもそれは同じで、都市部ほど高く、地方ほど安くなるのが一般的です。

都市部は交通アクセスが良く、人口も多いため売買・賃貸の両方で不動産需要が高くなります。逆に、地方や人口減少地域では、人口が少ないため不動産需要が低く、相場も下がります。

リースバック業者からすると、借主が退去した後のことも考えなければいけません。都市部であれば不動産を活用しやすく、高値で買っても利益の回収が見込めるため、買取価格の相場も高くなります。

築古物件はリースバックの査定で有利に働く場合がある

普通、築年数が経っている物件は売却で不利になりますが、リースバックでは逆に有利に働く場合があります。ポイントは、リースバックの買取価格は「賃料収入」が基準になることと、築古物件は「市場価格の下落リスクが低い」ということです。

不動産は築年数に応じて市場価格が下がるため、築浅だと将来的な下落リスクが大きくなります。一方、すでに価格が下がりきった築古なら、将来的な下落リスクはありません。

賃料相場も築年数に応じて下がりますが、市場価格ほど大幅には下がらないのが一般的です。つまり、築浅と築古を比較しても、賃料等で得られる利益はそれほど変わらないと言えます。

以上のことから、下落リスクの低い築古のほうが相対的に有利となります。例えば、「築浅だと買取価格が相場の6割まで下がるのに対して、築古だと8割程度で売れる」というケースもありえるのです。

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リースバックの買取価格を算出する方法

先述した通り、リースバックの買取価格は通常の6~8割が相場です。つまり、現時点での市場相場がわかれば、リースバックの買取価格もおおまかに把握できます。

不動産の市場相場は、築年数に応じて下がります。下記のグラフは、国土交通省が試算した築年数と査定額の関係性です。

中古戸建住宅の価格査定の例
画像引用:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

※戸建ては建物部分の査定額のみ(土地代は含まない)

新築時の価格と築年数がわかれば、現時点での市場相場がわかり、ひいてはリースバックの買取価格も計算可能です。次の項目から、上記のグラフを参考に戸建てとマンションそれぞれの計算例を解説していきます。

ただし、不動産の価格はさまざまな要因で変動するものなので、全ての物件で同じ計算が当てはまるとは限りません。ここでの計算例は、あくまで参考程度に考えておきましょう。

戸建ての場合の計算例

戸建ての場合は、土地と建物を別々に評価します。土地は一般的に価格変動が少ないため、ここでは値下がりしないと仮定します。

建物の価格は、国土交通省のグラフによると次のように下がっていきます。

  • 築5年:新築時の約70%
  • 築10年:新築時の約45%
  • 築15年:新築時の約25%
  • 築20年:新築時の約15%
  • 築25年:新築時の約10%

例えば、土地価格が2,000万円、建物価格が3,000万円の家だった場合、築15年時の価格は「2,000万円+(3,000万円×25%)=2,750万円」という計算になります。

さらに、リースバックの買取価格が通常の6~8割なので、上記の2,750万円に60~80%をかけ合わせれば、おおよその相場がわかるということです。仮に80%とすると、リースバックの買取価格は「2,750万円×80%=2,200万円」になります。

これらの計算を、築年数と値下げ割合ごとにまとめると、次のようになります。

築年数 一般的な相場 ×60% ×70% ×80%
5年 2,000万円+(3,000万円×70%)=4,100万円 2,460万円 2,870万円 3,280万円
10年 2,000万円+(3,000万円×45%)=3,350万円 2,010 2,345万円 2,680万円
15年 2,000万円+(3,000万円×25%)=2,750万円 1,650万円 1,925万円 2,200万円
20年 2,000万円+(3,000万円×15%)=2,450万円 1,470万円 1,715万円 1,960万円
25年 2,000万円+(3,000万円×10%)=2,300万円 1,380万円 1,610万円 1,840万円

マンションの場合の計算例

マンションの場合、戸建てより値下げ率は低いですが、土地の評価はなく、建物のみの評価になります。

国土交通省のグラフによると、値下げ率は次の通りです。

  • 築5年:新築時の約85%
  • 築10年:新築時の約75%
  • 築15年:新築時の約65%
  • 築20年:新築時の約60%
  • 築25年:新築時の約50%
  • 築30年:新築時の約40%
  • 築35年:新築時の約30%

例えば、新築時に5,000万円だったマンションは、築15年時には「5,000万円×65%=3,250万円」という計算になります。リースバックによる価格低下を80%とすると、買取価格は「3,250万円×80%=2,600万円」です。

計算結果を築年数と値下げ割合ごとにまとめると、次のようになります。

築年数 一般的な相場 ×60% ×70% ×80%
5年 5,000万円×85%=4,250万円 2,550万円 2,975万円 3,400万円
10年 5,000万円×75%=3,750万円 2,250万円 2,625万円 3,000万円
15年 5,000万円×65%=3,250万円 1,950万円 2,275万円 2,600万円
20年 5,000万円×60%=3,000万円 1,800万円 2,100万円 2,400万円
25年 5,000万円×50%=2,500万円 1,500万円 1,750万円 2,000万円
30年 5,000万円×40%=2,000万円 1,200万円 1,400万円 1,600万円
35年 5,000万円×30%=1,500万円 900万円 1,050万円 1,200万円

買取価格によってリースバック後の賃料相場が変わるので注意

リースバックでは、買取価格と賃料相場には密接な関係があります。なぜなら、リースバック後の賃料相場は、周辺の賃料相場ではなく、買取価格と利回りをもとに計算するのが一般的だからです。

具体的には、次の計算式で賃料を算出します。

買取価格×利回り(7~13%程度)÷12ヶ月=月々の賃料

例えば、想定利回りが10%の場合、買取価格を2,500万円と3,000万円で比べると、次のように変わります。

・2,500万円×10%÷12ヶ月=20万8,300円
・3,000万円×10%÷12ヶ月=25万円

買取価格が500万円上がることで、月々の賃料が4万円近く、年間賃料だと約50万円も高くなってしまいます。

実際には、リースバック業者の方針などによって異なる計算になることもありますが、原則としては買取価格が高いほど賃料が高くなります。

長く住むなら買取価格をあえて抑えることも検討してみる

先述の通り、買取価格が高いと賃料が高くなるため、リースバック後に賃貸物件として長く住んでいると、かえって損をすることもあります。

そのため、賃貸物件として長期間住む場合は、あえて買取価格を抑えるという戦略もあります。例えば、買取価格の差額が500万円で、年間賃料の差額が50万円の場合、10年以上住む予定なら安く売ったほうがお得です。

買取価格・賃料・賃貸借期間の3つを総合的に考慮し、トータルで損をしないようなリースバックを行うことが大切です。

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リースバックの買取価格を上げる方法

賃料の上昇に気をつける必要はありますが、リースバックでもなるべく高く売りたいと考える人が多いでしょう。ここからは、リースバックの買取価格を上げる方法を解説していきます。

主な方法としては、次の2つが挙げられます。

  • 一括査定で相見積もりをする
  • リースバック業者と価格交渉をする

結局はリースバック業者がいくらで買うか次第なので、業者選びや価格交渉が重要になります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

一括査定で相見積もりをする

リースバックの買取価格は、業者によって異なります。一社だけに査定を依頼すると、相場よりも安く買い叩かれる可能性があります。

そこでおすすめなのが、一括査定サイトを利用して、複数の業者から相見積もりを取ることです。一括査定サイトで、複数の業者から査定額や条件などを比較することで、最も条件の良い業者を見つけられます。

また、複数の査定額を知ることで、不動産の平均的な相場を把握できるので、安く買い叩かれることも防げます。不動産の価格はさまざまな要因で変動するため、「プロの目から見た平均的な相場」を知ることは重要です。

なお、リースバック専用の一括査定サイトとして、「家まもルーノ」があります。全国エリアに対応しており、リースバック事業を行っている不動産会社も多数提携しているので、相性の良い業者を見つけられるでしょう。

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リースバック業者と価格交渉をする

リースバック業者の査定に納得できない場合、価格交渉を持ちかけることも検討してみましょう。不動産売買の経験がないと、価格交渉に抵抗を感じるかもしれませんが、納得のいく売却のためには勇気を出すことも必要です。

リースバック業者もビジネスなので、最初は自社にとって最大限有利になるよう条件を提示してくるのが普通です。売主側から値上げを要求することで、多少の譲歩はしてもらえる可能性があります。

また、「他社のほうが高い査定額を提示してくれた」と伝えることで、買取価格を上げて貰える場合もあります。価格交渉をするためにも、先述した相見積もりは重要と言えるでしょう。

査定額の根拠を聞くことが大切

価格交渉をする際には、まず査定額の根拠を聞くことが大切です。

査定額は、不動産の立地や築年数、間取りなどの要素に基づいて算出されますが、それらの要素は客観的に評価できるものではありません。業者によって評価基準や方法が異なるため、査定額にも差が出ます。

査定額の根拠を聞くことで、その業者がどの要素を重視しているのかがわかり、他社との比較や価格交渉の材料になります。リースバックで後悔しないためには、査定額とその根拠を聞き、納得できる業者を選ぶことが大切です。

リースバックの買取価格を上げるメリットとデメリット

先に解説した通り、リースバックは買取価格が高いと賃料が高くなる可能性があるため、高く売ることが必ずしも良いとは限りません。

では、賃料以外の要素では、リースバックの買取価格を上げることにどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

リースバックは通常の不動産売却とは異なる観点でメリット・デメリットを判断する必要があるので、具体的な内容を見ていきましょう。

買取価格を上げるメリット

買取価格を上げることのメリットは、主に以下の2つです。

  • 高額な一時収入が手に入る
  • 貯蓄や運用など資産活用の幅が広がる

得られる一時収入が上がり、その資金を自由に使えることがポイントになります。それぞれ詳しく解説していきます。

高額な一時収入が手に入る

買取価格を上げることで、手に入る利益も上がります。リースバックは資金調達を目的とする人がほとんどなので、得られる収入は高ければ高いほど良いでしょう。

老後資金のためなら生活を豊かにできますし、事業資金のためであれば新しい設備導入など将来の投資になります。

また、住宅ローンの返済が苦しいために売る場合も、高く売れたほうが残債をより多く減らせます。どのような用途であっても、買取価格が高いほど助かるケースが大半です。

貯蓄や運用など資産活用の幅が広がる

買取価格を上げることで、貯蓄や運用など資産活用の幅が広がります。一時収入の一部を貯蓄や運用に回すことで、将来的な収入源や資産形成につなげることが可能です。

例えば、定期預金や投資信託、株式や仮想通貨など、不動産以外の資産に分散することでリスク低減につながります。自分に合った運用方法を選ぶことで、現状より資産を増やせる可能性もあるのです。

リースバックで得た資金は用途自由なので、経済状況や社会情勢に合わせて、柔軟な資産活用ができます。

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買取価格を上げるデメリット

買取価格を上げることのデメリットとしては、以下の2つが挙げられます。

  • 譲渡所得税が高くなる
  • 買い戻しが難しくなる

売却時に発生する譲渡所得税や、将来的に買い戻したいときに必要な資金が高くなるため、注意が必要です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税が高くなる

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に発生する税金のことです。この税金は、売却代金から取得費や必要経費を差し引いたもの(譲渡所得)にかかるため、買取価格が高いと税額も上がります。

マイホームの場合は譲渡所得を3,000万円控除できるため、実質非課税となるケースも少なくありませんが、買取価格を上げることで譲渡所得が3,000万円を超えてしまい、課税される場合があります。

買取価格を上げるときは、譲渡所得税も考慮したうえで検討するようにしましょう。

買い戻しが難しくなる

買い戻しとは、リースバック業者から不動産を再度購入することです。リースバックでは、契約内容によっては、一定期間後に買い戻す権利が与えられる場合があります。

しかし、買取価格が「リースバック契約時の価格」という条件の場合、買い戻すための資金を集めるのに苦労することになります。また、時価での買い戻しでも、地価上昇などで資産価値が上がっていると、買い戻しは困難です。

将来的に買い戻すことを希望する場合、買取価格は適度に抑えないと、自分の首を絞めることになるでしょう。

まとめ

リースバックの相場は、通常の6~8割程度ですが、不動産の種類や特徴、立地や需要などによって変わります。また、買取価格を上げることには、メリットとデメリットがあるため、注意が必要です。

大切なのは、自分のライフプランに照らし合わせて、最適な選択をすることです。現時点で少しでも多くの資金を必要とするなら高く売るべきですし、長期間の賃貸借期間や将来的な買い戻しを見越すなら必要最低限の金額で売りましょう。

買取価格を上げるためには、リースバック業者が特に重要なので、まずは相見積もりを使って各社の買取価格を比べましょう。一括査定を使えば、一度に複数の業者を比較できるためおすすめです。

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画像引用:家まもルーノ

リースバックの買取価格についてよくある質問

  • リースバックの買取価格は、いくらぐらいが相場ですか?

    物件の状態や、依頼するリースバック業者にもよりますが、一般的な市場価格の6~8割程度が相場です。

  • なぜリースバックの買取価格は相場が低いのですか?

    リースバック業者のコストや利益が差し引かれることと、貸し出すことで資産価値が下がる(買主である業者が自由に使えない)ことが理由として挙げられます。

  • リースバックの買取価格を上げる方法はありますか?

    複数のリースバック業者を比較し、条件の良い業者を見つけることが大切です。一括査定サイトなどを使って、各社の査定額やサービス内容を比較しましょう。→>>【簡単60秒!】リースバックのオンライン一括査定はこちら

  • リースバックの買取価格を上げることで、何かデメリットはありますか?

    譲渡所得税が高くなったり、将来の買い戻しが難しくなったりすることがデメリットとして挙げられます。

  • リースバックで後悔しないためには、何をすればよいですか?

    自分のライフプランに照らし合わせて、目的に合わせた最適な選択をすることです。現時点で多くの資金を必要とするなら高く売る、将来的な買い戻しを計画するなら必要最低限の金額で売るなど、柔軟に考えるようにしましょう。