不動産売却時のつなぎ融資を解説！損せずリスクを抑えて住み替えしよう！

新しく不動産を買いたいけれど、現在の物件を売らないと購入資金が足りない場合は「つなぎ融資」という方法で資金調達がおこなえます。

つなぎ融資とは、売却予定の不動産を担保にして、新しい不動産の購入資金を借入できるサービスで、借りたお金は1年程度で返却する必要があります。

そのため、現在の不動産をスムーズに売却できないと、つなぎ融資の返済が間に合わずに、遅延損害金を請求されて損をしてしまうケースもあるため注意しましょう。

この記事では、不動産売却時につなぎ融資を検討している人に向けて、つなぎ融資の使い方やメリット・デメリットなどを解説します。

不動産売却時につなぎ融資が向いているケース・つなぎ融資で損をしないコツもわかるので、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却時のつなぎ融資とは？

「つなぎ融資」とは、文字どおり新居の購入から現在の物件を売却するまでの間、新居の購入資金を調達する目的でつなぎの役割を果たす融資のことです。

新居の購入資金として、売却予定の不動産を担保に融資を受けた後、不動産を売却して得た利益を用いて融資額を一括返済する仕組みです。

つなぎ融資の金利は年2％〜8％程度で、1年程度の融資期間内に返済できないと遅延損害金を請求されるので、なるべく早く不動産を売却する必要がある点に注意しましょう。

まずは、つなぎ融資の概要について解説します。

不動産売却前に新居の購入資金を借りること

つなぎ融資とは、新しい不動産を購入する資金が必要な際、現在の不動産を売却する前に金融機関から新居の購入資金を借りることです。

住み替えをおこなう場合、売り先行・買い先行の2種類があります。

種類	解説
売り先行	住居を売却してから新居を買う
買い先行	新居を買ってから住居を売却する

売り先行であれば、住居の売却価格を新居の購入資金に充てられますが、買い先行の場合は事前に購入資金を用意しておかないと新居を購入できません。

そのため、基本的に住み替えをおこなう場合は売り先行で新居を購入しなければなりませんが、つなぎ融資で購入資金を調達すれば、買い先行でも新居を購入できます。

なぜなら、つなぎ融資を利用すれば、売却予定の不動産を担保にして融資を受けられるので、買い先行の不動産売却でも新居購入のための頭金を支払えるようになるからです。

イメージしやすいのは、住み替えをおこなうケースで、自宅の売却が完了する前に新居の購入が決まった時、新居の購入資金をつなぎ融資で借入する場合が多いです。

つなぎ融資の金利は年2％〜8％程度

つなぎ融資の金利は年2％～8％程度の場合が多いです。

金融機関によって異なりますが、つなぎ融資の金利は年2％～8％程度に設定されている場合が多く、基本的に年10％を超えるケースはありません。

つなぎ融資の代替案としてカードローンで融資を受ける方法もありますが、カードローンの場合は金利が年10％を超えてしまうケースも少なくありません。

そのため、1年以内に不動産を売却できる見込みがあれば、つなぎ融資を利用するほうがカードローンよりも金利を安く抑えられるのでお得でしょう。

つなぎ融資の融資スピードは最短1週間

つなぎ融資を利用する場合、申込みから最短1週間で融資が受けられます。

Q.不動産売却つなぎローンの融資まで何日かかりますか？
A.セゾンファンデックスの不動産売却つなぎローンは、正式なお申込みをしていただいてから、最短1週間でご融資可能です。

引用：セゾンファンデックス「不動産売却つなぎローンとは」

つなぎ融資は申込みから融資までのスピードが早い傾向にあり、遅くても1週間程度で融資が受けられるほか、金融機関によっては最短即日融資も可能です。

通常の銀行融資を利用する場合、1ヶ月程度はかかるケースが多いですが、つなぎ融資なら素早く資金調達がおこなえるので、欲しい物件を買い逃すリスクが低いです。

ただし、住宅ローンが残っている状態でつなぎ融資を受ける場合、現在の借入残高・担保にする不動産の評価額をもとに審査をおこなうので、時間がかかる傾向にあります。

つなぎ融資の融資期間は1年程度

つなぎ融資の融資期間は、1年程度に設定している金融機関が多いです。

不動産売却でつなぎ融資を利用する場合、所有している不動産が売却できるまで融資期間を1年程度に設定している金融機関が多いです。

住宅ローンの場合は20年などの期間をかけて毎月返済していきますが、基本的につなぎ融資は融資実行から1年以内に借りた金額を一括返済します。

つなぎ融資の融資期間は最短1ヶ月から設定できるので、既に不動産の売却先が決まっている場合などは最短1ヶ月程度の短期間でも利用できます。

つなぎ融資の融資額は不動産評価額の60％以上

つなぎ融資の融資限度額は不動産評価額の60％以上が目安になります。

不動産担保ローンの場合、評価額の60～80％の掛け目で算出した金額の融資が一般的ですが、アビックでは90～100％の融資も可能です。

引用：アビック「売却物件つなぎ融資 – 不動産担保ローン」

つなぎ融資は売却予定の不動産を担保にして融資を受けるので、担保の不動産評価額が高いほど融資額も高くなる仕組みです。

とはいえ、つなぎ融資の融資額は担保の不動産評価額に対して100％となる訳ではなく、不動産評価額の60〜80％しか融資が受けられないケースが多いです。

そのため、つなぎ融資の融資額は不動産評価額の60％以上と考えておくのが妥当ですが、不動産評価額の90～100％まで融資してくれる金融機関もあります。

不動産売却時につなぎ融資を使うメリット・デメリット

つなぎ融資の利用を検討している場合は「どのようなメリット・デメリットがあるのか、事前に把握しておきたい」という人も多いのではないでしょうか。

不動産売却時につなぎ融資を使うメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット	デメリット
欲しい物件の買い逃しを防げる	住宅ローンより金利が高い
不動産売却に時間をかけられる	返済が遅れると遅延損害金が発生する
仮住まいの費用を節約できる	つなぎ融資を取り扱う金融機関が少ない

買い先行で住み替えをおこなうので、欲しい物件の買い逃しを防げる上、不動産売却に1年程度の時間をかけられたり、仮住まいの費用を節約できるメリットがあります。

一方で、住宅ローンよりも金利が高く、1年程度の融資期間内に完済できないと遅延損害金を請求されるほか、取り扱う金融機関が少ない点がデメリットです。

つなぎ融資のメリット・デメリットを順番に解説していきます。

不動産売却時につなぎ融資を使うメリット

不動産売却時につなぎ融資を使うと、以下のメリットが得られます。

つなぎ融資を利用すれば、売り先行のように不動産を売却して利益を得るまで待たなくても、欲しい物件を購入できるので買い逃しを防げる点が最大のメリットです。

加えて、1年程度の融資期間内に融資額を返済すればよいので、焦って不動産を売却しなくても済むほか、一時的に仮住まいへ引越す費用や手間を節約できます。

3種類あるメリットを順番に確認していきましょう。

欲しい物件の買い逃しを防げる

1つ目のメリットは、欲しい物件の買い逃しを防げることです。

売り先行で住み替えをおこなう場合、不動産売却が決まるまで待つ必要があるため、購入を検討している物件が売り切れてしまう可能性があります。

つなぎ融資を利用すれば、手持ちの不動産が売却できるまで待たなくても、購入資金を金融機関から借入することで、欲しい物件をすぐに購入できます。

不動産はいつどのような物件が出てくるかわからず、条件の良い物件ほど購入者がすぐに決まりやすいので、買い逃してしまう可能性が高いです。

気に入った物件を逃してしまうと、二度と出てこない恐れもあるため、欲しい物件を見つけたら、つなぎ融資で資金を調達して購入したほうが良いでしょう。

不動産売却に時間をかけられる

2つ目のメリットは、不動産売却に時間をかけられることです。

売り先行で住み替えをおこなう場合、早く売却しないと新居の購入資金が足りないので、スケジュールに余裕がない状態で不動産売却をおこなわなければなりません。

つなぎ融資を使えば、新居の購入資金を借入できるため、いますぐ不動産を売却する必要がなくなり、余裕を持ったスケジュールで不動産売却に取り組めます。

とはいえ、つなぎ融資にも最長でも1年程度の融資期間が定められているため、いますぐに不動産を売却する必要はありませんが、1年以内には売却できるようにしましょう。

仮住まいの費用を節約できる

3つ目のメリットは、仮住まいの費用を節約できることです。

売り先行で住み替えをおこなう場合、売却先が決まれば物件を引き渡す必要があるため、新居を購入するまでの間、一時的に仮住まいで生活しなければなりません。

仮住まいによって費用は異なりますが、賃貸住宅を選んだ場合は引越し費用や敷金・礼金などを含めると、1ヶ月程度の期間でも50万円以上かかるケースも少なくありません。

現在の家から仮住まいへの引越し・仮住まいから新居への引越しの合計2回分も費用・手間がかかるので、負担に感じる人も多いでしょう。

つなぎ融資を利用すれば、仮住まいで生活をおこなう必要がないので、数十万円単位の費用・引越しにかかる手間を省けるためメリットが大きいです。

不動産売却時につなぎ融資を使うデメリット

不動産売却時につなぎ融資を使う場合、次のデメリットに注意しましょう。

つなぎ融資を利用する最大のデメリットは金利面で、住宅ローンの金利は年0.5％～1.5％程度が相場ですが、つなぎ融資の金利は年2％～8％程度になるケースが多いです。

加えて、1年程度の融資期間内に完済できないと遅延損害金を請求されるほか、つなぎ融資を取り扱う金融機関が少ないので、選択肢が狭い点もデメリットです。

3種類のデメリットについて、順番に解説していきます。

住宅ローンより金利が高い

1つ目のデメリットは、住宅ローンより金利が高いことです。

利用時期や金融機関によっても異なりますが、住宅ローンの金利は年0.5～1.5％程度であるのに対して、つなぎ融資の金利は年2％～8％程度になるケースが多いです。

加えて、つなぎ融資の申込み時は税込11万円程度の事務手数料が発生するため、各種費用を含めると住宅ローンよりも数十万円ほど費用がかかると考えておきましょう。

融資額に応じた印紙税がかかる点はつなぎ融資も住宅ローンも同じですが、2,000円〜6万円程度の費用が必要となる点は考慮しておかなければなりません。

融資額	印紙税
100万円〜500万円以下	2,000円
500万円〜1,000万円以下	1万円
1,000万円〜5,000万円以下	2万円
5,000万円〜1億円以下	6万円

返済が遅れると遅延損害金が発生する

2つ目のデメリットは、返済が遅れると遅延損害金が発生することです。

つなぎ融資は融資期間が1ヶ月〜1年以内という短期融資で、この期間内に返済できないと遅延損害金というペナルティを請求されてしまいます。

遅延損害金の金利は金融機関によって異なりますが、年利20%のように高い金利が設定されているケースもあるため、融資期間内に不動産を売却するようにしましょう。

つなぎ融資の種類によっては、融資期間内に売却できないと抵当権が実行されて、安い価格で不動産を手放さなければならないケースもあります。

担保にした不動産が競売にかけられる場合、査定額の80～90％程度の価格で売却されてしまうため、不足分を自費で返済しなければならない恐れもあります。

遅延損害金の負担を避けるためにも、不動産の売却に時間がかかりそうな場合は、金利が多少高くても融資期間を長めに設定するようにしましょう。

つなぎ融資を取り扱う金融機関が少ない

3つ目のデメリットは、つなぎ融資を取り扱う金融機関が少ないことです。

すべての金融機関でつなぎ融資の取扱いがあるわけではなく、住宅ローンと比較すると利用できる金融機関が少ないです。

取扱いがある金融機関が少ない都合上、住宅ローンのように各社で条件を比較して選ぶことができず、つなぎ融資は少ない選択肢の中から選ばなければなりません。

つなぎ融資は住宅ローンに比べて選択肢が少ないので、希望に沿わない条件で借入をしなければならないケースもあるため注意しましょう。

不動産売却時につなぎ融資を使うには？

つなぎ融資の仕組みやメリットを紹介しましたが「実際につなぎ融資でお金を借りるには、どうすればいいのか？」がわからない人も多いのではないでしょうか。

不動産売却時につなぎ融資を使うには、利用条件を満たす必要があるため、担保にする不動産の価値が低い場合など、審査に通過できないケースもあるため注意しましょう。

また、つなぎ融資を受けるには必要書類を提出しなければならないため、提出する書類を事前に用意しておくと、スムーズに申込みがおこなえます。

この項目では、不動産売却時におけるつなぎ融資の使い方を解説します。

つなぎ融資の利用条件

つなぎ融資は誰でも利用できる訳ではなく、一定条件を満たさないと利用できません。

つなぎ融資を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

担保にする不動産の価値が低い場合は融資が認められなかったり、少ない金額しか融資を受けられないケースもあるため注意しましょう。

建物が古くても土地の価値が高い場合などは融資可能なケースもあり、不動産の評価額は金融機関によって異なるので、まずは不動産会社の無料査定を受けるのがおすすめです。

つなぎ融資の必要書類

つなぎ融資を受ける際に提出する必要書類は、個人と法人で異なります。

個人がつなぎ融資を受ける場合、必要書類は以下のとおりです。

項目	種類
担保物件管理書類	不動産の登記事項証明書
	公図・地積測量図・建物図面
	物件案内図 (住宅地図)
	不動産売買関係書類 (売買契約書・媒介契約書等)
申込関係者書類	住民票の写し (本籍地・マイナンバー・住民票コード省略のもの)
	写真付公的証明書 (運転免許証・パスポート等)
収入関係書類	源泉徴収票
	確定申告書類 (直近年度分)

法人でつなぎ融資を受ける場合、必要書類は以下のとおりです。

項目	種類
担保物件管理書類	不動産の登記事項証明書
	公図・地積測量図・建物図面
	物件案内図 (住宅地図)
	不動産売買関係書類 (売買契約書・媒介契約書等)
申込関係者書類	法人の登記事項証明書・代表者の住民票の写し (本籍地・マイナンバー・住民票コード省略のもの))
	代表者の写真付公的証明書 (運転免許証、パスポート等)
収入関係書類	決算書
	確定申告書類 (直近年度分)

つなぎ融資の必要書類は担保にする不動産・金融機関によって変わるケースも多いので、事前に不動産会社へ確認しておくようにしましょう。

つなぎ融資を利用する流れ

つなぎ融資を利用する流れは以下のとおりです。

つなぎ融資を利用するには、金融機関に融資を受けたい旨を申し出て、書類提出や審査などをおこない、各種手続きが完了した後に本契約をして融資を実行します。

審査にかかる時間は金融機関にもよりますが、最短数日で審査結果が出た後、1週間以内に融資実行できるケースもあります。

新居を購入するための頭金の支払いなど、資金調達を急いでいる場合は対応してもらえる可能性もあるので、金融機関に相談してみるとよいでしょう。

不動産売却時のつなぎ融資がおすすめなケース

つなぎ融資にはメリット・デメリットがあるため、利用したほうがよいケース・利用しないほうがよいケースの両方が存在します。

以下のケースに該当する場合、不動産売却時のつなぎ融資がおすすめです。

売り先行では売却が間に合わないケース・住宅ローンが残っているのに抵当権を抹消する資金がないケース・売れやすい不動産を持っているケースはつなぎ融資が適しています。

それぞれのケースを順番にみていきましょう。

自宅の売却が間に合わないケース

1つ目は、自宅の売却が間に合わないケースです。

なぜなら、どうしても購入したい物件がある場合、新しい物件の支払期日までに自宅の売却が間に合わなくても、つなぎ融資を利用することで購入資金を調達できるからです。

売り先行で住み替えをおこなう場合は自宅を売却できないと新しい不動産を購入できませんし、買い先行の場合はつなぎ融資に頼らずに資金を調達しなければなりません。

売却を依頼する不動産会社のなかには、不動産売却までの費用を立て替えてくれるケースもあるため、住み替えをおこなう際は不動産会社に相談するとよいでしょう。

抵当権を抹消する資金がないケース

2つ目は、抵当権を抹消する資金がないケースです。

自宅の住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済しないと抵当権の抹消ができませんが、抵当権が抹消していない物件は需要が少なく買主を探すのが大変です。

そうした場合、つなぎ融資で住宅ローンを完済して自宅の抵当権を抹消してから売り出せば、不動産の需要が増えるので、早く不動産を売却できる可能性が高まります。

抵当権を抹消したほうが不動産を売却できる可能性が高いので、住宅ローンが残っている物件を売却したい場合、つなぎ融資の利用を検討してみるとよいでしょう。

ただし、つなぎ融資も不動産を担保にする以上、抵当権が設定されており、融資期間内に売却できない場合は強制的に抵当権が実行されるため注意が必要です。

売れやすい不動産を所有しているケース

3つ目は、売れやすい不動産を所有しているケースです。

つなぎ融資のリスクとして、融資期間内に不動産を売却しないと遅延損害金を請求される点が挙げられますが、売れやすい不動産であればリスクを抑えて借入できます。

以下のように売れやすい不動産なら、つなぎ融資の融資期間内に売却しやすいです。

売れやすい不動産を所有していれば、売れ残って遅延損害金を請求されてしまうリスクが低いので、つなぎ融資を利用しても問題ないでしょう。

不動産売却時のつなぎ融資で損をしないコツ

つなぎ融資を利用する場合、所有している不動産を1年程度の融資期間内に売却できないと、遅延損害金を請求されて損をしてしまうため注意が必要です。

不動産売却時のつなぎ融資で損をしないためには、以下のコツを実践しましょう。

つなぎ融資で損をしないためには、融資期間内に不動産を売却する必要があるので、一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に相談すると早期売却が見込めます。

加えて、買取制度を採用している不動産会社であれば、不動産が売却できなかった場合でも買取してもらえるので、その金額をつなぎ融資の返済に充てることが可能です。

2種類のコツを順番に解説していきます。

一括査定サイトで不動産会社を探す

1つ目のコツは、一括査定サイトで不動産会社を探すことです。

つなぎ融資を利用した後、融資期間内に不動産を売却したい場合は「一括査定サイト」を利用して、複数の不動産会社の査定額を一気に比較するとよいでしょう。

一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社の査定額がわかるので、査定額の高い不動産会社を選ぶことで、高額売却を目指すことが可能です。

「多少価格が低くても早く不動産を売却したい」という人も、自分の条件にあう査定額の不動産会社を選べば、つなぎ融資の融資期間内に不動産を売却できる可能性が高いです。

以下のフォームから、2分で結果のわかる一括査定が無料で受けられるので、つなぎ融資を検討している人は気軽に査定額を確認してみるとよいでしょう。

不動産会社の買取制度を利用する

2つ目のコツは、不動産会社の買取制度を利用することです。

つなぎ融資を利用する場合、担保にする不動産を1年程度の融資期間内に売却できないと、遅延損害金が発生したり、競売にかけられて損をしてしまいます。

不動産会社の買取制度を利用すれば、担保にする不動産を融資期間内に売却できなくても、不動産会社が買取してくれるので、市場価格の80％前後の金額が手に入ります。

価格は少し安くなってしまいますが、確実に不動産を売却できるので、融資期間内に買主が見つからない場合でも、つなぎ融資による損失を抑えられるのでおすすめです。

つなぎ融資を使わずに不動産を購入する方法

融資期間内に売却できないと遅延損害金で損をするデメリットもあるため、つなぎ融資ではなく別の方法で住み替えをおこないたい人もいるのではないでしょうか。

つなぎ融資を使わずに不動産を購入する場合、次の方法があります。

買い先行ではなく売り先行で住み替えをおこない、先に不動産を売却しておけば、売却で得た利益を購入資金に充てられるので、つなぎ融資を利用せずに済みます。

また、フリーローン・不動産担保ローンなどの方法でお金を借りたり、家族などに不動産の購入資金を贈与してもらえば、つなぎ融資を利用せずに資金調達が可能です。

最後は、つなぎ融資を使わずに不動産を購入する方法を3種類紹介します。

売り先行で不動産を売却しておく

1つ目は、売り先行で不動産を売却しておく方法です。

買い先行ではなく売り先行で住み替えをおこなえば、つなぎ融資を使わなくても現在の不動産を売却した利益で新居の購入資金を確保できます。

売り先行であれば、つなぎ融資を利用する必要がない上、購入資金の金額が明確になってから新居を探せるため、予算を管理しやすい点もメリットです。

ただし、所有している不動産を売却できないと新居の購入資金を調達できないため、いますぐ欲しい物件がある場合には適していません。

つなぎ融資以外の方法でお金を借りる

2つ目は、つなぎ融資以外の方法でお金を借りる方法です。

例えば、金融機関のフリーローンを利用すれば、つなぎ融資よりも融資限度額は少ないですが、金利が低い傾向にあるので利息を抑えられます。

他にも、高額融資を希望する場合、新居を担保にして融資を受ける不動産担保ローン・住み替えローンなどの方法もあります。

高額融資になるほど審査のハードルも上がりますが、つなぎ融資よりも低金利で借入できるので、別の方法でお金を借りるほうが金銭的負担を抑えられるでしょう。

不動産の購入資金を贈与してもらう

3つ目は、不動産の購入資金を贈与してもらう方法です。

もしも、家族などから資金援助を受けられるなら「住宅取得等資金の非課税制度」を利用して、贈与によって新居の購入資金を得る方法もあります。

通常であれば、年間110万円を超える贈与には贈与税が課されますが、住宅取得等資金の非課税制度を使うことで、最大3,700万円まで非課税で贈与が受けられます。

次の条件を全て満たす場合、住宅取得等資金の非課税制度を利用できるので、家族などから資金援助が受けられる人は、不動産の購入資金を贈与してもらうとよいでしょう。

まとめ

つなぎ融資を利用すれば、欲しい物件を買い逃すことなく購入できますが、1年程度の融資期間内に不動産を売却しないと、遅延損害金で損をしてしまう点に注意しましょう。

つなぎ融資で損をしないためには、融資期間内に不動産売却を成功させる必要があるので、一括査定サイトを利用して売却を依頼する不動産会社を探すことをおすすめします。

一括査定サイトを利用すれば、一度に複数の不動産会社に物件の査定を依頼できるので、何度も不動産会社に問い合わせる手間をかけずに査定額を確認できます。

つなぎ融資を利用する場合、売却する物件の不動産評価額を確認する必要があるので、まずは一括査定を利用して、売却する物件の査定額を確認しておくとよいでしょう。

>>【つなぎ融資を利用する人向け】一括査定で不動産の価格をチェック！