リースバックはいつまで住める？契約期間や長く住むための方法を解説

「リースバック」とは、自宅を売却した後も居住できるサービスです。リースバック業者に自宅を売ると同時に賃貸借契約を結ぶことで、売却後にも住み続けることができます。

ただし、リースバックでいつまで住めるかは契約の種類によって異なり、賃貸借契約の期間が限定される場合もあります。将来的に自宅を追い出されるのであれば、次の住居を確保しなければならないなどライフプランにも影響するので、住める期間は重要です。

本記事では、リースバックではいつまで住めるのかや、長く住む方法について、詳しく解説していきます。リースバックを検討している人や、業者が提示した契約の種類・内容について詳しく知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

リースバックの仕組みとは？

本章では、リースバックの仕組みについて簡単にご紹介します。また、リースバックと似て非なる制度である、リバースモーゲージとの違いについても見ていきましょう。

リースバックは売却した家に賃貸物件として住めるサービス

リースバックとは、売却した家に賃貸物件として住めるサービスです。

リースバック業者に一旦自宅を売却し、その後リースバック業者と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで同じ家に住み続けられます。

リースバックの特徴は、売買契約と賃貸借契約を同時に進めていくことです。ユーザーは自宅を売りつつ生活環境を維持できる一方、業者は入居者探しの手間を省けるというメリットがあります。

また、多くのリースバック業者で「買い戻し特約」が提供されており、売却した自宅を将来的に再購入することもで可能です。

ただし、元は自らの家であってもリースバック後は他人の所有物になります。勝手に増改築をしたり、住居以外の用途に使ったりすると契約違反となるので、使用方法に注意が必要です。

リースバックを利用する条件

リースバックを利用するためには、次のような条件があります。

• 物件に一定の価値がある
• 一定の収入がある（リースバック後の家賃を支払える）
• 名義人本人が売却する（共有名義の場合は全員の同意が必要）

また、賃貸借契約を結ぶ時には、家賃保証会社による審査があります。信販系の家賃保証会社が指定されている場合、過去に滞納や自己破産などで個人信用情報にキズがついていると、審査に通らない可能性があります。

リバースモーゲージとの違い

リースバックと似たサービスとして、リバースモーゲージというものがあります。

この2つは「自宅を使って資金調達をする」という点で共通していますが、根本的な仕組みや特徴は大きく異なります。具体的な違いは、下記の通りです。

リースバックとリバースモーゲージの違い

	リースバック	リバースモーゲージ
制度の仕組み	自宅を売却後、そのまま賃貸物件として居住できる	自宅を担保に金融機関などから融資を受ける。本人が死亡後に売却して一括返済する
借り入れの有無	なし	あり
所有権移転	あり	なし（本人死亡後に売却）
対象物件	一戸建て、マンション、事務所、店舗など	一戸建てのみのケースが多い
利用できる年齢や収入	制限なし	制限あり（金融機関により異なる）
保証人	原則不要（ユーザーの属性や契約する業者による）	必要
資金使途	自由	制限されるケースもあるが、自由なケースが多い
対象	個人、法人	個人のみ

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り入れるサービスです。リースバックでは家を売る一方、リバースモーゲージはあくまで担保にするだけなので、所有権の移転はありません。

リバースモーゲージが普通のローンと異なるのは、ユーザーが生きている間の返済は金利のみで、元金を支払う必要がない点です。金利だけ返済すれば住み続けられるため、経済的な負担を軽減できます。

元金はユーザーの死亡後、家を売却することで精算します。また、ユーザーの生存中であっても、家を売却して返済することが可能です。

ただし、リバースモーゲージは本人が死亡後に自宅を売却し元本を完済するため、推定相続人（配偶者や子など」の同意が必要となります。また、自宅を売却した資金が元本割れの場合には、相続人が差額を負担する可能性もあります。

リースバックでいつまで住めるかは契約形態により異なる

リースバックで自宅を売却後、いつまで住めるかは契約形態により大きく異なってきます。ここでは、リースバックで締結する「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類の賃貸借契約の違いについて理解していきましょう。

• ①定期借家契約：契約期間がおおむね2~3年の契約
• ②普通借家契約：希望すれば契約期間の更新ができる契約

①定期借家契約：契約期間がおおむね2~3年の契約

定期借家契約とは、契約期間が予め決まっており、原則として更新ができない賃貸借契約です。リースバックにおける定期借家契約の期間は、概ね2年～3年に設定されます。

つまり、定期借家契約の場合は「リースバックで住める期間は2～3年」ということになります。

定期借家契約でも、当事者双方の同意があれば新たに契約を結ぶ「再契約」も可能ですが、確実に再契約できるとは限りません。再契約を応諾するリースバック業者も多いですが、期間満了が近づいたときに「やっぱり再契約しません」と言われる可能性もあります。

ただし、定期借家契約は期間が制限される分、家賃が安いなどその他の条件で優遇される場合があります。

定期借家契約が向いている人

定期借家契約が向いているのは、以下のような人です。

• 退去する予定が決まっている人
• 家賃を安く抑えたい人
• 短期間で買い戻す予定がある人

例えば、老人ホームや介護施設への入所が決まっているケースや田舎に帰る予定がある人などになります。一方で、リースバック後も長期間の居住を希望するケースでは、定期借家契約は一般的には不向きです。

また、先述の通り、定期借家契約は家賃が安くなる傾向にあります。よって、リースバック後の家賃をできるだけ抑えたい人や、短期間で買い戻す予定のある人にも、定期借家契約はおすすめです。

②普通借家契約：希望すれば契約期間の更新ができる契約

普通借家契約とは、借主側が希望すれば契約期間の更新ができる契約形態です。普通借家契約では借主の意思が優先されるため、貸主側から賃貸借契約期間中に退去を促されることや、更新を拒否されることはありません。

貸主側から退去させるためには、退去するのが正当な理由（正当事由）が必要になります。また、正当事由があっても裁判手続きにが必要なので、ある日突然、貸主から一方的に追い出されることはありません。

そのため、普通借家契約は、リースバック後も長く住み続けたい場合におすすめと言えます。

ただし、普通借家契約の場合、定期借家契約と比べて家賃が高くなる点に注意が必要です。また、リースバックでは定期借家契約が主流なので、業者の選択肢が狭まるというデメリットもあります。

普通借家契約が向いている人

リースバックで普通借家契約が向いている人は、以下に挙げるような人です。

• 終の棲家として自宅に住み続けたい人
• 中~長期プランで買い戻す予定の人
• 退去の予定が決まっていない人

まずは、リースバック後も引き続き住み続け、終の棲家として考えている人です。

住み慣れた住環境、近所付き合い、友人や知人が傍にいれば、今の家を離れたくないと思うのは自然な流れでしょう。特に、仕事をリタイアした老夫婦であれば、引っ越し自体も大変な重労働で手間が掛かります。

次に、中~長期プランで買い戻す予定がある場合です。定期借家契約だとタイムリミットがあるため、ゆっくり買い戻し資金を貯めたい人は普通借家契約のほうが良いでしょう。

最後は、特に退去の予定が決まっていない場合です。将来の予定が決まっていない場合にも、とりあえず長期間の居住が可能な普通借家契約をしておけば、ライフプランの選択肢が増えるのでおすすめです。

リースバック期間が満了したらどうなる？

リースバック契約が期間満了した場合、ユーザーの選択肢は次の3パターンがあります。

• ①再契約もしくは契約更新をする
• ②退去して引っ越す
• ③家を買い戻す

①再契約もしくは契約更新をする

１つ目は、期間満了と同時に定期借家契約であれば再契約、普通借家契約であれば契約更新を行うというパターンです。

先述の通り、定期借家契約で再契約できるかは業者次第になります。確実に再契約できるとはいえませんが、資金体力がありそうな業者や、過去に再契約を多く実施している業者であれば、確率を上げられるでしょう。

一方、普通借家契約であれば、退去の意思を示さなければ自動的に更新できます。貸主が正当事由をもって立ち退き請求をしない限り、そのまま住み続けられます。

②退去して引っ越す

次に、契約期間が満了したら退去して引っ越すというパターンです。

定期借家契約であれば、期間満了までに引っ越すことになります。一方、普通借家契約では貸主側に退去する旨を伝える必要があり、概ね1か月~2か月程度前に告知するのが一般的です。

退去に関わる手続きは契約によるので、詳しくは契約書の該当項目をチェックしましょう。

③家を買い戻す

最後は、家を買い戻すパターンです。

家を買い戻せば、当然ながらそのまま住み続けられます。リースバック契約~期間満了後まで動くのは所有権だけで、実際の生活は一切変えずに済みます。

ただし、買い戻しはリースバック契約時（売買契約を結んだとき）に、買い戻し要件を盛り込んだ特約を定めなければいけません。特約がない場合、買い戻しができない可能性があるため注意しましょう。

リースバック後に長く住むためには？

リースバック後になるべく長く住むためには、以下に挙げる方法を実践するとよいでしょう。

• ①普通借家契約を提供する業者を選ぶ
• ②買い戻しを行う
• ③家賃の上乗せを提案してみる

①普通借家契約を提供する業者を選ぶ

もっとも確実な方法は、普通借家契約を提案する業者を選ぶことです。

定期借家契約の再契約は貸主次第であるので、いつまで住めるかは不透明となります。よって、確実に長く住むには普通借家契約を提案する業者を選ぶしかありません。

業者によって提供している契約形態は異なるため、その他の条件も考慮しつつ、どの賃貸借契約になるか確認しましょう。

②買い戻しを行う

買い戻しも、そのまま住み続けられる方法の１つです。

先述の通り、リースバック契約時に買い戻し特約を結んでいる必要があります。また、買い戻し時の価格は、買取時の1.1～1.3倍程度になるのが一般的です。

さらに、買戻しに必要な資金調達方法として住宅ローンは難しいケースが多く、原則現金が必要となります。

他にも、家賃を滞納して買い戻しの権利失効しないことや、物件が第三者に転売されたときに買い戻し特約が引き継がれるかなど、さまざまな注意点があります。

③家賃の上乗せを提案してみる

定期借家契約の場合、家賃の上乗せを提案することで再契約できるかもしれません。

リースバック業者にとってメリットがあれば、再契約をしてもらえる可能性があります。

今の家賃の支払いでも余力がある、且つ家庭など事情により暫く引っ越しは控えたいなどであれば、リースバック業者に提案してみるのもよいでしょう。

まとめ

リースバックで住める期間は、定期借家契約であれば概ね2~3年、普通借家契約では退去の意思を示さない限り住み続けることが可能です。

リースバック契約では殆どの会社が定期借家契約を提案するため、リースバック後に長く住みたいのであれば普通借家契約の業者を見つけるのが最善の方法となります。

定期借家契約と普通借家契約のメリット・デメリットをそれぞれ考慮し、リースバックする目的に応じて最適な契約形態を選べるようにしましょう。