不動産売買の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の責任内容や有効期間などを解説！

不動産の売却を検討する際、瑕疵担保責任という言葉を目にした方もいるでしょう。

瑕疵担保責任とは、売買契約後の物件に、契約時点では明らかでなかった瑕疵（＝欠陥）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。

瑕疵担保責任は、2020年4月に施行された改正民法により「契約不適合責任」に名前を変え、責任要件や請求内容なども変化しました。

今後不動産の売却を考えている方は、契約不適合責任について正しく理解する必要があるといえます。

本記事では、契約不適合責任の概要や、契約不適合責任に問われないための対策について解説していきます。

契約不適合責任に関するトラブルを避け、スムーズな不動産売却をおこないたい方はぜひ、参考にしてみてください。

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契約不適合責任とは

2020年4月に施行された民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という名称に改められました。

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約に適合しない場合に追及される責任です。

契約不適合責任とは、契約により引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものである場合に、引き渡した側に生じる責任をいいます。

引用：Authense法律事務所「契約不適合責任とは？期間はどれくらい？不動産売却の際の注意点をわかりやすく解説」

例えば、居住するための中古住宅を売買する契約だったにも関わらず、引き渡された物件に雨漏りがあった場合は「契約に適合されない」と判断され、契約不適合責任が追求される場合があります。

従来の「瑕疵担保責任」が適用されるのは「隠れた瑕疵（＝欠陥）」があるというケースに限定されており「買主が注意深く観察したけれど瑕疵（＝欠陥）に気づけなかった」という事実を証明する必要がありました。

しかし、改正民法で規定されている「契約不適合責任」では、瑕疵が隠れていたかを証明する必要はなく、契約に不適合なケースにおいて広く適用されます。

瑕疵担保責任との違い

「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名前が変わっただけでなく、その概要も変わりました。

瑕疵担保責任では、売主が責任を負うのは「隠れた瑕疵」に限定されていましたが、契約不適合責任では瑕疵が隠れている必要はありません。

また、買主としては、権利の行使期限が延びたため、権利を行使しやすくなっています。

請求内容は、従来の瑕疵担保責任では損害賠償請求、契約解除の2種類のみでしたが、契約不適合責任では新たに追完請求、代金減額請求が追加されています。

「契約を正しく遂行するため」という意味合いがより強まっているといえるでしょう。

不動産における瑕疵とは

不動産における瑕疵には、以下のような種類があります。

上記のような瑕疵がみられる場合「引き渡された物件で健やかに生活する」という契約に適合しないため、契約不適合責任を問われる場合があります。

上記のうち、環境的瑕疵などは売主が慣れて受け入れており、不動産売却時に瑕疵として認識していないケースもあるため注意しましょう。

瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わっても、不動産の瑕疵が責任の有無に大きく関係すること自体は変わりません。

トラブルを避けるためには、売却する物件を客観的に見て、瑕疵がないか、瑕疵と認識されうる要素はないかを確認しておくことが大切です。

契約不適合責任で買主から売主に請求可能なもの

不動産売買において契約不適合責任がみとめられた場合、買主は、売主に対して以下のような請求をおこなえます。

旧民法の瑕疵担保責任では、上記のうち追完請求と代金減額請求が明文化されていませんでしたが、契約不適合責任では明文化されています。

それぞれの請求内容について、詳しく解説していきます。

損害賠償請求

契約が目的通り遂行されなかったことによって買主が被った損害を賠償することができます。

請求されるのは、瑕疵があるせいで支払わざるを得なかった費用や、本来得られるはずだったのにその瑕疵のせいで得られなかった利益に当たる金額です。

また、契約解除が行われた場合に損害賠償金が請求される場合もあります。

例えば、契約が無効になったことで、それまでに支払っていた登記費用や引越し費用などの諸費用が請求される場合があります。

契約解除（催告/無催告）

引き渡された不動産が契約目的に適合しない場合、買主は契約を解除することも可能です。

基本的には損害賠償請求や追完請求が先におこなわれ、それでも契約の目的が達成できないと買主が判断した場合に契約解除が請求されます。

買主が契約解除を希望する場合、基本的には事前勧告をおこないますが、契約の目的を達できないことが明らかな場合や、履行拒絶された場合などには催告なしで解除に至るケースもあります。

追完請求

追完請求とは、契約通りの履行を求める権利です。

契約通りの履行を実現するために、具体的に以下のような内容の請求が可能です。

例えば、引き渡された物件に雨漏りが見つかった場合、上記のうちの修補請求権により、屋根の修理を求めることができます。

追完請求は、民法改正前の瑕疵担保責任では明文化されていませんでしたが、改正民法によって買い主の追完請求権が明文で規定されるようになりました。

「瑕疵があるかどうか」よりも「契約に適合するか」に焦点を当てている新民法の方向性を反映した変化と言えるでしょう。

代金減額請求

修繕が不可能な欠陥があったり、期限内までに修繕をしなかったりした場合に購入代金の一部を減額請求できます。

民法では契約が追完されることを優先しているため、代金減額請求ができるのは先に解説した追完請求をしたが追完できなかった場合に限ります。

具体的に代金減額請求が可能なのは、（定期売買のケースを除き）以下の4つのケースだと規定されています。

代金減額請求は旧民法の瑕疵担保責任では規定されていませんでしたが、契約不適合責任には明文化されているため、売主はきちんと把握しておく必要があります。

契約不適合責任はいつまで有効？

契約不適合責任の内容について述べてきましたが「いつまで有効なのか？」が気になる方もいるでしょう。

この項目では、契約不適合責任の有効期限について詳しく解説していきます。

1年以内に買主側から通知がなければ契約不適合責任は免責となる

買主が売主に対して契約不適合責任を追及する場合には、原則として、不適合を知ったときから1年以内に売り主に対して通知をする必要があります。

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。

引用：民法第566条

改正前民法の瑕疵担保責任では、不適合に気づいてから1年以内に権利を「行使」する必要があったのに対し、契約不適合責任では1年以内に瑕疵を「通知」すればよいと明文化されているのが特徴です。

ただし、売主に悪意や重過失（重大な不注意）が認められた場合には、1年という期間制限にかかわらず責任を追及されることになります。

買主の権利が消滅時効となるまでの期間

買主が契約不適合に気づいてから1年以内に売主に通知することで権利を保存することができますが、保存した権利は5年以内に行使しなければ失効します。

また、買主が契約不適合に気付かずに10年が経過した場合も、買主の権利は買主の権利が消滅時効となります。

例えば、引き渡しから5年後に買主が契約不適合を知った場合、そこから1年以内に売主に契約不適合を通知し、5年以内に権利を行使すれば問題ありません。

逆に、引き渡しから9年が経ってから買主が契約不適合を知った場合、そこから1年以内に通知しても、引き渡しから10年が経った時点で消滅時効を迎えるため、権利行使ができません。

売買契約によって行使期限を短縮・免除させることも可能

先に解説した契約不適合責任を追及する権利はあくまで「任意規定」であるため、売買契約によって行使期限を短縮させることも可能です。

そのため、例えば「契約不適合責任の期間を、「引き渡しから3か月以内とする」というように具体的に制限する文言を明文化すればその契約内容が優先されます。

上記のように契約不適合責任の行使期限を短縮することで、売主側は責任を問われるリスクを軽減することができます。

売主が契約不適合責任に問われないための対策

契約不適合責任は不動産売買において非常に重要な責任ですが、

しかし、売主としては、契約不適合責任に問われない方が望ましいことは間違いないでしょう。

そこでここからは、売主が契約不適合責任に問われないための対策について解説していきます。

把握している瑕疵を不動産会社や買主に伝えておく

売却する不動産に瑕疵があることを売主が把握している場合、把握している瑕疵は不動産会社や買主にきちんと伝えることが大切です。

特に、取引相手となる買主に対しては、瑕疵の存在について口頭で説明するだけでは不十分です。

契約関係書類の1つである「重要事項説明書」に、不動産の状態や状況を事細かく記載しますが、ここに瑕疵についても明記しておきましょう。

契約不適合責任が問われるかどうかは、契約に適合するかどうかが論点であるため、契約書を通じて瑕疵について共有し、瑕疵があることも踏まえて契約に至ったという事実が大切です。

新民法の契約不適合責任では、隠れた瑕疵は問われません。契約書に「書かれていたかどうか」が問題となります。雨漏りやシロアリなどの欠陥がある不動産を売る場合は、契約書に正確に記載しておく必要があります。

引用：ミツバハウジング「住活コラム」

売買契約で契約不適合責任を限定する

売買契約で契約不適合責任を限定する文言を明記することで、契約不適合責任に問われるリスクを軽減できます。

例えば、以下のような文言を追加しておきましょう。

中古物件の売買では、細かい瑕疵を全て追及されると、売主としても対応しきれないケースもあります。

トラブルを避け、売主側の負担を減らすためにも、契約不適合責任を適度に制限する文言は記載しておくのがおすすめです。

売却する不動産のインスペクションをおこなう

不動産の売却前にインスペクションをおこなうことで、物件の引渡し後に瑕疵が発覚するリスクを抑えることができます。

インスペクションとは、売買契約前に行う住宅診断のことです。

インスペクションによって住宅に瑕疵があるかどうかを調査し、瑕疵の修繕が必要な時期や費用についても教えてもらえます。

検査は専門家立ち合いのもとで、屋根や外壁内壁、排水管や給湯管などの状態が目視でチェックされます。

既存住宅売買瑕疵保険に入っておく

不動産の売買契約後に契約不適合責任を問われた場合に備えて、既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくのもおすすめです。

既存住宅売買瑕疵保険は、検査と保証がセットになった保険制度であり、売主に依頼された保険会社が保険を引き受けます。

検査事業者は売主の物件を検査し、一定の基準をクリアした品質であることを買主に保証します。

不動産売買後にもし瑕疵が見つかった場合、買主は検査事業者に保険金での補修を求めることができます。

これにより、買主からの損害賠償や補修請求に売主の自費ではなく、保険会社からの保険金を充てて応じることができます。

ただし、売主にも買主にも安心できる既存住宅売買瑕疵保険ですが、加入には一定の基準がある点、検査費用や保険料といったコストがかかる点には注意が必要です。

参照：国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険について」

瑕疵のある不動産を売却するための対策

瑕疵担保責任及び契約不適合責任に関して疑問や不安を持っている方の中には、瑕疵（＝欠陥）のある物件の売却を考えている方も多いのではないでしょうか。

瑕疵のある物件は、当然瑕疵のない物件と比べて買主が見つかりにくく、売却するのが難しいです。

ただし、売り出し方を工夫したり、多細工を施すことで、瑕疵のある物件でも買主が見つかることは十分に考えられます。

この項目では、瑕疵のある物件が売れやすくするための対策について解説していきます。

価格を下げて売却する

瑕疵のある不動産は、買主にとって条件が良くないため、相場位よりも売却価格を下げて売るのが基本です。

瑕疵の重大さにもよりますが、相場価格の50～80%程度で売り出すのが適切だとされています。

瑕疵があることを踏まえた適正な売却価格を把握するには、不動産会社に査定を依頼するのが1番の近道です。

また、瑕疵のある物件は左永価格が不動産会社によって大きく異なる場合があるため、一括査定を依頼のがおすすめです。

不動産の一括査定を依頼すれば、さまざまな不動産会社が査定金額を出してくれるため、偏りなく、物件に適正な売却価格を確かめやすいです。

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瑕疵部分を修繕してから売却する

瑕疵部分を修繕してから売却することも有効な手段です。

特に、雨漏りやシロアリ被害のように明らかに生活に支障をきたす瑕疵については、売り出す前に修繕をしておくのがおすすめです。

ただし、下や屋根裏などの状態を正確に把握するのが困難な場合や、瑕疵があることは分かるがどう対処すればよいのか分からないという場合もあるでしょう。

上記のような場合は、先に紹介したインスペクションなどと併せて、自身の不動産の瑕疵状況について正確に把握するところから始めましょう。

インスペクションでは、瑕疵の修繕が必要な箇所だけでなく、修繕に適した時期や費用についても教えてもらえます。

訳あり物件専門の買取業者に買取を依頼する

瑕疵が原因で買主が見つかりにくい物件は、不動産会社に直接物件を買取りを依頼するのも有効な手段です。

不動産会社の仲介で買主を探す方法では、買主が見つからない場合がありますが、買取であれば確実に不動産を処分し、一定の売却価格を受け取ることができます。

また、買主が不動産会社なので、契約不適合責任が免除される条件の契約が多く、売却後の責任を免責にすることも可能です。

ただし、買取は売却価格が仲介に比べて安くなりやすいのがデメリットで、売却価格は相場価格の7~8割ほどになるのが一般的です。

買取を依頼するなら訳あり物件専門の買取業者がおすすめ

瑕疵がある物件（＝訳あり物件）の買取を依頼するなら、訳あり物件専門の買取業者がおすすめです。

訳あり物件専門の買取業者は、さまざまな瑕疵を抱えている物件でも買取を断られることはほとんどありません。

また、訳あり物件の活用に対して豊富な経験とノウハウを持つため、売却価格が大きく値下げされることが少ないのがメリットです。

以下のリンクから、訳あり物件専門の買取業者のホームページがチェックできるので、ぜひチェックしてみてください。

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まとめ

瑕疵担保責任は、2020年4月の民法改正により、契約不適合責任へと改められました。

契約不適合責任は引き渡された不動産が契約に適合しない場合、売主が買主に対して負う責任です。

契約不適合責任が問われることで、売主は損害賠償や契約解除、代金減額などの請求に応じる必要が生じ、不利益を被ります。

そのため、売却する不動産の瑕疵（＝欠陥）についての情報を契約関係書類に明記し、瑕疵が契約にとって不適合でないことを示すことが大切です。

また、契約不適合責任は任意規定であり、売買契約によって行使期間の短縮や免責を規定することも可能です。

契約不適合責任を限定する文言を契約内容として明記することで、売主側の不動産売買における負担とリスクを軽減できるため、実践してみるといいでしょう。

契約不適合責任をめぐるトラブルを防ぐために、上記のような対策をおこなった上で不動産売却をしてみてください。