リースバックの家賃は高い?買取価格との関係を徹底解説!

リースバック 家賃高い

リースバックとは、家を売却するのと同時に賃貸借契約を結び、そのまま住む続けることができるサービスです。家を売りながら引っ越さずに済むので、資金調達の方法として近年普及しています。

しかし、リースバックの家賃設定は周辺相場に比べて高くなる傾向にあります。なぜなら、リースバックの家賃は買取価格と利回りをもとに計算するのが一般的だからです。

リースバックをするときは、家賃がいくらになるのか、そして契約後に支払い続けられるのかを、しっかりシミュレーションする必要があります。

この記事では、リースバックの家賃がどのように設定されるのかや、家賃を抑える方法、万が一滞納してしまった場合にどうすれば良いのかを解説します。

なお、家賃が具体的にいくらになるかは、査定を受けなければわかりません。リースバック業者によって基準が異なるため、複数の業者の比較検討し、条件の良い業者を探しましょう。

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画像引用:家まもルーノ

この記事のポイント

  • リースバックの家賃は「買取価格×想定利回り÷12ヶ月」で計算するのが一般的。
  • 家賃を抑えるためには、買取価格を下げるほか、業者の比較や定期借家契約の締結などの方法がある。
  • 滞納すると強制退去になるので、確実に支払えるようにしておくことが重要。

リースバックの家賃は高いケースが多い

リースバックの家賃設定は、周辺相場より高くなる傾向があります。その理由は、家賃の決定方法が周辺相場をもとに設定するのではなく、利回り重視で設定しているからです。

不動産を買い取るリースバック業者は、売買契約後に新たな所有者となり不動産を運用します。そのためには、賃料収入の設定が大きなポイントとなり、購入金額に対する利回りが重要視されます。

よって、リースバックで売買した金額に対し利回り重視で計算されるので、賃料が高く設定される傾向があるのです。

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リースバック後の家賃が一般的に高い理由

本章では、リースバック後の家賃が一般的に高くなる理由について解説します。

  • ①売却時の価格を基準に家賃を設定するから
  • ②相場より高い金額で売却するケースがあるから

①売却時の価格を基準に家賃を設定するから

リースバックでは、売却時の価格を基準に家賃設定します。そのため、地域によっては割高になるケースが発生してしまいます。

リースバックの家賃設定は、下記の計算式を用いるのが一般的です。

リースバックの家賃=買取価格×想定利回り(6~13%)÷12ヶ月

例えば、リースバックを利用し3,000万円で売却するとき、リースバック業者が利回りを6%で想定していると、1ヶ月あたりの賃料は下記のようになります。

3,000万円×6%÷12ヶ月=15万円

利回りはリースバック業者の判断次第であり、不動産の需要が高い地域ほど低く、需要が低い地域ほど高くなる傾向があります。リースバック業者の目的は投資なので、自社に利益がある利回りを確保するのは当然といえるでしょう。

②相場より高い金額で売却するケースがあるから

上記の通り、リースバックの家賃設定は売却時の価格を基準にするので、高値で売れるほど家賃も高くなります。

賃貸物件として住み続けられるとはいえ、大切な家を売るとなると、「少しでも高く売りたい」と考える人が大半です。しかし、高値で売りすぎて家賃が支払えなくなっては、元も子もありません。

通常の売却であれば高く売ることのみ考えれば良いですが、リースバックでは家賃が無理になく支払えるかを考慮する必要があります。将来的にいつまで住み続けるのか、収入は今後どうなるのかも含めて、中長期の資金計画を立てるようにしましょう。

利回りから算出できる想定家賃

「いくらで売れたら家賃はいくらか」について、具体的なシミュレーションをしてみましょう。

リースバック業者の買取価格が1,000万円、3,000万円、5,000万円のとき、利回りから算出される月額家賃は、以下の通りです。

利回り 買取価格1,000万円 買取価格3,000万円 買取価格5,000万円
6% 50,000円 150,000円 250,000円
7% 58,333円 175,000円 291,666円
8% 66,666円 200,000円 333,333円
9% 75,000円 225,000円 375,000円
10% 83,333円 250,000円 416,666円
11% 91,667円 275,000円 458,333円
12% 100,000円 300,000円 500,000円
13% 108,333円 325,000円 541,666円

上記表の通り、売却金額と想定利回りの双方が高いほど、リースバックの家賃も高くなります

立地条件や築年数、建物の状態などで判断が変わるため、まずは査定に出して具体的な買取価格と家賃想定を確認しましょう。

リースバック後の家賃を抑える方法4つ

リースバックに興味があっても、家賃の高さが気になって契約できないという人も多いでしょう。

リースバック後の家賃を抑える方法には、以下の4つが挙げられます。

  • ①物件の売却金額を下げる
  • ②実績が豊富な不動産会社に査定依頼をする
  • ③定期借家契約を締結する
  • ④家賃値下げの交渉をしてみる

方法1.物件の売却金額を下げる

家賃を下げる方法一つ目は、物件の売却金額を下げることです。

リースバック後の家賃は、売却金額をベースに利回りの数値で決められます。つまり、売却金額が低ければリースバック後の家賃を下げられます。

リースバックの目的に合わせて、必要最低限な金額になるよう価格を調整できれば、家賃も抑えることが可能です。

なお、リースバックの売却相場は、市場価格の70%~90%です。周辺相場が3,000万円のエリアであれば、リースバックでの売却相場は2,100万円~2,700万円がリースバックの買取相場となります。

方法2.実績が豊富な不動産会社に査定依頼をする

家賃を抑える方法二つ目は、リースバックの実績が豊富な不動産会社に査定依頼することです。

実績が豊富な不動産会社は、既に多くの不動産を運営管理しているため、1つの物件に対する利回りを抑えても経営は回ります。一方、規模の小さい企業だと、利益を確保するために1物件ごとの利回りを高くしがちです。

上記の法則がすべての業者に当てはまるとは限りませんが、おおまかな傾向として業者選びの参考にしましょう。

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方法3.定期借家契約を締結する

三つ目は、定期借家契約を締結することです。

賃貸借契約には、借主が希望する限り契約更新が可能な「普通借家契約」と、期間満了しても再契約ができない「定期借家契約」があります。

定期借家契約だと、概ね2~3年の期間満了と同時に、家を退去しなければなりません。その代わり、賃借人が不利な契約形態なので、家賃は低く設定されるのが一般的です。

MEMO
定期借家契約でも再契約できないわけではありませんが、貸主の同意が必要です。売却時に「再契約する」という口約束があっても、実際は貸主の判断次第になってしまいます。
また、普通借家契約も、老朽化による建て替えや家賃滞納などを理由に、契約更新できない場合があります。

方法4.家賃の値下げ交渉をしてみる

最後は、家賃の値下げ交渉をしてみることです。

リースバック後の家賃は、利回り重視で計算されているため、値下げ交渉に応じるかは業者により異なります。また、不動産自体の資産性によっても大きく異なるでしょう。

例えば、駅直結のマンションや都心の一等地などは、業者側も積極的に物件を取得しようするため、値下げ交渉も成功するかもしれません。

リースバックの家賃を滞納したらどうなるか?

リースバック後は、賃貸住居となるため毎月家賃の支払いが発生します。では、仮にリースバック後に家賃を滞納したらどうなるのでしょうか?

リースバック後に家賃を滞納したときの流れは、以下の通りです。

  • ①リースバック業者から催促を受ける
  • ②保証人に請求される
  • ③契約解除通知が届く
  • ④裁判所へ申し立てられる
  • ⑤強制退去になる

なお、リースバックの家賃が支払えなくなった場合、直ぐに退去となるわけではありません。なぜならば、家賃滞納が1~2か月程度では、家主側に賃貸借契約の解除に対する正当事由が認められることがないからです。

家主が賃借人に家賃滞納を理由に契約解除するには、家主側から賃借人への社会的な信頼関係が崩壊していることが正当事由を認められる要件となります。その期間は、過去の判例を見るとおよそ3か月とされています。

つまり、家賃滞納が3ヶ月を超えると、裁判所に申し立てられ、法的手続きによる強制退去となります。そのことを踏まえたうえで、催促~強制退去までの流れを見ていきましょう。

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①リースバック業者から催促を受ける

家賃を滞納したら、リースバック業者から支払いの確認や催促を受けます

滞納当初は、振り込み忘れや口座の資金不足などミスである可能性があるため、業者からの連絡も単純な確認という意味合いです。

電話が繋がらないなど音信不通状態であるときや、支払いの意思が全く見えないときには、書面で支払い催促が送付されます。その後、さらに支払い等に応じない場合には、督促状が送付されます。

②保証人に請求される

賃借人が家賃の支払いに応じない場合、保証人若しくは保証会社に督促が届きます。保証人や保証会社が代わりに支払うことを「代位弁済」といいます。

しかし、代位弁済が行われても、賃借人の支払い義務がなくなるわけではありません。賃借人に対する請求権が、貸主から保証人・保証会社に移るだけです。

また、この後の契約解除~強制退去を止めることもできないため、「保証人や保証会社に支払いを押し付ける」という対処はしないようにしましょう。

③契約解除通知が届く

滞納が3か月以上続けば、貸主側から契約解除通知が送付されます。契約解除通知は内容証明郵便(郵便局が内容を証明し、相手方に直接渡す郵便)で送付されるのが一般的なので、「通知を受け取っていない」という言い訳も通用しません。

契約解除通知だけで強制的に退去させられるわけではありませんが、裁判所に提出する証拠として機能します。放置すれば、この後の裁判手続きに移行します。

④裁判所へ申し立てられる

契約解除通知の送付後も賃借人が退去しない場合、明け渡し訴訟として裁判手続きに発展します

裁判では、弁護士費用や出廷の度に時間が取られるなど、時間と労力、お金を費やすことになります。また、裁判で強制退去が決まれば、速やかに出ていかなければなりません。

⑤強制退去になる

裁判で退去が決まった後も居座り続けると、強制執行が行われます。裁判所の職員が家財などを運び出し、強制的に退去させられます。

強制執行になると対抗するのは難しいため、1つ前の裁判手続きまでに何らかの解決策を見出すことが大切です。

リースバックの家賃を滞納したときの対処法

ここまで解説した通り、リースバックで家賃を滞納すると強制退去にまで発展する恐れがあります。

では、仮にリースバックで家賃を滞納してしまったときには、どのような対処法があるのでしょうか?具体的な対処法として、以下の3つを押さえておきましょう。

  • ①支払える分はすぐに支払う
  • ②支払いの延期をお願いする
  • ③行政サービスなどに相談する
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対策1.支払える分はすぐに支払う

まずは、支払える家賃分はすぐにでも支払うことです。

滞納したとしても、支払う意思を見せるのと、黙って放置しているのとでは、貸主側の印象が変わります。支払い意思を示すことで、法的手続きを待ってもらうことが重要です。

対策2.支払いの延期をお願いする

支払いがどうしても難しいようであれば、支払いの延期をお願いするしかありません。

了承するかは家主次第とはなりますが、足りない分の家賃をいつ頃までに支払えるかなど、具体的な話し合いをすることが大切です。

対策3.行政サービスなどに相談する

自分1人での解決が難しい場合、行政サービスなどへの相談も検討しましょう。

各自治体には、弁護士との無料相談を実施しているケースがあります。また、全国各地にある法テラスも家賃滞納などの相談が可能です。

一人で悩みすぎず、第三者の意見を取り入れて解決策を見つけましょう。

まとめ

リースバックの家賃設定は、周辺相場とは直接関係なく売却金額と想定利回りで決定されるため、高くなるケースがあります。

リースバック後の家賃設定を抑えるには、売却金額を抑えたり、定期借家契約にするなどの方法が有効です。

複数のリースバック業者を比較し、自分のライフプランに最適な契約を結ぶようにしましょう。

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画像引用:家まもルーノ

「リースバック 家賃高い」に関してよくある質問

  • リースバック後の家賃設定が高い理由は何か?

    リースバック後の家賃が高い理由は、家賃の決定方法が周辺相場をもとに設定するのではなく、利回り重視で設定しているからです。つまり、リースバック業者が買い取る金額と利回りの設定が高ければ、家賃は比例して高くなります。

  • リースバック後の家賃を抑える方法はあるのか?

    リースバック後の家賃を抑えるには、下記に挙げた方法があります。
    ・物件の売却金額を下げる
    ・実績が豊富な不動産会社に査定依頼をする
    ・定期借家契約を締結する
    ・家賃値下げの交渉をしてみる
    家賃を抑える根本的な方法は、売却金額を下げることです。売却金額が安ければ家賃を抑えることができます。
    また、定期借家契約を選んだり、リースバックの実績が豊富な業者を選んだりすることで、家賃を抑えられる可能性があります。

  • リースバックの家賃を滞納したらどうなるのか?

    滞納から1~2か月程度は、リースバック業者からの支払い確認となり、連絡が付かない場合などには督促状の送付となります。また、滞納から3か月程度経過すると保証会社が家賃を建て替え、リースバック業者から解約解除通知が届き退去を促されます。その後退去を拒否すると裁判に発展し、訴訟が認められれば強制退去となってしまいます。

  • リースバックの家賃を滞納したときの対処方法とは何か?

    リースバックの家賃滞納したときの対処法は、以下に挙げたとおりです。
    ・支払える分はすぐに支払う
    ・支払いの延期をお願いする
    ・行政サービスなどに相談する
    滞納してしまったら家主への相談は勿論のこと、支払える分の家賃をすぐに納めるなど支払いの意思を示すことが重要です。

  • リースバックの利用前に心掛けることとは何か?

    リースバックは売却後もそのまま住めるメリットがある反面、高い家賃を支払い続けることも忘れてはなりません。現在の収入をもとに支払える家賃ではなく、老後など将来的に収入が下がることも考慮し家賃設定するのがおすすめです。
    また、リースバックの利用は、専門家などへの相談を行い慎重に判断しましょう。