ゴミ屋敷を売却する方法とは？高く売るコツや注意点を解説します

「ゴミ屋敷を現状のまま売却できないか」と考える人も多いでしょう。

売却自体は可能ですが、ゴミ屋敷のままだと買主がつきにくくなるため、基本的には業者に清掃してもらうか、解体やリフォームをしてから売り出します。

しかし、訳あり物件専門の買取業者に相談すれば、ゴミ屋敷のままでも買い取ってもらうことが可能です。

訳あり物件専門の買取業者は物件を直接買い取るため、早ければ2日程度で現金化できます。なるべく早く物件を売却したい場合は、とくにおすすめの方法です。

まずは無料査定を利用して、ゴミ屋敷のまま売却する場合の価格を調べてみましょう。

>>【ゴミ屋敷も高額査定】訳あり物件専門の無料査定はこちら

ゴミ屋敷を売却する方法は3つ

ゴミ屋敷の売却方法は大きくわけて下記3つです。

• ゴミ屋敷のまま売却する
• ゴミを処分してから売却する
• ゴミを処分してリフォーム後に売却する
• ゴミを処分して解体後に売却する

ゴミ屋敷でもそのまま売却できます。

また、売却前に清掃やリフォームなどの一手間を加えることで、より高値での売却が可能です。

以下の項目から、それぞれの売却方法における特徴を解説します。

ゴミ屋敷のまま売却する

原則的には、ゴミ屋敷のまま売ることも可能です。買主の承諾があれば、家と一緒にゴミもそのまま引き渡せます。

ただし、実際にゴミ屋敷を進んで買う人はほとんどいません。原則的に可能とはいっても、実際に買い手を見つけるのは困難です。

最低でもゴミの処分費用分は値下げが必要で、場合によっては土地の価値のみで取引する「古家付き土地」として取引されます。

高くスムーズに売る方法としては、訳あり物件専門の買取業者に依頼する方法が挙げられます。ゴミ屋敷でも現状のまま買い取るので、手間なく処分したいときにはおすすめです。

ゴミを処分してから売却する

ゴミを処分してから売り出せば、一般の買主からも需要が見込めるため、通常の不動産と同じように売却可能です。

「過去にゴミ屋敷だった」という事実も、売却活動に直接的な影響はないため、相場通りの価格で売却できます。

ただし、雨漏りなど家自体の劣化が進んでいる場合や、孤独死で遺体発見が遅れた場合など、ゴミ屋敷以外の瑕疵（欠点や欠陥）があると、掃除しただけでは中々売れない可能性があります。

ゴミを処分してリフォーム後に売却する

ゴミを処分しても、建物の破損・劣化があったり、ゴミによる臭いや汚れが残っていたりすると、売却は困難です。その対策として、リフォームをしてから売り出すという方法があります。

内装や設備を新しくすれば、買い手の印象が良くなり、高額売却が期待できます。

ただし、リフォーム費用が必要になるうえ、その分を全て売却価格に上乗せできるとは限らないため、注意が必要です。リフォームに費用をかけすぎると、かえって利益が少なくなる可能性があります。

ゴミを処分して解体後に売却する

ゴミの処分後、建物を解体する方法もあります。築年数が古いなど、建物部分の資産価値が0になっているときに使われる方法です。

資産価値0の建物があると、その解体にかかる費用や手間がマイナス要因となり、却って価格が下がります。しかし、あらかじめ解体しておけば、価格を下げずに売却可能です。

また、更地にすると用途の幅が広がるので、需要が増える可能性があります。結果、建物があるときより、高値でスムーズに売れるのです。

ただし、リフォームの場合と同様、解体には費用がかかります。また、更地にすると、建物が存在することで適用されていた「住宅用地の軽減特例」が外れるため、土地の固定資産税が高くなります。

ゴミ屋敷売却に費用はいくらかかる？

ゴミ屋敷の売却にかかる費用としては、次の7つが挙げられます。

• ゴミ処理費用
• 消臭作業費用
• 登記費用
• 印紙税
• 仲介手数料
• リフォーム費用
• 解体費用

ゴミを処分してから売るのか、仲介業者と買取業者のどちらかを使うのかなど、売り方によって必要な費用は変わります。費用的に無理のない売却方法を選ぶようにしましょう。

ゴミ処理費用：約5万円~

自分でゴミを処分する場合は、各自治体で決められている処分費用が必要です。一般的なゴミであれば無料~数百円程度、粗大ゴミを処分する際には数百円~数千円程度が相場です。

ゴミの「持ち込み割引」などをおこなっている自治体であれば、処理場へ直接持っていくことで費用を節約できます。

ただし、ゴミ屋敷の場合はプロの清掃業者に依頼するケースも少なくありません。費用はゴミの量などによって変わり、5万円程度から100万円以上と大きな幅があります。

部屋の広さ別清掃業者の費用

下記は、全国チェーンの不用品回収専門業者「片付け堂」のWebサイトから、ゴミ屋敷の片付けを依頼した場合の費用相場を引用したものです。実際は部屋の状態や運搬のしやすさなどによって変わるため、あくまで目安の価格です。

清掃業者の費用目安

間取り	作業人数	時間	費用目安
1K・1R	2人	1～2時間	3万5,000円～
1DK	2人	2~3時間	5万5,000円～
1LDK	3人	2~4時間	8万円～
2DK	3人	3~5時間	10万円～
2LDK	4人	2~6時間	14万円～
3DK	4人	2~7時間	16万円～
3LDK	4人	5~8時間	18万円～
4DK	5人	5~9時間	20万円～
4LDK	5人	8~10時間	22万円～

参照：片付け堂「ゴミ屋敷の片付け費用はどれぐらい？基本・オプションサービスの内容・料金相場・事例」

上記のほか、汚れの拭き取りや消毒といった作業はオプションサービスとして追加料金になる場合があります。

業者ごとの料金体系にもよっても変わるため、事前に見積もりを取ることが大切です。

ゴミ処理費用を節約するコツは？

ゴミ処理費用を節約するコツとしては、以下の方法が考えられます。

• 可能な限り自分で捨ててから清掃業者に依頼する
• 高額な品物はリサイクルショップ等に売却する
• 複数の業者を比較する

清掃業者の費用はゴミの量で変わるため、自分である程度整理しておけば、安く抑えることが可能です。合わせて売却可能な品物を売ることで、その利益を処分費用に充てることもできます。

また、複数の清掃業者を比較することで、適切な費用相場を調べることができます。2~3社程度の相見積もりをして、コストの低い優良業者を見つけましょう。

消臭作業費用：約5万円~

生ゴミの腐敗臭、タバコの臭い、孤独死物件の場合は遺体の腐乱臭など、ゴミ屋敷には臭いが染み付いていいる場合もあります。部屋に染み付いた臭いの除去は、建具の洗浄や壁・床材の張替え、オゾン発生器による浄化など、専門業者への依頼が必要です。

臭いの原因によって必要な作業は変わるため、実際にどれくらいの費用になるかはまちまちです。関東で汚部屋片付けサービスを展開する「株式会社まごのて」では、以下のような料金体系になっています。

消臭と事前の清掃は基本的にはセットになります。
たまにご相談されるのが清掃の部分は自分でやるのでオゾンだけ掛けてほしいというものですが場合によってはお請けいたします。
オゾン発生器24時間稼働(運転1時間インターバル5時間の4セット)　50,000円
＜料金目安＞ワンルームから１LDK程度
タバコ消臭：50,000円～200,000円
ペット消臭：30,000円～250,000円
孤独死の腐乱臭：50,000円～600,000円
香料の消臭：70,000円～300,000円
工期は3～14日程度となりにおいの強度などで前後します。

引用：株式会社まごのて「部屋の消臭サービス内容(ゴミ部屋・孤独死・タバコ)施工料金」

こちらも清掃業者と同じく、可能な限り複数社の見積もりを比べることをおすすめします。

登記費用：2,000円~

ゴミ屋敷に限らず、不動産を売却するときには登記手続きが必要になります。

家の売却に伴う登記手続きとしては、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」あります。このうち、所有権移転登記は買主負担、抵当権抹消登記は売主負担になるのが一般的です。

抵当権抹消登記は、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかり、土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は2,000円になります。自分で手続きせず司法書士に依頼する場合、報酬相場は1万~2万円ほどです。

ただし、登記の分担は法的なものではなく商慣習によるものなので、取引によっては所有権移転登記も売主になる場合があります。その場合、登記費用は固定資産税評価額の2%、司法書士への報酬相場は5万円程度です。

登記費用については関連記事で詳しく解説しているので、こちらも参考にしてください。

印紙税：200円~

不動産の売買契約では、契約書に印紙を貼り付ける必要があります。

印紙税の額は契約書の額面、つまりゴミ屋敷の売却価格で決まります。

不動産売買の印紙税額

契約金額	本則税率	軽減税率（平成9年4月1日から令和6年3月31日まで
1万円未満	非課税
10万円以下	200円
10万円超～50万円以下	400円	200円
50万円超～100万円以下	1,000円	500円
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超～1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超～5億円以下	100,000円	60,000円

参照：国税庁「第1号文書から第4号文書までの印紙税額の一覧表」

参照：国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

高く売れるほど印紙税も高くなりますが、売却価格全体からするとごく僅かな金額です。

仲介手数料：売買価格による

ゴミ屋敷の売却を仲介業者に依頼する場合、報酬として仲介手数料が発生します。

金額は契約内容次第ですが、上限は法律で決められており、基本的には上限額一杯になると考えておきましょう。

仲介手数料の上限額

ゴミ屋敷の売却価格	仲介手数料の上限額
200万円以下の部分	売却価格の5%+消費税
200〜400万円以下の部分	売却価格の4%+消費税
400万円超の部分	売却価格の3%+消費税

例えば、売却価格が1,000万円だった場合、計算は次のようになります。

なお、買取の場合は仲介手数料がかからないので、仲介手数料を負担したくない人は買取業者にゴミ屋敷を売却するとよいでしょう。

リフォーム費用：10万~

ゴミ屋敷をリフォームする場合、どの程度のリフォームをするかで費用が変わります。

1室だけや部分的なリフォームなら10万~300万円、一戸建て全体をリフォームするなら1,000万円以上と、規模によって大きな幅があります。

売却が目的である以上、コストパフォーマンスが重要です。いくつかの業者を比較して、安全かつ安価で施工できる業者を探しましょう。

解体費用：5万円/坪~

ゴミ屋敷を解体する場合、建物の大きさや構造によって費用が変わります。

おおまかな目安ですが、木造住宅なら一坪あたり5万円程度~、鉄筋コンクリート住宅なら一坪8万円程度~です。重機の搬入が難しいなど、立地に左右される場合もあります。

解体費用については関連記事でも解説しているので、よろしければ参考にしてください。

ゴミ屋敷を高く売却するコツ

ゴミ屋敷を少しでも高く売却するためには、下記3ついずれかの方法を試してみましょう。

• 訳あり物件専門の買取業者へ売却
• 複数の不動産会社を比較する
• リフォーム・解体を専門業者と一緒に検討する

以下の項目から、それぞれの「高く売却できる理由」を詳しく見ていきましょう。

訳あり物件専門の買取業者へ売却

先にも触れましたが、ゴミ屋敷をそのまま売る場合、訳あり物件専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。

不動産売却といえば「仲介業者を介して買主を探す」という方法が一般的ですが、買取業者の場合、業者が物件を直接買い取るため、一から買主を探す必要がありません。早ければ相談から数日で現金化できます。

さらに、訳あり物件を専門とする買取業者は自社で物件を再生・活用するノウハウを持っているため、ゴミ屋敷でも高値で積極的に買い取ります。

ゴミの処分やリフォーム・解体など、自分であれこれ手間をかけるより簡単に売却が可能なので、スムーズに売却したい場合はぜひ無料査定を受けてみましょう。

複数の不動産会社を比較する

不動産会社はそれぞれに「得意な物件・地域」があるため、売却価格も数百万円単位で変わることが少なくありません。

とくに、ゴミ屋敷のような訳あり物件は、業者によって対応が変わります。取り扱いに慣れていない不動産会社だと、「ゴミ屋敷の売却はできない」とい割れる可能性があります。

そのため、まずは一括査定などを利用し、各社が提示する売却条件を比べてみましょう。

また、査定額を比較することで、平均的な売却相場も把握できます。安く買い叩かれないためにも、不動産会社の比較は大切です。

リフォーム・解体を専門業者と一緒に検討する

リフォームや解体は、スムーズに売却できる可能性がある反面、大きなコストが発生します。物件の状態や売主の経済状況によっては、避けたほうが良い方法です。

そのため、リフォームや解体をする場合、コストパフォーマンスなどを十分検討する必要があります。

また、費用や市場のニーズ、売却価格へ転嫁できる金額など、さまざまな要素が絡むので、施工会社や不動産会社に相談することが大切です。無理に自分一人で考えず、専門家の知恵を借りましょう。

ゴミ屋敷をそのまま売却できる不動産会社5選

先述の通り、訳あり物件専門の買取業者は、ゴミ屋敷をスムーズに売る相手としておすすめです。

そこで、ここからはゴミ屋敷売却におすすめの買取業者を紹介していきます。

• 株式会社クランピーリアルエステート
• 株式会社AlbaLink
• 株式会社アイコム
• 株式会社雅家
• KTERAS株式会社

いずれも訳あり物件のスペシャリストなので、ぜひ無料査定を通して相談してみましょう。

株式会社クランピーリアルエステート

運営サイト	訳あり物件買取窓口
会社名	株式会社クランピーリアルエステート
本店所在地	東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル 9F
電話番号	0120-359-134
営業時間	10:00~19:00（定休日：土曜・日曜・祝日）
代表者名	大江 剛

株式会社クランピーリアルエステートは、事故物件や欠陥物件、共有名義の物件など、売却が困難な不動産を専門に買い取る不動産会社です。

全国の弁護士・司法書士・税理士と協力体制を築いており、相続問題など権利関係が複雑な物件にも強いのが特徴です。

さまざまな訳あり物件を取り扱ってきた経験から、物件の運用スキームを確立しており、高値でスムーズな買取を可能にしています。

株式会社AlbaLink

運営サイト	訳アリ買取PRO
会社名	株式会社Alba Link（アルバリンク）
本店所在地	東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2F
電話番号	03-6458-8161
営業時間	10:00~20:00（定休日：水曜・日曜）
代表者名	河田 憲二・内木場 隼

株式会社AlbaLinkは、さまざまなメディアにも取り上げられている訳あり物件の専門買取業者です。

年間相談実績3,000件超、買取率92%と高い実績を誇り、ゴミ屋敷でも問題なく買い取ってもらえます。

複雑な手続きは最大限省かれており、問い合わせから査定・契約までスピーディーに進めることが可能です。

株式会社アイコム

運営サイト	不動産買取アイコム
会社名	株式会社アイコム
本店所在地	東京都府中市寿町1-4-3 ロイヤルプラザ府中401
電話番号	0120-500-797
営業時間	09:00~20:00（定休日：なし）
代表者名	鎌田 爵宏

株式会社アイコムは、自殺、孤独死、事件現場などの訳あり物件を専門に取り扱う業者です。

特殊清掃や遺品整理、リサイク事業など幅広く展開しており、ゴミ屋敷は片付け・清掃の依頼も可能です。

遺品整理士・事件現場清掃士・脱臭マイスター・遺品査定士と多種多様な資格を保有しており、ゴミ屋敷に関することならどのようなことも安心して相談できます。

株式会社雅家（旧社名　あきんど）

運営サイト	事故物件買取センター
会社名	株式会社あきんど
本店所在地	大阪府守口市佐太東町1-22-11 アライブビル3F
電話番号	0120-559-347
営業時間	09:30~18:00（定休日：水曜）
代表者名	岩崎 恵子

株式会社雅家（旧社名　あきんど）は、2009年創業、累計買取件数1,500件超の実績豊富な買取業者です。

自社でリフォーム・リノベーションを実施しているため、買取後の物件再生コストを抑えることで、高額買取が可能になっています。

スタッフも不動産業歴20年以上のベテラン社員が複数在籍しており、豊富な知識と経験で納得のいく売却を実現してくれます。

KTERAS株式会社

運営サイト	空き家買取バンク
会社名	KTERAS株式会社
本店所在地	東京都中野区本町2-51-10 OKビル10階
電話番号	0120-598-338
営業時間	09:00~20:00（定休日：なし）
代表者名	米澤　芳代子

KTERAS株式会社は、不動産買取・仲介・再生・管理や、リフォーム全般、相続コンサルティングなどを行っている不動産会社です。

掃除のプロである「おそうじ本舗」と業務提携をしているため、遺品整理や特殊清掃が必要でもスムーズに対応してもらえます。

海外の投資家とも強い繋がりがあり、日本人相手では売れないような物件も、高額で買い取ってもらえる可能性があります。

ゴミ屋敷を売却する際の注意点

ゴミ屋敷を売却するときは、以下の点に注意が必要です。

• ゴミ屋敷のまま放置は行政代執行の対象となる
• 住んでいなくても固定資産税がかかる

ゴミ屋敷のまま放置は行政代執行の対象となる

自治体によってはゴミ屋敷に関する条例があり、公共の迷惑になっている場合は行政から指導や勧告を受けてしまいます。

指導や勧告を無視していると、行政代執行の対象となり、強制的な解体がおこなわれる場合もあります。

行政代執行にかかる費用は、すべて家の持ち主が負担しなければならないため、余分な出費が発生しないよう注意しましょう。

住んでいなくても固定資産税がかかる

実際に住んでいないと、ゴミ屋敷を持っていても急いで処分しようという気が起きないかもしれません。

しかし、家は住んでいなくても所有者に固定資産税がかかります。年間で数万円程度でも、積み重なれば無視できない支出です。

また、空き家を適切に管理してないと、自治体から「特定空き家」に指定され、50万円の過料や行政代執行が行われる可能性があります。

例え住んでいなくても、ゴミ屋敷は放置せず、なるべく早く処分するようにしましょう。

参照：NPO法人空家・空地管理センター「特定空家とは」

まとめ

今回は、ゴミ屋敷の売却方法や売却時の注意点を解説しました。

訳あり物件専門の買取業者へなら、ゴミ屋敷をそのままの状態でも売却できます。

他にもリフォームや解体といった方法がありますが、いずれも費用がかかるため、慎重に検討することが大切です。手っ取り早く手放したいのか、価値を最大限高めて売りたいのか、自分の希望に合わせて売却方法を選びましょう。