二世帯住宅を売却するコツとは？中々売れないときの対処法を解説
二世帯住宅は建築コストが高いため、高値で売ろうとして買主がつかなかったり、反対に安値で売って赤字となってしまうケースがよくあります。
二世帯住宅を売るときは、高齢者のいる家庭へ売却するのが狙い目です。バリアフリー対応がされていれば、高値で売れるでしょう。
また、一戸ずつ別々に売却したり、賃貸アパート・シェアハウスとして活用したりといった活用方法もあります。
いずれにしても、なるべく高く、スムーズに売却するためには、二世帯住宅の取り扱いが得意な不動産会社を見つけることが大切です。
まずは一括査定で、売却条件のよい不動産会社を探してみましょう。全国の不動産会社に査定を依頼できるので、二世帯住宅が得意な不動産会社も簡単に見つけられます。
>>【無料で価格がわかる！】不動産のオンライン一括査定はこちら
この記事のポイント
- 二世帯住宅は間取りによって3種類に分けられる。
- 二世帯住宅の所有権の状態も3種類ある。
- なるべく高く売るには複数の不動産会社に査定してもらうのがおすすめ。
二世帯住宅は通常物件よりも売れにくい
二世帯住宅は通常の一戸建てより需要が少ない上、権利関係も複雑なので売却しづらい傾向にあります。
二世帯住宅が通常物件よりも売れにくい原因として、以下の3つが挙げられます。
- 居人の許可がないと売却できないケースもある
- 二世帯住宅を希望する買主は少ない
- 売出し価格が高いため購入しづらい
それぞれの原因について、1つずつ見ていきましょう。
同居人の許可がないと売却できないケースもある
以下のような場合、二世帯住宅に住んでいても、同居人の同意がないと売却できません。
- もう1つの世帯が物件を単独所有している
- 2つの世帯で物件を共同所有している
なぜなら、このケースは二世帯住宅を自分1人で単独所有しているわけではないので、自分の一存で勝手に売却できないのです。
どのようなケースなのか、それぞれ具体的に解説します。
もう1つの世帯が物件を単独所有している場合
1つ目は、もう1つの世帯が物件を単独所有しているケースです。
この場合、二世帯住宅は相手の単独所有物なので、自分には所有権が一切ありません。
二世帯住宅を売却した際の売却益も、すべて物件所有者が受け取ることになります。
2つの世帯で物件を共同所有している場合
2つ目は、2つの世帯で物件を共同所有しているケースです。
二世帯住宅を共同所有している場合、自分には持分割合に相当する権利しかありません。
法律上、2人以上で共同所有している「共有不動産」を売却するには、共有者全員の同意が必要とされています。
民法第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。引用：引用元のページ名、項目名
つまり、自分1人が「二世帯住宅を売りたい」と考えていても、同居している共有者の同意がないと売却できないのです。
二世帯住宅を売却した場合も売却益はそれぞれの持分割合に応じて、両世帯で分け合うことになります。
ただし、共有不動産に対する断片的な権利である「共有持分」のみであれば、他共有者の同意がなくても自由に売却できます。
また、二世帯住宅の占用部分を1世帯ずつ単独所有している「区分」であれば、自分の占用部分のみを売却できるケースもあります。
二世帯住宅を希望する買主は少ない
そもそも二世帯住宅は需要が低いため、シンプルに売れにくいです。
近年では核家族化が進んで、親との別居を望む世帯が増えたため、二世帯住宅を希望する買主は減少しています。
また二世帯住宅を希望する家族が現れても、バリアフリー化が不十分など、生活スタイルと合わないために購入を見送られてしまうケースもあります。
売出し価格が高いため購入しづらい
2世帯が暮らす設備や広さが必要なため、二世帯住宅の建築費用は通常の一戸建てより高くなる傾向にあります。
とくに「完全分離型」や「一部共有型」の場合、トイレ・風呂を2つ以上も設置するなど、一戸建てよりもコストがかかるため、売出し価格も高くせざるを得ません。
売主も赤字を避けたいので、二世帯住宅は売出し価格が高くなりやすく「買いたいのに買えない」といった理由で買主が購入できずに売れ残るパターンも少なくありません。
そうした場合、買主が購入できる金額まで値下げすることも検討してみましょう。
二世帯住宅の売却価格は相場より高くなりやすい
二世帯住宅では、購入者が決まる前に設計・建築される「建売住宅」は少なく、購入者の希望を反映した「注文住宅」で建築されるケースが多いです。
「注文住宅」はバリアフリー化など工夫されている物件が多いですが、一般的な建売住宅よりも建築費用が高い分、売却時の希望価格も高くなりやすい傾向にあります。
そのため、二世帯住宅は通常の一戸建てよりも高く売れやすい反面、なかなか買主が見つかりにくいのです。
>>【無料で価格がわかる！】不動産のオンライン一括査定はこちら
売却したい二世帯住宅の状態を確認しよう
まずは、売却したい二世帯住宅の状態を確認しましょう。
二世帯住宅の状態は「居住形態」と「所有形態」で異なります。
- 居住形態＝実際に生活している物件の間取り
- 所有形態＝法律上で登記されている所有権
わかりやすくいうと、二世帯住宅の間取りが「居住形態」で、法律上の所有権が「所有形態」になります。
具体的な「居住形態」と「所有形態」について、順番にみていきましょう。
二世帯住宅の間取り上の居住形態は3種類
二世帯住宅とは、親世帯・子世帯など、1つの建物に複数世帯が暮らす物件のことです。
二世帯住宅をさらに細かく分けると、3つの居住形態に分類できます。
- 親世帯と子世帯が分かれている「完全分離型」
- 一部のスペースを共用で使う「一部共有型」
- すべてのスペースを共同で使う「完全同居型」
居住形態については、玄関・トイレ・風呂といった設備の数で判別できます。
それぞれの居住形態を1つずつ見ていきましょう。
1.親世帯と子世帯が分かれている「完全分離型」
1つ目は、親世帯と子世帯がまったく別々に暮らしている「完全分離型」です。
例えば「1階部分には親世帯が住み、2階部分には子世帯が住む」といった具合に、それぞれの居住スペースを完全区分しています。
トイレや風呂といった設備も2つ以上あるため、それぞれの居住スペースを別々の売却先へ売ることも可能です。
2.一部のスペースを共用で使う「一部共有型」
2つ目は、親世帯と子世帯が一部のスペースを共有しながら暮らす「一部共有型」です。
このケースでは、トイレやお風呂などの設備が世帯ごとに分かれている場合もありますが、二世帯で共有している場合も少なくありません。
前者であれば「完全分離型」のように別々の売却先へ売ることもできますが、後者の場合はシェアハウスなどの用途でないと売却はむずかしいでしょう。
3.すべてのスペースを共同で使う「完全同居型」
3つ目は、親世帯と子世帯がすべてのスペースを共有して暮らす「完全同居型」です。
このケースでは、トイレやお風呂などの設備を2世帯で共同使用しており、二世帯住宅にもかかわらず設備が1つしかないケースも多いです。
トイレや風呂などが1つしかない以上、それぞれの居住スペースを別々に売却することはむずかしく、二世帯住宅をそのまま売却するしかありません。
法律における二世帯住宅の所有形態は3種類
ここまで解説してきたのは「実際にどのように住んでいるのか？」という居住形態です。
二世帯住宅では、実際の居住形態と法律における所有形態は異なります。
例えば、親子で住んでいる二世帯住宅でも「建築費用を全額出資したので、親しか家の所有権を持っていない」というケースもあるのです。
二世帯住宅の所有形態には、以下の3種類があります。
- 物件を片方の世帯が単独所有している「単有」
- 物件を2世帯で共同所有している「共有」
- 占用部分を1世帯ずつ単独所有している「区分」
それぞれのケースについて、具体的に見ていきましょう。
1.物件を片方の世帯が単独所有している「単有」
1つ目の状態は、片方の世帯が物件を単独所有している「単有」です。
自分が物件を単独所有している場合、自由に二世帯住宅を売却できます。
ただし、無断で二世帯住宅を売却すると、同居相手とトラブルに発展する恐れもあるため、事前に相談しておくことをおすすめします。
一方、同居相手が物件を所有している場合、無断で二世帯住宅を売ることはできません。
2.物件を2世帯で共同所有している「共有」
2つ目の状態は、1つの物件を2つの世帯で共同所有している「共有」です。
法律上、1つの物件を2人以上で共同所有することが認められており、そうした物件は「共有不動産」や「共有名義不動産」と呼ばれます。
共有不動産の場合、同居している世帯の同意がないと二世帯住宅そのものを売却できません。
ただし、二世帯住宅に対する断片的な権利である「共有持分」だけであれば、他共有者の同意がなくても自由に売却可能です。
3.占用部分を1世帯ずつ単独所有している「区分」
3つ目の状態は、1つの物件を2つの世帯がそれぞれ部分的に単独所有している「区分」です。
例えば、1階部分は両親名義の不動産、2階部分は息子夫婦の不動産とするように、1つの二世帯住宅に2つの物件があるように扱われます。
区分の場合、二世帯住宅を世帯ごとに別々に扱うため、自分の所有している居住空間だけであれば、同居している世帯の同意がなくても自由に売却できます。
ただし、勝手に売却すると同居相手への印象が悪くなるので、事前に断りを入れておいた方がよいでしょう。
二世帯住宅を売却する方法は3種類
二世帯住宅を売却する方法は、以下の3種類があります。
- 二世帯住宅として売却する
- 一戸ずつ別の買主へ売却する
- シェアハウスなど共同住宅として売却する
二世帯住宅というと「二世帯住宅のまま売るしかない」と誤解されやすいですが、シェアハウスやアパートなどにも転用できます。
それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。
1.二世帯住宅として売却する
1つ目は、そのまま二世帯住宅として売却する方法です。
二世帯住宅を探している買主へそのまま売却すればよいので、どの居住形態でも用いることができる売却方法です。
一方、そもそも二世帯住宅の需要が低いため、買主が見つかりにくく、売却まで時間がかかりやすい点に注意しましょう。
2.一戸ずつ別の買主へ売却する
2つ目は二世帯住宅ではなく、一戸ずつ別々の世帯へ売却する方法です。
トイレ・風呂などが2つ以上ある「完全分離型」や「一部共有型」であれば、二世帯住宅を2つに分けても生活が成り立つケースも多いです。
そうした場合「1階部分はAさんへ売却、2階部分はBさんへ売却」といった具合に、一戸ずつ別々の買主へ売却することも可能です。
「完全分離型」や「一部共有型」で設備が2つ以上ある場合、それぞれ別々の買主へ売却することも検討してみましょう。
3.シェアハウスなど共同住宅として売却する
3つ目も二世帯住宅ではなく、シェアハウスなどの共同住宅として売却する方法です。
「完全分離型」や「一部共有型」でトイレ・風呂などの設備が1つしかない場合、一戸ずつ別々の住宅として売却することは困難です。
しかし、トイレ・風呂などの設備を共同使用して暮らす「シェアハウス」や「トイレ・風呂なしのアパート」といった暮らし方もあります。
トイレ・風呂などの設備が1つしかない場合は「シェアハウス」や「トイレ・風呂なしのアパート」など、共同住宅として売却するとよいでしょう。
>>【無料で価格がわかる！】不動産のオンライン一括査定はこちら
二世帯住宅が売れにくいときの対処法
二世帯住宅は売出し価格が高い反面、需要が少ないので売れにくい傾向にあります。
なかなか二世帯住宅が売れない場合、次の対処法を実践するとよいでしょう。
- 二世帯住宅にしかないメリットを伝える
- 売出し価格を値下げする
- 不動産業者に買取してもらう
それぞれの対処法について、具体的に解説していきます。
二世帯住宅にしかないメリットを伝える
二世帯住宅はデメリットばかりではなく、通常物件にはないメリットもあります。
二世帯住宅にしかないメリットを伝えることで、売却に繋がる可能性が高まります。
- バリアフリー化されていれば高齢者でも住みやすい
- 賃貸アパート・シェアハウスとしても活用できる
どのようなメリットを伝えるべきか、それぞれ見ていきましょう。
バリアフリー化されていれば高齢者でも住みやすい
二世帯住宅を建てる場合、年老いた親と子供で住むケースが大半だと思います。
そのため、二世帯住宅は親世帯のためにバリアフリー化されている物件も多いです。
- 階段や風呂場に手すりがついている
- 物件内に段差が少ない
- 物件内にエレベーターが内蔵されている
このようにバリアフリー化された物件であれば、高齢者でも住みやすいため、購入してもらえる可能性が高いです。
賃貸アパート・シェアハウスとしても活用できる
二世帯住宅として売却できない場合、賃貸アパートやシェアハウスへ方針転換してみるのも選択肢の1つです。
二世帯住宅は複数世帯が住めるように設計されているため、トイレや風呂などを共有部分にすれば、各部屋を賃貸物件として貸し出せます。
親子で住める二世帯住宅を探している買主だけでなく、不動産投資家に向けて売却することも検討してみるとよいでしょう。
売出し価格を値下げする
二世帯住宅の売出し価格が高い場合、値下げすると売却できる可能性が高いです。
価格にこだわって二世帯住宅が売れ残ると、次のようなデメリットが生じてしまいます。
- 時間が経つほど、物件の資産価値が下がってしまう
- 毎年の固定資産税・都市計画税を負担しなければならない
なかなか売れない場合、値下げして早く二世帯住宅を手放した方が損せずに済むケースも少なくありません。
ただし、値下げするほど得られる利益が少なくなり、二世帯住宅を売却しても赤字になってしまうケースもあるので、あくまでも値下げは最終手段と考えておきましょう。
不動産業者に買取してもらう
不動産業者には、自社で物件を買取してくれる「買取業者」があります。
| 不動産業者 | 売却先 |
|---|---|
| 仲介業者 | 一般の買主を探して売却する |
| 買取業者 | 自社で不動産を買取する |
次のような場合、二世帯住宅を不動産業者に買取してもらうとよいでしょう。
- 二世帯住宅を売りたいけど、他共有者が反対している
- 固定資産税が勿体ないので、早く二世帯住宅を手放したい
買取業者の場合、わざわざ買主を探す必要がないため、数日程度で二世帯住宅を買取してもらうことも可能です。
不動産会社を探すときは一括査定で複数社を比較しよう
買取業者も仲介業者も、各社によって得意な物件は異なります。同じ物件でも、依頼する不動産会社によって売却価格に数百万円の差が出る場合もあるのです。
そのため、不動産会社を選ぶときは複数社に査定をしてもらいましょう。
下記リンクから申し込めば、全国の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、二世帯住宅の売買が得意な不動産会社も手軽に見つけられます。
自分の物件の価格相場を調べるためにも、ぜひ一括査定を活用してください。
>>【無料で価格がわかる！】不動産のオンライン一括査定はこちら
まとめ
二世帯住宅は紙一重ではなく、さまざまな「居住形態」と「所有形態」が存在します。
二世帯住宅に住んでいても自分が単独所有していなければ、他共有者の同意がない限り二世帯住宅を売ることはできません。
まずは不動産業者へ相談して、二世帯住宅の居住形態と所有形態をはっきりさせた後、それに合わせた売却方法を選ぶ必要があります。
「早く・確実に二世帯住宅を売りたい」という場合、通常の不動産業者ではなく買取業者へ相談することをおすすめします。
>>【無料で価格がわかる！】不動産のオンライン一括査定はこちら
二世帯住宅を売却したい人のよくある質問
-
二世帯住宅は自由に売却できますか？
二世帯住宅を自分が単独所有している場合、自由に売却できます。しかし、他の世帯と共有している場合や、他世帯が単独所有している場合、同居相手の同意がないと二世帯住宅を売却できません。
-
二世帯住宅には、どのような種類がありますか？
親世帯と子世帯が分かれている「完全分離型」と、一部のスペースを共用で使う「一部共有型」と、すべてのスペースを共同で使う「完全同居型」の3種類があります。
-
二世帯住宅の所有権はどうなっているのですか？
二世帯住宅を片方の世帯が単独所有している「単有」と、2世帯で共同所有している「共有」と、それぞれの占用部分を1世帯ずつ単独所有している「区分」の3種類があります。
-
二世帯住宅を売却するには、どのような方法がありますか？
二世帯住宅として売却するだけでなく、一戸ずつ別の買主へ売却したり、シェアハウスなど共同住宅として売却することも可能です。
-
なかなか二世帯住宅が売れない場合、どうすればよいですか？
二世帯住宅にしかないメリットを買主へ伝えたり、売出し価格を値下げしたり、不動産業者に買取してもらうことで、なかなか売れにくい二世帯住宅も売却可能です。
