法律上の道路と繋がっていない不動産は、未接道物件といわれます。
未接道物件は日々の通行に支障があったり、建築などの工事に制限があるため、通常の物件よりも売却が困難です。
ただし、未接道物件だからといって、まったく売却できないわけではありません。適切な方法をとることで、未接道物件であっても売却は可能です。
未接道物件をスムーズかつ高値で売却したいときは、訳あり物件専門の買取業者に相談するとよいでしょう。
一般的な不動産業者では売れない物件でも、訳あり物件専門の買取業者なら最短2日での現金化が可能です。
- 建物の敷地は「幅4m以上の道路」に「2m以上」接していなければならない。
- 未接道物件は建築工事ができない上、住宅ローンを組めない。
- セットバックなど未接道の状態を解消する方法がある。
未接道物件なのかを判断するポイント
未接道物件に当てはまる物件は、建築基準法で定められています。
未接道物件なのかを判断するポイントは、下記の4つです。
- 敷地が4m以上の道路に接していない
- 敷地が道路に2m以上接していない
- 道路から家までの途中に2m未満の場所がある
- 敷地の周りが全く道路に接していない
未接道物件とは、名前からも分かる通り「道路に接していない物件」のことです。
しかし、建築基準法では道路に接していない物件だけを、未接道物件と判断しているわけではありません。
まずは、未接道物件なのかを判断する、上記4つのポイントを詳しく解説します。
【ポイント1】敷地が4m以上の道路に接していない
敷地が4m以上の道路に接していない場合は、未接道物件と判断されます。
たとえ、道路に接している物件だったとしても、その道路の幅が4mを超えていなければ、未接道物件とみなされます。
未接道物件は、建物を再建築できないため注意しましょう。
【ポイント2】敷地が道路に2m以上接していない
敷地が道路に2m以上接していない場合にも、未接道物件と判断されます。
建築基準法の接道義務は「幅4m以上の道路に敷地の間口が2m以上接していること」が求められます。
そのため「道路に接していたから接道義務を果たしていると思っていたけど、実際は未接道物件だった」といった恐れもあります。
家の間口が狭いと感じたら、敷地が2m以上道路に接しているか調べてみましょう。
【ポイント3】道路から家までの途中に2m未満の場所がある
道路から家までの途中で2m未満の場所がある場合にも、未接道物件と判断されます。
たとえば、間口が2m以上あっても、家に着くまでの通路の一部が2m未満だと未接道物件に該当します。
とくに、敷地の形が特殊な場合は、道路から家までの間で接道義務に違反する恐れがあるため注意が必要です。
メジャーを利用することで簡単に測定できるため、未接道物件かどうか心配な人は間口から家までの通路の幅を測定してみましょう。
【ポイント4】敷地の周りが全く道路に接していない
未接道物件に該当する例の中で最もわかりやすいのが、敷地の周りが全く道路に接していない場合です。
このように、敷地の周りが他人の敷地に囲まれていて、道路に面していない土地を袋地といいます。
隣地を通行できるため、袋地への居住や生活自体には問題ないケースがほとんどです。
しかし、袋地は法律上、未接道物件に該当するため売却が困難になってしまいます。
未接道物件の売却が困難な理由
未接道物件は通常の物件よりも売却が困難とされています。具体的には、下記2つの理由から売却が困難です。
- 建物を建替えできずリフォームしかできない
- 買主は住宅ローンを契約できない
次の項目から順番に見ていきましょう。
建物を建替えできずリフォームしかできない
未接道物件は、建築基準法の接道義務に違反しているため、家を解体して新たに建設することができません。このような物件は、再建築不可物件とも呼ばれます。
再建築不可物件であれば、買主は購入後にそのまま住むか、リフォームして住むしかありません。
そのため、自然災害での倒壊や老朽化しても再建築できず、利用できない土地のみが残ってしまいます。
未接道物件は再建築不可物件であるため、通常の物件よりも売却が困難です。
買主は住宅ローンを契約できない
未接道物件は再建築ができなく、担保価値が低いため、買主が住宅ローンを契約できないケースがほとんどです。
そのため、買主は現金による一括購入か、消費者金融で借金をして購入するケースが多くなります。資金面に余裕のある人でなければ、未接道物件を購入できません。
住宅ローンを組めず、買主がつきにくなることから、通常の物件よりも売却しづらいのです。
未接道物件の売却方法
さきほども説明した通り、未接道物件は通常の物件と比べると売却が困難です。
しかし、未接道物件であっても、以下3つの方法であれば売却できます。
- 未接道物件のまま売却する
- 再建築が可能となる対策をしてから売却する
- 訳あり物件専門の買取業者へ売却する
次の項目から、それぞれの売却方法について詳しく解説します。
未接道物件のまま売却する
未接道物件をそのまま売却することも検討しましょう。
手を加えずに売却することで、余分な費用や手間を減らせるメリットがあります。
また、未接道物件のまま売却する際は、隣地の所有者に売却することも検討してみてください。
隣地の所有者からすると、自由に使える土地が増えるため、売却できる可能性が高まります。
再建築可能物件になるよう対策してから売却する
再建築可能物件にすることで、売却できる可能性が高まります。
下記3つの対策をとれば、再建築可能物件になります。
- セットバック実施する
- 土地の間口を広げる
- 但し書き申請をおこなう
次の項目から、それぞれの方法を具体的に見ていきましょう。
【対策1】セットバックを実施する
セットバックを実施することで、未接道物件を再建築可能物件にできます。
セットバックとは、接道義務に必要な道路の幅を確保するために、家を現在よりも後退させ、再建築可能物件にすることです。
セットバックを実施し、再建築可能物件にすることで、売却時にスムーズな取引を実現できるでしょう。
実際にセットバックの実施を検討しているなら、まずは不動産会社や建築士などの専門家に相談しましょう。セットバックにかかる費用やセットバック後の予想売却額をもとに、セットバックを実施すべきかアドバイスをもらえます。
【対策2】土地の間口を広げる
土地の間口を広げられれば、再建築可能物件にできます。
さきほども説明した通り、敷地が道路に2m以上接していなければ再建築不可物件になります。
間口部分で接道義務に違反しているなら、隣地を購入して間口を広げることで再建築可能物件となります。
ただし、隣地を購入するには隣地の所有者と交渉する必要があります。
隣地所有者との交渉をスムーズに進めるためにも、不動産会社に第三者として交渉に介入してもらうとよいです。
【対策3】但し書き申請をおこなう
さきほども説明した通り、物件の敷地は道路に2m以上接している必要があります。
建築基準法第43条
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用：e-Govポータル、建築基準法第43条
ただし、例外として「特定行政庁が認めて、建築審査会の同意を得た物件」は、再建築が可能であるとされています。
建築基準法第43条2項2号
（前略）特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用：e-Govポータル、建築基準法第43条2項2号
そこで、但し書き申請をおこなうことで、再建築可能と認められる可能性があります。
但し書き申請とは接道義務に違反していても、安全が確保できると認められれば、再建築可能物件として利用できる制度のことです。安全が確保できるのであれば但し書き申請をおこないましょう。
ただし、但し書き申請をしても再建築可能物件になるかはケースバイケースです。まずは、不動産会社や不動産問題に詳しい弁護士に相談してみましょう。
訳あり物件専門の買取業者へ売却する
未接道物件を手放したいなら、訳あり物件専門の買取業者へ売却することも検討しましょう。
訳あり物件専門の買取業者へ売却することで、手間なくスムーズに現金化できます。
ただし、通常の不動産における相場価格よりも、売却価格が安くなる恐れがあります。
そのため、面倒な手間を省いてすぐに現金化したい人は、訳あり物件専門の買取業者へ相談するとよいでしょう。
未接道物件の買取を断られた場合に考えられる理由と対策
訳あり物件専門の買取業者でも、確実に買取してくれるわけではなく、場合によっては未接道物件を買取してもらえないことがあります。
訳あり物件専門の買取業者が未接道物件を買取しない場合、理由は下記の2つです。
- 売却後に新たな買主が見つかりづらい
- 土地自体の再利用が他の物件に比べて難しい
それぞれの理由について、1つずつ見ていきましょう。
【理由1】売却後に新たな買主が見つかりづらい
未接道物件は再建築不可物件であるため、買主が見つかりづらいです。
訳あり物件専門の買取業者は、物件を買い取った後に売却することで利益を得ています。つまり、買取後に購入者が見つからなければ、利益を得られません。
利益を得られなければ、未接道物件を購入する理由がないため、訳あり物件専門の買取業者でも買い取らないことがあります。
【理由2】土地自体の再利用が他の物件に比べて難しい
未接道物件は、建物を解体しても土地の再利用が困難です。
例えば、通常の土地であれば、駐車場として再利用することもありますが、未接道物件では駐車場として利用することも困難です。
買い取り後に土地としても再利用できないと、訳あり物件専門の買取業者でも買い取るメリットが少ないです。
【対策】未接道物件を専門に扱う買取業者へ依頼する
訳あり物件専門の買取業者の中でも「未接道物件の扱いを専門としている業者」へ依頼することで、未接道物件を売却できる可能性が高まります。
未接道物件が他の物件に比べて、売却が困難なのは、買取後の売却先がなかったり再利用できないといったデメリットが多いからです。
一方で、未接道物件を専門で取り扱っている買取業者は、買取後のノウハウを持っているため、さまざまな用途で未接道物件を再利用できます。
そのため、未接道物件を専門に取り扱っている業者へ依頼することで、売却できる可能性が高まります。
まとめ
今回は、未接道物件であるかを判断するポイントや、未接道物件の売却方法などについて解説しました。
未接道物件は、訳あり物件の中でもとくに売却が困難とされています。
そのため、そのまま未接道物件を売却しようとしても、売却できない恐れがあります。
そこで、セットバックの実施や但し書き申請などをおこなうことで、売却しやすくなります。
ただし、セットバックや但し書き申請をおこなってから売却するには、法知識が必要になります。
未接道物件の売却を考えたら、まずは不動産会社や不動産問題に詳しい弁護士へ相談するとよいでしょう。
未接道物件の売却時によくある質問
未接道物件とは、道路に接していない物件のことです。また、道路に接していたとしても「4m以上の道路に接していない」「敷地が道路に2m以上接していない」「道路から家までの途中に2m未満の場所がある」場合は未接道物件とみなされます。
残念ながら、未接道物件は通常の物件と比べると売却が困難です。「建て替えがおこなえずリフォームしかできない」や「買主は住宅ローンを契約できない」などといった理由があるためです。
未接道物件を売却するには「未接道物件のまま売却する」「再建築可能物件になるよう対策してから売却する」「訳あり物件専門の買取業者へ売却する」といった3つの方法があります。未接道物件を売却するには法知識が必要なため、まずは訳あり物件専門の買取業者へ相談することをおすすめします。
「セットバックを実施する」「土地の間口を広げる」「但し書き申請をおこなう」ことで、未接道物件でも再建築可能物件になります。再建築可能物件であれば、通常の不動産と同じように売却できます。
いいえ、売却が困難といっても「絶対に売れない」わけではありません。訳あり物件専門に扱う買取業者の中でも「未接道物件の扱いを専門としている業者」へ依頼することで、未接道物件を売却できる可能性が高まります。
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