事故物件を売却するメリット・デメリットとは？損せず売る方法を解説

事件や事故などで人の死があった不動産は「事故物件」と呼ばれ、売却価格は大きく下がります。

買主がつきにくいため、長期間売れずに持て余しているという人も多いでしょう。

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そもそも事故物件とは？

そもそも事故物件の定義とはどんなものなのでしょうか。

一般的に、事故物件とは訳アリ物件やいわくつき物件などとも呼ばれ、「自殺」「他殺」など事件性の高い事故が発生した物件を指します。

「病死」「老衰」などの自然死の場合は、事故物件に該当しないケースがほとんどです。

なぜ、このような違いが出るのかは、買主の心理的要因が深く関係しています。

自殺や他殺などは、買主の購買意欲に与える影響は大きく、中には「知っていたら購入しなかった」と感じる人もいます。

一方で、病死や老衰などは「誰にでも起こり得る自然なこと」と捉える人も多いため、買主の購買意欲に大きな影響は与えません。

このように、買主のイメージによって購買意欲が変化する物件を「心理的瑕疵物件」と呼びます。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、買主が購入に対し抵抗を感じる要素がある物件のこと。

上記でもご説明したように、自殺や他殺が心理的瑕疵に該当しますが、それ以外にも「孤独死」「近所に暴力団員が居住している」など、直接的な影響はないけれど買主によっては不快に感じる可能性があるという場合も、心理的瑕疵物件に該当します。

しかしながら、心理的瑕疵物件には明確なボーダーラインは存在しません。

そのため、買主によっては「事故物件には住みたくない」という人もいれば、一方で「全く気にしない」「値下げしてくれるなら問題はない」と感じる人もいます。

事故物件であることを隠して販売する人も

不動産を販売するときには、不動産の状態をありのままに買主に伝えるという「告知義務」が存在します。

例えば、過去に建物内で家族が自殺してしまったのであれば、売却時に買主にその旨を伝えなければいけません。

しかし、この告知義務もあくまで「義務」であり、告知しなかったからと言って罰則はないのです。

このように、事故物件としての明確なボーダーラインが存在しない以上、事故物件であるかどうかを判断するのはあくまで買主です。

そのため、売主の中には事故物件であることを隠して販売する人も、実は少なくありません。

ところが、売主には「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」という責務があります。

事故物件であることを隠して販売した場合、重い責任を負担することになるため注意が必要です。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、取引した物が契約の内容と適していなかった場合、売主が責任を負うというものです。

売主の責任の中には、損害賠償を支払ったり契約を解除されたりするというものがあります。

この契約不適合責任が発動するのが、買主が事実を知ったときから1年以内です。

例えば、売買契約成立後に何らかの形で事故物件であることを知った買主から損害賠償を請求される、なんてこともあり得ます。

契約不適合責任は、もともとは瑕疵担保責任という名称の法律でした。2017年に民法改正があり、名称のみならず中身も若干変化しています。

以前の瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」つまり売主があえて隠していた瑕疵に対して責任を負うというものでしたが、改正後は「隠れた瑕疵」に限らず幅広い欠陥に対しても売主責任が生じるようになりました。

つまりは、民法改正と同時に売主が責任を負う範囲が広くなったということ。

事故の事実をあえて告げなかったり、事故の内容を少し脚色したりした場合にも、売主は責任を問われることになります。

事故物件として売却するメリット・デメリット

ここまでの話を聞くと、事故物件の売却は一見何のメリットもないと思う人もいるのではないでしょうか。

確かに、通常の物件と比較すると事故物件は売却が難しいと言わざるを得ません。

しかしながら、事故物件であることを公表して売却すると先に紹介した売主リスクを軽減できるというメリットもあります。

ここからは、事故物件として売却するメリット・デメリットについてご紹介していきます。

デメリットは「相場が安くなる」

やはり、一番のデメリットは「相場が安くなる」という点。

買主によっては悪いイメージがつきやすい事故物件は、買い手がつきにくいため、値下げせざるを得ないのです。

通常物件と比較すると、相場は2～5割ほど安くなる傾向にあります。

自殺や他殺など買主の印象が悪くなりがちな事故内容であるほど、不動産価値が下がってしまいます。

メリットは「売主リスクを回避できる」

一方で、事故物件だと公表して売却活動することは、売主リスクを回避する対策になります。

売主には、契約不適合責任がありますが、これは売却前に告知することでリスク回避が可能です。

契約不適合責任は、取引物と契約内容が適していない場合に発生する責任。

つまりはあらかじめ事故物件であることを公表し納得して購入してもらえれば、売主責任を回避できるというわけです。

売主リスクを軽減させる告知義務

告知義務とは、売主が取引をする際に買主にありのままを伝える義務のこと。

買主が物件購入にあたり適切な判断を下せるよう、現状をきちんと説明する責任が売主に求められます。

一般的に、告知書を買主に手渡すことで告知と見なされます。

物件を宣伝しているときに「告知事項アリ」と掲載するだけでは足らず、きちんと書面に残すことが大切です。

口頭だけだと「売主からそんなことは聞いていない」と言われてしまう恐れもあるからです。

事故物件の定義は不明確だとお話しましたが、告知義務の明確な期間もはっきりと定まってはいません。

しかし、過去に事故物件の販売で裁判になった例をみると、凄惨な事件ほど告知義務期間が長く、中には50年以上経過しても告知義務がなくならなかった例もあります。

「知らなかった」では済まされない告知義務

告知したかしないかで、裁判になった事例の中には、売主自身が事故内容をきちんと把握していなかった例もあります。

しかし裁判では、売主が事実を知り得た状況であるかどうかも争点になるため、事故物件を売却するときはできるだけ全貌を把握しておいた方が無難です。

例えば、事故があった事実を家族から全く知らされなかった場合、売主がその事実を知り得たどうかが問われることがあります。

また、近所で事故があったことが噂になっていたり、報道されたりしていた場合、売主が事実を知ろうとしなくても「事実を知る機会はあった」とみなされ、売主責任が問われるケースもあるので、注意が必要です。

売れにくい事故物件をできるだけ損せずに売却する方法

事故物件を売却するとき、清掃やリフォームを検討する人も多いと思います。

しかし、事故の痕跡を消しても事故があった事実までも消すことができず「いつまでたっても売却できない」とお困りになる人は、決してすくなくありません。

そんな価値が下がってしまいがちな事故物件ですが、できるだけ損せずに売却することも可能です。

事故物件の売却に迷ったときは、以下の3つの方法がおすすめです。

• 更地にして売却
• 買取を検討
• 事故物件の取り扱いに長けた不動産会社に相談

ここからは上記の方法について詳しくご紹介していきます。

おすすめの方法1．更地にして売却

事故があった建物を取りこわし、更地にして売却するという方法もおすすめです。

建物を取り壊すことで得られるメリットは、以下の2つになります。

• イメージの改善
• 幅広い消費者に売却できる

まず、イメージの改善ですが、事故現場を取り壊すことで事故現場をイメージさせるものがなくなり、心理的瑕疵要因が少なくなります。

ただ、建物を壊しても事故物件であることに変わりはないため、告知義務までもが消失するわけではありません。

とは言え、事故のイメージが少しでも改善されることは、売主にとって大きなメリットと言えます。

更地にするメリットは、まだあります。

更地にすることで居住用物件としてだけでなくコインパーキングや資材置き場など、用途が広がり一般消費者のみならず投資家などをターゲットにすることも可能です。

おすすめの方法2．買取を検討

買取とは、不動産会社に直接物件を売却すること。

買取のメリットは、売却期間が短い、仲介手数料が不要という点です。

不動産会社が買主となるため、話がまとまればすぐに契約まで進むため買主を見つける手間が省けます。

また、一般的な仲介とは違い不動産会社に直接販売できるため、仲介手数料も不要です。

その一方で、買取は売却相場が安くなるというデメリットも存在します。

とは言え、一般的に買取は現状引き渡しとなるため、清掃費用や終戦費用は必要ありません。

売れ残り続けてどんどん値がさがってしまう、さらに解体費用や清掃費用が不要という点を考慮してもメリットの方が大きいと言えるでしょう。

おすすめの方法3．事故物件の取り扱いに長けた不動産会社に相談

不動産の中には、事故物件の取り扱いに長けた業者が存在します。

事故物件専門の不動産会社は、事故物件を求める買主の販売ルートを確保していたり契約不適合責任回避のための対策を熟知していたりするため、一般的な不動産会社よりも有利な条件で売却することも夢ではありません。

また、他社でお断りされた事故物件でも、売却に協力してくれる可能性が高いため、事故物件の売却にお悩みのときは、ぜひ相談してみてください。

まとめ

事故物件であることを公表すると、買い手がつきにくく相場が大きく下がってしまうデメリットがあります。

反面、事実をきちんと話で販売すれば契約不適合責任を回避できるというメリットも得られます。

事故物件をスムーズ売却するための方法はいくつかありますが、まずは事故物件の取り扱いに長けた不動産会社に相談するのがおすすめです。

事故物件専門の不動産会社は、信頼できる顧客を持っていることが多く、また契約不適合責任を回避するための対策を熟知しています。

ご家族だけで悩まずに、まずはプロに相談することから始めていきましょう。