浸水した家を売りたい！高額売却のためにやるべきことは？

台風や、それにともなう河川の氾濫によって、家が浸水してしまうケースがあります。

「浸水した家でも売れるのか？」と不安になる人も多いと思いますが、適切な売却方法を取れば、浸水した家でも高値で売却が可能です。

浸水した家の売却では、買主への告知が重要となります。告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償を請求されるかもしれません。

トラブルなく、スムーズに売るためには、訳あり物件専門の買取業者に直接買い取ってもらうことも検討しましょう。

訳あり物件専門の買取業者なら最短2日で売却できるので、浸水した家をスピーディーに手放したい場合はとくにおすすめです。

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浸水した家でも売却できる

浸水した家と浸水していない家を比べた時、売りやすいのは当然「浸水していない家」です。かといって、浸水した家が全く売れないわけではありません。

浸水被害が小さければ、浸水していない家とほとんど変わらない売却価格・期間で買主が見つかります。

また、浸水被害が大きかったとしても、次の2つ条件どちらか一方を満たしているときは売却しやすいでしょう。

• 被害再発防止策が実施された地域にある
• 元々の立地が良い

それぞれ詳しく解説します。

被害再発防止策が実施された地域は売却しやすい

浸水被害が発生した地域では、被災箇所の復旧工事だけでなく、同規模の豪雨や台風があったとしても浸水しないように再発防止策が実施されます。

次のような再発防止策が実施されている場合、浸水被害が発生した家でも売却先を見つけやすいです。

1. 河川の流下能力を向上させる改良工事
2. 内水排除のための排水機場の能力強化など

適切な被害再発防止策が実施されていれば、異常気象によって大雨が降ったときにも水害の発生を抑えられるでしょう。

そのため「水害に強い安全な地域に住みたい」と考えている方にとっては、購入の後押しになる可能性があります。

参照:災害に強い安全な国土づくり – 国土交通省

元々の立地が良ければ売却しやすい

以下のような条件を満たす、元々の立地が良い家は売却しやすいです。

• 最寄り駅から徒歩5分～10分以内
• 病院や警察署、学校、保育園などの公共施設が近い
• 周囲に高い建物がなくて日当たり良好

浸水した家でも、その被害が小さければ売却に大きな影響はありません。売却価格は市場相場そのままということは難しいですが、1割程度の値下げでも買主は見つかるでしょう。

浸水した家の売却価格は市場相場の7割～8割程度に下がる

浸水した家は訳あり物件と呼ばれ、売却価格は市場相場の7割～8割程度にまで下がります。

浸水した家の購入を考える時「1度浸水被害が発生したなら、いずれまた浸水被害に合うのではないか」と不安に思う買主がほとんどだからです。

浸水した事実があることから、他の家に比べて浸水するリスクは高いと考えられるので、売却価格を下げなければ買主が見つかりません。

そのため、被害再発防止策や立地の利点がなければ、売却価格が2割～3割低くなると考えてください。

浸水した家を高く売るためにやるべき8つのこと

浸水した家は、売却価格が市場相場の7割～8割になることが一般的です。

また、「立地がいい」「今後、浸水被害を受けるリスクが非常に小さい」などの高条件がなければ、買主もなかなかか見つかりません。

しかし、売却方法を工夫すれば、浸水した家でも高く売却できる可能性があります。

具体的な方法として、次の8つを紹介していきます

• 室内を乾燥させる
• カビ対策を行う
• ホームインスペクション（住宅診断）を実施する
• 地盤の強度を調査する
• 浸水被害にあった場所を修繕する
• 家を建て替えてから売却する
• 更地にしてから売却する
• 訳あり物件専門の買取業者に売却する

室内を乾燥させる

浸水直後の対応として、早めに室内を乾燥させることが重要です。泥や汚水を取り除いても、床下や柱に湿気が残っていると、カビや腐食の原因となります。

業者に任せるのが確実ですが、自力で乾燥させる場合、以下の手順で作業を行います。

1. ポンプやバケツ、モップなどを使って排水する
2. 残っている水分を雑巾やスポンジ、吸水材などで取り除く
3. 扇風機や送風機で乾かす

汚水や泥を直接触ると、感染症や破傷風のリスクがあるため、排水時はつなぎ、手袋、防塵マスクなどの装備を用意しましょう。

扇風機や送風機での乾燥は、時期や天候にもよりますが、最低1週間はかかります。パワーの強い工業用扇風機を使ったり、外気を取り入れることで乾きやすくなります。

なお、温風を使った乾燥は、木材が歪んだり、配管が温められて火災につながったりする恐れがあるため厳禁です。

カビ対策を行う

室内を乾燥させても、カビが発生する可能性があるので、消毒を行う必要があります。

消毒方法は、アルコール消毒剤の噴霧や、逆性石けん・次亜塩素酸ナトリウムによる拭き上げなどがあります。

実際にカビが発生してしまった場合は、洗剤やエタノール、カビ取りクリーナーで除去しましょう。

ただし、カビの防止・除去を自分でやるのは難しいため、確実に対策するには専門業者に相談することをおすすめします。

ホームインスペクション（住宅診断）を実施する

ホームインスペクションとは、建築士などの専門家による住宅診断です。家に対して、現状問題を抱えていないかや、今後どのような修繕が必要になるかを診断します。

具体的には、下記のポイントを見てもらえます。

• シロアリ被害や腐食
• 傾斜など家の安全性に関わる問題
• 雨漏りや漏水など

浸水被害を受けた家は、気づかないところに欠陥や劣化が起きている可能性が高いです。しかし、専門家の目で家を診断してもらえば、買主も問題点を把握できるので、安心して購入できます。

なお、ホームインスペクションの相場は5万円～10万円です。決して安くない金額ですが、将来発生するかもしれない修繕対応や、損害賠償に比べればメリットのほうが大きいといえるでしょう。

地盤の強度を調査する

豪雨や洪水によって地盤が下がったり、緩くなっている可能性があります。地盤が弱ければ、前回浸水被害を受けたときよりも少ない降雨量で再度、浸水被害を受ける恐れもあります。

地盤が弱ければ、引渡し後に買主とトラブルになるかもしれません。浸水被害だけでなく、家が傾いたり基礎部分や壁に異常なひび割れが発生するからです。

もしも、建築基準法で定められた基準を下回っていた場合には、地盤改良も必要になります。

そのため、浸水被害を受けたときには、専門の業者に地盤調査を依頼してください。一般的な宅地の地盤調査であれば、相場は5万円～8万円です。

ホームインスペクションと同様、買主に安心して買ってもらうため、および将来のトラブルを防ぐための必要経費と考えましょう。

参照:SUUMO

浸水被害にあった場所を修繕する

家を売却するとき、必ずしも破損・劣化部分の修繕を行うとは限りません。買い手の了承がさえあれば、そのままの状態で売ることも可能です。

しかし、必要な修繕がされていない状態では、買い手が付きにくく、売却価格も低くなるのが普通です。なるべく高く売るためには、浸水被害にあった箇所を事前に修繕しておく必要があります。

浸水被害を受けたあとの修繕は、物件の被害状況によって異なります。

• 床下浸水
• 床上浸水

それぞれ、どのような作業が必要になるかを説明します。

床下浸水の場合

床下浸水の場合は、どの程度の高さまで浸水したかが重要です。床下の上面まで到達していなければ、乾燥・消毒だけで済みます。

一方、床下の断熱材まで水を被っている場合、全て交換する必要があります。

素材によっては再利用も可能ですが、いずれにせよ、修理業者に一度見てもらったほうが安全でしょう。

床上浸水の場合

床上浸水の場合、床・畳・壁の全てを交換するのが一般的です。雑菌が繁殖したり、ボロボロに崩れたりする可能性があります。

被害状況によっては、扉や洗面台、キッチン、トイレ、浴室など、設備類の交換も必要になります。

1階部分を丸ごとリフォームするケースもあり、修繕に数百万円かかることも少なくありません。

まずは修繕の見積もりを取り、費用が莫大になる場合は、無理せずそのまま売却することを検討しましょう。

火災保険を使える可能性があるので要確認

当然ですが、浸水被害を受けた箇所の修繕には費用がかかります。床上浸水したときには床の全面張り替え、壁の取り壊しなどで高額になります。

しかし、加入している火災保険の内容によっては、補償を受けられる場合があります。

「火災保険」という名前から火災のみに適用されるイメージがありますが、補償範囲は幅広く、洪水などで引き起こされた水害も補償を受けられるかもしれません。

そのため、まずは契約している火災保険の内容を確認してみましょう。契約内容によって、補償対象や保険金の金額が異なります。

家を建て替えてから売却する

浸水被害が大きく、家が半壊・全壊してしまったときには、修繕して売却するよりも建て替えて売却したほうが高額になります。それだけ被害が大きければ、修繕する費用も建て替える費用もほとんど変わりません。

売却価格もあわせて考えれば、建て替えたほうが手元に残る金額は大きくなるでしょう。

建て替えによって「新築」として売却できるので、買主を見つけやすい点もメリットです。

建て替えるときには浸水対策も十分に行うことで、高額売却につなげられます。

家が半壊・全壊の場合は支援金をもらえる可能性がある

災害によって家が全壊するなどしたときには、国から最大300万円の支援金が支給される場合があります。支給額は「基礎支援金」と「加算支援金」の合計額です。

基礎支援金とは、住宅の被害程度に応じて支給される支援金で、加算支援金とは、住宅の再建方法に応じて支給される支援金です。

基礎支援金

	全壊等	大規模半壊
支給額	100万円	50万円

加算支援金

	建築・購入	補修	賃貸（公営住宅除く）
支給額	200万円	100万円	50万円

「全壊等」については、必要な補修費用が著しく高額になった場合も含まれます。

支援金の内容は地域によって異なる場合もあるので、詳細は自治体に確認するようにしてください。

参照:公的支援制度について(内閣府)

更地にしてから売却する

床上浸水した場合は、とくに修理費用が高額になりやすいです。

このとき修理しても、その費用の元が取れるような価格で売却できるかは疑わしいです。

そもそも、高額な修理費用の準備が難しいかもしれません。

そのような場合には、修理するのではなく、更地にして土地のみで売却することも検討しましょう。更地にするのにも費用はかかりますが、修理費用ほどではありません。

また、更地であれば自由に家を建てられることから、買主が見つかりやすい可能性があります。

その結果、売却価格は建物がない分低くなりますが、支出を抑えられるので得られる現金は多くなるでしょう。とくに、立地が良ければすぐに売却できます。

ただし、その土地が再建築不可物件や何らかの建築制限を受けている場合には、更地にすることで買主が見つからなくなる可能性もあります。

訳あり物件専門の買取業者に売却する

「修繕費用を準備できない」「すぐに売却したい」ときには、買取業者への売却がおすすめです。

特に、訳あり物件を専門に取り扱う買取業者であれば、浸水被害あった家でも積極的に買い取ってもらえます。

浸水した家を手間なく手放したいなら、一般的な仲介業者ではなく、訳あり物件専門の買取業者に相談してみましょう。

買取業者に買い取ってもらうメリット

買取業者に買い取ってもらう場合、以下のようなメリットがあります。

• 現状のまま売却できる
• 早ければ数日で売却できる
• 契約不適合責任が免責される

売却活動についてあれこれ考える必要がなかったり、売却後のトラブルを避けられたりと、面倒なことを全て省くことができます。

現状のまま売却できる

訳あり物件を専門にする買取業者の場合、浸水した家も現状のまま買い取ってもらえます。

買取業者は、買い取った物件を再生・活用することで利益を得ます。つまり、修繕することが前提のビジネスモデルなので、浸水した家も現状のまま買い取ってくれるのです。

仲介業者と利用する場合、買い手となるのは基本的に個人なので、修繕を前提とした売買は成立しにくくなります。一方、業者が相手の買取であれば、修繕などの手間を省いて売却可能です。

早ければ数日で売却できる

買取業者は短期間での売却が可能で、早ければ数日での現金化できます。

仲介の場合、不動産業者は依頼を受けてから買い手を探すことになるので、一般的に3ヶ月程度かかります。また、ローンを使う場合が多いので、その審査でさらに1ヶ月程度かかるケースがほとんどです。

しかし、買取は買い手探しが必要なく、業者が買主なので現金一括払いになります。査定額に納得さえできれば、速やかに売却することが可能です。

契約不適合責任が免責される

契約不適合責任とは、不動産の売買において契約内容に合わない事柄があったとき、売主が負う責任を定めたものです。

例えば、土地の面積が契約内容と違っていたり、何らかの瑕疵（欠点や欠陥）を明示されていなかったりすると、売主が把握していたかどうかに拘わらず契約不適合責任を問われます。

契約不適合責任が適用されると、買主から減額や追完（補修や補填など）、損害賠償、契約解除を請求される可能性があります。

しかし、買主が不動産業者の場合、契約不適合責任が免除されるため、上記のようなトラブルは発生しません。売買契約が成立し、代金が振り込まれてしまえば、その後は一切に家に関わらずに済みます。

買取業者にデメリットはある？

買取業者のデメリットとしては、一般的に「価格が安い」ことが挙げられます。

買取は物件の再生・再販が前提なので、そのコストなどが買取価格から差し引かれます。個々のケースによりますが、仲介と比べて2~5割ほど安くなることが多いでしょう。

ただし、浸水した家を売る場合、仲介でも価格が下がったり、そもそも買主が見つからないケースが多くなります。

浸水被害のような「訳あり物件」を売る場合、価格面でのデメリットは小さいか、買取業者のほうが高く売れる可能性が高いでしょう。

浸水した家を売却するときの注意点

被害が小さかったとしても、浸水した家は訳あり物件として扱われます。売却するときには、浸水被害を受けたことを買主に告知する義務があるので注意してください。

浸水被害について説明することは、売却価格の値下げにつながりそうで抵抗があるかもしれません。

しかし、浸水被害を受けた事実は、不動産会社の担当者であればすぐにわかります。買主にも物件を仲介する不動産会社の担当者がついているはずですので、隠し通すことはまず不可能です。

もしも、説明せずに強引に契約を交わそうとすると、かえって不信感を抱かれるので必ず浸水の事実を告知しましょう。

そして仮に、浸水被害を売買契約時には隠せたとしても、後から発覚した場合、損害賠償請求などのトラブルに発展する恐れがあります。

買主への説明義務について詳しく解説します。

浸水被害を受けたことを買主に説明する必要がある

仲介で家を売却する時、買主が予測できない損害を受けないように、売主は家の重要事項について告知する義務があります。

この場合、契約締結後であっても売主は責任を負う必要があり、適切な浸水対策の実施や損害賠償の支払いを求められます。

浸水被害の過去が発覚したときには大きなトラブルへと発展しますので、被害が小さかったとしても買主に説明するようにしてください。

このとき、浸水被害に対して適切な処置を施して、今後の対策もしたのであれば、そのことを同時に説明することで、買主に好印象を与えられるでしょう。

なお、仲介ではなく買取業者に依頼する場合、重要事項説明は不要なので、注意すべき点も特にありません。

重要事項説明書に記載すべき事項

重要事項説明書の作成は不動産業者（仲介業者）が行いますが、実際にどのような事項を記載するのか、念のため知っておきましょう。

記載事項は多岐にわたるため、ここでは重要なものを抜粋します。

• 造成宅地防災区域にある場合、その旨
• 土砂災害警戒区域にある場合、その旨
• 津波災害警戒区域にある場合、その旨
• 水害ハザードマップに記載されている場合、その旨とマップ上の所在地

これらの項目が抜けていると、売却後にトラブルになる可能性があります。

家の状況を正確に説明しないと契約不適合責任に問われる

先にも解説しましたが、家の売買では売主に契約不適合責任があります。不動産取引において、買主の意思決定に大きな影響のある事柄は、必ず伝えなければいけません。

浸水がどのくらいの頻度で発生するのかや、修繕履歴および浸水被害対策など、正確に伝えることが大切です。

仲介の場合は不動産業者と「何を伝えるべきか」についてしっかり打ち合わせをし、トラブルにならないようにしましょう。

買取の場合、契約不適合責任は免責されますが、それでも聞かれたことには正直に答えたほうが無難です。

まとめ

浸水した家も売却はできますが、売却価格は市場相場の7割～8割まで下がることが一般的です。

しかし「浸水対策が地域として実施されている」「浸水被害を差し引いても立地が良い」の条件を満たせば、市場相場とほとんど変わらない金額で売却できる可能性があります。

そして、浸水被害については、どれだけ小さくても買主へ説明義務があります。売却後に浸水被害が発覚するとトラブルになり、損害賠償請求を受ける可能性もあるので注意が必要です。

また、浸水した家の売却方法は

• 被害を受けた箇所を修理して売却する
• 建て替えて売却する
• 更地にして売却する
• そのまま買取業者へ売却する

どの方法で進めるかによって、費用・売却価格・売却までにかかる時間など、変わります。

そのため、家の状態にあった売却方法を選べるように、一度不動産会社へ相談することをおすすめします。