浸水した家を売りたい！売却前にやっておくべきことは？

台風や、それにともなう河川の氾濫によって、家が浸水してしまうケースがあります。

「浸水した家でも売れるのか？」と不安になる人も多いと思いますが、適切な売却方法を取れば、浸水した家でも高値で売却が可能です。

浸水した家の売却では、買主への告知が重要となります。告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償を請求されるかもしれません。

トラブルなく、スムーズに売るためには、訳あり物件専門の買取業者に直接買い取ってもらうことも検討しましょう。

訳あり物件専門の買取業者なら最短2日で売却できるので、浸水した家をスピーディーに手放したい場合はとくにおすすめです。

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• 浸水しても、被害再発防止策が実施された地域や、もともとの立地がよい物件なら売れやすい。
• ホームインスペクションや地盤調査で、損傷具合や今後のリスクを調べると売れやすくなる。
• 訳あり物件専門の買取業者なら、浸水被害の修繕をしなくても現状のまま売却可能。

浸水した家でも売却できる

浸水した家と浸水していない家を比べた時、売りやすいのは当然「浸水していない家」です。かといって、浸水した家が全く売れないわけではありません。

浸水被害が小さければ、浸水していない家とほとんど変わらない売却価格・期間で買主が見つかります。

また、浸水被害が大きかったとしても、次の2つ条件どちらか一方を満たしているときには売却しやすいです。

• 被害再発防止策が実施された地域
• 元々の立地が良い

それぞれ詳しく解説します。

被害再発防止策が実施された地域は売却しやすい

浸水被害が発生した地域では、被災箇所の復旧工事だけでなく、同規模の豪雨や台風があったとしても浸水しないように再発防止策が実施されます。

次のような再発防止策が実施されている場合、浸水被害が発生した家でも売却先を見つけやすいです。

1. 河川の流下能力を向上させる改良工事
2. 内水排除のための排水機場の能力強化など

適切な被害再発防止策が実施されていれば、異常気象によって大雨が降ったときにも水害の発生を抑えられるでしょう。

そのため「水害に強い安全な地域に住みたい」と考えている方にとっては、購入の後押しになる可能性があります。

参照:災害に強い安全な国土づくり – 国土交通省

元々の立地が良ければ売却しやすい

以下のような条件を満たす、元々の立地が良い家は売却しやすいです。

• 最寄り駅から徒歩5分～10分以内
• 病院や警察署、学校、保育園などの公共施設が近い
• 周囲に高い建物がなくて日当たり良好

浸水した家でも、その被害が小さければ売却に大きな影響はありません。売却価格は市場相場そのままということは難しいですが、1割程度の値下げでも買主は見つかるでしょう。

浸水した家の売却価格は市場相場の7割～8割程度に下がる

浸水した家は訳あり物件と呼ばれ、売却価格は市場相場の7割～8割程度にまで下がります。

浸水した家の購入を考える時「1度浸水被害が発生したなら、いずれまた浸水被害に合うのではないか」と不安に思う買主がほとんどだからです。

浸水した事実があることから、他の家に比べて浸水するリスクは高いと考えられるので、売却価格を下げなければ買主が見つかりません。

そのため、被害再発防止策や立地の利点がなければ、売却価格が2割～3割低くなると考えてください。

浸水した家を売却するときの注意点

被害が小さかったとしても、浸水した家は訳あり物件として扱われます。売却するときには、浸水被害を受けたことを買主に告知する義務があるので注意してください。

浸水被害について説明することは、売却価格の値下げにつながりそうで抵抗があるかもしれません。

しかし、浸水被害を受けた事実は、不動産会社の担当者であればすぐにわかります。買主にも物件を仲介する不動産会社の担当者がついているはずですので、隠し通すことはまず不可能です。

もしも、説明せずに強引に契約を交わそうとすると、かえって不信感を抱かれるので必ず浸水の事実を告知しましょう。

そして仮に、浸水被害を売買契約時には隠せたとしても、後から発覚した場合、損害賠償請求などのトラブルに発展する恐れがあります。

買主への説明義務について詳しく解説します。

浸水被害を受けたことを買主に説明する必要がある

家を売却する時、買主が予測できない損害を受けないように、売主は家の重要事項について告知する義務があります。

この場合、契約締結後であっても売主は責任を負う必要があり、適切な浸水対策の実施や損害賠償の支払いを求められます。

浸水被害の過去が発覚したときには大きなトラブルへと発展しますので、被害が小さかったとしても買主に説明するようにしてください。

このとき、浸水被害に対して適切な処置を施して、今後の対策もしたのであれば、そのことを同時に説明することで、買主に好印象を与えられるでしょう。

適切な浸水対策ができていない場合、契約不適合責任を負う可能性がある

家の売買契約では、売主は買主に「通常備えるべき品質・性能を備えた住宅を提供する義務」を負っています。

したがって、浸水被害について何も言及しなければ、その家は「通常の降雨では浸水被害が発生しない」ことが必要です。

そのため、予想される雨量で床上浸水や床下浸水の被害が発生した場合には、契約不適合責任を負う必要があるので要注意です。

引渡し時には「通常備えるべき品質・性能」となっているように、地盤を上げたり基礎部分や1階床面を高くするなど、浸水対策をしておきましょう。

「通常予想される雨量」や「適切な浸水対策」の判断に迷ったときには、不動産会社へ相談しましょう。あなたの家の状態に合わせた回答がもらえるはずです。

浸水した家を売るときにやるべき3つのこと

浸水した家をそのまま売却することはとても困難です。

また浸水被害を放置すると、カビやシロアリの被害が見えないところで発生している恐れもあります。

そのほか、家の気づかないところに欠陥が生じているかもしれません。

これらの確認をせずに売却すると、後から契約不適合責任として修繕を求められて費用を負担しなければなりません。

また、今後同程度の雨量になったとしても浸水被害を受けないように対策しておくことも売却前には必要です。

そこで、浸水した家を売る前には、下記3つの実施をおすすめします。

• ホームインスペクション（住宅診断）を実施する
• 地盤の強度を調査する
• 浸水被害にあった場所を修繕する

参照:HOME4U

ホームインスペクション（住宅診断）を実施する

ホームインスペクションとは、建築士などの専門家による住宅診断です。

具体的には、次のような日常生活に関わる問題について確認します。

1. シロアリ被害や腐食
2. 傾斜など家の安全性に関わる問題
3. 雨漏りや漏水など

浸水した家を売却する前には、このホームインスペクションの実施をおすすめします。

契約書に「雨漏りあり」と記載していれば、引渡し後に雨漏りがあっても売主は責任を負わずに済むからです。

反対に記載がなければ、売主が知っていたかどうかによらず、引渡し後も雨漏りを修繕する責任を負わねばなりません。

つまり、契約不適合責任においては「契約書に書かれているか？」が重要なのです。

浸水被害を受けた家は、気づかないところに欠陥や劣化が起きている可能性が高いです。

専門家の目で家を診断してもらえば、問題点を事前に把握して、契約不適合責任を負う可能性を限りなくゼロにできます。

ホームインスペクションの相場は5万円～10万円です。

けっして安くない金額ですが、将来発生するかもしれない修繕対応や、損害賠償に比べればメリットのほうが大きいといえるでしょう。

地盤の強度を調査する

豪雨や洪水によって地盤が下がったり、緩くなっている可能性があります。地盤が弱ければ、前回浸水被害を受けたときよりも少ない降雨量で再度、浸水被害を受ける恐れもあります。

地盤が弱ければ、引渡し後に買主とトラブルになるかもしれません。浸水被害だけでなく、家が傾いたり基礎部分や壁に異常なひび割れが発生するからです。

もしも、建築基準法で定められた基準を下回っていた場合には、地盤改良も必要になります。

そのため、浸水被害を受けたときには、専門の業者に地盤調査を依頼してください。一般的な宅地の地盤調査であれば、相場は5万円～8万円です。

ホームインスペクションと同様、地盤調査も将来のトラブルを未然に防ぐための必要経費と考えましょう。

参照:SUUMO

浸水被害にあった場所を修繕する

売買契約書に浸水被害にあった場所を明確に記載することで、そのまま売却できます。

といっても、必要な修繕がされていない状態では売却価格も低くなるため、自分の希望した金額で買い取ってくれる買主を見つけることは難しいといえます。

そのため、浸水被害にあった場所は売却活動を始める前に修繕しておくほうがよいです。

また、浸水被害を受けたあとの対処は物件の被害状況によって異なります。

1. 床下浸水
2. 床上浸水
3. カビが発生

それぞれ、どのような作業が必要になるかを説明します。

床下浸水の場合

床下浸水の場合には、最初に排水します。浸水したときには水だけでなく、泥や汚水なども混じっているため、そのままにしておくと異臭を放つようになり、カビやサビの原因になります。

排水時には床板を外し、バケツやモップなどを使用します。その後、下に溜まった泥をスコップで土のう袋に詰めてください。使った土のう袋の処分方法については、自治体に確認しましょう。

排水後は、床下を雑巾やスポンジなどで十分に水気を拭き取り、扇風機や送風機を使って乾燥させます。

温風を使用すると木材の伸縮・反り返りの原因となるので注意してください。床下の温度上昇によって配管に発火し、火災の原因にもなり危険です。

乾燥は天気が良い日であれば比較的短期間で完了しますが、天気が悪ければかなりの日数を要することになります。しっかりと乾燥できたか確認するようにしましょう。

床上浸水の場合

床上浸水の場合には、まず水が引くのを待ちます。そして、水が引いたあとで濡れて不要になったものを片付け、畳や床などの張替えを行います。

とくに、畳は乾燥させても中で雑菌が繫殖するため、捨てるしかありません。

また、断熱材も浸水すると乾燥させてもカビが発生するので、再利用できません。そのままにしておくと、健康被害を引き起こす恐れがあります。

買主に購入後、気持ちよく住んでもらうためにも、畳や床は新しいものに張替え、壁も取り壊して修繕後、売却することをおすすめします。

火災保険を使える可能性があるので要確認

当然ですが、浸水被害を受けた箇所の修繕には費用がかかります。床上浸水したときには床の全面張り替え、壁の取り壊しなどで高額になります。

このとき、あなたが入っている火災保険の内容によっては補償されるケースがあります。

「火災保険」という名前から火災のみに適用されるイメージがありますが、補償範囲は幅広く洪水などで引き起こされた水害も補償を受けられるかもしれません。

そのため、まずはご自身が契約している火災保険の内容を確認してください。契約によって、保険の対象が「建物のみ」「家財のみ」となっていたり、金額が異なります。

浸水した家を高く売るときの売却方法

浸水した家は売却価格が市場相場の7割～8割になることが一般的です。

また、「立地がいい」「今後、浸水被害を受けるリスクが非常に小さい」などの理由がなければ、買主もなかなかか見つかりません。

しかし、売却方法を工夫すれば浸水した家でも高く売却できます。

その方法は次の3つです。

• 訳あり物件専門の買取業者に売却する
• 家を建て替えてから売却する
• 更地にしてから売却する

訳あり物件専門の買取業者に売却する

「修繕費用を準備できない」「すぐに売却したい」ときには、買取業者への売却が最適でしょう。

このとき、一般的な買取業者に売却しようとすると、売却価格が非常に低くなるので注意してください。

浸水した家を買取業者に売却するときは「訳あり物件専門」の買取業者に依頼しましょう。訳あり物件専門であれば、瑕疵のある物件の取扱いになれているので、浸水被害を受けた状態のままでも買取してもらえる可能性が高いです。

また、訳あり物件専門業者は買取後、どのようにすれば利益を上げられるかを分かっているので、売却価格も高くなるのでおすすめです。

家を建て替えてから売却する

2つ目の方法は、家を建て替えてからの売却です。

浸水被害が大きく、家が半壊・全壊してしまったときには、修繕して売却するよりも建て替えて売却したほうが高額になります。それだけ被害が大きければ、修繕する費用も建て替える費用もほとんど変わりません。

売却価格もあわせて考えれば、建て替えたほうが手元に残る金額は大きくなるでしょう。

建て替えによって「新築」として売却できるので、買主を見つけやすい点もメリットです。

建て替えるときには浸水対策も十分に行うことで、高額売却につなげられます。

家が半壊・全壊の場合は支援金をもらえる可能性がある

災害によって家が全壊するなどしたときには、国から最大300万円の支援金が支給される場合があります。支給額は「基礎支援金」と「加算支援金」の合計額です。

基礎支援金とは、住宅の被害程度に応じて支給される支援金で、加算支援金とは、住宅の再建方法に応じて支給される支援金です。

「全壊等」については、必要な補修費用が著しく高額になった場合も含まれます。

支援金の内容は地域によって異なる場合もあるので、詳細は自治体に確認するようにしてください。

参照:公的支援制度について(内閣府)

更地にしてから売却する

床上浸水した場合は、とくに修理費用が高額になりやすいです。

このとき修理しても、その費用の元が取れるような価格で売却できるかは疑わしいです。

そもそも、高額な修理費用の準備が難しいかもしれません。

そのような場合には、修理するのではなく、更地にして土地のみで売却することも検討しましょう。更地にするのにも費用はかかりますが、修理費用ほどではありません。

また、更地であれば自由に家を建てられることから、買主が見つかりやすい可能性があります。

その結果、売却価格は建物がない分低くなりますが、支出を抑えられるので得られる現金は多くなるでしょう。とくに、立地が良ければすぐに売却できます。

ただし、その土地が再建築不可物件や何らかの建築制限を受けている場合には、更地にすることで買主が見つからなくなる可能性もあります。

そのため

• 更地にする
• 修理する
• 修理せずに買取業者へ売却する

どの方法があなたの要望を満たせるのか、専門家である不動産会社に相談するようにしてください。

まとめ

浸水した家も売却はできますが、売却価格は市場相場の7割～8割まで下がることが一般的です。

しかし「浸水対策が地域として実施されている」「浸水被害を差し引いても立地が良い」の条件を満たせば、市場相場とほとんど変わらない金額で売却できる可能性があります。

そして、浸水被害については、どれだけ小さくても買主へ説明義務があります。売却後に浸水被害が発覚するとトラブルになり、損害賠償請求を受ける可能性もあるので注意が必要です。

また、浸水した家の売却方法は

• 被害を受けた箇所を修理して売却する
• 建て替えて売却する
• 更地にして売却する
• そのまま買取業者へ売却する

どの方法で進めるかによって、費用・売却価格・売却までにかかる時間など、変わります。

そのため、あなたの状態にあった売却方法を選べるように、一度不動産会社へ相談することをおすすめします。