共有持分は海外に共有者がいても売却可能！トラブル回避の方法とは？

共有名義の不動産を売却するには、基本的に共有者全員の同意や立ち会いが必要です。

しかし、共有者の1人が海外に行っており、話し合いなどが難しい場合もあるでしょう。

とはいえ、共有者が海外にいる場合であっても、代理人を立てれば共有不動産を売却することは可能です。ただし、法的な知識が必要なため弁護士に相談するとよいでしょう。

共有名義はトラブルも起こりやすいので、なるべく早めに解消しておくことをおすすめします。

弁護士と連携している不動産業者に相談すれば、海外に共有者がいてもスムーズな売却が可能です。まずは無料査定を利用して、具体的なアドバイスを聞いてみましょう。

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共有持分を有する不動産を売却する際は全員の同意が必要

相続が発生した際に、全ての相続人が近くにいるとは限りません。

相続人の中には、相続発生時に留学や仕事、結婚などで海外に住んでいる人または相続時は日本にいたものの共有状態のまま同様の理由で海外に住むことになる人もいます。

日本に住んでいる共有持分を有している人の中には、「他の共有者が損をしなければ無断で賃貸や売却しても問題ない」と思っている人もいるのではないでしょうか？

しかし、不動産が共有状態の場合、共有持分を有している人は不動産に対する一部の行為が制限されるので注意が必要です。

例えば、不動産の使用や共有持分のみの売却、経年劣化に対する修繕といった保存は単独で行えます。

しかし、賃貸物件として貸し出す利用、リフォームやリノベーションなどの改良は過半数、売却や抵当権の設定などの処分は共有者全員の同意を得なくてはなりません。

そのため、いくら共有持分を有する1人が海外にいる場合でも、共有者である以上は同意を得なければ無断で不動産を売却できないということを覚えておきましょう。

共有者が海外にいても共有名義不動産を売却できる

共有者の全員が日本にいる場合とは違い、1人が海外にいる場合は同意を得るのが容易ではありません。

速やかに不動産を売却するためには、状況に応じた売却方法を事前に把握しておくことが重要です。

共有者の1人が海外にいる状況の対応方法として考えられるのは以下の2つです。

• 直接本人が売却に立ち会える場合
• 本人が立ち会えず代理人を立てる場合

それぞれの状況に応じた売却方法について詳しく見ていきましょう。

直接本人が売却に立ち会える場合

共有持分を有する1人が海外にいても遠く離れた国ではない、都合に合わせて帰国できる状況にあれば不動産を売却する際に直接本人が立ち会うことが可能です。

上記のように直接本人が売却に立ち会えるケースでは、共有状態の不動産を売却する際の手順は一般的な不動産の売却と大きく異なりません。

しかし、1点だけ大きく異なるのは売買契約の際に用意する必要書類です。

不動産売却では、不動産の共有持分を有する人の住民票や印鑑証明書が必要になりますが、海外に住んでいて海外移住届を出している人にはこれらの書類がありません。

上記の書類を準備できない代わりに、海外の日本大使館といった在外公館で在留証明書やサイン証明書を準備する必要があります。

在留証明書は在外公館のみで発行されており、日本国内では発行できません。

日本に帰国する前に、在留証明書とサイン証明書の準備を忘れないようにしましょう。

参照:イエコン　共有名義不動産の売却について（海外編）

本人が立ち会えず代理人を立てる場合

不動産の売却に立ち会うためだけに仕事や学校を休む、お金を払ってまで帰国することに意味がないと考えている人もいるため、必ず不動産売却に立ち会うとは限りません。

しかし、共有状態の不動産を売却するためには必ず共有者全員の同意を得なくてはならず、本人が立ち会えない場合は代理人を立てる必要があります。

代理人を立てて不動産の売却に臨む場合にも、自身が立ち会う場合と同様に在留証明書やサイン証明書が必要です。

本当に依頼を受けた代理人なのかを証明するために、委任状を作成しなくてはなりません。

委任状に特定の書式はありませんが、本人が望んでいない価格で売買が成立しないように代理人にどこまでの権利を付与するのかを明確に定めておくことが重要です。

インターネットで検索すれば委任状のテンプレートがすぐ見つかりますが、作成に不安を感じる人は委任状の作成・代理も含めて信頼できる弁護士や司法書士に依頼しましょう。

どちらを選択しても手間と時間がかかる

共有持分を有する1人が海外にいる場合の不動産の売却方法を説明しましたが、どちらを選択しても手間と時間がかかることに変わりはありません。

必要書類に不備があった場合、売買契約を進めることができず、購入希望者に迷惑をかける可能性も。

そのようなトラブルを未然に防ぐには、専門家のサポートが不可欠です。

共有者の1人が海外にいる場合の不動産の売却にも対応している信頼できる不動産会社に売却の仲介を依頼しましょう。

共有状態のまま放置することによって生じるトラブル

共有者の1人が海外にいる場合には、不動産の扱いについて話し合うことも売却する際に立ち会うまたは代理人を立ててもらうことも面倒です。

そのため、「急いでいるわけではないのでそのまま放置しても問題ない」と考えている人も多いかもしれませんが、共有状態のまま放置することはあまりおすすめしません。

その理由は不動産を共有状態のまま放置することにより、以下の3つのトラブルが生じる可能性があるためです。

• 共有者が増えて共有者の把握が困難になる
• 将来売却する際に同意を得にくくなる
• ランニングコストの負担でもめる可能性がある

それぞれのトラブルと解決策を詳しく見ていきましょう。

共有者が増えて共有者の把握が困難になる

共有状態のまま放置した場合、共有者が亡くなると配偶者や子供に共有持分が移行します。

その結果、共有者が増えて誰が共有者なのかの把握が困難になるので注意が必要です。

例えば、配偶者と子供が2人いる共有者が亡くなったとします。共有持分は配偶者と子供に相続されるため、不動産の共有者が増えることになります。

上記のような第二相続、さらには第三相続が発生しても、不動産の登記簿を変更していないケースが多く、誰が共有者なのかをすぐに特定することは容易ではありません。

不動産の今後について話し合いたいと思っても、相続人を特定することから始まり手間と時間がかかるため、なるべく早く共有状態を解消することをおすすめします。

将来売却する際に同意を得にくくなる

共有者が増えることは、共有者の把握が困難になるだけでなく、売却したいと思ってもすぐ売却できないことを意味します。

その理由は、共有状態の不動産を売却する際は共有者全員の同意を必要とするためです。

何とか不動産の共有者が誰なのか特定できたとしても、不動産を売却することへの同意を得られなければ、それまでの苦労が全て水の泡となります。

相続が発生した当初は共有者が少なく、血縁関係の近いので話し合いも比較的スムーズに進みやすいです。

しかし、第二相続、第三相続と続くにつれて共有者が増えて血縁関係が薄くなっていくため、話し合いでの同意を得にくくなります。

将来不動産を売却することを想定しているのであれば、なおさら共有状態のまま放置せず速やかに共有状態を解消しましょう。

共有持分のみを売却する

同意を得られずに困っている場合の解決策として、共有持分のみを売却するという方法があります。

不動産全体の売却の場合は共有者全員の同意が必要ですが、自身が有する共有持分のみの売却であれば他の共有者の同意を必要とせず、自由に売却できるためです。

しかし、共有持分を取得した人は、他の共有持分を有している人と共同で不動産を使用する権利を有するだけで排他的に使用できるわけではありません。

そのため、共有持分を買い取ってくれるのは不動産会社や投資家に限られており、相場より安く買いたたかれるのが一般的です。

そこでおすすめしたいのが「共有持分を専門に取り扱う買取業者」への売却です。

共有持分を専門に取り扱う買取業者は、共有持分を資産として運用するノウハウを有しています。

そのため、大手不動産会社の買取では安く買い叩かれる共有持分でも、高く買い取ってもらえます。共有者が海外にいて、なかなか売却できないときは、まずは共有持分を専門に取り扱う買取業者へ相談してみましょう。

同意が得られない場合は共有物分割請求訴訟を提起する

共有者の1人が不動産を売却したいと考えていても同意を得られない場合や買い取りにも応じてもらえない場合、共有持分のみを売却するしか選択肢はないのでしょうか？

そこで登場するのが共有物分割請求訴訟を提起するという方法です。

共有物分割請求訴訟とは、共有者の同意が得られないケースで、裁判所を通じて共有状態を解消する訴訟です。

裁判所は提起された訴訟の内容を確認しながら最も合理的な分割方法を裁定してくれます。

しかし、共有物分割請求訴訟を提起する際は手間と時間、費用がかかるので注意が必要です。

速やかに共有物分割請求訴訟を提起するには、不動産関連の知識が豊富な弁護士といった専門家に相談することをおすすめします。

参照:イエコン　共有物分割請求訴訟について

ランニングコストの負担でもめる可能性がある

共有状態であっても不動産の所有者であることに変わりはないため、ランニングコストを負担しなくてはなりません。

不動産を所有することに対してかかるランニングコストとして、固定資産税や都市計画税、経年劣化を補うための修繕費用、水道光熱費などがあります。

売却を提案している人からすれば、「同意しない人が原因でランニングコストがいつまでも発生しているので同意しない人が負担すればいい」と考えている人も。

しかし、同意しない人からすれば、「不動産は全員の共有状態なので、ランニングコストは全員で負担するのが当たり前」と考えており、誰が負担するのかでもめることも多いです。

上記のようにランニングコストを誰が負担するのかでもめる可能性がある、無駄な支出が生じることになるため、早めに不動産の今後について話し合うことをおすすめします。

共有者が海外にいる場合に速やかに共有状態を解消する方法

共有状態のまま放置することにメリットはほぼありません。そのため、速やかに共有状態を解消した方が良いと言えます。

共有状態を解消すると言っても、共有者が海外にいるケースでは手間と時間がかかるため、速やかに共有状態を解消することが容易ではありません。

少しでも速やかに共有状態を解消するためには、以下の2つの方法を事前に理解した上で売却に臨むことが重要です。

• 共有持分を他の共有者が買い取る
• 遺言書で事前に不動産の相続人を指定しておく

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

方法①：共有持分を他の共有者が買い取る

既に不動産が共有状態にある場合は、日本に住んでいる共有者の1人が海外に住んでいる共有者の共有持分を買い取るという方法があります。

日本に帰国している間に話し合い、海外に住んでいる共有者の共有持分を取得します。

そうすれば、次に不動産を一括で売却することになった場合に、海外に住んでいる共有者は権利を失っているため、日本国内の共有者のみで売却を進めることが可能です。

海外に住んでいる共有者は、共有持分を少しでも高く買い取ってもらえるので共有持分を手放すことに応じてもらえる可能性が高いです。

しかし、日本に住んでいる共有者が共有持分を買い取れるほどの資産を有していなければ実行できません。

日本に住んでいる共有者の1人が共有持分を買い取れるほどの資産を有しているケースに限られているということを覚えておきましょう。

方法②：遺言書で事前に不動産の相続人を指定しておく

まだ不動産が共有状態にない場合、遺言書で事前に不動産の相続人を指定しておくという方法があります。

例えば、遺産が現金3,000万円、資産価値3,000万円の不動産、妻と子供2人の合計3人で遺産分割を行うとします。

妻が不動産、子供が現金を1,500万ずつ相続するような遺言書を作成しておけば、不動産が共有状態にならずに済むので売却時のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

他にも、妻が現金と不動産を半分ずつ、日本にいる子供が不動産を半分、海外にいる子供が現金を半分取得するという選択肢もあります。

しかし、共有状態にすると、誰が共有者か把握が困難になる、売却時に同意を得にくくなる可能性があるので注意が必要です。

遺産に占める不動産の割合が少なく、多彩な分割方法が選択できる状況では、共有を避けた分割方法を選択しましょう。

まとめ

不動産が共有状態にあるケースでは、単独で不動産を売却できません。共有者全員の同意が必要になるという点に注意が必要です。

共有持分を有する1人が海外にいる場合は、その共有者の同意も得なくてはなりません。

売却に立ち会うか、代理人を立てるかによって準備する書類が異なるため、速やかに売却を完了させるには事前に何が必要なのかを把握しておくことが重要です。

手間と時間がかかるという理由で共有状態のまま放置した場合、後でトラブルに発展する可能性があるのであまりおすすめしません。

一時的に共有状態にしておくことは問題ありませんが、なるべく早く共有状態を解消しましょう。