市街化調整区域の不動産を売却したい！高値で早く売る方法を解説

「市街化調整区域」は法律によって建物の建築に制限があるため、需要が低く売却しにくい傾向にあります。

しかし「開発許可」を取得すれば住宅を建築・建替えできるので、市街化調整区域にある不動産でも通常の不動産と同様に売却できます。

とはいえ、開発許可は必ず取れるわけではないので、急いでいる場合は近隣の農家へ売却したり、不動産買取業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。

市街化調整区域の住宅をなるべく高く売るためには、訳あり物件専門の不動産会社に査定依頼するとよいでしょう。

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市街化調整区域とはどんな地域のこと？

市街地化調整区域とは、都市計画によって市街化を抑制するよう定められた地域のことです。建築や増改築、建物の用途変更などが規制されています。

市街化調整区域にある不動産は、一般の物件と比べて売却しにくく、評価も低い傾向にあります。

市街化調整区域をスムーズに売却するため、まずは市街化調整区域の仕組みや、価格面での影響を把握しておきましょう。

市街化調整区域とは開発に制限がある区域のこと

市街化調整区域を規定している都市計画法とは、国土を計画的に開発するために定められた法律です。この法律では、日本の国土を3つの区域に分類しています。

都市計画法における都市計画区域の分類

区域	特徴
都市計画区域	1つの都市として整備・開発・保全すべき地域。人口や土地の利用状況、その他発展具合を基準に定められるため、1つの自治体内に収まる場合もあれば、複数の自治体にまたがる場合もある。
都市計画区域外	都市計画区域から外れた区域。
準都市計画区域	都市計画区域外において、土地計画区域の要件は満たしてないが、将来的な市街化が見込まれるため、あらかじめ整備・開発・保全に関して規制された区域。

都市計画区域は更に3つの区分けがなされ、そのうちの1つが市街化調整区域です。

都市計画区域の区域区分

区域	特徴
市街化区域	すでに市街地が形成されているか、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進めるべき地域。
市街化調整区域	市街化を抑制すべき区域。
非線引き区域	将来的には上記2つのどちらかに線引するが、現状はまだ分けられていない区域。

まとめると、市街化調整区域とは「都市として発展している地域において、市街化をなるべく抑えている区域」ということです。

参照：e-Govポータル「土地計画法第5条、第5条の2、第7条2号および3号」

市街化調整区域の目的は農地の保護

なぜ都市の中で市街化を抑制するのかというと、農地の保護が主な目的になります。

開発が無秩序に進むと、農地が急速に減少する恐れがあります。農業を守りつつ都市を発展させるため、市街化を抑制することで調和をとっているのです。

上記のことから、市街化調整区域であっても、農林漁業を営む人の住宅や関連施設は、特別な許可なく建築できます。

市街化調整区域の不動産価値は通常の約70%程度

市街化調整区域は建築等に制限がかかるため、通常の不動産より評価が下がってしまいます。

市街化区域にある同規模の不動産と比べると、売却価格の相場はおおむね70%程度の価値まで下がるのが一般的です。

また、そもそも需要が少ないので、価格を抑えても売れるとは限りません。買い手が見つからず、売却活動が長期化することもあります。

市街化調整区域の不動産売却が難しい理由

先述の通り、市街化調整区域の不動産は売却が困難です。では、具体的にどのようなポイントが問題になるのでしょうか？

ここでは、売却しくくなる主な理由として、以下の5つを解説します。

• 建築を建てるのに開発許可が必要
• インフラが整っていないケースが多い
• 利便施設が少ない
• 農地法の制限を受ける
• 住宅ローンの審査に通りにくい

建築を建てるのに開発許可が必要

市街化調整区域では、建物を建てるにあたって自治体から開発許可を取る必要があります。具体的には、区画の変更（道路の設置など）、形状の変更（切土や盛土など）、形質の変更（宅地化すること）に許可が必要です。

開発許可をもらうための要件はさまざまなものがあり、以下はその一例です。

• 地域住民の日常生活に必要な店舗や事業場などの建築が目的の開発行為
• 観光資源等の有効活用に必要な建築物を目的とした開発行為
• 農林漁業を営む人の住宅や関連施設を目的とした開発行為

参照：e-Govポータル「土地計画法第34条」

要件を満たしてないと開発許可がおりず、ひいては建物の新築ができなくなります。建て替えやリフォームの場合も、自治体の許可が必要です。

具体的な規制は自治体によって異なる場合があるため、正確な情報は役所や不動産会社に確認する必要があります。

開発許可があっても建設制限を受けることが多い

開発許可がある不動産でも、建築に対して規制を設けられている場合があります。

積率や建ぺい率の制限を受けてしまい、小さい建物しか建て替えが認められない場合が少なくありません。

土地を購入しても小さい建物しか建築できないリスクが、売却をより難しくしています。

インフラが整っていないケースが多い

市街化調整区域は人が住むことを前提としていないため、市街化区域ではあって当然のインフラが整っていない場合があります。

電気・水道・ガスが通っていなかったり、トイレが汲み取り式であったりと、不便であることが少なくありません。

インフラ整備が進んでいないと住みにくさに繋がるため、需要が下がってしまいます。

利便施設が少ない

インフラと同様、生活に必要な利便施設が少ないこともデメリットです。

開発許可がないと建物を建設できないので、スーパーやコンビニといった商業施設が少なくなる傾向にあります。

また、駅や病院なども少ないため、市街化調整区域は生活するには不便な地域と見なされて、買主からの需要も低くなってしまいます。

農地法の制限を受ける

市街化調整区域は農地保護を目的として制定されたものなので、物件も農地が多くなります。

農地の場合、土地計画法とは別に農地法の規制があり、売却や転用には許可が必要です。

ただでさえ都市計画法で建物が建てられないのに、農地法によって取引そのものに複雑な法制度が絡むため、需要が下がってしまいます。

住宅ローンの審査に通りにくい

市街化調整区域は、使い勝手の悪さや市場価格の低さから、担保としての価値も低くのが一般的です。

買主がローンでの購入を検討している場合、物件を担保にしようと思っても、審査に落ちる場合があります。

結果、現金一括で買える人しか買い手になってもらえず、売却活動が長期化する恐れがあります。

同じ市街化調整区域でも売却しやすさに差がある

同じ市街化調整区域でも、売却しやすいケースと売却しにくいケースがあります。

売却予定の不動産がどちらに当てはまるかで戦略も変わってくるので、どのような違いがあるのか把握しておきましょう。

市街化調整区域でも売却しやすい不動産の特徴

市街化調整区域でも売却しやすい不動産の特徴として、次の項目が挙げられます。

• 開発許可を取得済みの建物
• 開発許可を受けられる土地
• 用途地域内にある土地

端的にいうと、「新しく建物を建てられる不動産」が当てはまります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

開発許可を取得済みの建物

工場や倉庫など、市街化調整区域でも開発許可を取得して建てられた建物があります。

開発許可を取得済みであれば、購入後に同じ用途・規模の大きさの建物へ建替えできるので、資産価値が高く買主も見つかりやすくなります。

すでに開発許可を取得してある建物は買主の手間もかからないので、市街化調整区域の中では比較的売却しやすいでしょう。

開発許可を受けられる土地

将来的に開発許可が受けられる見込みがある土地は、売却しやすくなります。

開発許可の見込みがあれば、購入した買主が地目変更をして建物を建築できるので、仮に更地だとしても需要は高いでしょう。

「開発許可が受けられるか？」については、各市区町村の都市計画課や町づくり推進課で確認できます。

用途地域内にある土地

用途地域とは、建築できる建物の用途を定めた地域のことです。「第一種低層住居専用地域」や「近隣商業地域」「工業地域」などがあります。

市街化調整区域には用途地域を定めないのが原則です。しかし、市街化調整区域に編入される前から用途地域として定められていた地域は、そのままの状態で残っている場合があります。

用途地域なら、制限さえ守れば市街化調整区域の中でも建物を建築できるので、売却もしやすくなります。

市街化区域で特に売却しにくい不動産の特徴

市街化調整区域で、売却しにくい不動産の特徴としては、次の項目が挙げられます。

• 農地法の規制を受けている農地
• 開発許可を得ずに建築された建物
• 開発許可が受けられない土地

まとめると、「新しく建物を建てられない不動産」が当てはまります。

こちらも詳しく見ていきましょう。

農地法の規制を受けている農地

先にも解説しましたが、農地は農地法によって規制されます。

売買に関する規制としては、以下のものが挙げられます。

農地法の規制

農地法にもとづく許可	対象	許可権者
第3条許可	農業を行う目的で権利を移転する場合 ※購入できるのは農家や農業参入者のみ	農業委員会
第4条許可	農地を農地以外のもの（宅地など）にする場合	都道府県知事 （指定市町村は市町村長）
第5条許可	農地を農地以外のものにする目的で権利を移転する場合	都道府県知事 （指定市町村は市町村長）

参照：e-Govポータル「農地法第3条、第4条、第5条」

農地のまま売る場合は農業従事者にしか売れませんし、転用する場合は転用目的などの審査があります。転用時の審査は、「周辺の農業事情」や「転用後事業の確実性」なども考慮されるため、必ずしも認められるとは限りません。

市街化調整区域の農地は、都市計画法と農地法の2つで規制されるため、売却がより困難になります。

開発許可を得ずに建築された建物

市街化調整区域で建物を建てるには行政の開発許可が必要ですが、まれに無許可で建てられた建物も存在します。

市街化調整区域の制定当初は手続きが混乱しており、どさくさに紛れて無許可で建てられた建物も少なくないのです。

こうした無許可の建物は開発許可を取らないと建て替えできないので、買主からの需要が低く売却は難しくなります。

開発許可が受けられない土地

先述の通り、市街化調整区域では開発許可が認められないと、その土地に建物は建てられません。地域によっては、どうやっても許可を得られない場合があります。

そうした場合、市街化調整区域の不動産を購入しても、駐車場や資材置き場しか使い道がないため、買主が見つかりにくくなります。

もし売却できても、建物を建てられないと一気に価値が下がるので、売却価格は安くなってしまうでしょう。

市街化調整区域の不動産を高値でスピーディー売る方法

市街化調整区域の売却は難しいですが、決して不可能ではありません。工夫次第で、高値でスピーディーに売ることも可能です。

具体的な方法として、次の4つを押さえておきましょう。

• 自治体に申請して「開発許可」を取得する
• 市街化調整区域のメリットを買主へ伝える
• 農地として近隣の農家へ売却する
• 訳あり物件の専門業者に買取してもらう

それぞれ詳しく解説していきます。

自治体に申請して「開発許可」を取得する

あらかじめ売主側で「開発許可」を取得してから、建物を建てられる不動産として売却する方法です。

市街化調整区域のある自治体へ申請すると、下記の流れで開発許可を取得できます。

1. 市区町村役場で事前相談をおこなう
2. 申請書と説明資料を提出する
3. 自治体が現地調査や審議をおこなう
4. 問題なければ自治体から開発許可が下りる

市区町村役場で事前相談する際、以下のような書類も必要になります。

• 不動産の案内図
• 公図の写し
• 土地・建物の登記事項証明書など

ただし、開発許可を取得するための申請方法は自治体によって異なるため、売りたい不動産のある地域の市区町村役場で確認してから申請しましょう。

参照:「市街化調整区域内の開発・建築」（横浜市）

申請から認可が下りるまで約1〜2ヶ月かかる

市街化調整区域の不動産を売却したい場合、開発許可を申請してもすぐに認可が下りる訳ではありません。

自治体による現地調査や審議がおこなわれるため、開発許可の申請から認可までは約1〜2ヶ月程度の期間が必要です。

不動産の広さ	かかる期間
0.3ha未満	約25日
0.3ha〜5ha	約40日
5ha以上	約55日

いますぐ市街化調整区域にある不動産を手放したいのであれば、開発許可を取得してから売却する方法ではなく他の方法を検討したほうがよいでしょう。

参照:「市街化調整区域における開発（建築）許可に関するよくある質問」（神戸市）

市街化調整区域のメリットを買主へ伝える

市街化調整区域にはデメリットだけでなくメリットもあるので、それを買主へ伝えることで売却できる可能性が高まります。

以下のような市街化調整区域のメリットを買主へ伝えるとよいでしょう。

• 宅地以外にも利用用途がある
• 建物が少ないので、静かで環境がよい
• 都市計画税がかからないので、税金が安い

それぞれのメリットを1つずつ解説していきます。

【メリット1】宅地以外にも利用用途がある

市街化調整区域の不動産でも、住居を建築せずに他の用途で利用するのであれば、通常の土地のように資産運用できます。

• 更地にして駐車場を経営する
• 農地を耕して農業を営む

すべての買主が居住目的で不動産を購入している訳ではなく、資産運用を目的に不動産を購入しているケースもあります。

こうした資産運用を目的としている買主へ宅地以外の利用用途を提案すれば、売却価格を下げずに市街化調整区域を売却できるでしょう。

【メリット2】建物が少なく静かで環境がよい

市街化調整区域は建物が少ないので、自然豊かで静かな環境が多いです。

建物の建築が制限されているおかげで大型商業施設などはありませんし、将来的にも大型開発が許可される可能性は低いので、今後も静かな環境が続くものと考えられます。

こうした都会ではなく田舎の静かな雰囲気を求める買主であれば、市街化調整区域の不動産を購入してくれる可能性は高いでしょう。

【メリット3】都市計画税がかからないので税金が安い

そもそも市街化調整区域には都市計画がないので、不動産を所有しても都市計画税がかかりません。

また固定資産税は払わなければなりませんが、市街化調整区域は公示地価が安いため、税額も安くなりやすい傾向にあります。

市街化調整区域は都市計画税がかからない上に固定資産税も安いので、購入する買主にとって節税面でのメリットは大きいでしょう。

農地として近隣の農家へ売却する

市街化調整区域の不動産を早く売りたい場合、宅地ではなく「農地」として売却してしまうのも1つの方法です。

農地として近隣の農家へ売るのであれば、市街化調整区域の不動産でも開発許可を取らずにそのまま売却できます。

ただし近隣に農家がいるとは限らず、必ずしも購入してくれるとは限らないため、確実な売却方法とはいえません。

訳あり物件専門の買取業者に買取してもらう

より早く確実に市街化調整区域の不動産を手放したい場合は「訳あり物件の専門業者」に買取してもらいましょう。

まず不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ売却先が異なります。

種類	売却先
仲介業者	一般の買主を探して売却する
買取業者	買取業者へ不動産を売却する

仲介業者よりも買取業者の方が不動産を売却しやすいですが、普通の買取業者では市街化調整区域を買取してもらえない恐れがあります。

なぜなら、開発許可がないと建物を建てられない以上、市街化調整区域の不動産は法律的な問題を抱えている「訳あり物件」と扱われてしまうからです。

しかし買取業者の中でも「訳あり物件の専門業者」であれば、市街化調整区域の不動産でも問題なくスムーズに買取してもらえる可能性が高いです。

買取業者のメリット1.開発許可がなくても買取してもらえる

何度も伝えている通り、市街地調整区域の不動産を売るにあたって、開発許可の有無は重要なポイントです。

しかし、訳あり物件専門の買取業者は市街化調整区域の活用方法を熟知しているので、開発許可がなくても買い取ってもらえる可能性があります。

例えば、下記のような方法も、個人の買主だと実行できる人は限られますが、訳あり物件専門の買取業者なら苦もなく対応可能です。

• 買取後に自社で開発認可を取得する
• 駐車場など別の用途で土地運用する

なかなか買主が見つからない場合や開発許可を取るのが面倒な場合、市街化調整区域の不動産を「訳あり物件の専門業者」へ売却するとよいでしょう。

買取業者のメリット2.最短2日ほどで速やかに手放せる

市街化調整区域の不動産を一般的な「仲介業者」で売る場合、買主が見つからない限り売却できません。

市街化調整区域の不動産は通常よりも需要が少ないため、仲介業者だと売却まで数ヶ月〜数年かかってしまうケースもあります。

しかし「買取業者」は自社で不動産を買取しているので、買主を探す手間をかけずに数日程度で不動産を売却可能です。

とくに「訳あり物件の専門業者」であれば、開発許可がなくても買取してもらえるので、最短2日ほどで市街化調整区域の不動産を手放して現金化することもできます。

市街化調整区域の不動産を売却する際に確認しておくべきポイント

市街化調整区域の不動産も売却する場合、事前に確認しておくべきポイントがあります。

• 市街化調整区域の「区域指定」
• 売りたい不動産の「地目」
• 市街化調整区域の「建築年月日」

それぞれどのような点を確認するのか、1つずつ解説していきます。

市街化調整区域の「区域指定」

まずは、不動産がある市街化調整区域の「区域指定」を確認しましょう。

区域指定とは、開発許可が認められている市街化調整区域のことで、住宅などの建物を自由に建てられるため、買主からの需要も高い傾向にあります。

つまり、同じ市街化調整区域でも「区域指定」されている不動産であれば、スムーズに売却できる可能性が高いのです。

区域指定される地域には、以下のような条件があります。

• 近隣に50戸以上の集落がある
• 上下水道が整備されている
• 公道に接している

ただし、これらの条件は自治体によって異なるため「売りたい不動産が区域指定されているか？」について、市区町村役場へ確認する必要があります。

売りたい不動産の「地目」

続いて、市街化調整区域にある不動産の「地目」を確認しましょう。

地目とは、不動産登記法における土地の種類のことで、宅地や農地をはじめとする23種類に区分されています。

売りたい不動産の地目は、以下の方法で確認可能です。

• 毎年届く「課税明細書」や「評価明細書」を確認する
• 法務局で申請して登記記録を入手する
• 法務省のホームページから登記記録を入手する

同じ市街化調整区域にある不動産でも、地目によって売却しやすさが異なります。

参照:「登記・供託オンライン申請システム」（法務省）

3.市街化調整区域の「建築年月日」

最後に、市街化調整区域にある建物の「建築年月日」を確認しましょう。

市街化調整区域が線引きされたのは1968年ですので「建築年月日が1968年より前か？後か？」によって売却しやすさが変わります。

建築年月日	難易度
1968年より前の建物	売却しやすい
1968年より後の建物	売却しにくい

建物の建築年月日については「固定資産税課税台帳」で、市街化調整区域が線引きされた時期については「市区町村役場」で、それぞれ確認できます。

「1968年より前の建物」は売却しやすい

1968年より前に建築された建物は、市街化調整区域が線引きされる前に建てられた可能性が高いです。

市街化調整区域が線引きされる前に建てられた建物は、行政の都合で後から市街化調整区域にされた不動産です。

このような場合、行政の都合よりも居住者の権利が優先されるため、開発許可がなくても市街化調整区域にある不動産を自由に売却できます。

買主が建替え・増改築する場合も、以下の条件を満たせば開発許可は必要ありません。

• 用途が同じ
• 敷地面積が同じ
• 延べ床面積が1.5倍まで

ただし、線引き前に建築された建物でも、線引き後に一度でも建替えをおこなうと、線引き後の建物と扱われてしまい、売却しにくくなるため注意しましょう。

「1968年より後の建物」は売却しにくい

1968年より後に建築された建物は、市街化調整区域が線引きされた後に建てられた可能性が高いです。

線引き後に建てられた建物は市街化調整区域であることを前提に、開発許可を受けてから建設されています。

こうした場合、第三者へ売る場合は開発許可がないと買主が見つかりにくく売却がむずかしいです。

開発許可がない限り、買主にとっては購入するリスクが高いので、線引き後の建物は売却がむずかしい傾向にあります。

まとめ

市街化調整区域にある不動産であっても、売却自体は可能です。

とはいえ、市街化調整区域にある不動産は買主からの需要が低いため、通常の不動産に比べると売れにくく売却価格も安くなりやすい点は否めません。

「開発許可」を取得したり、居住目的でない買主へ売るのであれば、市街化調整区域にある不動産でも高額売却できますが、手間がかかる上に確実な方法とはいえません。

手間なくスムーズに市街化調整区域の不動産を手放したい場合は「訳あり物件の専門業者」へ買取してもらうとよいでしょう。

専門業者であれば、市街化調整区域のような訳あり物件でも、そのままの状態で高額買取してもらえる可能性が高いです。

無料査定を実施している専門業者も多いので「開発許可を申請するべきか？」といった売却方法を相談するためにも、まずは査定を受けてみることをおすすめします。