店舗併用住宅を売りやすい売却先とは？税金が控除される特例も解説

1階にコンビニなどがあり、2階に自宅があるような物件を「店舗併用住宅」といいます。

店舗がほしい経営者には2階以上の住宅部分が必要なく、住宅がほしい買主は1階の店舗部分が必要ないため、店舗併用住宅は売却しにくい傾向があります。

一方、自宅で店舗経営したいと考えている自営業者や、テナント経営を考えている投資家を見つけることができれば、店舗併用住宅でも高値で売却できます。

店舗併用住宅をスムーズかつ高値で売却するには、上記のような自営業者・投資家とつながりをもつ不動産会社に相談することが一番です。

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• 店舗併用住宅も通常物件と同じように売却できるが、買主は見つかりにくい。
• 自営業者や投資家が売却先として狙い目。
• 店舗併用住宅は住居部分のみ「3,000万円の特別控除」の対象になる。

店舗併用住宅も通常物件と同じように売却できる

店舗併用住宅とは、1つの建物内に居住部分と店舗部分が併設されている物件のことで、1階と2階で用途を分けたり、同じ階に仕切り壁を設置してスペースが分けられています。

例えば、1階をカフェや雑貨店といった店舗部分、2階は生活スペースを備えた居住部分として、自宅で店舗経営をおこなうケースが多いです。

店舗併用住宅は建築基準法によって、地域や用途ごとに「店舗部分の床面積が全体の50％以下かつ50㎡を超えない」といった制限が設けられています。

こうした店舗併用住宅であっても、法律上は通常物件と同じように売却できます。

売却時に解体・リフォームする義務はない

「解体・リフォームしないと売却できない」と誤解される人も時折いますが、店舗併用住宅をそのままの状態で売却しても問題ありません。

法律上、売却時に建物を解体・リフォームする義務はないので、店舗併用住宅であっても現状そのままで売却できます。

また店舗併用住宅を解体・リフォームしたからといって、必ずしも買主が見つかる訳ではなく、費用が無駄になってしまう恐れもあります。

そのため、店舗併用住宅は基本的に現状のままで売却することをおすすめします。

リフォームしない方が買主を見つけやすい

わざわざ店舗併用住宅をリフォームしても、結局は買主が見つからないとリフォーム費用が無駄になってしまいます。

基本的に店舗経営を考えている買主は「中古物件をリフォーム・リノベーションして自分のイメージどおりの店舗にしたい」と考えています。

一方では、居抜き物件を購入することで開業資金を抑えて店舗経営を始めたい買主もいるため、店舗併用住宅を解体してしまうのが得策ともいえません。

こうしたリスクを考えると「リフォーム費用を売主が負担する」や「リフォーム費用の分だけ値引きする」といった条件をつけて、店舗併用住宅をそのまま売却した方がよいでしょう。

店舗併用住宅は通常物件よりも買主が見つかりにくい

店舗併用住宅は現状のままでも売却できますが、通常物件に比べると買主が見つかりにくい点は否めません。

なぜなら、不動産を購入する買主の大半は、店舗部分または居住部分の片方しか必要としていないからです。

また、店舗併用住宅は居住部分しか住宅ローンの融資が受けられないため、現金一括払いができるような買主でないと購入できません。

そのため、通常の一軒家やテナントビルなどに比べると、店舗併用住宅は売却まで時間がかかってしまう傾向にあります。

店舗部分・居住部分の片方しか必要ない買主が多い

店舗を購入したいと考えている買主は、店舗を必要としているだけで自宅は別に所有しているケースも多く、基本的に居住部分は必要ないと考えています。

逆も然りで、住居を購入したいと考えている買主は、あくまで家が欲しいだけで店舗部分は必要ありません。

そのため、店舗部分も居住部分もほしいと考える人は、住込みで店舗を営む自営業者などに限られるため、店舗併用住宅はそもそも買主の母数が少ないのです。

基本的に店舗部分は住宅ローンを組めない

一般の買主が物件を購入する場合、現金一括払いではなく住宅ローンなどを組んで購入するケースがほとんどだと思います。

しかし、あくまで住宅ローンは居住用の建物への融資なので、店舗併用住宅を購入する場合は店舗部分の購入資金に対する融資が受けられません。

住宅ローンが組めないうえ、現金の一括払いで購入できる買主も少ないので、店舗併用住宅は売却しにくい傾向にあります。

店舗併用住宅を売却しやすい売却先

需要の少ない店舗併用住宅ですが、特定の買主にはピンポイントで刺さるため、そういった相手を見つければスムーズに売却できます。

次のような売却先であれば、店舗併用住宅を売却しやすいです。

• 自宅で店舗経営したいと考えている買主
• テナント経営を考えている投資家
• 自社で物件を買取している買取業者

それぞれの売却先について、1つずつ見ていきましょう。

自宅で店舗経営したいと考えている自営業者

第1候補となるのが、自宅での店舗経営を考えている自営業者です。

店舗を開業する場合、開業資金を抑えるために中古物件を探す人も多く、その中には自宅で店舗経営したいと考えている人も存在します。

例えば、1階でラーメン屋を営み、2階を自宅兼事務所とするようなケースです。

この場合、開業資金を節約できるメリットが買主側にもあるので、相場以上の高値で購入してもらえる可能性もあります。

自宅で店舗経営したいと考えている買主さえ見つかれば、店舗併用住宅をスムーズかつ高額で売却できる可能性は高いです。

テナント経営を考えている投資家

第2候補は、店舗併用住宅でのテナント経営を考えている不動産投資家です。

店舗併用住宅には、自分で店舗経営するのではなく、テナントとして店舗部分を貸し出して賃貸収入を得るという使い道もあります。

また店舗併用住宅のアパートやマンションであれば、1階をコンビニなどにして、2階以上を賃貸物件にすることで、さらなる賃貸収入が見込めます。

こうしたテナント料の賃貸収入を目的としている不動産投資家であれば、店舗併用物件を購入してもらえる可能性が高いです。

自社で物件を買取している買取業者

第3候補は、自社で物件を買取している不動産買取業者です。

いわゆる「不動産業者」には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ物件の売却方法が異なります。

仲介業者を利用して、自営業者や不動産投資家を探しても、なかなか買主が見つからずにいつまでも店舗併用住宅を売却できない恐れがあります。

買取業者であれば、お互いが合意した時点で店舗併用住宅を買取してもらえるので、査定依頼を申し込んだ当日に売却が決まるケースも少なくありません。

さらに良い条件で店舗併用住宅を売却したい場合、1社ではなく複数の買取業者で査定を受けることをおすすめします。

店舗併用住宅を売却する2つのコツ

店舗併用住宅を売る場合、実際にはどうすればよいのでしょうか。

店舗併用住宅をスムーズに売るコツとしは、次の2種類の方法があります。

• 古家付き土地として売り出す
• 一括査定で複数の不動産会社を比較する

それぞれのコツについて、詳しく見ていきましょう。

【コツ1】古家付き土地として売り出す

1つ目のコツは、古家付き土地として売り出す方法です。

古家付き土地とは、建物部分の資産価値をゼロとし、土地のみの価格で売買される物件です。土地の評価額に、建物の解体費を差し引いた金額で売り出します。

通常物件よりも売却価格は安くなりますが、価格が安いおかげで買主が見つかりやすい傾向にあります。

半年以上経っても店舗併用住宅の買主が見つからない場合は「古家付き土地」として売却することも検討してみましょう。

【コツ2】一括査定で複数の不動産会社を比較する

2つ目のコツは、一括査定で複数の不動産会社を比較することです。

仲介業者も買取業者も、各社で得意な物件に違いがあります。店舗併用住宅の取り扱いに慣れている不動産会社なら、他社より数百万円単位で高く売れる場合もあるのです。

そのため、一括査定で複数の不動産会社に査定してもらい、それぞれの査定額や売却条件を比べてみることが、店舗併用住宅の売却ではとくに重要です。

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店舗併用住宅の売却時は譲渡所得税が控除される

店舗併用住宅に限らず、不動産を売却して利益を得ると「譲渡所得税」という税金がかかります。

しかしマイホームを売却した場合のみ、譲渡所得に対して最高3,000万円まで控除が受けられる特例があります。

店舗併用住宅は居住スペースがあるおかげで、マイホーム同様に居住用財産と扱われるので、譲渡所得税の控除が受けられます。

ただし店舗併用住宅の場合、物件全体ではなく居住部分しか控除の対象になりません。

この項目では、店舗併用住宅の売却時にかかる譲渡所得税について解説します。

「3,000万円の特別控除」の対象内

まずは店舗併用住宅の売却時に受けられる「3,000万円の特別控除」です。

「3,000万円の特別控除」とは、居住用財産を売却して取得した譲渡所得から3,000万円まで控除してもらえる特例のことで、3,000万円未満の場合は税額が0になります。

通常、不動産売却で得た利益である「譲渡所得」に対して、以下の譲渡所得税がかかります。

• 譲渡所得 = 売却価格 – (不動産の取得に要した費用+売却にかかる費用)
• 譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

「3,000万円の特別控除」が適用される場合、以下のように譲渡所得から最高3,000万円を控除できるため、譲渡所得税の金額が安くなります。

• 譲渡所得= 売却価格 – (不動産の取得に要した費用+売却にかかる費用) – 3,000万円

以下の条件をすべて満たすことで「3,000万円の特別控除」が受けられます。

• 自分が住んでいる家を売るか、家と一緒に敷地や借地権を売る
• 家の取壊し〜売却までの間に土地を住居以外に使ってない
• 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係ではない

「3,000万円の特別控除」について、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

参照:「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）

控除対象となるのは居住部分のみ

店舗併用住宅も居住用財産と扱われるため「3,000万円の特別控除」を受けられます。

しかし、店舗併用住宅は居住用財産と事業用資産を混成したものである以上、物件全体に対して控除が受けられるわけではなく、居住部分しか控除が受けられません。

例えば、1階で飲食店を営みながら2階を自宅としている場合、2階の居住部分に対してのみ「3,000万円の特別控除」が適用されます。

ただし、特例として店舗併用住宅の居住部分が90％を上回る場合のみ、その物件全体に対して「3,000万円の特別控除」が受けられます。

控除対象となる居住部分の計算方法

店舗併用住宅では、どこまでが居住部分として扱われるのでしょうか。

税額を計算する前に、店舗併用住宅における居住部分の面積を計算しましょう。

解説の都合上、居住部分・店舗部分・併用部分の床面積をA・B・Cとします。

• A＝居住部分の床面積
• B＝店舗部分の床面積
• C＝居住用と店舗用の併用部分の床面積

店舗併用住宅における居住部分の面積は、以下の計算式で求められます。

• 居住部分の建物面積 = A + C × A / ( A + B )

店舗併用住宅を敷地ごと売却する場合、建物だけでなく敷地における居住部分も求めなければなりません。

店舗併用住宅の敷地における居住部分の面積は、次の計算式で算出できます。

• 居住部分の敷地面積 ＝ A + C × B

次の項目では、どのように計算するのか具体例を使ってみていきましょう。

店舗併用住宅の売却時に譲渡所得税が控除される例

実際に3,000万円特別控除の特例が適用される場合の所得税を計算してみます。

このように店舗併用住宅を売却した際の譲渡所得税の計算はむずかしいので、実際の計算は税理士などの専門家へ依頼したほうがよいでしょう。

特別控除を受けるための申請方法

最後に店舗併用住宅の売却時に3,000万円の特別控除を受ける方法を解説します。

まずは以下の必要書類を用意しましょう。

• 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
• 住民票の写し

つづいて、売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告をおこないましょう。

このとき、確定申告書に3,000万円の特別控除を受ける旨を記載しておけば、譲渡所得税に対する控除が受けられます。

わからない点があれば、不動産業者へ相談したり、税務署に連絡して確認しておきましょう。

まとめ

店舗併用住宅は通常の一軒家やテナントビルに比べると需要が少ないものの、自宅で店舗を営みたい自営業者などの買主さえ見つかれば売却可能です。

なかなか買主が見つからないときは「古家付き土地」として安く売り出したり、自社で不動産を買取している買取業者へ相談すると売却しやすいです。

それでも買主が一向に見つからない場合は「訳あり物件の専門業者」へ依頼すれば、手間なくスムーズに店舗併用住宅を買取してもらえます。

店舗併用住宅の売却時にかかる譲渡所得税についても相談できるので、まずは不動産業者の無料査定を受けて、おおよその売却価格を把握しておくとよいでしょう。