最低敷地面積の土地分筆と売却の注意点は？早く売るためのコツを解説

「最低敷地面積の土地を分筆して売却したい」と考える人もいるでしょう。

最低敷地面積とは、建物を建てるときに必要な最低限の敷地面積です。最低敷地面積に満たない土地には、建物を建築できません。

そのため、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、売却は困難になります。最低敷地面積の土地を売却する場合は、土地そのものを売却すべきです。

また、最低敷地面積以下の土地を売却したい場合は、複数の不動産会社を比較することも重要です。

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最低敷地面積の土地を分筆してしまうと売却は困難になる

最低敷地面積とは建物を建てるときに必要な最低限の敷地面積のことです。最低敷地面積は「敷地面積の最低限度」とも呼称されます。

また、最低敷地面積は全国一律で決められているわけではなく、市区町村単位で決められています。

もしも、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと売却は困難になります。最低敷地面積よりも小さい土地には、建物を建築できないからです。

建築基準法53条の2

建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。
引用：e-govポータル、建築基準法53条の2

「最低敷地面積を分筆した土地」を購入しても、建物を建築して利用・居住できないため、最低敷地面積を分筆した土地には買主がつきにくいです。

ですので、もし最低敷地面積の土地を売却したい場合は、土地そのものを売却するべきです。

最低敷地面積よりも小さい土地には建物を建築できない

前の項目でも説明した通り、最低敷地面積とは、建物を建てるときに必要な最低限の敷地面積のことです。

つまり、最低敷地面積を満たしていない土地には建物を建築できません。

極端な話ですが、最低敷地面積から0.1㎡でも狭ければ、その敷地上に建物を建築できません。そうなれば、土地の使い道は駐車場や通路などに限られてしまいます。

土地の購入を検討している人のほとんどは、建物を建築して居住・利用を目的としています。

建物が建てられない土地に買主はつきにくいため、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと売却が難しくなるため注意しましょう。

法令制定前から「最低敷地面積未満」であった場合は建築制限を受けない

最低敷地面積に満たない土地には、建物を建築できないのが原則です。

ただし、法令制定前から、最低敷地面積未満であった場合は、法令による建築制限を受けません。

建築基準法53条の2 第3項

都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められ、又は変更された際、現に建築物の敷地として使用されている土地で同項の規定に適合しないもの又は現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば同項の規定に適合しないこととなる土地について、その全部を一の敷地として使用する場合においては、同項の規定は、適用しない。
引用：e-govポータル、建築基準法53条の2 第3項

最低敷地面積が定められる前から下回っていた場合は、建物の建て替えや再建築が自由におこなえます。

ですので、売却時にも通常の不動産と同じように売却できます。

もしも、売却を検討している土地が、最低敷地面積未満であれば「分筆された時期」を調べるとよいです。

最低敷地面積の土地を分筆すると違反建築物になる

最低敷地面積で制限されるのは「最低敷地面積未満に新しく建物を建てること」です。土地の分筆自体は制限されません。

そのため、最低敷地面積の土地でも、法律的には分筆可能です。

ただし、既に建物が建っている場合に、最低敷地面積の土地を分筆すると、その建物は違反建築物となります。

違反建築物となると、行政からの是正指導対象となるだけでなく、売却が困難になってしまうため、最低敷地面積の土地は分筆しない方がよいです。

最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった土地の売却方法

これまで説明した通り、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、売却が困難になります。買主が見つかりにくいだけでなく、売却価格も相場価格より安くなってしまうでしょう。

しかし「既に最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった」人もいるかもしれません。

最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、売却が困難になりますが「絶対に売れない」わけではないので、安心してください。

具体的には、以下3つの方法であれば、最低敷地面積を分筆してしまった場合でも、売却ができます。

• 隣地の所有者に買い取ってもらう
• 隣地を買取・合筆して最低敷地面積の制限を満たしてから売却する
• 買取業者に直接買い取ってもらう

以下の項目から、それぞれの方法を順番に見ていきましょう。

1.隣地の所有者に買い取ってもらう

最低敷地面積の土地を分筆すると、敷地面積の最低限度を満たせなくなるため、建物の建築が不可になります。

そこで、隣地の所有者に買い取ってもらうことを検討しましょう。

隣地の所有者に売却し、最低敷地面積と隣地を合筆すれば、敷地面積の最低限度を満たせるようになります。

つまり、隣地の所有者は、最低敷地面積未満の土地を購入することで、自由に扱える土地が増えます。

そのため、売主も飼い主もお互いに得できる方法といえます。

2.隣地を買取・合筆して最低敷地面積の制限を満たしてから売却する

隣地を買取し、最低敷地面積の制限を満たして売却することも検討しましょう。

前の項目で紹介した方法とは反対に、隣地を買い取り合筆登記することで、最低敷地面積を満たせるようにします。

この方法であれば、分筆してしまった最低敷地面積未満の土地でも、建築可能な通常の土地として、売却できます。

ただし、隣地を買い取るにはお金がかかることに注意が必要です。土地を売るために投資しても、投資額以上の売却益を得られなければ、赤字になってしまいます。

3.買取業者に直接買い取ってもらう

不動産会社には仲介業者と買取業者の2種類があり、買取業者は物件を自社で直接買い取ります。

最低敷地面積を下回る土地でも、買い取るのが不動産会社なら活用方法を熟知しているので、積極的に買い取ってもらえる可能性があります。

ここまで紹介した「隣地の所有者に買い取ってもらう」「隣地を買い取ってから売却する」といった方法も、不動産会社なら個人がやるより適切な交渉ができるため、高額で買取できるのです。

なかなか売れずに困っているときや、とにかく早く売却したいときは、買取業者の利用を検討してみましょう。

不動産会社を選ぶときは複数社を比較することが大切

最低敷地面積以下という特殊な土地の売買では、不動産会社選びが重要です。

仲介業者も買取業者も、各社で得意な物件・地域に違いがあります。依頼する不動産会社によって、売却価格に数百万円の差が出る場合もあるのです。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や売却条件を比べることをおすすめします。

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最低敷地面積の土地を手放したいなら土地そのものを売却しよう

これまで説明した通り、最低敷地面積の土地を分筆すると、売却は困難になります。

ですので、最低敷地面積の土地を手放したいなら、土地そのものを売却しましょう。

最低敷地面積の土地は分筆さえしなければ、建物を建築できるため、通常の不動産と同じように売却できます。

最低敷地面積の土地を手放す必要があるなら、分筆はせずに土地そのものを売却するようにしてください。

最低敷地面積の土地が共有状態であるなら共有持分のみの売却も検討しよう

前の項目でも説明した通り、最低敷地面積の土地を手放したいなら、土地そのものを売却すべきです。

もしも、最低敷地面積の土地が共有状態の場合は、自分の共有持分だけを売却することも検討しましょう。共有持分とは、共有状態にある不動産を所有する人が、それぞれ所有する権利のことです。

共有状態にある土地そのものを売却するには、共有者全員の同意が必要です。

ただし、共有持分だけであれば、自分の意思だけで売却できます。

最低敷地面積の土地を共有状態で所有しており、自分が所有する権利だけでも手放したいと思うかもしれません。その場合は、分筆してから売却するのではなく、共有持分を売却するとよいです。

また、共有持分を売却する際は、共有持分を専門に扱う不動産業者への売却をおすすめします。共有状態にある最低敷地面積の土地でも、他共有者とトラブルを起こすことなく売却できます。

まとめ

最低敷地面積の土地を手放したいなら、土地そのものを売却すべきです。

もし最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、建物を建築できない違反建築物になるため、売却が困難になってしまいます。

なるべく高く売りたい場合は、全国の不動産会社にまとめて査定を依頼できる、オンラインの一括査定を利用しましょう。

最低敷地面積をした回る土地でも高く売却できる不動産会社を、効率的に探せます。