埋蔵文化財包蔵地の土地売却は届け出が必要！スムーズな売り方も解説

石器・土器などの遺物や、貝塚・古墳などの遺跡が埋まっている土地は「埋蔵文化財包蔵地」といわれます。

埋蔵文化財包蔵地が見つかった場合、自治体の教育委員会に届け出をし、調査をおこなう必要があるので、土地を使えるようになるまで時間がかかってしまうのです。

場合によっては、調査費用を自分で負担する必要もあるため、金銭的な負担もかかります。

埋蔵文化財包蔵地を売却したいときは、訳あり物件の専門業者に買取してもらうことをおすすめします。

訳あり物件専門の買取業者なら、調査の手間や費用をかけることなく、現状のまま買取が可能です。まずは無料査定で、売却予定の物件がいくらになるか調べてみましょう。

>>【最短12時間で価格がわかる！】訳あり物件専門の買取業者はこちら

埋蔵文化財包蔵地の定義と確認方法

そもそも自分の土地が「埋蔵文化財包蔵地」なのかを確認していない人も多いでしょう。

もし自分の土地から埋蔵物が発掘されても、それが文化財と認められなければ「埋蔵文化財蔵地」とは見なされず、普通の土地と同じ扱いで売却できます。

まずは、埋蔵文化財包蔵地の定義と調査方法をみていきましょう。

埋蔵文化財包蔵地とは地中から遺跡が発見された土地

「埋蔵文化財包蔵地」とは、地中に遺跡などが埋蔵されている可能性のある場所のことで、文化財保護法では「遺物」や「遺構」といった埋蔵文化財がある場合を指します。

種類	具体例
遺物	石器や土器など
遺構	古代人の住居跡、柱穴・炊事場の跡など

京都府や奈良県などの古くから人が集まっていた土地の場合、土地から遺跡などの「埋蔵文化財」が出てくる可能性は高いです。

ちなみに文化庁では埋蔵文化財の範囲を以下のように定義しています。

年代	埋蔵文化財になる範囲
1600年頃までの遺跡	基本的にはすべて埋蔵文化財
1600年頃〜1860年頃の遺跡	地域において必要なもの
1860年以降の遺跡	地域において特に重要なもの

とはいえ、発掘された遺跡が「埋蔵文化財」と見なされるかはケースによるため、自身では判断がむずかしいです。

参照:「埋蔵文化財の保護と発掘調査の円滑化等について」（文化庁）

埋蔵文化財包蔵地の場所は各都道府県の教育委員会などで確認可能

これまでに埋蔵文化財包蔵地は46万件以上も発見されており、毎年9,000件程度の発掘調査がおこなわれています。

そのため、既に報告されている埋蔵文化財包蔵地の場所は、各都道府県の教育委員会や文化財保護課などへ出向き「遺跡地図」や「遺跡台帳」を見ることで確認できます。

土地の地番などを伝えれば、その土地が埋蔵文化財包蔵地であるかを自治体が確認して、1〜2日程度で回答結果が得られます。

ただし、自治体によって受付窓口が異なるため、まずは最寄りの市区町村へ問い合わせるとよいでしょう。

参照:「埋蔵文化財包蔵地の確認」（横浜市）

ホームページから埋蔵文化財包蔵地を確認できる自治体もある

なかには、埋蔵文化財包蔵地の場所をホームページに公表している自治体もあります。

例えば、東京都であれば「東京都遺跡地図情報インターネット提供サービス」というページを使って、既に発見された埋蔵文化財包蔵地の所在を確認できます。

ホームページの情報を参考にすれば、自分の土地が埋蔵文化財包蔵地であるかについて、自治体からの回答を待たずにある程度の目星がつけられます。

とはいえ、近隣に遺跡がなくても埋蔵文化財包蔵地と判断される場合もあるので、各都道府県の教育委員会などへ問い合わせるのがもっとも確実でしょう。

参照:「東京都遺跡地図情報インターネット提供サービス」（東京都教育委員会）

>>【最短24時間スピード査定】訳あり物件専門の買取業者はこちら！

埋蔵文化財包蔵地を売るときの注意点

埋蔵文化財包蔵地であっても法律上は問題なく売却できますが、通常の土地と同じ売却方法では買主が見つかりにくいです。

そのため、埋蔵文化財包蔵地を売るときは以下の2点に注意しましょう。

1. 遺跡を発見した場合は都道府県への確認が必要
2. 届出後に埋蔵文化財包蔵地への措置が命じられる

売りたい土地が埋蔵文化財包蔵地だと発覚した場合、まずは都道府県へ届出をおこなった後、命じられる措置に従わない限り建物を建てることができません。

この項目では、埋蔵文化財包蔵地を売るときの注意点を解説します。

遺跡を発見した場合は都道府県への届出が必要

まず自分の土地から遺跡を発掘した場合、都道府県の教育委員会への届出が必要です。

文化財保護法によって、埋蔵文化財包蔵地の工事には事前の届出が義務付けられており、その後の教育委員会との協議によっては発掘調査などを命じられる恐れもあるからです。

届出をせずに埋蔵文化財包蔵地を売ることも可能ですが、その場合は購入した買主が届出をおこなう必要があるため、通常の土地よりも売れにくくなってしまいます。

ですので、自分の土地から遺跡で発見したら、まずは都道府県の教育委員会へ問い合わせて指示を仰ぎましょう。

届出後に埋蔵文化財包蔵地への措置が命じられる

つづいて、都道府県の教育委員会への届出後、埋蔵文化財包蔵地への発掘調査といった措置が命じられます。

埋蔵文化財包蔵地への措置には以下の5パターンがあり、いずれかの措置が自治体から指示されます。

1. 土地を掘り返して本格的に調べる「発掘調査」
2. 遺跡の規模のみを調べる「確認調査」
3. 土地の一部のみを部分的に調べる「試掘調査」
4. 役所が立会う場合のみ工事が認められる「立会調査」
5. 所有者のみで土地を工事できる「慎重工事」

そのまま埋蔵文化財包蔵地への工事が認められる場合もありますが、遺跡の調査が完了しないと工事できないケースもあるため注意が必要です。

それぞれのパターンについて、1つずつ詳しく解説していきます。

1.土地を掘り返して本格的に調べる「発掘調査」

「発掘調査」の場合、埋蔵文化財包蔵地へ工事をおこなう前に、土地を掘り起こしての本格的な調査が命じられます。

次のようなケースでは、発掘調査が命じられることが多いです。

• 工事により埋蔵文化財が掘削される
• 恒久的な建物や道路などを設置する

発掘調査が命じられると、膨大な費用や時間がかかるため、埋蔵文化財包蔵地のなかでも極端に売れにくくなってしまうため注意しましょう。

ただし、調査費用を自治体が負担してくれるケースであれば、発掘調査が命じられた埋蔵文化財包蔵地でも多少は売れやすくなるので、事前に確認しておくとよいでしょう。

2.遺跡の規模のみを調べる「確認調査」

「確認調査」では、本格的な発掘調査をおこなう準備として、遺跡の規模などを確認するための調査が実施されます。

次のようなケースでは、確認調査が命じられる可能性が高いです。

• どのくらい遺跡が広いか判明していない
• どれほどの埋蔵物が残っているか不明

確認調査は遺跡の面積や埋蔵物の量を確認するために実施されるもので、その結果に基づいて本格的な発掘調査への協議がおこなわれます。

つまり確認調査の結果、発掘調査が命じられる恐れもあるため注意しましょう。

3.土地の一部のみを部分的に調べる「試掘調査」

「試掘調査」の場合、土地の一部のみを部分的に掘削して、本格的な発掘調査の必要性を調べます。

試掘調査になるのは、次のようなケースです。

• 地表を見ただけでは文化財の有無がわからない
• 発掘調査をしても無駄になる恐れがある

発掘調査に比べると費用や時間をかけずに済みますが、試掘調査をおこなった後、結果次第では発掘調査を命じられる恐れもあるため注意が必要です。

4.役所が立会う場合のみ工事が認められる「立会調査」

「立会調査」では、役所が立会う場合のみ土地への工事が認められます。

次のようなケースであれば、立会調査が命じられる可能性が高いです。

• 掘削工事の深さが遺跡に達しない
• 過去の調査から周辺地域に遺跡が少ない
• ガス・水道・電気などの小規模な工事である

土地の工事には役所の立会いが必要ですが、遺跡を調査する必要はないので、埋蔵文化財包蔵地でも売却しやすい傾向にあります。

5.所有者のみで土地を工事できる「慎重工事」

「慎重工事」であれば、役所の立会いも不要で土地所有者のみでの工事が認められます。

次のようなケースは、慎重工事で済まされる可能性が高いです。

• すでに事前調査を実施している
• 過去の試掘で何も確認できなかった
• 過去の工事で遺跡が損壊している

「慎重に工事してください」という指導がおこなわれるだけなので、もっとも売却しやすい埋蔵文化財包蔵地といえます。

>>【最短24時間スピード査定】訳あり物件専門の買取業者はこちら！

埋蔵文化財包蔵地の調査費用は平均100万円以上

埋蔵文化財包蔵地の発掘調査をおこなう場合、次のような費用がかかります。

• 作業員の人件費
• 重機などのレンタル料金
• 測量にかかる費用
• プレハブの設置・撤去費用
• 工事現場の警備費用など

埋蔵文化財包蔵地の調査は土地所有者が自分で土地を発掘するのではなく、土木工事を伴う発掘調査などを実施しなければなりません。

埋蔵文化財包蔵地の調査費用は埋蔵されている出土品の種類や、土地の面積などの条件によって異なりますが、土地の面積が大きいほど費用も高くなる傾向にあります。

文化庁によれば、埋蔵文化財包蔵地の発掘調査にかかる平均費用は下記のとおりです。

調査の種類	調査費用
個人住宅建築のための調査	約94万円
個人事業のための発掘調査	約263万円

調査の種類にもよりますが、埋蔵文化財包蔵地の発掘調査をおこなうには平均100万円以上もの調査費用がかかります。

参照:「埋蔵物文化財関係統計資料」（文化庁）

埋蔵文化財包蔵地の調査費用が自己負担となるケースもある

埋蔵文化財包蔵地の発掘調査をおこなう際、必ずしも行政が調査費用を負担してくれるとは限りません。

埋蔵文化財包蔵地に自分用の住宅を建てる場合であれば、原則として国が調査費用を負担してくれます。

ただし、次のような事業利用のための埋蔵文化財包蔵地で発掘調査をおこなう場合、その土地の売主または買主が調査費用を負担しなければなりません。

• 不動産投資のために物件を購入する
• アパート・マンションなどの収益物件を建築する
• 事務所兼用の住宅を建築する

買主が調査費用を負担しなければならないケースもあるため、埋蔵文化財包蔵地の売却前には調査費用の負担について自治体へ確認しましょう。

埋蔵文化財包蔵地は通常の土地より売却しにくい

埋蔵文化財包蔵地を売る場合、通常の土地よりも買主が見つかりづらく売れにくい傾向にあります。

埋蔵文化財包蔵地が売れにくい理由として、次の5つが挙げられます。

1. 遺跡の調査中は工事がストップする
2. 調査費用を買主が負担するケースもある
3. 土地を工事するには着工60日前までに届出が必要
4. 建物の建築が制限される恐れがある
5. 埋蔵文化財包蔵地である事実は買主への告知義務がある

それぞれの理由を1つずつみていきましょう。

【理由1】遺跡の調査中は工事がストップする

1つ目の理由として、遺跡の調査中は埋蔵文化財包蔵地の工事がストップしてしまうことが挙げられます。

試掘調査のみで済む場合は工事への影響も少ないですが、本格的な発掘調査が命じられると工事のスケジュールが大幅に遅れてしまいます。

また発掘調査の結果によっては、埋蔵物の記録作業のために工事がストップするだけではなく、遺跡保存のために工事の変更や中止が命じられるケースもあります。

このように購入した買主がすぐに土地を利用できないせいで、埋蔵文化財包蔵地は購入を避けられてしまう傾向にあります。

【理由2】調査費用を買主が負担するケースもある

2つ目の理由は、遺跡の調査にかかる費用を埋蔵文化財包蔵地の買主が負担しなければならない恐れがあるためです。

先述したとおり、自分の居住用住宅を建てるケースでない限り、埋蔵文化財包蔵地の調査費用は売主または買主が負担しなければなりません。

こうした金銭的負担のせいで埋蔵文化財包蔵地は買主からの需要が少ないため、調査費用を見越して価格を値下げしなければならないケースもあります。

【理由3】土地を工事するには着工60日前までに届出が必要

3つ目の理由は、埋蔵文化財包蔵地で工事をおこなうには着工60日前までに届出が必要であることです。

文化財保護法では、埋蔵文化財包蔵地で工事する場合は規模に関係なく、着手の60日前までに都道府県の教育委員会への届出が必要であるとしています。

例えば、住宅を建てる場合は届出後に役所と協議して、遺跡を傷付けずに建築できるよう図面などを調整しなければなりません。

届出自体に手間がかかるうえ、工事が認められるとも限らないため、埋蔵文化財包蔵地はなかなか買主が見つかりにくいのです。

参照:e-Govポータル「文化財保護法 第93条」

【理由4】建物の建築が制限される恐れがある

4つ目の理由は、場合によっては埋蔵文化財包蔵地への建物の建築が制限される恐れがあることです。

埋蔵文化財包蔵地の工事では、遺跡を保護するために地盤改良が認められないケースや、建物の建築が制限されるケースもあります。

このように購入しても買主が希望した建物を建築できるとは限らないため、埋蔵文化財包蔵地は購入を避けられてしまう傾向にあります。

【理由5】埋蔵文化財包蔵地である事実は買主への告知義務がある

5つ目の理由は、埋蔵文化財包蔵地である事実を買主へ告知しなければならないことです。

先述したとおり、埋蔵文化財包蔵地はデメリットが多いため、その事実を買主へ告知せずに普通の土地として売却しようと考える方も少なくありません。

しかし、埋蔵文化財包蔵地である事実を買主へ伝えずに土地を売却すると「契約不適合責任」に反するとして、損害賠償請求を受ける恐れがあるので注意しましょう。

契約不適合責任とは、売却した土地が売買契約の内容と異なる場合に売主が負わなければならない責任で、買主から売主への売買契約の解除や損害賠償請求が認められています。

例えば、売却後に埋蔵文化財包蔵地から遺跡が発見された場合、買主は遺跡調査を実施しなければならず、その調査費用を買主から売主へ請求できます。

こうした契約不適合責任を免れるためには、埋蔵文化財包蔵地である事実を買主へ伝えなければなりませんが、そのせいで購入を避けられてしまうのです。

埋蔵文化財包蔵地が売れないときの対処法

先述したとおり、埋蔵文化財包蔵地は通常の土地よりも売れにくいので「売りに出しても買主が見つからない」というケースも少なくありません。

なかなか埋蔵文化財包蔵地が売れない場合、次の対処法を実践するとよいでしょう。

1. 売主側で遺跡の事前調査を済ませておく
2. 訳あり物件の専門業者に買取してもらう

売却前に売主が遺跡を調査しておけば、埋蔵文化財包蔵地の状態を正確に把握できるので、買主が見つかりやすくなります。

遺跡の調査が面倒な場合、訳あり物件の専門業者に埋蔵文化財包蔵地をそのまま買取してもらうことも可能です。

最後に、埋蔵文化財包蔵地がなかなか売れないときの対処法を解説します。

>>【最短24時間スピード査定】訳あり物件専門の買取業者はこちら！

1.売主側で遺跡の事前調査を済ませておく

売主側で遺跡の事前調査を済ませておけば、買主が安心して購入できるので、埋蔵文化財包蔵地が売れやすくなります。

具体的には、売却前に「遺跡地図」と「遺跡台帳」を確認しておき、埋蔵文化財包蔵地である可能性を少しでも感じた場合は自治体の教育委員会に確認しましょう。

その後、必要であれば売主が費用を負担して発掘調査などをおこない、埋蔵物を取り除けば通常の土地と同じように売却できます。

詳細な発掘調査までおこなわなくても、ある程度の確認調査をおこなうことで発掘調査にかかる費用や工事にかかる制限を明確にしておけば、買主が安心して購入できます。

ただし調査費用の負担が大きいと、埋蔵文化財包蔵地を売却できても損をしてしまうケースもあるため注意しましょう。

2.訳あり物件の専門業者に買取してもらう

なかなか埋蔵文化財包蔵地が売れない場合、訳あり物件の専門業者に買取してもらうとよいでしょう。

いわゆる「不動産業者」には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ売却先が異なります。

種類	売却先
仲介業者	買主を探して不動産を売却する
買取業者	自社で不動産を買取してくれる

買取業者であれば、自社で埋蔵文化財包蔵地を買取しているので買主を探す手間がかからないうえ、最短2日程度で土地を引き渡すことも可能です。

とはいえ、埋蔵文化財包蔵地は遺跡調査などが必要になるため、大手不動産業者などでは買取してもらえないケースも少なくありません。

そうした場合も「訳あり物件の専門業者」であれば、埋蔵文化財包蔵地でも問題なく買取してもらえる可能性が高いです。

埋蔵文化財包蔵地をそのまま買取してもらえる

訳あり物件の専門業者に埋蔵文化財包蔵地を買取してもらう場合、次のようなメリットもあります。

• 遺跡の事前調査をしなくても、埋蔵文化財包蔵地を引渡しできる
• 契約不適合責任による損害賠償請求を受けるリスクがない

訳あり物件の専門業者は埋蔵文化財包蔵地であることを理解した上で買取しているので、遺跡の事前調査をしなくてもそのまま埋蔵文化財包蔵地を引き渡せます。

また一般の買主へ売る場合と異なり、買取業者へ売る場合は「契約不適合責任」が適用されないため、損害賠償請求を受ける心配もありません。

無料査定をおこなっている専門業者も多いので、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。

>>【最短24時間スピード査定】訳あり物件専門の買取業者はこちら！

まとめ

埋蔵文化財包蔵地を売る場合、発掘調査を命じられるリスクや建物の建築制限がかかるリスクがあるため、通常の土地よりも買主が見つかりにくいです。

売主側で遺跡の事前調査を済ませておけば、買主を比較的見つけやすくなりますが、調査費用によっては損をしてしまう恐れもあるため注意が必要です。

売主側のリスクを抑えたい場合は「訳あり物件の専門業者」に埋蔵文化財包蔵地をそのまま買取してもらうとよいでしょう。

「訳あり物件の専門業者」であれば、発掘調査を実施していない埋蔵文化財包蔵地でも、そのまま最短2日程度で買取してもらえる可能性が高いです。

「発掘調査を実施するべきか？」を判断するためにも、まずは専門業者の査定を受けて、埋蔵文化財包蔵地の買取価格を把握しておくことをおすすめします。