共有持分の売却相場を調べる方法と高く売るコツ

共有名義不動産において、各共有者の所有権は「共有持分」といいます。

共有持分のみでも売却は可能ですが、不動産全体をそのまま売るより、価格は下がってしまうのが一般的です。

そのため、可能な限り共有者と協力し、不動産をまるごと売却したほうがお得といえるでしょう。

しかし、共有者と売却の話がまとまらない場合は、共有持分専門の買取業者に相談することをおすすめします。

共有持分専門の買取業者であれば、高額かつ最短数日での持分売却も可能です。まずは無料相談を利用して、売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。

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共有持分の不動産相場を知る方法

共有持分の不動産相場を知る方法は主に2つあります。流れとしては、不動産の一括査定サイトで依頼をし、その査定結果をもとに不動産業者に査定の依頼をするのが良いでしょう。その2つの方法について説明をします。

不動産業者の一括査定を利用する

まずは、不動産の一括査定サイトを利用するという方法です。一括査定サイトを利用するメリットとしては、インターネットで24時間どこにいても査定の依頼ができるという点や一括で複数の業者の査定を受けられるので、査定額の比較が簡単にできるという点が挙げられます。

しかし、インターネットでの一括査定は、実際に現地の状況を把握できるわけではないため、必ずしも適正な価格を算出できないことから、業者によって査定額に差が出てしまうというデメリットもあります。査定額の比較を行うためにも最低5社程度に依頼をすると良いでしょう。

不動産業者に査定を依頼する

次に、不動産業者に査定を依頼するという方法です。一括査定サイトで査定額を比較し、その情報をもとに査定を依頼する不動産業者を決めましょう。一括査定を行った業者から2～3社に絞って依頼するのがおすすめです。実際に不動産業者が現地の周辺状況や不動産の状態を確認して査定をしてくれるため、正確な査定価格を算出することができます。

共有持分買取の実績がある不動産業者に依頼するのがおすすめ

共有持分の不動産は一般の不動産と異なり、権利関係の複雑さであることやトラブルが起きやすいことから、買い取ってもらえない、もしくは相場よりもかなり低い価格での買取となってしまいます。そこで、共有持分の買取実績がある不動産業者に依頼をするのがおすすめです。

というのも、共有持分の買取を得意としている業者には、専門の弁護士や司法書士がついていることが多く、共有持分の不動産売却についての知識も豊富なため、一般的な不動産業者よりも高い価格での売却が可能となります。

不動産業者の買取実績を知る方法

共有持分の買取実績があるかどうかを調べるには、不動産業者のホームページを参考にするのが良いでしょう。不動産業者の多くは、自社のホームページを持っており、買取実績を掲載しています。共有持分の不動産の買取に関しては、一般の不動産売却よりも複雑であることが多く、不安な方もいるでしょう。

そのため、共有持分不動産の買取実績が多く、何かトラブルが起きてしまった際の対処をしてくれたり、売却の際の疑問点をしっかりと解消してくれるような不動産業者を選ぶことで、安心して取引を行うことができます。また、必ずしも大手の業者=買取価格が高いというわけではないため、少し手間はかかりますが、大手の業者に限らず、地元の不動産業者のホームページも調べてみるのがおすすめです。

共有持分の不動産を高く売却する際のコツ

せっかく不動産を売却するのであれば、できるだけ高い価格での売却を目指したいものです。では、共有持分の不動産を高く売却するにはどうすれば良いのでしょうか。ここでは、高く売却するコツについて説明をします。

自分の持分のみの売却だと相場より低い買取となる

共有持分の不動産を売却する際に、自分の持分のみの売却だと相場よりも低い価格での買取となってしまうため、注意が必要です。

その理由としては、共有名義の不動産を購入したとしても、購入者が自由にその不動産を使用できないため、購入希望者が見つかりにくいことが挙げられます。

なるべく高値で共有持分を売るには、共有持分の取り扱いに慣れている専門の買取業者に相談するとよいでしょう。

共有持分に関する豊富な知識と顧客ネットワークをもっているので、高額買取を期待できます。

共有者全員に同意を得て売却をする

自分の持分のみを売却する場合には、共有者の同意を得ずとも自由に売却をすることができます。しかし、共有者に告知をせず勝手に自分の持分を売却し、その購入者と共有者の間でトラブルがあった際に巻き込まれてしまう可能性があります。また、共有者に同意を得ることで、共同で売却希望の人が現れる確率が高くなるため、自分1人で売却するよりも高い価格で売却することができるようになります。
　

共有持分の不動産を売却する際の注意点

共有持分の不動産は、権利関係が複雑で一般の不動産よりもトラブルが起きやすいとされています。そこでトラブルを回避するためにも、今から説明する注意点をしっかりおさえておきましょう。

不動産の共有者を明確にする必要がある

共有持分の不動産を売却する際は、不動産の共有者を明確にする必要があります。前の項でも説明した通り、自分の持分のみを売却する場合でも、共有者に告知をすることでトラブルが起きにくくなります。

まずは、土地の登記簿上に記されてある所有者や共有持分権者の氏名や住所を手掛かりにしましょう。土地の登記簿の情報は、法務局で登記事項証明書の交付を受けるか、インターネット上の登記情報提供サービスにて確認できます。次に、この登記簿の情報をもとに、住民票や戸籍謄本を利用して共有者の所在を明らかにしましょう。

本来、住民票や戸籍謄本の交付請求はプライバシー保護の観点から、一定の範囲の親族等限られた者だけに認められていますが、「自己の権利を行使する際に、住民票や戸籍謄本の記載事項を確認する必要がある者」に関しても交付請求が認められています。ちなみに、住民票は、登記簿上に記載されている住所の役所、戸籍謄本は本籍地の役所で取得が可能です。

共有者と連絡が取れない場合は、家庭裁判所で｢不在者財産管理人｣を選出する

共有者を明確にするといっても、相続などで共有者が複数人いる場合、すべての共有者と簡単に連絡が取れる状況ではないということもあるでしょう。例えば、共有者と連絡が取れない場合です。住民票を変更していないため、現在の所在がわからないといったケース等もあるかと思います。

そのような場合、家庭裁判所で｢不在者財産管理人｣を選出する必要があります。不在者財産管理人とは、その所在がわからない共有者のために財産の管理をする人のことをいいます。不在者財産管理人は、その共有者の代わりに不動産の売却をすることが可能です。

共有者が亡くなっている場合は、相続人の意思が反映される

また、共有者に連絡を取ろうとしたところ、共有者が亡くなっていたというケースもあるかもしれません。そのような場合には、共有持分の権利が相続人に継承されるので、相続人に連絡を取るようにしましょう。また、売却に関しても、その相続人の意思が反映されるため、同意を得ることができれば、売却を進めることができます。

一番高く売る方法は共有者全員の同意を得て不動産を丸ごと売却するコツ

共有持分をもっとも高い方法で売却しようと考えているなら、共有者全員の同意を得て、不動産ごと売却をしましょう。共有者全員の同意を得ることができれば、あとは通常の不動産売却と同じような流れで取引を進めることができるので、各自で所有している持分を単独で売却するよりも大幅に買取額がアップします。

共有持分が安くなってしまう理由

共有持分が安くなってしまうのは、自分一人で行えることが少ないという理由が挙げられます。自らが使用するのに関しては、他の共有者の許可がなくても問題ありませんが、賃貸物件として利用する場合やリフォームする場合は過半数の共有者の同意が必要です。また、売却に関しては、全員の同意が必要で通常の不動産よりも扱いにくく、手間がかかってしまいます。
　

共有持分の不動産を売却する際にトラブルが起こりやすい理由

共有持分不動産の売却はトラブルになりやすい旨をお伝えしてきましたが、そもそも何故トラブルが多いのでしょうか。主に2つの理由が考えられるため、以下の項で確認をしておきましょう。

維持費や税金がかかる

まず、共有持分の不動産を維持するのにもお金がかかってしまうという点です。また、同様に固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。そうすると、誰がそのお金を負担するのかということが問題になってきます。

民法では、「各共有者はその持分に応じ管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。」(民法253条)と定められているのですが、あまりにも1人の負担割合が多かったり、支払いを行わない人がいたりするとトラブルとなってしまいます。

相続が繰り返されると共有者が増え、権利関係が複雑化する

共有持分の不動産の相続が繰り返されると共有者は増え続けることとなります。その全員と意見を合わせるのは大変なうえ、誰か1人でも反対意見の人がいれば計画が進まなくなってしまいます。また、人数が多ければ中には連絡がつかず、売却するのにも必要以上に時間がかかってしまったり、上記の維持費や税金の支払いが滞ってしまったりすることも考えられます。
　

共有持分不動産を相続した際にトラブルにならないためには

共有持分不動産を売却する際には、できるだけスムーズに売却を進めたいものです。それでは、どのようにしてトラブルを回避すればよいのでしょうか。ここでは、トラブルが起きにくくなる方法を3つ説明します。

なるべく早く自分の共有持分を売却する

まずは、できるだけ早く自分の持分を売却することを考えましょう。なぜなら、共有持分を長く所持していると、繰り返される相続によって権利関係が複雑になり、それだけトラブルに巻き込まれるリスクも高くなるからです。

また、不動産業者の中には、不当に安い金額で買取をし、高い金額で売却をする買取の業者が存在しており、他の共有者が勝手に持分を売却してしまった場合には、自分自身も不当な金額での売却を勧められる可能性もあります。トラブルに巻き込まれると、弁護士に相談する時間や手間がかかってしまうので、このようなトラブルを避けるためにも、早めの売却をおすすめします。

自分の持分を放棄する

次に、自分の持分を放棄してしまう方法です。そんなことができるの？と驚いた方もいるかもしれませんが、共有持分は自らの意思で放棄することができます。

放棄した持分は他の共有者の持分に帰属することから、面倒な手続きやトラブルと引き換えにその不動産をタダで他の共有者に与える行為となります。

司法書士や弁護士を交えて話し合いを進める

最後に、司法書士や弁護士の資格を持った第三者を交えて話し合いを進める方法です。どうしても共有者内だけでの話し合いだと意見がまとまらずに大変なこともあるでしょう。そのような場合に、有資格の第三者を交えて話し合いをすることで、後から意見の食い違い等によるトラブルを事前に防ぐことができます。

まとめ

共有持分の相場は、一括査定サイトでおおまかな相場を調べたのち、不動産業者に依頼することでより正確な相場を算出することができます。また、その際に不動産業者のホームページを参考にし、共有持分の買取実績が豊富な不動産業者に買取を依頼することで、一般的な不動産業者よりも高い価格での売却が可能となります。

自分1人の持分を売却する場合であっても、他の共有者に許可を取った方がトラブル回避には有効です。共有者と連絡がつかない場合には家庭裁判所で｢不在者財産管理人｣の選出を、そして、共有者がすでに亡くなっていた場合には、その相続人に連絡を取るようにしましょう。

また、共有持分の不動産は他の共有者の許可を得てからでないと、行えないことが多いため、買取価格が低くなってしまいます。もっとも高い価格で売却をするなら、共有者全員に同意を得て、その不動産ごと売却をするのが良い方法です。

さらに、維持費や税金の管理、権利関係の複雑化等からトラブルが起きやすいため、自分の持分を放棄するか、自分たちの話し合いで解決できないときには、有資格の第三者を交えて話し合いを進めていくことをおすすめします。