共有持分はメリットよりデメリットが多い！共有状態の解消方法を解説

「夫婦・親子が共同で家を購入した」「不動産を複数人でわけて相続した」などで不動産が共有名義となった場合、各所有者は共有持分を所有します。

共有持分のメリットは、節税効果が得られることや、住宅ローン審査に通りやすいことです。

ただし、共有持分の取得・所有は、不動産の管理・処分に共有者との話し合いが必要など、デメリットも多数あります。

共有者の間でトラブルになりやすいため、共有名義は基本的に解消するべきです。共有名義を解消するには、自分の持分を売却することをおすすめします。

共有持分専門の買取業者に売却すれば、すでにトラブルが起こっている共有持分でも、スピーディーに買い取ってもらえます。

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• 共有持分は住宅ローン控除や相続税の節税など税制面でのメリットがある。
• 不動産の利用や管理・処分には共有者同士で話し合う必要があるため、トラブルになりやすい点がデメリット。
• メリットよりデメリットのほうが大きいので、基本的には共有状態を解消するほうがよい。

共有持分を取得・所有する5つのメリット

共有持分を取得・所有すると不動産を単独名義で所有するよりも、税制面でのメリットが大きいです。

所有している間は共有者それぞれが住宅ローン控除の適用を受けられ、所得税の節税効果があります。

そして、売却時には居住している共有者それぞれに3,000万円の特別控除が適用されるため、譲渡所得税を抑えられます。

また、税制面とは異なりますが、共有者1人あたりの負担額が小さくなることから住宅ローン審査に通りやすい点もメリットです。

以下の項目から、それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

住宅ローン審査に通りやすい

共有持分を取得するきっかけの多くは夫婦や親子での共同購入です。

購入を検討している物件の価格が高く、1人の資金力では手が届かないような場合にお金を出し合って購入します。

このとき、お金を出し合う人がそれぞれ住宅ローンを契約するので、1人あたりの借入額は小さくなり、住宅ローン審査が通りやすいです。

共有者それぞれが住宅ローン控除を利用できる

「年末の住宅ローン残高」または「住宅の購入価格」いずれか少ない方に1％を掛けた金額が10年間、所得税額から控除される制度が住宅ローン控除です。

令和3年6月20日時点で一般住宅の住宅ローン控除は最大4,000万円まで、控除額にして40万円となっています。

したがって、住宅ローン残高が5,000万円あっても控除の対象は4,000万円であり、控除額は40万円です。

そして、住宅ローン控除は共有者それぞれの契約している住宅ローン残高に対して利用できます。

参照:国税庁ホームページ「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

相続税を節税できる

共有持分の相続税評価額は、不動産全体の評価額に持分割合をかけて算出されます。

そのため、単独名義の不動産を相続するよりも、評価額は低くなり相続税の課税価格も低くなります。

基礎控除額を下回ることから相続税は課税されません。

例のように、共有持分であれば相続税の節税につながります。

参照:国税庁ホームページ「相続税の計算」

自分に断りなく不動産全体を売却されない

共有名義の不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。

そのため、あなたが共有持分を持っていれば、あなたの許可なく不動産全体を売却される心配はありません。

しかし、持分単独であれば共有者それぞれの意思で売却できます。

知らないうちに共有者が変わっていて、持分の買取や売却を持ちかけられたり、共有物分割請求される恐れがあるので注意は必要です。

共有者それぞれが売却時の特別控除を利用できる

住宅ローン控除と同じく、売却時の特別控除も共有者それぞれが利用できます。

売却した共有不動産がマイホーム（居住用財産）のときには譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があるので、夫婦で売却すれば最大6,000万円の控除を受けられます。

譲渡所得は売却価額から取得価額と譲渡費用を差し引いて算出されます。

そのため、所有している物件の資産価値が高まり、3,000万円を超える売却益が見込まれる場合にメリットを得られるでしょう。

共有持分を取得・所有する6つのデメリット

続いて、共有持分を取得・所有するデメリットを解説します。

共有持分は権利者が複数人であるため、不動産に関するさまざまな手続きが煩雑になります。その主なデメリットは次の6つです。

• 取得時の諸費用が共有者それぞれに発生する
• 不動産の活用方法をめぐってトラブルになる恐れがある
• ローンの支払いを肩代わりすると贈与税の課税対象となる
• 不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要
• 共有持分のみの売却価格は安価になる
• 相続が発生したときに共有者が増えて権利関係が複雑になりやすい

次の項目から1つずつ詳しく解説します。

取得時の諸費用が共有者それぞれに発生する

住宅ローンを組んで不動産を購入する際には、「事務手数料」「印紙税」「登記費用」などの事務手数料が発生します。

そして、夫婦や親子でペアローンを組む場合には、住宅ローンの契約が2本になるため諸費用が2倍かかります。

諸費用は現金支払いが原則なので、諸費用が増えることを見込んで現金を準備しておく必要があります。

不動産の活用方法をめぐってトラブルになる恐れがある

共有名義不動産は共有者それぞれが所有権を持っている状態です。

そのため、不動産の活用について共有者個人で決めることはできません。

「不動産を賃貸物件として貸し出す」「更地にして駐車場経営をはじめる」「家を一部改装してお店を始める」などは共有者の過半数または全員の同意が必要です。

共有者のなかで意見が異なっているとそれぞれの主張がぶつかり、トラブルになる恐れがあります。

ローンの支払いを肩代わりすると贈与税の課税対象となる

妊娠や子育て、介護、病気といった、さまざまな事情で共有者の収入がなくなるかもしれません。

しかし、収入がなくなってもローンの返済は残ります。そうなると他の共有者が収入の無くなった共有者の支払いを肩代わりするでしょう。

ただし、ローンを肩代わりすると「共有者への贈与」として贈与税が課税される恐れがあります。

不動産の持分割合は出した資金の割合によって決まるからです。肩代わりした返済額分の持分を贈与したとみなされます。

不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要

共有名義不動産全体を売却する際には、共有者全員の同意が必要です。

さらに、買主と売買契約を交わすときや代金決済・所有権移転登記の手続き時には共有者全員の立ち会いが原則必須です。

印鑑証明書もそれぞれ用意しなければならず、手続きが煩雑になります。

共有持分のみの売却価格は安価になる

不動産全体の売却は共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分のみであれば共有者の同意なく売却できます。

とはいえ、共有持分のみを取得しても、その買主は自由に不動産を使用できません。増改築や用途を変更したい場合には他の共有者が同意する必要があります。

このように第三者が共有持分のみを取得するメリットはほとんどないため、売却価格は安価になりやすいです。

なるべく高く共有持分を売却したいのであれば、取り扱いに必要な知識や顧客ネットワークをもっている「共有持分専門の買取業者」に相談するとよいでしょう。

相続が発生したときに共有者が増えて権利関係が複雑になりやすい

共有者が亡くなった場合に、その人の持分は遺族に相続されます。

このとき、相続人が複数人おり、そのまま法定相続割合に従って相続した場合には共有者が増えます。

1度の相続であれば、権利関係が分からなくなるほど複雑になることはありません。

しかし、共有名義のまま孫やひ孫の代にまで相続が繰り返されると、持分が細分化して権利関係の把握が困難になります。

共有者全員の同意が必要な共有不動産全体の売却も難しくなるでしょう。

共有持分の所有にはデメリットが多いので共有状態は解消すべき

ここまで解説してきたように、共有持分の所有にはメリット・デメリットどちらもありますが、デメリットの方が多いです。

また、一般的な住宅で住宅ローン残高が5,000万円を超えたり、売却益が3,000万円を超えるケースは稀ですので、税制面でのメリットを感じる機会は少ないです。

そのため、共有状態はできる限り早く解消し、共有持分のデメリットを解決したほうがよいです。

所有している共有持分のデメリットを解消する3つの方法

共有状態を解消することで、共有持分のデメリットをなくせます。

そのためには「他の共有者から持分買取」または「共有持分を売却」します。

また、相続で不動産を取得する場合には、代表者1人が単独で相続するように話し合いましょう。

次の項目から、共有持分のデメリットを解消する方法を3つ紹介します。

持分を買い取って単独名義にする

共有状態を解消するために、他の共有者から持分を買い取ることを検討しましょう。すべての持分を買い取って、不動産を単独名義にできれば、共有持分のデメリットを解消できます。

このとき、買取価格を安くしすぎないように注意してください。

著しく低い価格で持分を買い取った場合には、時価との差額を贈与したものとみなされ、贈与税が課税されてしまう恐れがあります。

「著しく低い」に明確な基準はありませんが、目安は「時価の2分の1未満」の価格とされています。

ただし、贈与税が発生するかは、最終的に税務署の判断で決まります。

余計なトラブルを避けるためにも、他の共有者から持分を買い取るときには、適正価格を不動産鑑定士に査定してもらうと安心です。

参照:国税庁ホームページ「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

共有持分専門の買取業者に持分買取を依頼する

「共有者全員の同意を得られず、不動産全体の売却ができない」「共有持分を売却したいが、買い取ってくれる他の共有者がいない」といった場合には、共有持分専門の不動産会社に持分買取を依頼するとよいです。

共有持分のみの売却は難しいとお伝えしましたが、共有持分専門の買取業者であれば買い取ってもらえます。

また、持分のみの売却価格は安価になりやすいですが、共有持分専門の買取業者であれば、共有持分活用のノウハウが会社に蓄積されています。

そのため、共有持分のみを売却する際でも、高額な買取査定額を期待できます。まずは無料査定で、あなたが所有する共有持分の価格を知るとよいでしょう。

【相続時のみ】代表者1人が単独で相続するように話し合う

不動産を相続で取得する場合は、代表者1人が単独で相続するように話し合いましょう。

もしも、相続人の誰かがその不動産に住む場合には、その人を代表者とすれば全員が納得するでしょう。

誰も住まない場合には、その不動産を取得して賃貸経営など活用したい人がいればその人を代表者にします。

そして、相続人全員が不動産の相続に消極的な場合には、売却して現金化したあとに分割すればよいです。

将来のトラブルを避けるためにも相続時には、代表者1人を決めるか、売却しての換価分割をおすすめします。

まとめ

共有持分を取得・所有するメリットは税制面に限られます。

そのメリットも共有者が住宅ローンを完済するまで、今と変わらない収入が安定して得られる前提で成り立つものなので、高いリスクがあります。

そのため、不動産は単独名義で購入したほうがよいです。相続時には、代表者1人が単独で相続するべきです。

なお、すでに共有名義となっている場合には、この記事で解説した3つの方法を参考にしながら、できるだけ早く解消するようにしましょう。