離婚時に共有不動産はどう売却する？住宅ローンが残っている場合の対処法も解説！

離婚するにあたって、夫婦共有名義の不動産を売却するケースは多いでしょう。

しかし、財産分与の交渉や住宅ローンの名義問題などが絡み、話が複雑になるケースも少なくありません。

離婚時であっても、夫婦の共有不動産を売却するときは、双方の同意を得る必要があります。どちらか片方が反対すれば、共有不動産全体の売却は不可能です。

ただし、自分のもつ共有持分であれば、離婚と関係なくいつでも売却が可能です。「離婚で共有不動産を売却したいけど相手が承諾しない」という人は、共有持分の売却を検討しましょう。

弁護士と連携した買取業者であれば、離婚トラブルがある共有持分でも、最短2日で現金化が可能です。まずは無料査定で、共有持分がどれくらいで売却できるか聞いてみましょう。

>>【離婚トラブル中でもOK！】弁護士と連携した共有持分の買取業者はこちら

• 共有不動産も財産分与の対象であり、出資額にかかわらず1/2で分割するのが原則。
• 離婚後も片方が住み続けるなら、共有名義を変更しないとトラブルの恐れがある。
• オーバーローンの家を売却する場合は「任意売却」が必要。

離婚時であっても共有不動産の売却には夫婦双方の同意が必要

「離婚で自宅が不要になった」「離婚後の生活費用を確保したい」といった理由で、離婚時に不動産を売るケースは珍しくありません。

しかし、不動産が夫婦の共有名義である場合、不動産全体の売却には双方の同意が必要です。

すでに別居していたり、離婚が成立していて相手との連絡が取れない状態であっても、共有不動産を売るには夫婦どちらも了承し、一緒に手続きを進める必要があります。

離婚協議中なら財産分与に共有不動産の売却についても合意を得る

まだ離婚協議をしている段階なら、不動産を売却するかどうか、売却した場合は売却益の取り分をどうするかも話し合いましょう。

共有不動産も財産分与の対象であり、持分割合に拘らず原則として1/2で分割します。

ただし、1/2にするのはあくまで「夫婦の共有財産全体」なので、他に財産があれば、すべての資産価値を合算したうえで公平になるよう分割をします。

夫婦の共有財産全体とは、婚姻後に夫婦が築いた財産のことです。一方が専業主婦（夫）であっても、結婚後に築いたものであれば「双方の協力があって築いた財産」と考えられます。

具体的には、下記の財産があげられます。

なお、財産分与における折半はあくまで原則であり、夫婦双方が同意すれば、分割割合や内容は自由に決められます。

話し合いが解決しないなら財産分与請求調停

夫婦の話し合いで財産分与が決まらないなら、裁判所に申し立てて財産分与請求調停をおこないましょう。

調停委員などの第三者の観点から、財産分与が公平に決まるよう話し合いを仲介してもらえます。

調停でも解決しない場合、離婚審判に移行することも可能です。審判では、裁判官が財産分与について最終的な決定を下します。

参照：裁判所「財産分与請求調停」

「相手が売却に同意しない」「そもそも連絡が取れない」なら持分売却がおすすめ

相手が売却に同意しない場合や、相手との連絡が取れなくなっていると、共有不動産全体の売却はできません。

しかし、自分の共有持分のみであれば、いつでも自由に売却が可能です。相手の同意が得られなくても、自分の共有持分を現金化することができます。

ただし、共有持分を取得しても不動産を自由に処分・管理できるわけではないので、一般的な不動産会社に依頼しても売却できないケースが大半です。

そのため、共有持分を売却するときは「共有持分専門の買取業者」に依頼しましょう。専門買取業者なら共有持分を直接買い取るため、最短2日での現金化も可能です。

弁護士と連携した買取業者なら、離婚トラブルを抱えた共有持分でも権利関係を調整して利益をあげられるので、積極的に買い取ってもらえます。まずは無料査定で、共有持分の売却について相談してみましょう。

>>【弁護士と連携！】共有持分の無料査定窓口はこちら

共有不動産を財産分与する方法は主に2つ

二等分できない共有不動産を財産分与するには、以下2つの方法があります。

1. 不動産を1/1で売却して得たお金を分ける
2. どちらかが片方の持分を現金で買取る

財産分与する方法①：不動産を1/1で売却して得たお金を分ける

1つ目は、不動産を1/1で売却して得たお金を分ける方法です。

不動産そのものを半分に分けることはできないため、共有不動産を1/1（丸ごと）で売却します。

仮に4,000万円で売却できたとしたら、2,000万円ずつに分けます。

この方法が一番シンプルでトラブルが少ないと言われています。

ここで疑問が湧いてくるかもしれません。

共有不動産ですから、それぞれに持分があるはずです。

例えば夫2/3、妻1/3などのように、不動産を取得したときの費用負担割合によって持分割合が決まっています。

通常、共有不動産を売却して分ける場合は持分割合に従います。

しかし財産分与の場合は持分割合に関係なく1/2ずつになります。

財産分与する方法②：どちらかが片方の持分を現金で買取る

2つ目は、どちらかが片方の持分を現金で買取る方法です。

家を手放したくない、子供の環境を変えたくないなどの理由がある場合、家に残る配偶者が家から出ていく配偶者の持分を現金で買取ります。

仮に4,000万円の家であれば、財産分与すると2,000万円ずつの財産になります。

そこで家に残る配偶者が家から出ていく配偶者に、2,000万円を払います。

これも1つの方法ではありますが、相手への支払いが高額となるため資金力が必要となり難しいケースも少なくありません。

共有不動産を売却する前に確認する3つのこと

共有不動産を売却する前には以下3つのことを確認しなければいけません。

1. 共有不動産の名義人と住宅ローンの名義人を確認する
2. 住宅ローンがアンダーローンかを確認する
3. 売却するなら「仲介」「買取」どちらにするか決める

売却前に確認すること①：共有不動産の名義人と住宅ローンの名義人を確認する

共有不動産の名義人と住宅ローンの名義人を確認します。

共有不動産の名義人は夫と妻になっていても、妻は頭金のみを出したのであれば住宅ローンの名義人は夫のみとなっています。

このように、共有不動産の名義人と住宅ローンの名義人は必ずしも同じというわけではないので確認しておきましょう。

売却前に確認すること②：住宅ローンがアンダーローンかを確認する

共有不動産を売却したくても、住宅ローンがアンダーローンでなければ売却できません。

ですから住宅ローンがアンダーローンかを確認する必要があります。

アンダーローンとは、住宅ローンの残高が自宅の売却価格を下回ることをいいます。

アンダーローンであれば共有不動産を売却したお金で住宅ローンを完済し、手元に残ったお金を財産分与します。

住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回るオーバーローンの場合は共有不動産を売却できません。

オーバーローンの場合の対処法については後述します。

アンダーローンかどうかを確認するには、住宅ローンの残高と売却価格を調べます。

住宅ローンの残高は、毎年10月下旬頃にローンを借り入れている金融機関から郵送されてくる残高証明書で確認できます。

残高証明書を紛失している場合は、ローンを借り入れている金融機関で再発行が可能です。

なお、売却価格を調べるには不動産会社の査定を受けるとよいでしょう。一括査定はおおまかな査定金額にはなりますが、複数の会社からの査定結果を手軽に知ることができます。

住宅ローンの残高と査定額が分かると、住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回っているのか下回っているのかが分かり以下のように2つの結果に分かれます。

売却前に確認すること③：売却するなら「仲介」「買取」どちらにするか決める

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」があります。

売却方法として一般的なのが仲介です。

売主が不動産会社に売却活動を委託し、不動産業者が買主を見つけます。

売却が完了したら報酬として不動産業者に仲介手数料を支払います。

仲介のメリットは買取よりも高く売れることですが、いつ買主が見つかるかは分かりません。

仲介で売却するには平均で6ヶ月、それ以上かかることもあります。

買主が見つからなければ価格をどんどん下げなければいけません。

売却までに時間がかかり、売れなければ価格を下げなければいけないというのが仲介のデメリットです。

一方の買取は、買取業者が買取るので買主を探すという時間をカットできます。

買取業者と価格交渉し、お互いに納得ができれば早くて1週間ほどで売却できます。

離婚するので早く精算したい、6ヶ月も待てないという方には買取がおすすめです。

ただし、仲介に比べると売却価格が7～8割ほどになることを理解しておきましょう。

仲介と買取の特徴を理解した上で検討するとよいでしょう。

片方が住み続けるなら共有名義を変更しないとトラブルに発展する

片方が住み続けるなら、共有名義を変更しなければいけません。

どちらか片方しか住んでいないとしても名義上は共有となっているため、共有不動産特有のトラブルが起こる可能性があるからです。

売却したいときに相手の同意が必要になる

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。

仮に妻が住み続け夫とは何年も連絡を取っていないとしても、売却するには夫の同意も必要になります。

離婚後、長い年月が経つ間に相手と疎遠になることは珍しくありません。

相手の連絡先が分からない、連絡は取れたが同意してもらえないというケースも少なくなく、売却したいときに思うように売却できないということも考えられます。

相続時に共有者が増えて収集がつかなくなる

共有不動産は共有者それぞれに共有持分があります。

共有持分も財産であるため、相続が発生すると新たな共有者が現れるかもしれません。

例えば持分1/2ずつで共有不動産を所有していた夫婦が離婚し、共有名義を解消しないまま妻が住み続けたとします。

元夫が亡くなり相続が発生すると、元夫の共有持分は元夫側の遺族が相続します。

相続人がAさんとBさんだったとすれば、この時点では元妻とAさん・Bさんの3人が共有者です。

元妻も亡くなり元妻の共有持分がCさんとDさんに相続されたとしたら、この時点で共有者はAさんBさんCさんDさんの4人になります。

このように共有名義のままにしておくと相続時に共有者が増えていき、収集がつかなくなります。

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要だと解説しましたが、共有者が多くなるほど売却の同意を得るのは難しくなります。

持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っている「オーバーローン」の対処法

住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回るオーバーローンの場合は共有不動産を売却できません。

なぜなら、自宅を売却してもその代金で住宅ローンを完済できず、その住宅に設定されている抵当権を抹消できないからです。

しかし売却できないということは住んでいなくても住宅ローンの返済は続くということですし、離婚した相手との共有状態も続くことになります。

どのようなトラブルが起こるのかを知っておかなければいけません。

トラブルが起こるリスクがあるのなら、対処する方法も知りたいものです。

オーバーローンで売却できない場合の対処法についても解説します。

オーバーローンで売却できない場合に起こるトラブル内容

オーバーローンで売却できない場合、以下のような3つのトラブルが起こります。

• そこに住んでいない人も住宅ローンの返済が続く
• 連帯保障・連帯債務の関係が続く
• 売却やリフォームには相手の承諾が必要

そこに住んでいない人も住宅ローンの返済が続く

オーバーローンで売却できないとなると、片方が住み続けるケースがあります。

住宅ローンの返済は続きますが、住んでいる人にとっては家賃を払っている感覚で済むかもしれません。

しかしそこに住んでいない人は住宅ローンの返済だけでなく、自分が新たに住み始めた場所の家賃も払わなければいけません。

住居費は支出の中でも大きな割合を占めますので、住宅ローンの返済が続くことは新しい生活を送るうえで負担となってしまいます。

連帯保障・連帯債務の関係が続く

住宅ローンの返済が続くということは、連帯保障や連帯債務の関係も続くということです。

住宅ローンの借り入れをペアローンにしている場合、夫婦が別々に住宅ローンを借り入れています。

ですからそれぞれが自分の住宅ローンを返済します。

しかしペアローンの場合はお互いが連帯保証人になっているケースがほとんどです。

住宅ローンの借り入れを連帯債務にしている場合は夫婦のどちらか1人が主債務者、もう1人は連帯債務者として住宅ローンを借り入れています。

この場合は夫婦同等に返済義務を負います。

連帯保障もしくは連帯債務の関係は、離婚したからといって解消されるものではありません。

離婚後は住宅ローンの返済をしながら新たに住み始めた場所の家賃を払い、さらに子供がいる家庭では養育費の負担も加わる可能性もあります。

支払いが難しくなると住宅ローンの返済が滞ることも考えられます。

連帯債務・連帯保障の関係が続いた状態でもしも相手の支払いが滞ると、1人で住宅ローンの返済をしなければいけなくなるのです。

そもそも1人当たりの負担額を減らせるのがペアローンであり、夫婦の収入を合算して組むことができるのが連帯債務ですから、1人で全額を返済するのは困難でしょう。

1人での返済が難しいとなれば、誰も住宅ローンを返済する人がいなくなります。

その結果、自宅を差し押さえられ競売になるリスクがあります。

売却やリフォームには相手の承諾が必要

共有不動産は共有者の同意がないと売却できないと解説しましたが、売却だけでなくリフォームにも相手の承諾が必要です。

民法第251条

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用：e-Govポータル「民法第251条」

共有不動産に対して何をするかで、同意が必要な共有者の人数が決められています。

「何をするか」の行為の部分は「変更（処分行為）「管理行為」「保存行為」があり、同意が必要な共有者の人数は以下の表のとおりです。

リフォームは「変更（処分）行為」となるため、共有者全員の同意が必要です。

オーバーローンで売却できない場合の3つの対処法

共有名義を解消しないとトラブルが起こるかもしれないと分かっているのに、オーバーローンのため売却できないとなると不安になることでしょう。

この場合、対処法として以下の3つがあります。

1. 住宅ローンを借り換えて単独名義にする
2. 住宅ローンを継続しながら連帯債務者・連帯保証人を他に変更
3. 任意売却する

それぞれの対処法を解説していきます。

対処法①：住宅ローンを借り換えて単独名義にする

住宅ローンを借り換えて単独名義にすれば、住宅の名義も単独名義に変更することができます。

するとリフォームや売却で相手の同意を得る必要がなくなりすっきりとするでしょう。

ただし、住宅ローンを借り換えるには審査に通らなければいけません。

夫婦2人の収入を基準に住宅ローンを借り入れていたなら、単独名義に借り換えるのは難しい場合もあります。

1人で支払えると判断してもらうには住宅購入当初よりも収入が増えている、住宅ローンの残りが少ないなどポジティブな要素がなければいけません。

借り入れ額と収入が見合う状態でないと、単独名義への借り換えは厳しくなります。

対処法②：住宅ローンを継続しながら連帯債務者・連帯保証人を変更する

相手の返済が滞った場合に1人で返済しなければいけないというリスクを回避するには、連帯債務者・連帯保証人から抜けなければいけません。

ただし無条件で抜けることはできず、他の人を連帯債務者・連帯保証人に立てる必要があります。

自身と同じかそれ以上に信用のある人（収入・勤続年数など）を元配偶者の親戚や友人などから立てます。

もしくは土地や建物などの担保でも了承されることもありますが、いずれにしても変更できるかどうかは金融機関が判断することになります。

対処法③：任意売却する

「オーバーローンで売却できない、けれどこのまま住宅ローンの返済を続けるのも難しい」という場合は、任意売却という方法があります。

任意売却は、住宅ローンを借り入れている金融機関と相談しながら売却する方法です。

住宅ローンの返済が滞るといずれ競売になることは避けられませんが、競売になると市場価格よりも安くなり、落札や退去の時期を選ぶことができません。さらに、競売にかけても残った住宅ローンの債務は一括で返済しなければいけないというデメリットもあります。

しかし任意売却であれば、市場価格とほぼ変わらない価格で売却できます。

なお、任意売却を希望する場合、業者選びは慎重におこなわなければいけません。債務整理が伴うため法的な知識や税に関する知識などが必要となる場面があるからです。

税理士や弁護士などと連携している業者を選ぶようにしましょう。

任意売却するときの手順などは以下の記事で詳しく解説しています。検討している方は参考にしてみてください。

参照：共有持分を任意売却する手順

まとめ

離婚が決まるとさまざまな問題を解決しなければいけませんが、そのなかでも共有不動産の扱いに頭を悩ませている方は多いことでしょう。

共有不動産はアンダーローンであれば住宅ローンが残っていても売却できます。

共有不動産を売却したお金で住宅ローンを完済し、手元に残ったお金を財産分与します。

オーバーローンで売却できないとなれば、対処法として以下3つの方法があります。

• 住宅ローンを借り換えて単独名義にする
• 住宅ローンを継続しながら連帯債務者・連帯保証人を他に変更
• 任意売却する

離婚に伴い共有不動産を売却したいという思いがあるのに、オーバーローンで売却できないという場合は任意売却を選択するケースが多いです。

アンダーローンでもオーバーローンでも、それぞれに共有不動産を売却する方法はあります。

住宅ローンの残債が多いから売却できないのでは？と悩む前に、不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

>>【最短12時間で価格がわかる！】共有持分の買取査定窓口はこちら